Nedostatek a vysoká cena hotelů v hlavním městě a dalších velkých městech učinily z denního pronájmu pro návštěvníky jednu z nejpohodlnějších možností dočasného ubytování. Je to paradox, ale pronájem samostatného bytu s kuchyní a vším, co k životu potřebujete, stojí méně než slušný hotelový pokoj. Poptávka samozřejmě podněcuje nabídku. Není proto divu, že se krátkodobým pronájmem bytů zabývá stále více soukromých investorů, kteří mají ve svém arzenálu jeden jediný „jednopokojový byt“, a specializovaných společností, které klientům nabízejí kromě tuctu i více bytů doplňková služba, v hlavním městě hojně. Pryč jsou doby, kdy jedinými realitními makléři, kteří si pronajímali „byt na noc“, byly babičky na nádraží.

Pronájem bez budoucnosti

„Cenově jsou náklady na denní pronajímané byty podobné nebo levnější než hotelový pokoj odpovídající úrovně. Rozdíl může dosáhnout 20-30%, - říká Dmitrij Taganov, vedoucí analytického centra realitní společnosti Inkom. - Turistovi nebo obchodnímu cestujícímu, který přijel na pár dní do hlavního města, je navíc k dispozici plně vybavená kuchyň, kde si můžete sami uvařit oběd nebo večeři. A při pobytu v hotelu budete muset buď pokaždé nechat spoustu peněz v restauraci, nebo hledat slušnou kavárnu či restauraci poblíž. A není pravda, že důstojná instituce bude co by kamenem dohodil.“ Za každého bude muset hotel zaplatit doplňková služba- praní a žehlení košil, péče o boty apod. V denně pronajatém bytě nikdo nepředloží doplatek za to, že nájemce použil žehličku, pračku nebo kartáč na boty.

Pro pronajímatele je pro něj hlavní výhodou krátkodobého podnikání možnost „opustit projekt“ kdykoli bez předsudků. Pokud byl byt například potřeba pro osobní potřebu – bydliště samotného majitele, jeho dětí nebo rodičů, nemusí pronajímatel čekat několik měsíců, než smlouva s nájemcem skončí, jak tomu často bývá u dlouhého termínovaný pronájem. Dlouhodobá nájemní smlouva navíc často počítá se zaplacením sankce nájemníkům, pokud dojde k jejímu porušení vinou majitele bytu. Pronajímatelé denních bytů zřídka zůstávají déle než deset dní.

Denní nájem má smysl, pokud se chystáte prodat byt. Doba vystavování bytů může trvat několik měsíců, zvláště nyní, kdy je poptávka po i likvidním bydlení na extrémně nízké úrovni, ale nenechte si ujít příležitost vydělat peníze na bytě nečinně v očekávání kupce. Denní nájem umožní uspořádat ukázky objektu téměř kdykoliv, při dlouhodobém pronájmu budete muset koordinovat čas návštěv s nájemci. Také „podnikání na jeden den“ je oprávněné jako možnost diverzifikace. Pokud vlastníte dva a více bytů, je vhodné si jeden z nich pronajmout dlouhodobě a druhý na denní pronájem. Navíc v Moskvě je sezónnost cestovního ruchu méně výrazná a tok návštěvníků je stabilní po celý rok.

Denní pronájem vypadá na první pohled ještě výnosněji než dlouhodobý pronájem. „Náklady na malý dvoupokojový byt v ekonomické třídě s dobrými kosmetickými opravami, nezbytnými domácími spotřebiči a nábytkem budou asi 3–4 tisíce rublů. denně. Ukazuje se, že při pronájmu takového bytu na 20 dní v měsíci můžete počítat s příjmem 60–80 tisíc rublů. Zatímco u dlouhodobého pronájmu se jeho cena bude pohybovat v rozmezí 35–45 tisíc rublů. za měsíc, “uvádí příklad Dmitrij Taganov. Zároveň v V poslední době sazby na trhu s dlouhodobým pronájmem neustále klesají a výnos z něj dnes nepřesahuje 4-5%.

Žádné záruky, žádné pojištění

Ale říci, že podnikání krátkodobého pronájmu domu není jednoduché. Je s tím spojeno více složitostí, než se na první pohled zdá. Hlavním problémem každodenního pronajímatele je nedostatek zaručeného příjmu. U dlouhodobého pronájmu stačí jednorázově najít klienta, uzavřít smlouvu – a rok můžete v klidu žít se stabilním měsíčním příjmem. A v případě krátkodobého hledání nových hostů je neustále.

Dmitrij K. se na podzim rozhodl pronajmout svůj byt v centru Petrohradu. A z vlastní zkušenosti jsem se přesvědčil, že tento byznys v praxi není tak ziskový, jak se teoreticky zdá. „Když jsem si to pronajal na základě dlouhodobé smlouvy, měl jsem vždy garantovaných 30 tisíc rublů. za měsíc. Nyní je více problémů a méně návratnosti,“ říká. Měsíc po měsíci není potřeba. Jednou měl Dmitrij velké štěstí: byt si na 20 dní pronajala rodina, která prováděla opravy ve svém vlastním bydlení, a protože se to protáhlo, museli prodloužit nájem na stejnou dobu. Ale tohle byl jediný případ. Zbytek času je byt obsazen v průměru deset dní v měsíci. „Existují však zcela objektivní důvody. Za prvé, zima je turistická sezóna pro Petrohrad. Za druhé, krize. Hlavním kontingentem klientů jsou turisté a obchodní cestující a počet obou se v posledních měsících výrazně snížil, “věří Dmitry.

Svetlana Aleksashina, manažerka pronájmů bytového fondu Petersburg Real Estate, poznamenává, že poptávka po každodenním bydlení je nerovnoměrná a skutečně do značné míry závisí na sezóně: ​​„Před Novým rokem bylo dostatečné množství lidí, kteří chtěli pronajmout byt na několik dní: mnoho lidí z jiných měst přijelo navštívit své přátele, příbuzné, aby zde strávili dovolenou. Nyní je na trhu s denním nájmem klid, ale pro toto roční období je to tradiční. Oživení jako vždy přijde v květnu až červnu: sezóna bílých nocí každoročně přitahuje turisty do města na Něvě. Je pravda, že v poslední době se konkurence na trhu s každodenním pronájmem ještě zpřísnila: objevilo se mnoho mini-hotelů a mnoho návštěvníků dává tomuto segmentu přednost před byty.

Samozřejmě, že mám, alternativní trasy umožňující stabilnější tok obyvatel. Ale to jsou možnosti pro amatéra. Můžete si například pronajmout byt na dovolenou a večírky - pro tento účel jsou nemovitosti ve výhodných oblastech vždy žádané. Zde je ale potřeba si uvědomit, jaké to může mít důsledky pro stav bytu. Nikdo se po zaplacení peněz nebude starat o majetek vlastníků. Další možností je pronájem bytů pro zaměstnance v sektoru volného času. Zaručuje také stabilní zisk. "Takové byty se ale rychle stanou nepoužitelnými," poznamenává jeden z majitelů. "Kromě toho, když se byt nachází ve slušném domě, nechcete si vůbec kazit vztahy se svými sousedy."

Neustálé hledání zákazníků není zdaleka jediným problémem, který pronajímatele čeká. Pronajatý byt vyžaduje mnohem více pozornosti. Majitelé potřebují po každém klientovi uvést bydlení v naprostém pořádku, provést úklid, zajistit čerstvou podestýlku atd. Zároveň takové předměty mnohem rychleji ztrácejí svůj vzhled. „Hosté se neustále mění a není vůbec pravda, že všichni budou extrémně uctiví k novému nábytku a domácím spotřebičům. Proto majitel denní byt kosmetické opravy budete muset provádět mnohem častěji než v dlouhodobě pronajatém bytě. A také zaplaťte za pojištění proti riziku škody, “říká Dmitrij Taganov. Pravda, jak poznamenává Dmitrij K., pronajímatel z Petrohradu, kupovat pojištění je příliš velký luxus: pojišťovny takové byty buď odmítnou pojistit vůbec, nebo rozbijí příliš vysoké tarify.

U krátkodobého pronájmu je riziko, že se setkáte s podvodem nebo trestným činem, mnohem vyšší. Dmitrij K. Pod už takovou zkušenost měl Nový rok přišel na návštěvu do bytu, který byl v té době prázdný, ale zjistil, že se nemůže dostat dovnitř: klíč se z neznámého důvodu nevešel do zámku. Dmitry se zblízka podíval na dveře a zjistil, že zámek byl jednoduše vyměněn. Musel jsem zavolat pracovnici ministerstva pro mimořádné situace, která otevřela dveře a vpustila právoplatného majitele dovnitř. Jednou v bytě našel Dmitrij spoustu věcí jiných lidí, ozdobený vánoční stromeček, láhve alkoholu - jedním slovem jasné známky toho, že byt byl obýván. Po nějaké době se objevil nový „nájemník“, který skutečného majitele bytu potkal s rozhořčenými dotazy na důvody jeho pobytu na území cizího bytu. Ukázalo se, že si pronajal byt přes realitní kancelář a zaplatil hned na tři měsíce dopředu. Postupně vyšly najevo detaily podvodu: krátce před Novým rokem si na pár dní pronajala byt žena, která podle ní přijela ze Soči. Za tak krátkou dobu se jí podařilo vyrobit duplikáty klíčů a po svém oficiálním „odjezdu“ se vrátila, vyměnila zámek a Pod rouškou realitní kanceláře souhlasila s pronájmem bytu další osobě. Vzala od něj zálohu – a zmizela neznámým směrem.

Dmitrij měl štěstí: nelegální nájemník byt bez nároků vyklidil a majitel kromě času a nervů neutrpěl žádné ztráty. Ale v jiném scénáři by se podvodník nemusel obtěžovat s retakem, ale jednoduše odstranil veškerý cenný majetek a vybavení z domu. Abyste minimalizovali rizika, měli byste si udělat alespoň kopii pasu klienta, ale to vás proti podvodníkům 100% nepojistí.

Důvěra nebo nezávislost?

Chcete-li svůj byt pronajmout do dne, máte dvě možnosti: převést byt na svěřenecký management realitní kanceláře nebo jej pronajmout na vlastní pěst.

Díky správě důvěry je majitel na jedné straně zbaven všech potíží. Na druhou stranu přetrvává riziko podvodů ze strany realitních kanceláří. Agenti mohou jednoduše podvádět tím, že podcení počet dní, během kterých byl byt pronajímán, a část příjmů si nechají pro sebe. Nebudete chodit každý den do bytu a kontrolovat.

Pokud vezmete věci do svých rukou, budete muset k nalezení zákazníků použít co nejvíce informačních kanálů. Není to však příliš obtížné. Vyplatí se zadat do "Yandexu" nebo jiného vyhledávače slova "denní pronájem" - a hned se před vámi otevřou desítky agenturních stránek nabízejících byty k pronájmu, ze kterých si můžete vybrat. Téměř všichni spolupracují s majiteli bytů. Budete muset vytvořit standardní popis navrhovaného bydlení, uvést všechny jeho hlavní parametry a pořídit několik fotografií (kuchyň, koupelna a ložnice). Fotografie a popisy jsou zveřejněny na webových stránkách agentury. Majitel bytu uvádí, kolik by chtěl dostávat za den, a realitní kanceláře k tomuto číslu přidávají svou přirážku. Pokud například byt „od vlastníka“ stojí 2 000 rublů, agentura to dá za 2,5–3 000. V tomto případě je podvod ze strany zprostředkovatelů stěží možný, protože agentura hraje pouze roli odkazu. Navádí klienta a majitel nemovitosti je s ním již v přímém kontaktu: ukazuje byt, výměnu prádla, úklid a nejpříjemnější je přijímání platby. Pak už dává provizi agentuře.

