Hotellide nappus ja kõrge hind pealinnas ja teistes suurlinnades on muutnud külastajatele päevaüüri üheks mugavamaks võimaluseks ajutiseks majutuseks. Paradoksaalne, aga eraldi korteri üürimine, kus on köök ja kõik eluks vajalik, maksab vähem kui korralik hotellituba. Nõudlus stimuleerib loomulikult pakkumist. Seetõttu on ime, et korterite lühiajalise üürimisega tegeleb üha enam erainvestoreid, kelle arsenalis on üks ja ainus “ühetoaline korter”, ning spetsialiseerunud ettevõtteid, kes pakuvad klientidele lisaks kümnekonnale või enamale korterile. lisateenus, pealinnas külluses. Möödas on ajad, mil ainsad kinnisvaramaaklerid, kes üürisid "öökorterit", olid jaamas vanaemad.

Üürile anda ilma tulevikuta

«Hinna poolest on igapäevaste üürikorterite maksumus sarnane või soodsam kui vastava tasemega hotellituba. Erinevus võib ulatuda 20-30% -ni, - ütleb kinnisvarafirma Inkom analüütilise keskuse juht Dmitri Taganov. - Lisaks on mõneks päevaks pealinna tulnud turisti või ärireisija käsutuses täisvarustusega köök, kus saab ise lõuna- või õhtusööki valmistada. Ja hotellis ööbides tuleb iga kord palju raha restorani jätta või otsida mõni korralik kohvik või restoran läheduses. Ja pole tõsiasi, et väärt asutus on kiviviske kaugusel. Hotell peab igaühe eest maksma lisateenus- särkide pesemine ja triikimine, jalanõude hooldamine jne. Igapäevaselt üüritavas korteris ei esita keegi lisaarvet selle eest, et üürnik kasutas triikrauda, ​​pesumasinat või kingaharja.

Mis puudutab üürileandjat, siis tema jaoks on lühiajalise äri peamine eelis võimalus "projektist lahkuda" igal ajal ilma eelarvamusteta. Näiteks kui korterit oli vaja isiklikeks vajadusteks – omaniku enda, tema laste või vanemate elukohta, siis ei pea üürileandja üürnikuga lepingu lõppemist mitu kuud ootama, nagu see sageli juhtub pika- tähtajaline üürileping. Pealegi näeb pikaajaline üürileping sageli ette üürnikele sunniraha maksmist, kui see puruneb korteriomaniku süül. Igapäevaste korterite üürijad jäävad harva kauemaks kui kümme päeva.

Päevaüür on mõttekas, kui kavatsete korterit müüa. Korterite eksponeerimise aeg võib kesta mitu kuud, eriti praegu, mil nõudlus isegi vedelate elamispindade järele on ülimadal tasemel, kuid ärge jätke kasutamata võimalust ostjaootuses seisva korteri pealt raha teenida. Päevarent võimaldab korraldada objekti demonstratsioone peaaegu igal ajal, samas kui pikaajalise üürilepingu puhul tuleb külastuse aeg üürnikega kooskõlastada. Samuti on "päevane äri" õigustatud kui hajutamise võimalus. Kui teil on kaks või enam korterit, on soovitatav üürida neist üks pikemaks ajaks, teine ​​aga igapäevaseks üüriks. Pealegi on Moskvas turismi hooajalisus vähem väljendunud ja külastajate voog on aastaringselt stabiilne.

Päevaüür tundub esmapilgul isegi tulusam kui pikaajaline üür. “Väikese turistiklassi kahetoalise korteri koos korraliku kosmeetilise remondi, vajaliku kodutehnika ja mööbliga läheb maksma umbes 3-4 tuhat rubla. päeva kohta. Selgub, et üürides sellist korterit 20 päevaks kuus, võite arvestada 60-80 tuhande rubla sissetulekuga. Pikaajalise üürilepingu korral on selle maksumus 35–45 tuhat rubla. kuus,” toob Dmitri Taganov näite. Samal ajal sisse viimastel aegadel pikaajalise üürituru intressimäärad langevad pidevalt ja tootlus sellest ei ületa täna 4-5%.

Ei mingit garantiid ega kindlustust

Kuid öelda, et maja üürimine lühikeseks ajaks ei ole lihtne. Sellega on seotud rohkem keerukust, kui esmapilgul tundub. Igapäevase üürileandja põhiprobleemiks on garanteeritud sissetuleku puudumine. Pikaajalise üürilepinguga piisab, kui leida üks kord klient, sõlmida leping - ja saad aastakese rahulikult elada, saades stabiilse igakuise sissetuleku. Ja lühiajalise uute külaliste otsimise korral on see pidevalt.