Máte-li více bytů, denní nájem se promění v plnohodnotné podnikání, které vyžaduje nejen počáteční investice, ale i pravidelné výdaje. Buď budou nutné outsourcované úklidové služby, nebo vytvoření vlastní provozní jednotky, která se bude starat o úklid bytů, praní a výměnu ložního prádla, drobné opravy apod. Kromě údržbářů je potřeba i účetní. Bude potřeba navazovat vztahy s lidmi schopnými řešit jakékoli konfliktní situace s obyvateli. Důležitým prvkem tohoto podnikání je vytvoření a propagace efektivní webové stránky na internetu. „Vypadá to velmi obtížně, ale v praxi to může být naopak. V procesu činnosti dochází k navazování obchodních vztahů s určitými organizacemi, například se zastoupeními západních firem, v důsledku čehož tento obchod se stává stabilnější a bezpečnější. Navíc je možné získat další příjmy poskytováním souvisejících služeb: doprava, cestovní ruch atd.,“ říká Evgeny Skomorovsky, generální ředitel Century 21 West.

Recept na úspěch

Ne každý byt bude stejně úspěšný. Je řada parametrů, na kterých bude záviset jeho poptávka mezi potenciálními nájemci. Za prvé, umístění takového bydlení je důležité. „Například malé byty v centrální části Moskvy, ve stalinských domech, jsou obzvláště žádané pro krátkodobé pronájmy. Oblíbené jsou také oblasti s velkými výstavními centry,“ říká Vadim Lamin, vedoucí exkluzivního oddělení elitního oddělení pronájmu bytů Penny Lane Realty. Přitom zůstává důležitý parametr„pěší vzdálenost k metru“ – stejně jako při koupi nebo dlouhodobém pronájmu.

Pokud lze byt k dlouhodobému pronájmu minimálně zařídit, tak v případě krátkodobého pronájmu taková místnost nebude fungovat. Vše by zde mělo být, aby obyvatelům poskytlo pohodlnou alternativu. hotelový pokoj. Člověk, který přijíždí do hotelu, se nestará o to, aby si s sebou vzal mýdlo, ručníky, zubní pastu, prádlo. To vše obdrží na místě. U denních pronájmů je třeba zajistit totéž.

V pokoji by měla být pohodlná šatní skříň a postel. Kuchyňka musí být vybavena lednicí, varnou konvicí a mikrovlnnou troubou. Ten je nepostradatelnějším prvkem než sporák. „Málokterý z návštěvníků se věnuje serióznímu vaření. Buď jedí v kavárnách, nebo si raději koupí hotové jídlo a ohřejí si ho,“ říká realitní makléř Sergej. V pokoji nesmí chybět televize a v poslední době je žádaný DVD přehrávač. Takové maličkosti často hrají důležitou roli, zejména proto, že konkurence na trhu s každodenním pronájmem je vysoká a prakticky neexistuje žádný rozdíl v cenách.

Krátkodobý pronájem: PRO & CONTRA

1. Potenciálně vyšší příjem než u dlouhodobého pronájmu.

2. Možnost kdykoliv z podniku odejít.

3. Volné nakládání s bytem (můžete jej kdykoliv prodat, usadit příbuzné apod.).

1. Nedostatek zaručeného příjmu.

2. Potřeba neustále hledat nové zákazníky.

3. Byt potřebuje častěji opravu, rychleji ztrácí prezentaci.

4. Práce náročnější na práci: po každém klientovi je nutné dát byt do pořádku, obyvatelům je nutné zajistit kompletní „hotelovou“ sadu – prádlo, nádobí, nábytek a domácí spotřebiče.

Čím méně prestižní oblast, tím výhodnější je pronajmout si v ní bydlení, zjistili azuroví analytici. Nejrychleji se vyplatí byty v Nové Moskvě, Kapotnya, Lyublino a Kuzminki, ale také se obtížněji prodávají než bydlení v prestižních oblastech

Atraktivní kapuce

Průměrný výnos z dlouhodobého pronájmu bytu v Moskvě byl v první polovině roku 2016 5,5 %, vyplývá ze studie vypracované specialisty na azurovou barvu. Jinými slovy, metropolitní byt je možné získat zpět pronájmem za něco málo přes 18 let. Období se přitom pro různé regiony výrazně liší.

Jak se ukázalo, nejobtížněji vracejí prostředky vynaložené na její koupi majitelé nejdražší nemovitosti v centru města. Vedoucími anti-ratingu byly oblasti Arbat, Khamovniki a Gagarinsky. Zde se míra kapitalizace (poměr mezi cenou aktiva a velikostí ročního příjmu z jeho pronájmu) pohybuje v rozmezí 4-4,5 %, uvádí Cyan. Po zakoupení bytu v těchto oblastech bude tedy trvat 22–25 let, než se vrátí investice.

Nákup bytu v nejméně prestižních oblastech je naopak nejslibnějším investičním rozhodnutím, vyplývá z dat studie. Maximální zisk pro investory přinese pronájem bytů v osadách Pervomajskoje a Maruškinskoje v Nové Moskvě a také v okrese Kapotnya v Jihovýchodním správním obvodu. Míra kapitalizace se zde pohybuje od 6,4 do 6,7 %. To znamená, že rentiér bude schopen splatit své investice za 15-15,6 let. Lídrem z hlediska ziskovosti (6,7 %) jsou třípokojové byty poblíž moskevské ropné rafinérie v Kapotnyi.

Tento efekt je způsoben tím, že jak se vzdalujete od centra města, sazby za pronájem neklesají tolik jako náklady na metr čtvereční, vysvětluje Cyan.

Studie je založena na analýze více než 1 milionu inzerátů na prodej a pronájem bydlení v Moskvě zveřejněných na portálu cian.ru v letech 2012-2016. Zároveň byly sníženy sazby nájemného a náklady na bydlení s ohledem na dynamiku cen a nájemného.

Společnost Miel-Arenda uvádí přibližně stejná čísla jako Cyan, avšak bez rozdělení podle okresů: míra kapitalizace bytů v ekonomické třídě v hlavním městě je od 4 do 7 % ročně.

Odnushki je populárnější

Za poslední rok vzrostla obliba pronájmu jednopokojových bytů. „Jejich podíl na struktuře poptávky za rok vzrostl o 3 p.b. a činil 58 %,“ říká Eric Segerborg, generální ředitel portálu Domofond.ru. - Zároveň se naopak o 1 p.b. snížil počet kontaktních žádostí o inzeráty na nabídku pronájmu dvoupokojových a třípokojových bytů. — 34 %, respektive 7 %. Průměrná sazba nájemného se za poslední rok také snížila ve všech segmentech bydlení o 3 %. Jednopokojový byt v Moskvě si můžete pronajmout v průměru za 30,8 tisíc rublů, dvoupokojový byt - za 43,3 tisíc rublů.

Rentierovo pravidlo

Azurová data potvrzují takzvané zlaté pravidlo rentiéra, říká Sergey Shloma, ředitel oddělení sekundárního trhu ve společnosti Inkom-Nedvizhimost: „Čím menší obytný prostor, tím levnější, tím větší příjem přináší. Z tohoto pohledu je pořízení luxusní nemovitosti za účelem jejího pronájmu určitým druhem potěšení: ziskovost elitních nemovitostí je oproti typickému bydlení minimální.

Ziskovost pronájmu elitních nemovitostí se pohybuje mezi 1–4 % z částky počáteční investice, v závislosti na nákladech na metr čtvereční, povrchových úpravách, vybavení a nábytku, odhaduje Yulia Kovaleva, ředitelka oddělení leasingu městských nemovitostí společnosti Kalinka Group. Vzdálenost od centra je také často ve prospěch rentiéra. „V naší databázi je byt v Butikovském, 5, ve čtvrti Ostozhenka, který se pronajímá za 10 000 dolarů měsíčně,“ uvádí příklad Kovalev. - Zatímco relativně levný byt na 1/2 nábřeží Tarase Ševčenka si jej majitel nedávno pronajal za 15 000 dolarů.“

Demokratičtější možnosti se pronajímají nejen ziskověji, ale také rychleji. Například byty ekonomické třídy nyní odcházejí v průměru během několika dní a loni to bylo jen pár hodin, odhaduje Oksana Polyakova, zástupkyně ředitele oddělení pro pronájem bytů v Inkom-Nedvizhimost. "Nyní se na zhruba dva týdny vybírá ze sedmi až deseti variant komfortní a business class," pokračuje. "Loni si prohlíželi tři nebo čtyři byty ne déle než čtyři dny." Elitní byty mohou být vystaveny libovolně dlouho, dokud se majitel nerozhodne adekvátně snížit nájemné.

Pokud vezmeme statistiky v průměru za oblast, pak jsou závěry Cyan logické - levnější oblasti přinášejí větší zisk, souhlasí Anna Moiseeva, generální ředitelka realitní kanceláře Home Staging. Na druhou stranu rentabilita vždy závisí nejen na ploše, ale také na konkrétním bytě. Existuje několik známek tekutého předmětu, uvádí odborník: malé záběry, nízká cena, blízkost metra a centra. „Je důležité si vždy pamatovat, že jednoho dne bude byt, který je v současné době pronajímán, muset být stále prodán,“ poznamenává Moiseeva. "A pak faktory, které jsou pro rentiéra prospěšné, způsobí, že bude pro prodávajícího méně likvidní."

Koupit blíže centru

„Doba vystavení bytů na prodej samozřejmě závisí na kvalitě bytu samotného: přiměřenosti jeho ceny, budovy a podlahy,“ říká Anna Moiseeva, generální ředitelka realitní kanceláře Home Staging. "Obecně ale platí, že byt v prestižnější oblasti může být vystaven asi dva až tři měsíce oproti šesti měsícům nebo více u méně likvidních bytů v odlehlých oblastech."

To, že nemovitosti umístěné blíže centru se podle Rosreestra prodávají lépe. Například v prvním pololetí roku 2016 bylo v Moskevské oblasti registrováno téměř o 15 % méně transakcí s převodem práv k rezidencím než ve stejném období roku 2015: 294,7 tisíce a 345,4 tisíce transakcí. Tyto statistiky popisují především transakce na sekundárním trhu s bydlením.

Klesá i poptávka po novostavbách. Od ledna do června 2016 se počet dohod o účasti na výstavbě sdíleného bydlení (DDU) v Moskevské oblasti snížil o 4 % na 41,3 tisíce.

Naopak v Moskvě se začaly častěji uzavírat transakce jak s novými, tak i s prodejem nemovitostí. Celkový objem transakcí s převodem vlastnictví bydlení se zvýšil o 10,8 % na 62,7 tisíc rublů.

Popularitu Moskvy ovlivnil fakt, že za poslední rok a půl moskevští developeři přinesli na trh rekordní objem nových projektů, které jsou schopny konkurovat ceně moskevské oblasti, vysvětluje šéf IRN- Poradenství Tatyana Kalyuzhnova. Sehrál roli a slevy. „Přibližně u 30 % projektů se 100% platbou můžete získat 5–10% slevu,“ poznamenává Kalyuzhnova.

Průměrná cena 1 čtvereční. mv nových budovách v Moskvě (v oblasti od třetího okruhu po moskevský okruh), podle IRN, je nyní 172,3 tisíc rublů. V moskevské oblasti to podle červnových výsledků činilo 85,4 tisíce rublů. za 1 čtvereční m, podle studie Miel-Novostroyki. Ale při pohledu na konkrétní nabídky jsou výhody koupě bytu v Moskvě zjevnější. Společnost Zheldoripoteka tak například v polovině června uvedla na trh nový rezidenční komplex Atmosfera na jihovýchodě Lyublina. správní obvod. Ve fázi přípravy místa pro stavební práce jsou náklady na jedno- a třípokojové byty o rozloze 34,9-76,9 m2. m je 4,1-11,1 milionu rublů nebo 115-145 tisíc rublů. za 1 čtvereční m

Za jedno „náměstí“ v rezidenčním komplexu „Opalikha O3“, který se nachází v moskevské oblasti, 13 km od moskevského okruhu, budete muset zaplatit v průměru 124 tisíc rublů a cenu bytů podle developera webové stránky, se odhaduje na 2,4 milionu až 6,86 milionu rublů. (pro jednopokojový a třípokojový byt).

I ty nejvýnosnější investice na trhu s dlouhodobým pronájmem jsou z hlediska ziskovosti výrazně horší než tradiční bankovní vklady. Podle centrální banky je základní míra návratnosti vkladů v rublech po dobu delší než jeden rok v červenci 10,7 % ročně.

Vydání

Lze pronajmout nemovitost, která v procesu užívání neztratí ani nezmění své přírodně-materiálové vlastnosti. Nájemní smlouva musí obsahovat údaje, z nichž lze přesně určit, jaký majetek má být předmětem nájmu převeden. Není-li podle nájemní smlouvy možné určit, o jaký druh majetku se jedná, považuje se taková smlouva za neuzavřenou a smluvním stranám nevznikají žádná práva a povinnosti.

Právo pronajímat nemovitost má pouze vlastník. Jako pronajímatel však může vystupovat i osoba, která není vlastníkem, ale vlastníkem je zmocněna k pronájmu nemovitosti.

Doba pronájmu nemovitosti je určena smlouvou. Není-li termín ve smlouvě uveden, má se za to, že smlouva je uzavřena na dobu neurčitou. V tomto případě má každá ze stran právo od smlouvy kdykoliv odstoupit, a to oznámením druhé straně měsíc předem, v případě pronájmu nemovitosti tři měsíce předem. V tomto případě může být ve smlouvě stanovena jiná lhůta pro upozornění na ukončení nájemní smlouvy na dobu neurčitou.

Pronajímatel odpovídá za všechny nedostatky pronajatého majetku, i když o nich v době uzavření smlouvy nevěděl. Pokud nájemce po převzetí nemovitosti zjistí určité nedostatky, má právo:

požadovat po pronajímateli jejich bezplatné odstranění;

tyto nedostatky samostatně napravit a požadovat úhradu svých nákladů na jejich odstranění současnou platbou;

nedostatky svépomocí odstranit a z nájemného zadržet výši vynaložených nákladů s tím, že na to upozorní pronajímatele. Nájemce má dále právo požadovat přiměřené snížení nájemného, ​​přičemž zjištěné nedostatky může odstranit nebo neodstranit;

nikoli k odstranění vad, ale k ukončení smlouvy.

Pronajímatel neodpovídá za nedostatky pronajaté nemovitosti v případě, že tyto nedostatky byly specifikovány při uzavírání nájemní smlouvy nebo byly nájemci předem známy nebo měly být nájemcem zjištěny při prohlídce nemovitosti popř. prověření provozuschopnosti při uzavírání smlouvy nebo převodu nemovitosti do pronájmu.

Způsob platby utility nájemce

Nájemní smlouva je nevýhodná smlouva. Výše nájemného, ​​termín splátek jsou určeny smlouvou. Kromě toho je nájemce povinen platit účty za energie za pronajatý majetek. Existuje několik způsobů úhrady náklady na energie nájemce:

fixní nájemné, které zahrnuje náklady na účty za energie. Nájemce platí pronajímateli nájemné každý měsíc ve výši stanovené ve smlouvě;

nájemné skládající se z pevné a pohyblivé části, zejména pevné nájemné je platba za plochu pronajatých prostor, variabilní je platba za energie;

nájemné bez nákladů na energie. Nájemce samostatně uzavírá smlouvy s veřejnými službami nebo lze k úhradě nákladů za energie použít smlouvu o obchodním zastoupení.

Nájemné včetně poplatků za energie

Nájemné včetně účtů za energie způsobuje nejméně sporů s finančními úřady, je však méně výnosnou variantou. Náklady na některé služby přímo závisí na výši jejich spotřeby a ne vždy je možné předem určit, kolik například elektřiny nájemník spotřebuje. Může tedy nastat situace, kdy energie skutečně spotřebované nájemcem nejsou kryty částkou plateb za energie zahrnuté v nájemném.

Účet pronajímatele. Nájemné včetně poplatků za energie je příjmem z prodeje služeb spojených s pronájmem prostor. Předmětem zdanění je prodej služeb za poskytnutí nemovitosti k pronájmu.

V tomto případě je celá výše nájemného úhradou za služby pronajímatele při poskytnutí nemovitosti k pronájmu. Pronajímatel tedy musí vypočítat DPH z celé výše nájemného a vystavit nájemci fakturu na celou výši nájemného. Zároveň není nutné vyčlenit výši účtů za energie ve faktuře a faktuře k platbě pronajímateli jako samostatný řádek (dopis Ministerstva financí Ruska ze dne 19. září 06 č. 03- 06-01-04 / 175).

Pokud jde o částky DPH předložené poskytovateli služeb, může je pronajímatel přijmout k odpočtu v plné výši v souladu s obecně stanoveným postupem, protože služby jsou nakupovány pro provozy podléhající DPH (poskytování nemovitosti k pronájmu) (vyhláška spol. Antimonopolní služba Severozápadního okresu A05-7971 / 2006-13, FAS Severokavkazského okresu ze dne 7. listopadu 2007 č. F08-6607 / 07-2723A - potvrzeno rozhodnutím Nejvyššího arbitrážního soudu Ruska Federace ze dne 29. února 08 č. 2615 / 08).

Účet nájemce. Nájemce platící nájemné, které zahrnuje účty za energie, hradí pronajímateli náklady na energie. Vzhledem k tomu, že pronajímatel vystavil fakturu na celou částku nájemného, ​​má nájemce právo na odpočet celé částky DPH související s nájemným, včetně poplatků za energie (Vyhláška prezidia Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace ze dne 10.03. .09 č. 6219/08, FAS Moskevský obvod ze dne 24. dubna 2009 č. КА-А40/3091-09).

Nájemce má tedy právo na odpočet DPH, pokud nájemné zahrnuje pevnou část a variabilní ekvivalent k částce účtů za energie.

Pronájem skládající se z pevné a variabilní části

Tento způsob úhrady nákladů za energie pronajímatele vyvolává největší kontroverze ohledně přijímání částek DPH k odpočtu ze strany pronajímatele i nájemce.

Účet pronajímatele. K otázce, zda má pronajímatel právo na uplatnění odpočtu DPH ze služeb spotřebovaných nájemcem, existují dva postoje. Podle prvního postavení si pronajímatel může odečíst pouze tu část DPH, která se vztahuje k nákladům na veřejné služby, které sám spotřeboval. Pronajímatel neprodává energie, nedostává výtěžek z této operace, neměl by tedy nájemci vystavovat fakturu na množství jím spotřebovaných energií. Po obdržení finančních prostředků převedených nájemcem pronajímateli za účelem kompenzace výdajů pronajímatele na úhradu těchto služeb tedy předmět DPH nevzniká (dopisy Ministerstva financí Ruska ze dne 12.31.08 č. 03- 07-11 / 392, 12.26.08 č. 03-07- 05/51, Federální daňová služba Ruska pro Moskvu č. 19-11/48675 ze dne 21. května 2008; 1629 / 07-6, Stanovení nejvyšší arbitráže soudu Ruské federace ze dne 29. 1. 2008 č. 18186/07).

Pronajímatel navíc není oprávněn nájemci znovu vystavovat faktury, neboť v tomto případě není zprostředkovatelem mezi nájemcem a poskytovatelem služeb a tudíž ustanovení odst. 3 a 7 Pravidel vedení účetnictví nevztahují se na něj protokoly přijatých a vydaných faktur, nákupní knihy a prodejní knihy při výpočtu daně z přidané hodnoty.

Z toho vyplývá, že pronajímatel:

přijímá k odpočtu pouze tu část DPH, která připadá na jím spotřebovaný podíl služeb;

DPH, která připadá na podíl služeb spotřebovaných nájemcem, je zahrnuta v ceně těchto služeb;

předkládá nájemci náklady na energie včetně DPH (poskytují energetické služby).

Existuje však i jiná pozice: pronajímatel má v takové situaci právo uplatnit odpočet (rozhodnutí Federální antimonopolní služby Uralského okruhu ze dne 11. prosince 08 č. F09-9211 / 08-S2, Federální antimonopolní služba centrálního obvodu ze dne 28. března 07 č. A48-4688 / 06-19). Argumenty pro tento postoj jsou následující. Pronajímatel je povinen poskytnout prostory k pronájmu ve stavu stanoveném smlouvou, tzn. ve stavu vhodném k použití. Pronajímatel uzavře smlouvy s veřejnými službami, které mu předloží výši DPH a vystaví fakturu na náklady za poskytnuté služby. Nákup inženýrských sítí pronajímatelem je tedy jedním z předpokladů pronájmu prostor. Tyto služby jsou tedy nakupovány za plnění podléhající DPH, jelikož služby pronájmu nemovitostí DPH podléhají.

Pokud pronajímatel splní všechny podmínky nutné pro uplatnění odpočtu daně, má právo přijmout celou částku DPH předloženou poskytovateli inženýrských služeb k odpočtu v plné výši. V tomto případě nájemce požaduje úhradu nákladů na energie, bez DPH účtované energetickými společnostmi.

Účet nájemce. K otázce zákonnosti uplatnění odpočtu DPH nájemcem jsou rovněž dva postoje.

Podle první polohy nemůže nájemce uplatnit odpočet, protože pronajímatel není oprávněn mu vystavit fakturu. Nájemce tak nesplňuje jednu z podmínek pro vznik nároku na odpočet, stanovenou odst. 1 čl. 172 daňového řádu Ruské federace (dopisy Ministerstva financí Ruska ze dne 24.3.2007 č. 03-07-15 / 39, Federální daňové služby Ruské federace pro Moskvu ze dne 16.7.2007 č. 19- 11 / 067415, usnesení Federální antimonopolní služby Západosibiřského okruhu ze dne 01.09.08 č. Ф04- 5318/2008(10782-А46-40), 24.03.08 č. ФА04-20874/2074/2055 -41).

Pokud pronajímatel nevystaví fakturu, pak výši DPH připadající na podíl spotřebovaných energií může nájemce zohlednit v rámci výdajů. Dle druhé pozice má nájemce právo na odpočet DPH na základě znovu vystavených faktur při splnění dalších náležitostí stanovených v odst. 2 čl. 171 odst. 1 Čl. 172 daňového řádu Ruské federace (usnesení Federální antimonopolní služby Moskevského okresu ze dne 17. března 09 č. KA-A40 / 1688-09, 25. prosince 08 č. KA-A40 / 12036-08-p , Prezidium Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace ze dne 25. února 2009 č. 12664 / 08). Argumentem svého rozhodnutí soud poukázal na to, že užívání pronajatých prostor je možné pouze v případě, že je zajištěno teplem, světlem, vodou atd. Proto je poskytování veřejných služeb neoddělitelně spojeno s poskytováním služeb pronájmu.

Pronájem bez poplatků za energie

V tomto případě nájemce uzavře samostatnou smlouvu o platbě energií. Zároveň musí pronajímatel, aby nedošlo k porušení jeho práv, schválit způsob vzájemného vypořádání mezi nájemcem a inženýrskými sítěmi.

Vzhledem k tomu, že nájemce přímo spolupracuje s veřejnými službami, faktury jsou vystavovány jemu, nikoli pronajímateli, takže má právo na odpočet DPH z nákladů na energie.