Dmitri K. otsustas oma korteri Peterburi kesklinnas üürida sügisel. Ja omast kogemusest olin veendunud, et see äri ei ole praktikas nii tulus, kui teoreetiliselt tundub. “Kui ma selle pikaajalise lepinguga välja rentisin, oli mul alati 30 tuhat rubla garantiid. kuus. Nüüd on häda rohkem ja tagasitulekut vähem,” räägib ta. Kuu kuu järel pole vajalik. Kord vedas Dmitril väga: üks pere üüris 20 päevaks korteri, mis tegi oma majas remonti, ja kuna see venis, pidid nad üürilepingut sama perioodi võrra pikendama. Kuid see oli ainus juhtum. Ülejäänud aja on korteris asustatud keskmiselt kümnel päeval kuus. «Samas on üsna objektiivsed põhjused. Esiteks on talv turismihooaeg Peterburi jaoks. Teiseks kriis. Klientide põhikontingent on turistid ja ärireisijad ning mõlema arv on viimastel kuudel oluliselt vähenenud,” usub Dmitri.

Petersburg Real Estate'i elamufondi üürimise juht Svetlana Aleksašina märgib, et nõudlus igapäevase eluaseme järele on ebaühtlane ja sõltub tõesti suurel määral hooajast: „Enne aastavahetust oli üürida soovijaid piisavalt palju. korteri mõneks päevaks: paljud inimesed teistest linnadest tulid külla oma sõpradele, sugulastele, et siin puhkust veeta. Nüüd on igapäevasel üüriturul tuulevaikus, kuid see on sellel aastaajal traditsiooniline. Taaselustamine, nagu alati, saabub mais-juunis: valgete ööde hooaeg meelitab igal aastal Neeva linna turiste. Tõsi, viimasel ajal on konkurents igapäevasel üüriturul veelgi karmimaks muutunud: on tekkinud arvukalt minihotelle ja paljud külastajad eelistavad seda segmenti korteritele.

Muidugi on mul, alternatiivsed marsruudid võimaldades elanike stabiilsemat voolu. Kuid need on amatööride võimalused. Korterit saab üürida näiteks puhkuseks ja pidudeks – selleks on mugavates piirkondades kinnisvara alati nõutud. Kuid siin peate teadma, millised tagajärjed võivad olla korteri seisukorrale. Keegi, olles raha maksnud, ei hoolitse omanike vara eest. Teine võimalus on üürida kortereid vabaajasektori töötajatele. See tagab ka stabiilse kasumi. “Aga sellised korterid muutuvad kiiresti kasutuskõlbmatuks,” märgib üks üürileandjatest. "Pealegi, kui korter asub korralikus majas, ei taha te sugugi naabritega suhteid rikkuda."

Pidev klientide otsimine pole sugugi ainus probleem, mis üürileandjat ees ootab. Üürikorter nõuab palju rohkem tähelepanu. Pärast iga klienti peavad omanikud viima eluaseme täielikku korda, tegema puhastust, muretsema värske allapanu jne. Samal ajal kaotavad sellised objektid oma välimuse palju kiiremini. «Külalised vahetuvad pidevalt ja pole sugugi tõsiasi, et nad kõik on uue mööbli ja kodumasinate suhtes ülimalt aupaklikud. Seega omanik igapäevane korter kosmeetilist remonti peate tegema palju sagedamini kui pikaks ajaks üüritud korteris. Ja maksa ka kahjuriski kindlustuse eest, ”ütleb Dmitri Taganov. Tõsi, nagu märgib Peterburist pärit üürileandja Dmitri K., on kindlustuse ostmine liiga suur luksus: kindlustusseltsid kas keelduvad selliseid kortereid üldse kindlustamast või lõhuvad liiga kõrged tariifid.