Smlouva o zprostředkování jako jeden ze způsobů úhrady energií mezi pronajímatelem a nájemcem

Mnoho organizací uzavírá smlouvu o zastoupení za účelem zpracování kompenzací za účty za energie, podle které pronajímatel vystupuje jako zástupce a nájemník jako zmocněnec. Pronajímatel, který působí jako prostředník mezi veřejnými službami a nájemcem, může nájemci znovu vystavit fakturu obdrženou od veřejných služeb a nájemce si může odečíst DPH uvedenou na této faktuře.

Vzhledem k tomu, že pronajímatel neprovádí operace spojené s prodejem inženýrských sítí, nevzniká mu povinnost vypočítat a odvést DPH. Má však povinnost odvést DPH z hodnoty své odměny. Zprostředkovatelská smlouva je placená, proto je vhodné, aby strany takové smlouvy stanovily úhradu odměny pronajímateli za výkon funkce zprostředkovatele.

V otázce uplatnění odpočtu DPH nájemcem z nákladů na energie placené prostřednictvím zprostředkujícího pronajímatele jsou rozhodnutí rozhodčích soudů nejednoznačná. Například v usnesení Federální antimonopolní služby Moskevského okresu ze dne 25. září 2008 č. KA-A40 / 8932-08 je uvedeno, že nájemce má právo uplatnit odpočet za energie placené prostřednictvím zprostředkujícího pronajímatele. . Pokud si nájemce nechá pronajímatelem znovu vystavit fakturu na úhradu energií přijatých od specializovaných organizací, má právo na odpočet DPH z nákladů na energie, s výhradou dalších požadavků stanovených v odstavci 2 čl. 171 odst. 1 Čl. 172 daňového řádu Ruské federace (viz také usnesení Federální antimonopolní služby Severozápadního okruhu ze dne 8. 9. 2008 č. A66-109 / 2008).

Usnesení Federální antimonopolní služby Západosibiřského distriktu ze dne 27. srpna 2008 č. F04-5231 / 2008 (10532-A03-25) však uvádí, že mediační dohoda ve skutečnosti určuje postup pro náhradu nákladů za energie. Vzhledem k tomu, že pronajímatel neprodává inženýrské sítě, tato operace nepodléhá DPH a nájemce nemá nárok na odpočet DPH dle znovu vystavených faktur.

Vylepšování nemovitostí k pronájmu

Během doby nájmu může nájemce opravovat pronajatý majetek. Vylepšení se dělí na oddělitelná a neoddělitelná.

Oddělitelná vylepšení

Oddělitelná vylepšení zahrnují vylepšení, která lze oddělit od pronajatého majetku, aniž by došlo k poškození, a následně je používat odděleně od něj. Oddělitelná vylepšení pronajatého majetku provedená nájemcem jsou jeho majetkem, pokud smlouva nestanoví jinak (článek 623 občanského zákoníku Ruské federace).

daň z příjmu. Investice nájemce spojené s výrobou oddělitelného zhodnocení tvoří v jeho účetnictví pořizovací cenu samostatné položky dlouhodobého majetku. V závislosti na ceně a době užívání technického zhodnocení jsou náklady nájemce na jeho realizaci uznány jako náklady na pořízení odpisovaného majetku nebo zahrnuty do jeho běžných nákladů.

Pokud jsou počáteční náklady na vylepšení více než 20 000 rublů, jejich období prospěšné využití přesahuje 12 měsíců a vylepšený majetek se používá k generování příjmu, oddělitelná zhodnocení se účtuje jako odpisovaný majetek. Nájemce hradí náklady na tato vylepšení nabíhajícími odpisy.

Odpisy u oddělitelného zhodnocení účtovaného jako součást odpisovaného majetku účtuje nájemce od 1. dne měsíce následujícího po měsíci, ve kterém bylo toto zhodnocení uvedeno do provozu.

U oddělitelného zhodnocení má nájemce právo uplatnit odpisový bonus, včetně současně do nákladů účetního nebo zdaňovacího období náklady na kapitálové investice ve výši nejvýše 10 % (u dlouhodobého majetku náležejícího do 3. do sedmé odpisové skupiny – ne více než 30 %) počátečních nákladů na oddělitelná vylepšení. Možnost uplatnění odpisového bonusu by měla být dána účetním postupem poplatníka.

KÁĎ. Nájemce má právo na odpočet DPH prezentované jako součást nákladů na oddělitelná vylepšení, pokud jsou splněny podmínky stanovené v čl. 171 a 172 daňového řádu Ruské federace. Oddělitelná vylepšení musí být používána v činnostech podléhajících DPH, musí být zohledněna a mít fakturu s přidělenou částkou daně.

Daň z nemovitosti. V účetnictví tvoří náklady nájemce na vytvoření (pořízení) oddělitelného zhodnocení počáteční pořizovací cenu položky dlouhodobého majetku nebo zásob. Pořizovací cena oddělitelného zhodnocení zahrnutá do zásob je účtována jednorázově do nákladů při uvedení do provozu. Pro zajištění bezpečnosti těchto objektů je vhodné zorganizovat řádnou kontrolu nad jejich pohybem.

Oddělitelná zhodnocení, která nájemce eviduje jako pozemky, budovy a zařízení, musí být zahrnuty do základu daně z nemovitostí. Pokud se o oddělitelném zhodnocení účtuje jako o zásobách, nepodléhá dani z nemovitosti.

Neoddělitelná vylepšení

Neoddělitelná zhodnocení, která nelze oddělit od samotného předmětu leasingu, jsou uznána jako majetek pronajímatele a převedena na něj na konci doby leasingu. Úpravy pronajaté nemovitosti lze provádět se souhlasem pronajímatele i bez něj. Zároveň se nehradí náklady na neoddělitelná vylepšení provedená bez souhlasu pronajímatele. Náklady na neoddělitelné úpravy provedené na náklady nájemce a se souhlasem pronajímatele je pronajímatel povinen uhradit při ukončení nájmu.

daň z příjmu. Kapitálové investice do pronajatého dlouhodobého majetku ve formě neoddělitelného zhodnocení provedeného nájemcem se souhlasem pronajímatele jsou účtovány jako odpisovaný majetek.

Tyto kapitálové investice se odepisují v následujícím pořadí:

kapitálové investice, jejichž náklady hradí nájemci pronajímatel, odepisuje pronajímatel způsobem předepsaným Ch. 25 daňového řádu Ruské federace;

kapitálové investice provedené nájemcem se souhlasem pronajímatele, jejichž náklady nehradí pronajímatel, odepisuje nájemce po dobu nájmu na základě odpisů vypočtených s přihlédnutím k době životnosti pronajímatele. pronajatý dlouhodobý majetek.

Účet pronajímatele. V daňovém účetnictví pronajímatele nejsou náklady na bezúplatně přijatá nedílná zhodnocení, která nejsou nájemci vrácena, uznány jako zdanitelný příjem podle písm. 32 str. 1 čl. 251 daňového řádu Ruské federace. Pronajímatel zároveň není oprávněn zvýšit počáteční cenu předmětu nájmu vráceného o částku neoddělitelného zhodnocení. Pronajímatel navíc nemůže samostatně odepisovat kapitálové investice ve formě neoddělitelných zhodnocení provedených bez jeho souhlasu a následně na něj bezúplatně převedených. Takové právo má pronajímatel pouze za podmínky, že uhradí nájemci náklady na provedené úpravy.

V souladu s odstavcem 1 Čl. 258 daňového řádu Ruské federace, kapitálové investice, jejichž náklady jsou hrazeny pronajímatelem nájemci, jsou odpisovány pronajímatelem obecně. Odepisovat se začíná 1. dnem měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byl odepisovaný majetek formou neoddělitelného zhodnocení uveden do provozu.

Pronajímatel se musí řídit obecným postupem pro výpočet odpisů po navýšení počáteční ceny předmětu, tzn. musí být splněny všechny podmínky, jako by kapitálové investice v podobě rekonstrukce (modernizace) prováděl sám pronajímatel. Pronajímatel má navíc právo využít odpisový bonus a odepsat najednou až 10 % (30 % - u pronajatých předmětů patřících do 3-7 odpisových skupin) investičních nákladů formou neoddělitelného zhodnocení.

Účet nájemce. Nájemce může odepisovat neoddělitelná vylepšení, která provedl na pronajatém majetku, pokud jsou splněny dvě podmínky:

kapitálové investice jsou prováděny se souhlasem pronajímatele;

náklady na kapitálové investice provedené pronajímatelem se nehradí.

Při splnění těchto podmínek jsou kapitálové investice provedené nájemcem formou neoddělitelného zhodnocení pronajatého majetku nájemcem odepisovány po dobu trvání nájemní smlouvy.

Kapitálové investice v podobě neoddělitelného zhodnocení provedeného nájemcem jsou neoddělitelně spjaty se samotným předmětem nájmu, proto se pro jejich výpočet odpisové sazby používá doba životnosti stanovená Klasifikací dlouhodobého majetku pro předmět nájmu (písm. ministerstva financí Ruska ze dne 14.05.08 č. 03-03-06 /2/52).

Nájemce by se tak měl při stanovení doby životnosti řídit podmínkami stanovenými pro odpisovou skupinu, do které předmět nájmu spadá. Na základě tohoto období bude vypočtena výše odpisů za provedená neoddělitelná vylepšení (dopis Ministerstva financí Ruska ze dne 14. května 08 č. 03-03-06 / 2/52).

Pokud si organizace pronajme např. prostory v budově náležející do 10. odpisové skupiny a provádí na těchto prostorech neoddělitelné zhodnocení, pak bude nutné dobu životnosti provedeného zhodnocení stanovit podle 10. odpisové skupiny. Minimální možná životnost v této situaci bude 361 měsíců. (spodní hranice pro 10. odpisovou skupinu).

Odpisy si nájemce účtuje od následujícího měsíce po uvedení jím provedených vylepšení do provozu. Po skončení doby nájmu a vrácení předmětu nájmu pronajímateli je odpisování ukončeno. Bude-li doba použitelnosti předmětu nájmu delší než doba trvání nájemní smlouvy, nebude část nákladů na kapitálové investice ve formě neoddělitelného zhodnocení odepisována, tudíž nájemce nebude moci uznat část náklady na provedená neoddělitelná vylepšení.

Pro uplatnění odpisového bonusu je pro kapitálové investice do pronajatého dlouhodobého majetku stanoven zvláštní postup výpočtu odpisů uvedený v odst. 1 čl. 258 daňového řádu Ruské federace se proto na nájemce nevztahují pravidla pro uplatnění odpisového bonusu za neoddělitelné zhodnocení (dopisy Ministerstva financí Ruska ze dne 22. 5. 2007 č. 03-03-06/2 /82, 24.05.2007 č. 03-03-06/1/302).

Neoddělitelná vylepšení provedená nájemcem bez souhlasu pronajímatele se neodepisují. Podle odstavce 1 Čl. 256 daňového řádu Ruské federace jsou kapitálové investice ve formě neoddělitelných zhodnocení pronajatého dlouhodobého majetku zahrnuty do odpisovaného majetku pouze v případě, že tato zhodnocení byla dohodnuta s pronajímatelem.

Pokud podle podmínek smlouvy pronajímatel na konci doby nájmu uhradí nájemci zůstatkovou cenu jím provedeného zhodnocení, bude částka náhrady zahrnuta nájemcem do příjmu (v rámci výtěžek z prodeje) a zůstatková hodnota zhodnocení bude zohledněna jako náklady na základě čl. 268 daňového řádu Ruské federace (dopisy Ministerstva financí Ruska ze dne 07.03.08 č. 03-03-06/1/159, 05.02.08 č. 03-03-06/2/12).

Metody odpisování. Od roku 2009 jsou odpisy u všech předmětů odpisovaného majetku účtovány způsobem, který je stanoven v účetní politice organizace. Nicméně v odstavci 3 čl. 259 daňového řádu Ruské federace uvádí druhy majetku, které se odepisují vždy pouze rovnoměrně: budovy, stavby, přenosová zařízení zařazená do osmé až desáté odpisové skupiny.