Lühiajalise üürilepingu puhul on oht pettuse või kuritegevusega kokku puutuda palju suurem. Dmitri K. Podil oli juba selline kogemus Uus aasta ta tuli vaatama korterit, mis sel ajal oli tühi, kuid leidis, et ei pääse sisse: võti ei sobi teadmata põhjusel lukuga. Ust tähelepanelikult vaadates avastas Dmitri, et lukk on lihtsalt vahetatud. Pidin helistama eriolukordade ministeeriumi töötajale, kes avas ukse ja lasi õigusjärgse omaniku sisse. Korteris olles leidis Dmitri palju võõraid asju, ehitud jõulupuu, alkoholipudelid – ühesõnaga selged märgid, et korteris elati. Mõne aja pärast ilmus välja uus "üürnik", kes kohtus korteri tegeliku omanikuga nördinud küsimustega viimase viibimise põhjuste kohta kellegi teise korteri territooriumil. Selgus, et ta üüris kinnisvarabüroo kaudu korterit ja maksis kohe kolm kuud ette. Tasapisi selgusid pettuse üksikasjad: veidi enne aastavahetust üüris paariks päevaks korteri naine, kes saabus enda sõnul Sotšist. Nii lühikese ajaga õnnestus tal teha duplikaatvõtmed ning pärast ametlikku "lahkumist" naasis ta, vahetas luku ja Kinnisvaramaakleri sildi all nõustus ta üürima korteri teisele inimesele. Ta võttis temalt ettemaksu ja kadus teadmata suunas.

Dmitril vedas: illegaalne üürnik vabastas korteri ilma pretensioonideta ning peale aja ja närvide omaniku kahju ei tekkinud. Kuid teistsuguse stsenaariumi korral poleks pettur võib-olla vaevunud tagasivõtmisega, vaid oleks lihtsalt kogu väärtusliku vara ja seadmed majast ära viinud. Riskide minimeerimiseks tuleks teha vähemalt kliendi passist koopia, kuid see ei kindlusta sind 100% petturite vastu.

Usaldus või sõltumatus?

Kui soovite oma korterit päevapealt üürida, on teil kaks võimalust: anda korter kinnisvarabüroo usaldushaldusse või anda see omal jõul välja üürida.

Usalduse haldamisega vabaneb omanik ühest küljest kogu sekeldusest. Teisest küljest säilib kinnisvaramaaklerite pettuse oht. Agendid võivad lihtsalt petta, kui alahindavad päevade arvu, mille jooksul korter välja üüriti, ja jätavad osa sissetulekust endale. Sa ei lähe iga päev korterisse kontrollima.

Kui võtate asja enda kätte, peate klientide leidmiseks kasutama võimalikult palju teabekanaleid. Siiski pole see liiga raske. Tasub sisestada "Yandexi" või mõnda teise otsingumootorisse sõnad "päevane üür" - ja kohe avaneb kümneid kortereid üürile andvaid agentuurilehti, enne kui saate valida. Peaaegu kõik nad teevad koostööd korteriomanikega. Peate koostama kavandatava eluaseme standardkirjelduse, märkima kõik selle peamised parameetrid ja tegema mitu fotot (köök, vannituba ja magamistuba). Fotod ja kirjeldused on postitatud agentuuri veebisaidile. Korteri omanik märgib, kui palju ta päevas saada tahaks, ja maaklerid lisavad sellele numbrile oma juurdehindluse. Näiteks kui korter "omanikult" maksab 2 tuhat rubla, siis agentuur maksab selle 2,5-3 tuhande eest. Sel juhul on vahendajate pettus vaevalt võimalik, kuna agentuur täidab ainult rolli lingist. See juhendab klienti ja vara omanik on temaga juba otsekontaktis: näitab korterit ja voodipesu vahetust ja koristamist ning kõige meeldivam on tasu saamine. Siis annab ta juba vahendustasu agentuurile.

Kui teil on mitu korterit, muutub igapäevane üür täisväärtuslikuks äriks, mis ei nõua mitte ainult esialgseid investeeringuid, vaid ka regulaarseid kulutusi. Vajalik on kas sisseostetav koristusteenus või oma tegevusüksuse loomine, mis hoolitseb korterite koristamise, voodipesu pesemise ja vahetamise, pisiremondi jms eest. Lisaks hoolduspersonalile on vaja ka raamatupidajat. Vaja on luua suhteid inimestega, kes suudavad mis tahes probleemi lahendada konfliktne olukord elanikega. Selle ettevõtte oluline element on tõhusa veebisaidi loomine ja reklaamimine Internetis. "See tundub väga raske, kuid praktikas võib see olla vastupidi. Tegevuse käigus luuakse ärisuhteid teatud organisatsioonidega, näiteks lääne firmade esindustega, mille tulemusena see äri muutub stabiilsemaks ja turvalisemaks. Lisaks on võimalik saada lisatulu seotud teenuste osutamise kaudu: transport, turism jne,” ütleb Century 21 Westi tegevdirektor Jevgeni Skomorovski.