Pokud nájemce odpisuje kapitálové investice do pronajatého majetku, který patří do osmé až desáté odpisové skupiny, bude muset být odepisován rovnoměrně. Na takové kapitálové investice nelze použít nelineární metodu (dopis Ministerstva financí Ruska ze dne 10.05.06 č. 03-03-04 / 1/441).

U rovnoměrného i nelineárního způsobu účtuje nájemce odpisy neoddělitelného technického zhodnocení od 1. dne měsíce následujícího po měsíci uvedení nemovitosti do užívání.

Doba odepisování. Pro nájemce, který na pronajatém majetku provedl neodmyslitelné zhodnocení, je zásadní, jak jsou vztahy smluvních stran při skončení nájemní smlouvy formalizovány. Pokud dojde k prodloužení (prodloužení) smlouvy, pak původní smlouva, na základě které byla vylepšení provedena, nadále funguje. V důsledku toho může nájemce i po prodloužení pokračovat v načítání odpisů na jím provedená vylepšení (dopis Ministerstva financí Ruska ze dne 20.3.2007 č. 03-03-06 / 1/167).

Pokud strany znovu sjednají nájemní smlouvu, předchozí smlouva pozbývá platnosti a začíná platit nová smlouva. V tomto případě nájemce ztrácí právo odepisovat jím provedené zhodnocení podle staré nájemní smlouvy, která pozbyla platnosti (dopis Ministerstva financí Ruska ze dne 8.10.08 č. 03-03-06 / 2/ 140).

KÁĎ. Převod neoddělitelných úprav pronajatých prostor provedených nájemcem na pronajímatele sám za sebe nebo za účasti dodavatelů podléhá DPH a je povinen předložit pronajímateli výši DPH z nákladů na neoddělitelná vylepšení (dopis Ministerstva financí Ruska ze dne 29.08.08 č. 03-07- 11/290).

Nájemce je povinen časově rozlišit DPH, vystavit fakturu, bez ohledu na to, zda k takovému převodu dochází úplatně (včetně na účet nájemného) nebo bezúplatně a kdo dílo provedl - nájemce nebo zhotovitel (FAS PO Usnesení č. A12 ze dne 24.06.08 -18629/07, DVO ze dne 20.10.08 č. Ф03-4340/2008).

Zároveň Federální antimonopolní služba Moskevského okruhu ve svém rozhodnutí ze dne 30. září 2008 č. KA-A40 / 9153-08 ve věci č. A40-5452 / 08-108-22 uvedla, že neoddělitelná zlepšení pronajatých prostor jsou majetkem pronajímatele, nelze tedy jejich převod uznat prodejem a předmět zdanění k DPH nevzniká (viz též usnesení Federální antimonopolní služby Severozápadního okruhu ze dne 21.4. ve věci č. A56-7638 / 2005).

Převod vlastnictví zboží, provedené práce, bezúplatně poskytnutých služeb je vykázán jako prodej zboží (práce, služby). Do obratu podléhajícího DPH se tak zahrnují operace převodu neoddělitelného zlepšení nájemcem zdarma (jako operace převodu výsledků práce).

DPH musí být účtováno v okamžiku, kdy jsou neoddělitelná vylepšení převedena na pronajímatele. K takovému převodu dochází zpravidla na konci nájmu, kdy se pronajatý majetek (spolu s neoddělitelným zhodnocením) vrací pronajímateli. Při převodu neoddělitelného zlepšení na pronajímatele je nájemce povinen vystavit fakturu a zaevidovat ji v knize tržeb.

Vzhledem k tomu, že bezúplatný převod neoddělitelného zlepšení podléhá DPH, má nájemce právo na odpočet jím zaplacené DPH při provádění neoddělitelných úprav. K tomu musí splnit podmínky stanovené v čl. 171 a 172 daňového řádu Ruské federace (vyhláška Federální antimonopolní služby moskevského okruhu ze dne 13. února 2007 a 19. února 2007 č. KA-A40 / 450-07 ve věci č. A40-31107 / 06 -116-180). Pronajímatel si zase nebude moci bezplatně odečíst DPH z přijatých nedílných vylepšení. Při bezúplatném převodu totiž nájemce nepředkládá pronajímateli výši DPH k úhradě na základě faktury (dopis Ministerstva financí Ruska ze dne 21. 3. 2006 č. 03-04-11 / 60 ).

Daň z nemovitosti. Kapitálové investice provedené nájemcem ve formě neoddělitelného zhodnocení předmětů nájmu, účtované jako součást dlouhodobého majetku nájemce, hrazené (neuhrazené) pronajímatelem, podléhají dani z nemovitostí až do doby jejich vyřazení na základě nájemní smlouvy. (dopis Ministerstva financí Ruska ze dne 24.10.08 č. 03- 05-04-01/37). Je vhodné, aby nájemce nečekal na konec doby nájmu a provedené zhodnocení převedl na pronajímatele ihned po dokončení prací. To umožní nájemci vyhnout se neshodám s finančními úřady.

V účetnictví pronajímatele neoddělitelná zhodnocení provedená nájemcem zvyšují pořizovací cenu pronajatého majetku nebo se o nich účtuje jako o samostatné položce pozemků, budov a zařízení. V rámci kterékoli z možností účtování nákladů na vylepšení je pronajímatel povinen zaplatit daň z nemovitosti. Zahrnuje náklady na neoddělitelné technické zhodnocení do základu daně z nemovitosti, a to od okamžiku, kdy je technické zhodnocení přijato od nájemce podle akceptačního listu nebo jiných obdobných dokumentů.

Pronajímatelem je zahraniční organizace

Jako pronajímatel nebytových prostor může být zahraniční společnost, která vlastní nemovitost na území Ruska.

Podle regulačních orgánů může pronájem majetku zahraniční organizací vést k vytvoření stálého zastoupení, pokud je prováděn systematicky (Nařízení Ministerstva daní Ruska ze dne 28. března 2003 č. BG -3-23 / 150, dopis Federální daňové služby Ruska pro Moskvu ze dne 19. ledna 2007 č. 20-12/05685).

Nájemné přijaté zahraničním subjektem podléhá dani z příjmu ve výši 20 %.

Operace při poskytování pronájmu nemovitého majetku nacházejícího se na území Ruska zahraniční společností podléhají DPH v souladu s obecně stanoveným postupem.

Při nabytí vlastnictví nemovitého majetku v Rusku se zahraniční organizace stává plátcem daně z nemovitosti a je povinna se zaregistrovat u finančního úřadu. V důsledku toho musí při pronájmu takového majetku samostatně vypočítat a odvést DPH z nájemného do rozpočtu.

Zároveň, pokud pronájem nemovité věci zahraniční společností nemá pravidelný charakter, pak není uvedená činnost uznána jako podnikatelská. V důsledku toho je povinnost vypočítat a zaplatit daň z příjmu a DPH do rozpočtu přidělena ruské organizaci (nájemci) uznané jako daňový agent. Pokud naopak činnost zahraniční společnosti pro pronájem nemovitostí tvoří stálé zastoupení, pak odpovědnost za výpočet a odvod daně z příjmu a DPH do rozpočtu přechází na zastupitelstvo.

Nájemní bydlení pro zaměstnance - cizince

Firmy zaměstnávající cizince jim mohou poskytnout ubytování zdarma nebo za úplatu peněžitou náhradu platit nájem bytu po dobu zaměstnání. Otázka, zda v tomto případě příjem podléhající dani z příjmů fyzických osob pochází od zahraničního zaměstnance a předmět zdanění UST, je diskutabilní.

Jsou dvě polohy. Podle první pozice, když zaměstnavatel poskytne zahraničnímu občanovi bydlení zajištěné pracovní smlouvou, vzniká příjem podléhající dani z příjmu fyzických osob a UST.

Druhým postojem je, že zdanitelný příjem nevzniká z poskytnutí bydlení zaměstnavatelem cizím státním příslušníkům, neboť bezplatné poskytnutí bydlení se týká náhrad, které nejsou zahrnuty do mzdového systému a jejich účelem je uhradit zaměstnanci náklady s tím spojené. s plněním pracovních povinností. Platba za bydlení by měla být považována za druh výdajů za usazení se v novém místě bydliště.

Zaměstnavatel je povinen uhradit náklady na přestěhování zaměstnance za prací do jiné oblasti, včetně nákladů na usazení v novém místě bydliště. Náhrada těchto výdajů je náhradou zaměstnanci související s plněním jeho pracovních povinností. Předmět zdanění UST tedy nevzniká (vyhláška ze dne 5. 12. 2008 N 09AP-3569/2008-AK).

Předmětem daně z příjmů fyzických osob nejsou ani kompenzační platby související s bezplatným poskytováním bytových prostor. Vzhledem k tomu, že povinnost zajistit bydlení je přenesena na zaměstnavatele, nevzniká při úhradě bydlení zahraničním pracovníkům žádný zdanitelný příjem (rozhodnutí Odvolacího devátého rozhodčího soudu ze dne 12.05.08 č. 09AP-3569 / 2008-AK, FAS Ústředí okrsek ze dne 11. 12. 07-2, Rozhodnutí Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace ze dne 23. 4. 2008 č. 4623/08).

Komentáře

21.09.2015 Ludmila

Uzavření smlouvy o obchodním zastoupení je obecně problematické, protože smlouvy na inženýrské sítě jsou již v době zahájení provozu nemovitosti uzavřeny a nájemci (jsou také Zmocněnci) se objevují a mění později. Takovou smlouvu o zastoupení (dopis Ministerstva financí Ruska ze dne 14. dubna 2011 č. 03-11-06 / 2/55) může inspektorát napadnout

Odpověď

Přidat komentář

Související materiály

Nalezeno 19 položek z 2124

Dnes 1 týden 2 týdny 1 měsíc 3 měsíce 4 měsíce 6 měsíců 9 měsíců 1 rok 2 roky 3 roky 4 roky 5 let 10 let 15 let 20 let ∞

1 2 3

Rozbalte všechny položky Sbalit všechny položky Seřazeno podle: název datum

18.02.2011 Papír a internetová média 22170

Zvážit obecná ustanovení o nájemném. Lze pronajmout nemovitost, která v procesu užívání neztratí ani nezmění své přírodně-materiálové vlastnosti. Nájemní smlouva musí obsahovat údaje, z nichž lze přesně určit, jaký majetek má být předmětem nájmu převeden. Není-li podle nájemní smlouvy možné určit, o jaký druh majetku se jedná, je taková smlouva považována za neplatnou.

20.04.2011 Odborná rubrika 2162

Otázka není jednoduchá a upřímně řečeno je stále diskutabilní. Historie problému sahá do naší minulosti v tom smyslu, že spory o to, co je považováno za službu, začaly a byly intenzivně diskutovány v procesu formování soudní praxe ohledně smluv o bezúplatném úvěru, kde Federální daňová služba možná poprvé časem vyvinuta a uvedena do praxe pozice: Bezúplatná půjčka - služba. Obchodní služby mezi komerční organizace před...

13.11.2009 Odborná rubrika -1 +1 1 14817

Dobré odpoledne, Olgo Viktorovno! V souladu s článkem 146 zákoníku operace pro prodej zboží (práce, služby) na území Ruská Federace podléhají dani z přidané hodnoty. Za účelem vyřešení problému přítomnosti nebo nepřítomnosti prodeje prací (služeb) podléhajících dani z přidané hodnoty v Ruské federaci v případě, kdy se prodávající a kupující prací (služeb) nacházejí v ...

12.02.2009 Odborná rubrika 2193

Existuje zde mnoho rizik kvůli tomu, že schéma není zcela jasné. To znamená, že na jedné straně je uzavřena dohoda o marketingových službách, kde je zákazníkem nerezident a dodavatel se nachází a vykonává práci na území Ruské federace. V této souvislosti upozorňujeme na měnovou kontrolu a možná rizika pro ruskou stranu spojená s nutností nést břemeno povinností daňového agenta pro DPH z důvodu ustanovení pododstavce 4 odst. 1...

01.10.2009 Papír a internetová média -1 +1 1 18487

Zvláštnosti věcné struktury leasingových právních vztahů s účastí nerezidentů Podle platné právní úpravy se zahraniční společnosti mohou podílet na pronájmu nemovitostí na území Ruské federace následujícími způsoby. Jako vlastník nemovitosti a přímý pronajímatel. V tomto případě je klíčové, zda má nerezident stálou provozovnu (v daňovém smyslu)...

01.07.2019 Papír a internetová média 260

Ruský internetový projekt začíná IT vývojářem. Společnost má webové stránky, velké zákazníky, ale pak začnou potíže. Například ne všechny zahraniční protistrany jsou připraveny převádět peníze na ruské účty. Proto musí developer zaregistrovat společnost v zahraničí. Zvažme, jaké výhody přinese zahraniční společnost ruským IT vývojářům. Zahraniční protistrany nejsou připraveny převádět peníze do...

26.02.2015 Seminář 3485

Pokusme se Váš dotaz poněkud upřesnit a doplnit, abychom přiblížili právní a daňové "stavby". Použijeme vědeckou metodu „přípustného hádání“. Existuje tedy Smlouva o poskytování (dodavatel-kupující-1) služby X. Existuje také kupující-2, který podle vašeho plánu a obchodního modelu získává práva na reklamaci této služby od kupujícího-1 . Jinak řečeno, strany (kupující-1 a kupující...

Měsíční nájemné za užívání Areálu a přilehlých Prostorů, Parkovací místa(dále jen „nájemné“) tvoří:

Pevná nebo pevná část nájemného

1. Pevná část nájemného je peněžní částka účtovaná za pronájem Prostoru a zahrnuje 18% DPH. Výpočet Fixní části nájemného se provádí v následujících sazbách za metr čtvereční pronajatých prostor:
   • ___.00 rublů měsíčně za metr čtvereční pronajaté plochy skladových prostor včetně DPH;___.00 rublů měsíčně za metr čtvereční pronajaté plochy kancelářských a společenských prostor včetně DPH;
   • ___,00 rublů měsíčně za metr čtvereční pronajaté plochy kancelářských prostor včetně DPH. Cena Pevné části nájemného zahrnuje Služby uvedené v Seznamu služeb (Příloha č. 5) Cena Pevné části nájemného zahrnuje užívání Nemovitosti nájemcem.

Pohyblivá část nájemného

Variabilní část nájemného zahrnuje (limity spotřeby jsou stanoveny v příloze č. 6 - výše výdajů za spotřebovanou elektřinu, jejichž kalkulace se provádí dle tarifů stanovených organizacemi poskytujícími příslušné služby v souladu s vyhl. odečty měřicích zařízení (množství poskytnuté elektřiny, kW); - výše výdajů za spotřebu vody a stočného, ​​jejichž výpočet se provádí podle tarifů stanovených organizacemi poskytujícími příslušné služby v souladu s odečty měření zařízení nebo v souladu s výpočtem sazby odběru dohodnutým stranami - výše výdajů za telefonování a internetový provoz, které jsou kalkulovány na základě tarifů, Platby za užívání Parkovacích míst uvedených v Příloze č. 6. Platba se vypočítává podle následujících sazeb: 7 500,0 rublů měsíčně (nevztahuje se na DPH), za jedno parkovací místo pro nákladní automobily; 1 500,0 rublů měsíčně (bez DPH) DPH) za jedno parkovací místo stovka za auta.

Změna nájemného v nájemní smlouvě

Pronajímatel si vyhrazuje právo z vlastního podnětu změnit cenu za metr čtvereční pronajatých prostor, maximálně však 1 (Jednou) za rok ode dne zahájení nájmu a maximálně o 5 % předchozí ceny. za metr čtvereční pronajatých Prostor, s předchozím oznámením nájemci méně než 1 (jeden) měsíc. V tomto případě strany podepisují dodatečnou dohodu k této smlouvě. Pronajímatel má právo jednostranně zvýšit sazbu pohyblivé části nájemného v závislosti na změnách tarifů organizací poskytujících příslušné služby. Pronajímatel zároveň k písemnému oznámení o změnách cen inženýrských a údržbářských služeb zaslaném nájemci připojí příslušné dokumenty potvrzující skutečnost, že došlo ke změně tarifů nebo nákladů na služby.

Přijímáme nájemní smlouvy k odbornému posouzení. Řešíme složité zakázky.

Nájemné od pronajímatele včetně variabilního

Nájemní vztahy jsou mezi podnikatelskými subjekty velmi oblíbené. Poskytnutím „bezplatného“ majetku k pronájmu je pronajímatelé využívají k dalšímu příjmu a nájemci zase za úplatu získávají možnost užívat cizí movitý či nemovitý majetek.

V tomto článku se budeme zabývat otázkami účtování nájemného přijatého pronajímatelem od nájemce.

V souladu s článkem 614 Občanského zákoníku Ruské federace (dále jen Občanský zákoník Ruské federace) je hlavní povinností nájemce včas platit nájemné za užívání nemovitosti ve výši a za podmínek stanovených nájemní smlouvou.

Nájemné je stanoveno takto:

- definované v pevné výši plateb prováděných pravidelně nebo najednou;

- stanovený podíl produktů, ovoce nebo příjmů získaných v důsledku užívání pronajatého majetku;

– poskytování některých služeb nájemcem;

- převést nájemcem smlouvou stanovenou věc do vlastnictví nebo do nájmu pronajímateli;

– uložení nájemci smlouvou stanovených nákladů na zhodnocení pronajaté věci.

Smluvní strany si mohou v nájemní smlouvě stanovit kombinaci těchto forem nájemného nebo jiné formy úhrady nájemného.

Nejběžnějším typem je stanovení nájemného ve formě pevných plateb prováděných periodicky nebo jednorázově.

Na základě nájemní smlouvy lze převést více objektů najednou. V tomto případě lze nájemné stanovit jak jako celek za veškerý pronajímaný majetek, tak za každý objekt samostatně. Aby nedocházelo k dalším neshodám mezi účastníky smlouvy, je lepší stanovit nájemné pro každý předmět nájmu zvlášť.

Variabilní nájemné, stanovené měsíčně, na základě dohody stran, za účelem kompenzace účtů za energie, podle autora není zcela v souladu se zákonem. Zároveň z pohledu správce daně u takového nájemného bude moci pronajímatel uznat pouze náklady na nákup paliv, vody a energií všech druhů vynaložených na technologické účely, výrobu všech druhů energie, vytápění budov, jakož i náklady na přeměnu a přenos energie je přímo spotřebované, s výjimkou těch spotřebovaných nájemníky (Dopis Federální daňové služby Ruské federace pro Moskevskou oblast ze dne 13. listopadu 2006 č. 21- 25-I / 1372). Na rozdíl od nájemce, který má právo zahrnout si do nákladů akceptovaných ke zdanění příjmů jak pevnou, tak pohyblivou složku nájemného (dopis Federální daňové služby Ruské federace pro Moskevskou oblast ze dne 13. listopadu 2006 č. 21-25-I / 1372).

Podle Informačního dopisu prezidia Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace ze dne 11. ledna 2002 č. 66 „Přehled praxe řešení sporů souvisejících s nájemným“, v jehož paragrafu 11 je vysvětleno, že při aplikaci odst. 1 písm. 3 článku 614 občanského zákoníku Ruské federace musí soudy vycházet ze skutečnosti, že v průběhu roku musí zůstat podmínka smlouvy, která stanoví pevnou výši nájemného nebo postup (mechanismus) pro jeho výpočet, beze změny. Nájemce podal na pronajímatele u rozhodčího soudu žalobu na neplatnost podmínek nájemní smlouvy, která stanoví čtvrtletní navyšování výše nájemného ze strany pronajímatele jeho indexací k inflaci, neboť tato podmínka odporuje imperativní normě odst. 3 článku 614 občanského zákoníku Ruské federace, který stanoví možnost změny výše nájemného nejvýše jednou ročně. Soud však, byť pouze v posuzovaném případě, shledal, že stanovení sazby nájemného ve výši odpovídající určité částce v cizí měně znamená vytvoření mechanismu pro její výpočet. Toto stanovení výše nájemného má eliminovat nepříznivé vlivy inflace. Změna směnného kurzu neznamená změnu výše nájemného v souladu s odstavcem 3 článku 614 občanského zákoníku Ruské federace. V důsledku toho se ukazuje, že pro zavedení variabilního nájemného je nutné mít jasný, ve smlouvě předepsaný algoritmus pro jeho výpočet, jinak je snadné soudní spor prohrát.

Platební podmínky nájemného jsou stanoveny smlouvou. Strany si přitom mohou stanovit jakýkoli postup pro její výplatu: měsíčně, čtvrtletně, jednou ročně, zálohovou platbou nebo s odloženou platbou.

Odstavec 3 článku 614 občanského zákoníku Ruské federace stanoví, že nájemné může být změněno dohodou stran ve lhůtách stanovených smlouvou, ne však více než jednou ročně. Výše nájemného se přitom může jak zvyšovat, tak snižovat.

Nájemce má právo požadovat snížení nájemného v případě, že:

- pokud se vlivem okolností, za které nenese odpovědnost, výrazně zhoršily podmínky užívání stanovené nájemní smlouvou nebo stav nemovitosti;

- pokud pronajímatel porušil podmínky pro generální opravu pronajatého majetku;

- pokud pronajímatel při uzavírání nájemní smlouvy neupozornil nájemce na práva třetích osob k nemovitosti.

V případě podstatného porušení podmínek placení nájemného ze strany nájemce má pronajímatel právo po něm požadovat předčasné zaplacení nájemného ve lhůtě stanovené pronajímatelem. Pronajímatel zároveň není oprávněn požadovat předčasné zaplacení nájemného za více než dvě po sobě jdoucí období (článek 614 odst. 5 občanského zákoníku Ruské federace).

Nájemné v účetnictví.

Způsob, jakým pronajímatel účtuje leasingové splátky, závisí na tom, zda jde o činnost hlavní či nikoli.

V souladu s odstavcem 5 PBU 9/99 „Příjmy organizace“ (Nařízení Ministerstva financí Ruské federace ze dne 6. května 1999 č. 32n „O schválení Nařízení o účetnictví „Příjmy organizace“ PBU 9/99“ (dále - PBU 9/99)) v organizacích, jejichž předmětem činnosti je úplatné poskytování do dočasného užívání (přechodné držení a užívání) jejich majetku na základě nájemní smlouvy, se výnosy považují za tržby, jehož příjem je s touto činností spojen (pronájem).

Účtová osnova a pokyny k jejímu uplatňování (Příkaz Ministerstva financí Ruské federace ze dne 31. října 2000 č. 94n „O schválení Účtové osnovy pro finanční účetnictví ekonomická aktivita organizace a návod k jejímu použití") pro shrnutí informací o příjmech a výdajích spojených s běžnou činností organizace, jakož i pro zjištění hospodářského výsledku za ně, je určen účet 90 "Tržby".

Výnosy z rezervy na úplatu za dočasné užívání (přechodná držba a užívání) jejich majetku na základě nájemní smlouvy (je-li předmětem činnosti organizace) se promítají na účet 90 „Tržby“ podúčet 90-1 „Výnosy“.