Edu retsept

Mitte iga korter ei ole võrdselt edukas. On mitmeid parameetreid, millest sõltub selle nõudlus potentsiaalsete üürnike seas. Esiteks on sellise eluaseme asukoht oluline. «Lühiajaliseks üürimiseks on eriti nõutud väikesed korterid Moskva kesklinna rajoonis, näiteks stalinistlikes majades. Populaarsed on ka suurte messikeskustega piirkonnad,” ütleb Penny Lane Realty eliitkorterite üüriosakonna eksklusiivse osakonna juht Vadim Lamin. Samas jääb see alles oluline parameeter“metroo jalutuskäigu kaugusel” – täpselt nagu ostes või pikaajaliselt rentides.

Kui pikaajalise üürikorteri saab minimaalselt sisustada, siis lühiajalise üürimise puhul selline tuba ei toimi. Siin peaks olema kõik, et pakkuda elanikele mugavat alternatiivi. hotellituba. Inimene, saabudes hotelli, ei hooli seebi, rätikute, hambapasta, voodipesu kaasa võtmisest. Kõik see saab ta kohapeal kätte. Sama tuleb tagada ka igapäevaste laenutuste puhul.

Toas peaks olema mugav riidekapp ja voodi. Köögis peab olema külmkapp, veekeetja ja mikrolaineahi. Viimane on asendamatum element kui pliit. «Tõsise kokandusega tegelevad vähesed külastajatest. Nad kas söövad kohvikutes või eelistavad osta valmistoitu ja soojendada,” räägib kinnisvaramaakler Sergei. Toas peab olema teler ja viimasel ajal on nõudlus DVD-mängija järele. Sellised pisiasjad mängivad sageli olulist rolli, seda enam, et konkurents igapäevasel üüriturul on suur ning hindades praktiliselt vahet pole.

Lühiajaline rent: PRO & CONTRA

1. Potentsiaalselt suurem sissetulek kui pikaajalise üürilepinguga.

2. Võimalus ettevõttest igal ajal lahkuda.

3. Korteri tasuta käsutamine (saate igal ajal müüa, asutada sugulasi jne).

1. Garanteeritud sissetuleku puudumine.

2. Vajadus pidevalt uusi kliente otsida.

3. Korter vajab sagedamini remonti, kaotab kiiremini oma esitluse.

4. Töömahukam äri: korter tuleb iga kliendi peale korda teha, elanikele on vaja pakkuda täielik "hotelli" komplekt - voodipesu, nõud, mööbel ja kodutehnika.

Mida vähem prestiižne piirkond, seda tulusam on seal eluasemeid üürida, selgitasid välja Cyani analüütikud. Kõige kiiremini tasuvad end ära Uus-Moskva, Kapotnja, Ljublino ja Kuzminki korterid, kuid neid on ka keerulisem müüa kui eluasemeid mainekates piirkondades

Atraktiivne kapuuts

Moskva korteri pikaajalise üürimise keskmine tootlus oli 2016. aasta esimesel poolel 5,5%, selgub Cyani spetsialistide koostatud uuringust. Teisisõnu on suurlinnakorter võimalik tagasi saada, üürides selle välja veidi enam kui 18 aastaga. Samas erineb periood erinevates piirkondades oluliselt.

Nagu selgus, on kesklinna kalleima kinnisvara omanikel kõige keerulisem selle ostmiseks kulutatud vahendeid tagastada. Antireitingu juhid olid Arbati, Khamovniki ja Gagarinski piirkonnad. Siin kõigub kapitalisatsioonimäär (vara hinna ja väljaüürimisest saadava aastase tulu suuruse suhe) vahemikus 4-4,5%, näitab Cyan. Seega, ostes nendesse piirkondadesse korteri, kulub investeeringu tasuvuse ootamiseks 22-25 aastat.

Korteri ostmine kõige vähem prestiižsetes piirkondades on seevastu kõige perspektiivikam investeerimisotsus, selgub uuringuandmetest. Maksimaalset kasumit investorid toovad korterite üürimine Uus-Moskva Pervomaiski ja Maruškinskoje asulates ning Kagu halduspiirkonnas Kapotnja rajoonis. Siin on kapitalisatsioonimäärad vahemikus 6,4–6,7%. See tähendab, et rentija suudab oma investeeringud tagasi maksta 15-15,6 aastaga. Kasumlikkuse (6,7%) liidrid on kolmetoalised korterid Moskva naftatöötlemistehase lähedal Kapotnjas.

See efekt tuleneb sellest, et kesklinnast eemaldudes ei lange üürihinnad nii palju kui ruutmeetri maksumus, selgitab Cyan.

Uuring põhineb portaalis cian.ru aastatel 2012-2016 postitatud enam kui 1 miljoni Moskva eluaseme müügi- ja üürikuulutuse analüüsil. Samal ajal diskonteeriti üürimäärasid ja eluaseme maksumust, võttes arvesse hindade ja üürimäärade dünaamikat.

Ettevõte Miel-Arenda annab ligikaudu samad arvud kui Cyan, aga ilma linnaosade kaupa jaotamata: pealinna turistiklassi korterite kapitalisatsioonimäär on 4–7% aastas.

Odnushki on populaarsem

Viimase aastaga on kasvanud ühetoaliste korterite üürimise populaarsus. “Nende osakaal nõudluse struktuuris kasvas aastaga 3 protsendipunkti võrra. ja moodustas 58%,“ ütleb portaali Domofond.ru tegevjuht Eric Segerborg. - Samal ajal vähenes kahe- ja kolmetoaliste korterite üüripakkumise kuulutuste kontaktisoovide arv, vastupidi, 1 p.p. — vastavalt 34% ja 7%. Ka keskmine üürimäär langes viimase aastaga kõigis eluaseme segmentides 3%. Moskvas saate üürida ühetoalise korteri keskmiselt 30,8 tuhande rubla eest, kahetoalise - 43,3 tuhande rubla eest.

Üürniku reegel

Cyaani andmed kinnitavad nn üürniku kuldreeglit, ütleb Inkom-Nedvizhimosti järelturu osakonna direktor Sergey Shloma: „Mida väiksem on elamispind, seda odavam see on, seda rohkem tulu see toob. Sellest vaatevinklist on luksuskinnisvara soetamine väljaüürimise eesmärgil omamoodi rõõm: eliitkinnisvara kasumlikkus on tüüpelamuga võrreldes minimaalne.

Eliitkinnisvara rentimise tasuvus varieerub 1-4% vahel alginvesteeringu summast, olenevalt ruutmeetri maksumusest, viimistlusest, seadmetest ja mööblist, hindab Kalinka Grupi linnakinnisvara liisingu osakonna direktor Julia Kovaleva. Ka kaugus keskusest on sageli rentniku kasuks. “Meie baasil on Ostoženka linnaosas Butikovski 5 korter, mida üüritakse välja 10 000 dollari eest kuus,” toob Kovaljov näite. - Kuigi suhteliselt odav korter aadressil 1/2 Taras Shevchenko Embankment rentis omanik selle hiljuti 15 000 dollari eest välja.

Demokraatlikumaid võimalusi renditakse mitte ainult tulusamalt, vaid ka kiiremini. Näiteks turistiklassi korterid lahkuvad praegu keskmiselt mõne päevaga ja eelmisel aastal oli see vaid paar tundi, hindab Inkom-Nedvizhimosti korterite üürimise osakonna direktori asetäitja Oksana Poljakova. "Nüüd valitakse umbes kaheks nädalaks mugavus- ja äriklassi kortereid seitsmest kümneni," jätkab ta. "Eelmisel aastal vaatasid nad kolm või neli korterit läbi kuni neli päeva." Eliitkortereid saab eksponeerida nii kaua, kui soovite, kuni omanik otsustab üürimäära piisavalt alandada.

Kui võtta statistika piirkonna kohta keskmiselt, siis on Cyani järeldused loogilised - odavamad alad toovad rohkem kasumit, nõustub kinnisvarabüroo Home Staging peadirektor Anna Moiseeva. Teisalt ei sõltu tasuvus alati ainult pinnast, vaid ka konkreetsest korterist. Vedelast esemest on mitmeid märke, loetleb ekspert: väikesed kaadrid, madal hind, metroo ja kesklinna lähedus. “Oluline on alati meeles pidada, et kunagi tuleb praegu välja üüritav korter ikkagi maha müüa,” märgib Moisejeva. "Ja siis muudavad rentnikule kasulikud tegurid selle müüja jaoks vähem likviidseks."

Osta kesklinnale lähemal

"Müügil olevate korterite eksponeerimisperiood sõltub loomulikult korteri enda kvaliteedist: selle hinna, hoone ja korruse adekvaatsusest," ütleb kinnisvarabüroo Home Staging peadirektor Anna Moiseeva. "Kuid üldiselt saab prestiižsemas piirkonnas asuvat korterit eksponeerida umbes kaks kuni kolm kuud, kaugemate piirkondade vähem likviidsete korterite puhul aga kuus kuud või rohkem."