Pokud poskytování majetku k pronájmu není hlavní činností organizace, pak v souladu s odst. 7 PBU 9/99 tržby spojené s poskytnutím za úplatu do dočasného užívání (přechodné držení a užívání) majetku organizace se účtují jako ostatní výnosy a promítnou se ve prospěch účtu 91-1 „Ostatní výnosy“.

V tomto případě jsou náklady spojené s poskytnutím za úplatu za dočasné užívání (přechodné držení a užívání) majetku organizace uznány jako ostatní (ustanovení 11 PBU 10/99 „Výdaje organizace“ (nařízení MF). Ruské federace ze dne 6. května 1999 č. 33n „O schvalovacích předpisech o účetnictví „Výdaje organizace“ RAS 10/99“).

Aby bylo možné určit, jaký typ činnosti zahrnout operace převodu majetku na pronájem, je nutné odkázat na odstavec 4 PBU 9/99.

V souladu s uvedeným odstavcem v účetnictví organizace samostatně účtuje tržby jako výnosy z běžné činnosti nebo jiné tržby, a to na základě požadavků PBU 9/99, charakteru své činnosti, druhu příjmu a podmínek jejich přijímání.

Jinými slovy, organizace se musí samostatně rozhodnout, k jakému typu činnosti operace převodu majetku k pronájmu patří, a opravit to v účetní politice organizace. Tato podmínka je stanovena stanovou organizace, kde je nejčastěji jako druh činnosti poskytován pronájem majetku, resp. pronajímatel účtuje tržby jako výnosy z běžné činnosti.

Pokud je nájemné promítnuto organizací do účetnictví jako příjem z běžné činnosti, provádějí se v účetnictví tyto zápisy:

Na vrub účtu 62 "Vypořádání s kupujícími a zákazníky" Ve prospěch účtu 90-1 "Výnosy" - odráží výši leasingových plateb, které mají být přijaty;

Na vrub účtu 90-3 "Daň z přidané hodnoty" Ve prospěch účtu 68-2 "Výpočty daně z přidané hodnoty" - odráží výši DPH splatné do rozpočtu;

Na vrub účtu 51 „Vypořádací účty“ Ve prospěch účtu 62 „Vypořádání s kupujícími a zákazníky“ – zohledněno hotovost obdržel od nájemce.

Nájemné se převádí jednorázově po celou dobu trvání nájemní smlouvy, je považováno za předběžnou platbu a je evidováno na účtu 62 „Zúčtování s kupujícími a zákazníky“ podúčet „Zúčtování za zálohu“.

Pokud se nájemné promítne do účetnictví pronajímatele jako ostatní příjmy, pak se v účetnictví provádějí tyto zápisy:

Na vrub účtu 76 "Vypořádání s různými dlužníky a věřiteli" podúčet "Kalkulace nájemného" Ve prospěch účtu 91-1 "Ostatní výnosy" - zohledňuje časové rozlišení přijatého nájemného;

Na vrub účtu 91-2 "Ostatní náklady" Ve prospěch účtu 68-2 "Výpočty k dani z přidané hodnoty" - účtuje se DPH;

Na vrub účtu 51 "Vypořádací účty" Ve prospěch účtu 76 "Vyrovnání s různými dlužníky a věřiteli" podúčet "Kalkulace nájemného" - promítají se peněžní prostředky přijaté od nájemce.

Na účet 98 „Výnosy příštích období“, podúčet 98-1 „Příjmy přijaté na účet budoucích období“ se účtuje paušální částka leasingové splátky organizace, ve které převod majetku na pronájem není hlavní činností. “.

Podúčet 98-1 „Příjmy přijaté na základě budoucích období“ zohledňuje pohyb příjmů přijatých ve vykazovaném období, ale vztahujících se k budoucím účetním obdobím.

Výše výnosů vztahujících se k budoucím účetním obdobím se promítne ve prospěch účtu 98 „Výnosy příštích období“ v souvztažnosti s účty hotovosti nebo vypořádání s dlužníky a věřiteli a na vrub – částka výnosů převedená na příslušné účty dne počátkem účetního období, ke kterému se výnos vztahuje.

Pro každý druh příjmu je vedeno analytické účetnictví na účtu 98-1 „Příjmy přijaté na příští období“.

Nájemné se účtuje v účetnictví na základě předpokladu dočasné jistoty skutečností ekonomické činnosti a za podmínek uvedených v bodě 12 PBU 9/99:

– organizace má právo obdržet tyto příjmy vyplývající z konkrétní smlouvy nebo případně jinak potvrzené;

- lze určit výši výnosu;

– existuje jistota, že v důsledku konkrétní operace dojde ke zvýšení ekonomických přínosů organizace.

Pokud alespoň jedna z uvedených podmínek není splněna v souvislosti s hotovostí a jinými aktivy přijatými organizací k platbě, pak jsou účetní záznamy organizace uznány jako závazky, a nikoli jako výnosy.

Příklad.

Organizace uzavřela smlouvu o pronájmu zařízení na dobu tří měsíců. Výše nájemného za měsíc je 17 700 rublů (včetně DPH - 2 700 rublů).

Leasingová splátka ve výši 53 100 rublů (včetně DPH - 8 100 rublů) byla nájemcem převedena okamžitě po celou dobu trvání leasingové smlouvy.

Pronajímatel používá následující podúčty pracovní účtové osnovy:

62-1 "Kalkulace nájemného";

62-2 "Výpočty zálohové platby".

V účetních záznamech pronajímatele byly provedeny následující zápisy:

Debet 51 Kredit 62-2 - 53 100 rublů - odráží výši zálohy za pronajaté vybavení;

Debet 62-2 Kredit 68-2 - 8 100 rublů - z částky zálohy byla účtována DPH (článek 1 článku 167 daňového řádu Ruské federace (dále jen - daňový řád Ruské federace));

Debet 62-2 Kredit 98–45 000 rublů - výše zálohy se odráží v odložených příjmech;

Debet 62-1 Kredit 91-1 – 17 700 rublů – nájemné za vykazované období bylo časově rozlišeno;

Debet 91-2 Kredit 68-2 - 2 700 rublů - DPH byla účtována z nájemného za vykazované období;

Debet 68-2 Kredit 62-2 - 2 700 rublů - přijímá se pro odpočet DPH z částky předem;

Debet 98 Kredit 62-1 – 15 000 rublů – odráží výši nájemného dříve zahrnutého do výnosů příštích období.

Pronajímatel musí vystavit nájemci fakturu na výši nájemného.

Podle odstavce 3 článku 168 daňového řádu Ruské federace je faktura vystavena nejpozději do pěti kalendářních dnů ode dne poskytnutí služeb.

Vystavování faktur za prodej služeb za poskytnutí nemovitosti k pronájmu je možné nejdříve na konci zdaňovacího období, minimálně v měsíci, ve kterém byly služby skutečně poskytnuty.

Nájemné v daňovém účetnictví.

Poskytování nemovitostí k pronájmu je hlavní činností organizace.

Podle článku 249 daňového řádu Ruské federace je nájemné přijaté od nájemce klasifikováno jako příjem z prodeje. Hlavní činnosti jsou stanoveny Zřizovací listinou organizace, kde je nejčastěji jako druh činnosti poskytován pronájem majetku.

Pokud organizace pro účely zdanění zisků účtuje výnosy a náklady na akruální bázi, pak se výnosy zaúčtují ve vykazovacím (zdaňovacím) období, ve kterém k nim došlo, bez ohledu na skutečný příjem finančních prostředků, jiného majetku (práce, služby) (článek 271 odst. 1 daňového řádu RF).

Pro organizace, které systematicky poskytují poplatek za dočasné použití a (nebo) dočasné držení a užívání svého majetku, náklady na tyto činnosti souvisí s prodejem (pododstavec 1 odstavce 1 článku 265 daňového řádu Ruské federace). ).

Pokud nájemní smlouva stanoví nerovnoměrný rozvrh leasingových splátek, pak podle posledních upřesnění Ministerstva financí Ruské federace uvedených v dopisech č. 03-03-06/1/258 ze dne 17. dubna 2009 č /212, musí poplatník na základě pododstavce 3 odst. 4 článku 271 daňového řádu Ruské federace v takových případech zohlednit leasingové splátky v příjmech na základě částek stanovených úhradou plán. Obdobné stanovisko obsahuje vyhláška Federální antimonopolní služby Uralského okresu ze dne 16. prosince 2008 ve věci č. Ф09-9466/08-С3.

K nerovnoměrnému splátkovému kalendáři dochází podle autora také tehdy, když je nájemné hrazeno jednorázově za delší dobu, například jednou ročně nebo za půl roku. Jednorázové zahrnutí takového poplatku do příjmů přitom není pro organizaci zcela výhodné, neboť povede k paušální platbě daně z příjmu nebo k platbě zálohy ve větší výši. Proto je účelnější tyto příjmy rozdělit podle účetních období. S přihlédnutím k postoji Ministerstva financí Ruské federace však může takový přístup způsobit nároky ze strany daňových úřadů.

Je třeba poznamenat, že dřívější úředníci uvedli, že příjem ve formě plateb nájemného se uznává v daňovém účetnictví s přihlédnutím k zásadě jednotného uznávání příjmů a výdajů bez ohledu na jejich skutečnou platbu. Zároveň se nevyžaduje měsíční uzavírání úkonů poskytnutých služeb na základě nájemní smlouvy pro účely daňového zúčtování příjmů ve formě plateb nájemného. Toto stanovisko bylo uvedeno v Dopisech Ministerstva financí Ruské federace ze dne 17. dubna 2007 č. 03-03-06 / 1/248 ze dne 6. února 2007 č. 03-03-06 / 1/59 , ze dne 10. listopadu 2006 č. 03-03 -04/1/752, Federální daňová služba Ruské federace pro město Moskva ze dne 22. září 2008 č. 20–12/089128.

Poskytování majetku k pronájmu není hlavní činností organizace.

V tomto případě je příjem z pronájmu majetku uznán jako neprovozní příjem (článek 250 odst. 4 daňového řádu Ruské federace).

Pododstavec 3 odst. 4 článku 271 daňového řádu Ruské federace stanoví, že u neprovozních příjmů z pronájmu majetku je datem přijetí příjmu datum vypořádání v souladu s podmínkami uzavřených smluv nebo prezentace. poplatníkovi doklady sloužící jako podklad pro provedení výpočtů nebo poslední den vykazovacího (daňového) období.

Náklady na údržbu majetku převedeného na základě nájemní smlouvy (včetně odpisů tohoto majetku) jsou zahrnuty do neprovozních nákladů (čl. 265 odst. 1 pododstavce daňového řádu Ruské federace).

Komunální platby.

Jak je uvedeno výše, v souladu s článkem 614 občanského zákoníku Ruské federace může být nájemné stanoveno buď pevnou částkou, nebo „plovoucí“ částkou, která se skládá ze dvou částí - pevné částky nájemného a pohyblivé složky sestávající ze dvou částí. účtů za energie.

Všechny nájemní smlouvy v té či oné podobě zpravidla obsahují podmínku, že náklady na placení účtů za energie nese nájemce. Nabízí se přitom otázka, jak je z daňového hlediska nejvýhodnější pro účastníky smlouvy takovou podmínku doložit. A v první řadě se v tomto případě bavíme o tak kontroverzní dani, jakou je DPH.

V praxi existují různé možnosti výpočtu platby za elektřinu, plyn, vodu, telefonická komunikace a další veřejné služby. Zvažme je podrobněji.

1. Poplatky jsou zahrnuty v nájemném.

První metoda se používá zřídka. Tarify za energie totiž neustále rostou, navíc strany při uzavírání smlouvy ještě nevědí, do jaké míry budou energie nájemce skutečně spotřebovávat. Proto je stěží možné předem vypočítat výši fixní leasingové splátky pokrývající veškeré náklady pronajímatele na úhradu energií při plnění smlouvy. Strany nejsou oprávněny měnit výši nájemného v průběhu roku, zákaz je stanoven v čl. 614 odst. 3 občanského zákoníku Ruské federace.