See, et keskusele lähemal asuv kinnisvara läheb Rosreestri hinnangul paremini kaubaks. Näiteks 2016. aasta esimesel poolel registreeriti Moskva oblastis ligi 15% vähem tehinguid eluruumide õiguste üleminekuga kui 2015. aasta samal perioodil: vastavalt 294,7 tuhat ja 345,4 tuhat tehingut. See statistika kirjeldab peamiselt eluasemete järelturu tehinguid.

Samuti väheneb nõudlus uute hoonete järele. Jaanuarist juunini 2016 vähenes Moskva oblastis ühiselamuehituses (DDU) osalemise lepingute arv 4%, 41,3 tuhandeni.

Seevastu Moskvas hakati sagedamini sõlmima tehinguid nii uue kui ka edasimüügi kinnisvaraga. Eluaseme omandiõiguse üleminekuga tehtud tehingute kogumaht kasvas 10,8%, 62,7 tuhande rublani.

Moskva populaarsust mõjutas asjaolu, et viimase pooleteise aasta jooksul on Moskva arendajad toonud turule rekordmahu uusi projekte, mis suudavad konkureerida Moskva piirkonna hinnaga, selgitab IRN-i juht. Tatjana Kaljužnova nõustamine. Mängis rolli ja allahindlusi. "Umbes 30% 100% maksega projektidest saate 5-10% allahindlust," märgib Kaljužnova.

Keskmine hind 1 ruut. m Moskva uutes hoonetes (alal kolmandast ringteest Moskva ringteeni) on IRN-i andmetel nüüd 172,3 tuhat rubla. Moskva regioonis oli see juunikuu tulemuste kohaselt 85,4 tuhat rubla. 1 ruutmeetri kohta. m, vastavalt Miel-Novostroyki uuringule. Kuid konkreetseid pakkumisi vaadates muutuvad Moskvas korteri ostmise eelised ilmsemaks. Näiteks juuni keskel tõi Zheldoripoteka turule uue elamukompleksi Atmosfera Lyublino kaguosas. haldusringkond. Objekti ehitustöödeks ettevalmistamise etapis arvestati ühe- ja kolmetoaliste korterite maksumust pindalaga 34,9-76,9 ruutmeetrit. m on 4,1-11,1 miljonit rubla või 115-145 tuhat rubla. 1 ruutmeetri kohta. m.

Moskva ringteest 13 km kaugusel äärelinnas asuvas elamukompleksis Opalikha O3 ühe "ruudu" eest tuleb arendaja veebisaidi andmetel maksta keskmiselt 124 tuhat rubla ja korterite hind. , on hinnanguliselt 2,4 miljonit kuni 6,86 miljonit hõõruda. (vastavalt ühe- ja kolmetoalisele korterile).

Pikaajalise üürituru kõige tulusamadki investeeringud jäävad kasumlikkuselt oluliselt alla traditsioonilistele pangahoiustele. Keskpanga andmetel on enam kui aasta rublahoiuste baastootlus juulis 10,7% aastas.

Väljaanne

Üürile saab anda kinnisvara, mis kasutamise käigus ei kaota ega muuda oma looduslikke materiaalseid omadusi. Üürileping peavad sisaldama andmeid, mis võimaldavad täpselt kindlaks teha, milline vara rendiobjektina võõrandatakse. Kui rendilepingu alusel ei ole võimalik kindlaks teha, millist vara rendile antakse, siis loetakse selline leping sõlmituks ning sellise lepingu pooltel ei ole õigusi ega kohustusi.

Kinnisvara üürimise õigus on ainult omanikul. Üürileandjana võib aga tegutseda ka isik, kes ei ole omanik, kuid on omaniku poolt volitatud vara üürile andma.

Vara üüritähtaeg määratakse lepinguga. Kui lepingus ei ole tähtaega määratud, loetakse, et leping on sõlmitud tähtajatult. Sel juhul on kummalgi poolel õigus lepingust igal ajal taganeda, teatades sellest teisele poolele üks kuu, kinnisvara üürimisel aga kolm kuud ette. Sel juhul võib lepingus kehtestada tähtajatu üürilepingu lõpetamise eest hoiatamiseks teistsuguse tähtaja.

Liisinguandja vastutab kõigi liisitud vara puuduste eest, isegi kui ta lepingu sõlmimise ajal neist ei teadnud. Kui üürnik on pärast vara vastuvõtmist avastanud teatud puudused, on tal õigus:

nõuda rendileandjalt nende tasuta äraviimist;

iseseisvalt parandama need puudused ja nõudma nende kõrvaldamiseks tehtud kulutuste hüvitamist samaaegse maksega;

omal jõul puudused kõrvaldama ja üürist tehtud kulutuste summa kinni pidama, teatades sellest üürileandjale. Üürnikul on õigus nõuda ka üüri proportsionaalset alandamist, kusjuures ta võib tuvastatud puudused kas kõrvaldada või mitte kõrvaldada;

mitte puudusi kõrvaldada, vaid leping lõpetada.

Üürileandja ei vastuta renditud vara puuduste eest juhul, kui need puudused määrati üürilepingu sõlmimisel või olid üürnikule ette teada või pidid üürnik need vara ülevaatuse käigus avastama või selle kasutuskõlblikkuse kontrollimine lepingu sõlmimisel või vara üürile andmisel .

Makse kommunaalteenusedüürnik

Üürileping on koormav leping. Üüri suurus, maksete tähtaeg määratakse lepinguga. Lisaks on üürnikul kohustus tasuda renditud vara eest kommunaalmaksed. Võimalikud on mitmed hüvitamisviisid kommunaalkuludüürnik:

fikseeritud üür, mis sisaldab kommunaalmaksete maksumust. Üürnik tasub üürileandjale iga kuu üüri lepingus märgitud summas;

üür, mis koosneb püsi- ja muutuvast osast, eelkõige fikseeritud üür on tasu üüripinna pindala eest, muutuja on tasu kommunaalteenuste eest;

üür ilma kommunaalkuludeta. Üürnik sõlmib iseseisvalt lepingud kommunaalteenustega või saab kommunaalkulude hüvitamiseks kasutada käsunduslepingut.

Üür koos kommunaalkuludega

Üür, sealhulgas kommunaalmaksed, tekitab kõige vähem vaidlusi maksuametiga, kuid on vähem tulusam variant. Mõne teenuse maksumus sõltub otseselt nende tarbimise mahust ja alati pole võimalik ette kindlaks teha, kui palju üürnik näiteks elektrit tarbib. Seetõttu võib tekkida olukord, kui üürniku poolt reaalselt tarbitud kommunaalkulud ei ole kaetud üüris sisalduvate kommunaalmaksete summaga.

Liisinguandja konto. Üür, sealhulgas kommunaalmaksed, on tulu ruumide väljaüürimise teenuste müügist. Maksustamisobjektiks on kinnisvara üürile andmise teenuste müük.

Sel juhul on kogu üürisumma tasu rendileandja teenuste eest kinnisvara üürile andmisel. Seetõttu peab üürileandja arvestama käibemaksu kogu üürisummalt ja esitama üürnikule arve kogu üürisumma kohta. Samas ei ole vaja eraldi reana välja tuua kommunaalmaksete summat arvel ja üürileandjale tasumise arvel (Venemaa Rahandusministeeriumi kiri 19.09.06 nr 03- 06-01-04 / 175).

Mis puudutab kommunaalteenuste osutajate esitatud käibemaksusummasid, siis rendileandja saab need üldkehtestatud korras täies ulatuses maha arvata, kuna teenuseid ostetakse käibemaksuga maksustatavate toimingute jaoks (vara rentimine) (föderaalmäärus). Loodepiirkonna monopolivastane teenistus A05-7971 / 2006-13, Põhja-Kaukaasia ringkonna FAS, 7. november 2007 nr F08-6607 / 07-2723A – kinnitatud Venemaa kõrgeima arbitraažikohtu otsusega Föderatsiooni 29. veebruar 08 nr 2615 / 08).

Üürniku konto. Üürnik, tasudes üüri, mis sisaldab kommunaalmakseid, hüvitab üürileandjale kommunaalkulude kulu. Kuna üürileandja esitas arve kogu üürisumma kohta, on üürnikul õigus maha arvata kogu üüriga seotud käibemaks, sealhulgas kommunaalteenuste eest (Vene Föderatsiooni Ülem Arbitraažikohtu Presiidiumi määrus 10.03. .09 nr 6219/08, FAS Moskva ringkond 24. aprill 2009 nr КА-А40/3091-09).

Seega on üürnikul õigus käibemaksu maha arvata, kui üüris sisaldub püsiosa ja kommunaalmaksete summaga samaväärne muutuja.

Püsi- ja muutuvatest osadest koosnev üür

Selline üürileandja kommunaalkulude hüvitamise viis tekitab enim vaidlusi käibemaksusummade mahaarvamiseks võtmise osas nii üürileandja kui üürniku poolt.