Smluvní strany proto zpravidla v nájemní smlouvě nestanoví samotnou výši nájemného, ​​ale metodiku jeho výpočtu, v důsledku čehož změna pohyblivé složky nájemného v průběhu roku neznamená revizi nájemného. ceny nájemní smlouvy, protože mechanismus stanovení výše nájemného zůstává stejný.

U „plovoucího“ nájemného jsou všechny částky, které pronajímatel od nájemce obdrží, včetně účtů za energie, uznány jako jeho příjem z pronájmu majetku.

Na základě článku 146 daňového řádu Ruské federace si pronajímatel účtuje DPH z celé částky nájemného a odvádí ji do rozpočtu. Fakturu vystavuje pronajímatel nájemci na celou částku nájemného (včetně výše poplatků za energie) a „komunální“ není vyčleněn jako samostatný řádek.

Pronajímatel, který svým jménem obdržel faktury od veřejných služeb, má právo na odpočet DPH uvedené na jejich fakturách v plné výši. Koneckonců, pokud jsou platby za energie přijaté od nájemce zahrnuty do jeho příjmu, má právo uznat energie spotřebované nájemcem jako své náklady. Stejný postup při zdanění DPH vysvětlili úředníci v Dopisu Federální daňové služby Ruské federace ze dne 4. února 2010 č. ShS-22-3 / [e-mail chráněný] Obdobný názor zastávají rozhodci v usnesení Federální antimonopolní služby okresu Severní Kavkaz ze dne 21. prosince 2009 ve věci č. A63-8994 / 2004-C4-9, ze dne 11. června 2009 ve věci č. Okres ze dne 29.5.2009 ve věci č. A23-3029 / 2008A-14-202, FAS Severozápadního okresu ze dne 10.1.2007 ve věci č. A05-7971 / 2006-13, ze dne 4.7.2007 ve věci č. A56- 38904/2006.

Nájemce, který obdržel od pronajímatele fakturu za pronájem (na celou částku, včetně účtů za energie) obecným způsobem na základě článků 171 a 172 daňového řádu Ruské federace, je oprávněn odečíst výši DPH uvedenou na faktuře pronajímatele. Soudci sdílejí podobný názor, jako příklad lze uvést Usnesení Federální antimonopolní služby Severozápadního okruhu ze dne 27. prosince 2010 ve věci č. A56-7049 / 2010, Usnesení Federální antimonopolní služby č.j. Moskevského okresu ze dne 26. srpna 2008 ve věci č. KA-A40 / 7882-08 , Usnesení Federální antimonopolní služby okresu Severní Kavkaz ze dne 26. června 2008 ve věci č. Ф08-3507 / 2008 a další.

2. Poplatky za energie se platí odděleně od nájemného.

Nejsou-li v nájemném zahrnuty poplatky za energie, pak je nejbezpečnější možností úhrady nákladů pronajímatele za energie uzavření nájemní smlouvy s prvky zprostředkovatelské smlouvy. To znamená, že nájemní smlouva předem stanoví, že pronajímatel jako zprostředkovatel jednající svým jménem, ​​ale v zájmu nájemce, pro něj nakupuje inženýrské sítě.

Kromě toho může být volitelně uzavřena samostatná mediační dohoda. Mějte na paměti, že zprostředkovatelské služby jsou placené, takže smíšená nájemní smlouva musí stanovit zprostředkovatelskou odměnu, nebo samostatná zprostředkovatelská smlouva musí stanovit úhradu služeb pronajímatele, který zprostředkovatelské služby pro nájemce zajišťuje.

Kromě toho, protože veřejné služby vystavují své dokumenty jménem vlastníka nemovitosti, možností zprostředkovatelské smlouvy uzavřené mezi pronajímatelem a nájemcem může být buď smlouva o provizi, nebo smlouva o obchodním zastoupení, ve které jednatel jedná svým jménem. , ale v zájmu zmocnitele.

V tomto případě pronajímatel vystaví dvě faktury na jméno nájemce: jednu na svůj vlastní účet za služby pronájmu, druhou na svůj vlastní účet za služby. Navíc fakturu vystavenou nájemci za energie vystavuje pronajímatel na základě fakturačních údajů vystavených dodavatelem energií na jméno pronajímatele. Tato faktura se nezapisuje do nákupní knihy pronajímatele, ale ukládá se do evidence přijatých faktur. Právě tento postup při vystavování faktur plátci DPH, účastníky zprostředkovatelských dohod, stanoví Pravidla vedení evidence přijatých a vydaných faktur, nákupních knih a prodejních knih při výpočtu daně z přidané hodnoty, schválená nařízením vlády Ruské federace ze dne 2. prosince 2000 č. 914.

V rámci tohoto režimu náhrady nákladů za energie není částka obdržená od nájemce jako náhrada za energie příjmem pronajímatele. Přijaté částky účtuje pronajímatel jako samostatné obchodní případy.

V souladu s pododstavcem 9 odst. 1 článku 251 daňového řádu Ruské federace se při stanovení základu daně pro daň z příjmu příjmy ve formě majetku (včetně hotovosti) přijaté komisionářem, agentem a (nebo) jinému zmocněnci v souvislosti s plněním povinností z komisionářské smlouvy, smlouvy o zastoupení nebo jiné obdobné smlouvy, jakož i z důvodu náhrady nákladů, které komisionář, zmocněnec a (nebo) jiný zmocněnec vynaložil na komitenta, komitenta a ( nebo) jiného komitenta, pokud tyto výdaje nepodléhají zahrnutí do nákladů komisionáře, agenta a (nebo) ) jiného advokáta v souladu s podmínkami uzavřených smluv. Do tohoto příjmu se nezahrnují provize, zprostředkovatelské nebo jiné obdobné odměny, které se stávají příjmem z běžné činnosti.

Při opětovném předkládání veřejně prospěšných služeb pronajímatel odstraňuje rizika spojená s daní z příjmu a DPH, jakož i rizika spojená s možným uznáním transakce za neplatnou v souladu s články 166-181 Občanského zákoníku Ruské federace, jakož i rizika trestní odpovědnosti vyplývající z článku 171 trestního zákoníku Ruské federace „Nezákonné podnikání“ (ve smyslu opětovného poskytování komunikačních služeb).

V rámci takového režimu má však pronajímatel kromě povinnosti účtovat DPH z částky nájemného také povinnost účtovat daň z výše své zprostředkovatelské odměny.

Tento text je úvodní částí. Z knihy Vše o zjednodušeném daňovém systému (zjednodušený daňový systém) autor Terekhin R.S.

4.2.6. Opravy dlouhodobého majetku, včetně pronajatého majetku Je třeba poznamenat, že pojem oprava není v daňovém řádu uveden, nicméně v tomto případě by měl být používán ve smyslu, v jakém se používá v jiných právních odvětvích. Obvykle se jedná o díla

Z knihy Zbohatněte! Kniha pro ty, kteří si troufli vydělat hodně peněz a koupit si Ferrari nebo Lamborghini autor DeMarco MJ

Jak padají sny: špatný vzorec. Špatná proměnná V určitém okamžiku si průměrný řidič uvědomí, že nemůže vytlačit vyšší procento z vkladů. Nelze vyžadovat navýšení o 200 %. Nemohou získat další vzdělání, aby zlepšili své vlastní

autor Panchenko T M

Článek 614. Platba nájmu 1. Nájemce je povinen včas platit úplatu za užívání nemovitosti (nájemné) Postup, podmínky a termíny placení nájemného stanoví nájemní smlouva. V případě, že nejsou smlouvou definovány, má se za to, že jsou zřízeny

Z knihy Využití cizího majetku autor Panchenko T M

Článek 630. Platba nájemného z nájemní smlouvy 1. Platba nájemného z nájemní smlouvy se stanoví ve formě plateb stanovených pevnou částkou, prováděných pravidelně nebo jednorázově. V případě předčasného vrácení nemovitosti nájemcem, vrací mu pronajímatel

Z knihy Rent autor

Výpověď nájemní smlouvy s pronajímatelem, a to i v případě zničení majetku V současné době je v podnikatelské činnosti ekonomických subjektů smlouva o nájmu nemovitosti jedním z nejčastějších typů smluv. Nicméně v praxi

Z knihy Rent autor Semenikhin Vitalij Viktorovič

Další úkony pronajímatele Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje poskytnout nájemci za úplatu majetek do dočasné držby a užívání nebo do dočasného užívání. Při pronájmu nemovitosti nese pronajímatel náklady na údržbu pronajaté nemovitosti.

Z knihy Rent autor Semenikhin Vitalij Viktorovič

Daň ze zisku od pronajímatele V současných ekonomických podmínkách se nájemní vztahy stále více rozšiřují, protože v době krize mnoho organizací nemá finanční kapacitu na nákup nemovitosti, kterou potřebují.

Z knihy Rent autor Semenikhin Vitalij Viktorovič

Změna pronajímatele Při převzetí nemovitosti do pronájmu nájemce zpravidla počítá s dlouhodobým pronájmem a pronajaté prostory si vybavuje „pro sebe“. Nájemní smlouva se uzavírá na dlouhou dobu. Během trvání smlouvy je však možné, že

Z knihy Rent autor Semenikhin Vitalij Viktorovič

Účetnictví u pronajímatele (půjčitele)

Z knihy Peníze, bankovní úvěry a ekonomické cykly autor Huerta de Soto Ježíš

Falešný základ analýzy: Poptávka po fiduciárním oběhu jako exogenní proměnná Selginova studie je založena na předpokladu, že poptávka po svěřeneckých penězích je exogenní proměnná.

Z knihy Příjmy a výdaje pro zjednodušený daňový systém autor Suvorov Igor Sergejevič

5.5. Splátky leasingu (včetně leasingu) za pronajatý (včetně pronajatého) majetku Podle odstavců. 4 odst. 1 článku 346.16 daňového řádu Ruské federace mají poplatníci zjednodušeného daňového systému právo zahrnout do nákladů částku nájemného (leasingu) za pronajaté

Z knihy Realitní operace. Jak koupit, prodat, pronajmout autor Bachurin Dmitrij

Platba leasingu V nájemní smlouvě je hlavní podmínkou podmínka nájemného. Nájemce přebírá povinnost včas zaplatit nájemné za užívání prostor. Postup, podmínky a termíny placení nájemného musí být

Z knihy Vše o akvizici a prodeji rezidenčních nemovitostí. Odborná rada autor Zubová Elena Evgenievna

Práva a povinnosti pronajímatele Pronajímatel stanovuje nájemné a chce dostat co nejvíce. Když však pronajímatel požaduje příliš vysokou cenu, riskuje, že zůstane na dlouhou dobu bez nájemníků. Indikátor předraženosti - žádné volání

Z knihy Kniha 2.0. Minulost, přítomnost a budoucnost e-knih očima tvůrce Kindle autor Merkosky Jason

Proč jsou knihy, včetně e-knih, nepostradatelné

Z knihy Zisková cestovní kancelář [Rady majitelům a manažerům] autor Vatutin Sergey

Variabilní a fixní složky mzdy Jaké jsou tedy tyto nástroje? Než se nad nimi zamyslíme, začněme se základními modely motivace. Jedná se o tzv. konstantní a proměnné části. Fix a Flex - jak jim říkáme (obr. 9). Podívejme se na výhody a nevýhody každého z nich

Z knihy Antifragility [Jak vydělat na chaosu] autor Taleb Nassim Nicholas

Vaše nájemné Další příklad: představte si, že si legálně pronajímáte byt v New Yorku (kde nájem reguluje kancelář starosty) a váš byt je samozřejmě plný polic s knihami. Máte možnost zde žít, jak dlouho budete chtít, ale vy