Liisinguandja konto. Küsimuses, kas liisinguandjal on õigus kohaldada liisinguvõtja poolt tarbitud teenustelt käibemaksu mahaarvamist, on kaks seisukohta. Esimese seisukoha kohaselt saab liisinguandja käibemaksust maha arvata ainult selle osa, mis on seotud tema isiklikult tarbitud kommunaalteenuste maksumusega. Üürileandja ei tegele kommunaalteenuste müügiga, ei saa sellest toimingust tulu, mistõttu ei tohiks ta üürnikule arvet väljastada enda tarbitud kommunaalteenuste summa kohta. Seega ei teki üürniku poolt üürileandjale üle kantud rahaliste vahendite laekumist üürileandja poolt nende teenuste eest tasumisel tehtud kulutuste hüvitamiseks käibemaksu objekti (Venemaa Rahandusministeeriumi kirjad 12.31.2008 nr 03- 07-11 / 392, 12.26.08 nr 03-07- 05/51, Venemaa föderaalne maksuteenistus Moskva jaoks nr 19-11/48675, 21. mai 2008; 1629 / 07-6, kõrgeima vahekohtu otsus Vene Föderatsiooni kohus 01.29.2008 nr 18186/07).

Lisaks ei ole üürileandjal õigust üürnikule uuesti arveid väljastada, kuna antud juhul ei ole tegemist vahendajaga üürniku ja teenuseosutaja vahel ning seega ei kehti ka raamatupidamise pidamise eeskirja punktides 3 ja 7 sätestatu. sellele ei kehti laekunud ja väljastatud arvete logid , käibemaksu arvestamisel osturaamatud ja müügiraamatud.

Seega järeldub, et üürileandja:

võtab mahaarvamisele ainult selle osa käibemaksust, mis langeb tema poolt tarbitud teenuste osale;

Nende teenuste maksumuses sisaldub käibemaks, mis langeb üürniku poolt tarbitud teenuste osalt;

esitab üürnikule kommunaalteenuste maksumuse koos käibemaksuga (annavad kommunaalid).

Siiski on veel üks seisukoht: üürileandjal on sellises olukorras õigus kohaldada mahaarvamist (Uurali ringkonna föderaalse monopolivastase teenistuse otsused 11. detsembrist 08 nr F09-9211 / 08-S2, föderaalne monopolivastane teenistus keskringkonna 28. märtsi 07 nr A48-4688 / 06-19). Selle seisukoha argumendid on järgmised. Üürileandja on kohustatud andma ruumid üürile lepinguga kehtestatud seisukorras, s.o. kasutamiseks sobivas seisukorras. Üürileandja sõlmib kommunaalettevõtetega lepingud, millega esitatakse talle käibemaksu summa ja väljastatakse arve osutatud teenuste maksumuse kohta. Seega on ruumide üürileandmise üheks eelduseks kommunaalteenuste ostmine üürileandja poolt. Seetõttu ostetakse neid teenuseid käibemaksuga maksustatavate tehingute jaoks, kuna kinnisvara renditeenused on käibemaksuga maksustatavad.

Kui üürileandja täidab kõik maksusoodustuse rakendamiseks vajalikud tingimused, siis on tal õigus võtta mahaarvamiseks kogu kommunaalteenuste osutajate esitatud käibemaksu summa täies ulatuses. Sel juhul nõuab üürnik kommunaalteenuste kulu hüvitamiseks ilma kommunaalteenuste poolt arvestatava käibemaksuta.

Üürniku konto. Samuti on kaks seisukohta üürniku käibemaksu mahaarvamise kohaldamise seaduslikkuse küsimuses.

Esimese seisukoha kohaselt ei saa üürnik mahaarvamist kohaldada, kuna üürileandjal ei ole õigust talle arvet väljastada. Seega ei täida üürnik üht artikli lõikes 1 sätestatud mahaarvamisõiguse tekkimise tingimust. Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikkel 172 (Venemaa rahandusministeeriumi kirjad 03.24.07 nr 03-07-15 / 39, Vene Föderatsiooni Moskva föderaalse maksuteenistuse 16.07.07 nr 19- 11 / 067415, Lääne-Siberi ringkonna monopolivastase teenistuse 01.09.08 resolutsioonid nr Ф04-5318/2008(10782-А46-40), 24.03.2008 nr Ф04-2074/74 -41).

Kui üürileandja arvet ei väljasta, siis tarbitud kommunaalteenuste osalt arvestatava käibemaksu summa saab üürnik kulude osana arvestada. Teise positsiooni kohaselt on üürnikul õigus uuesti väljastatud arvete alusel käibemaksu summa maha arvata, järgides muid Art. lõikes 2 kehtestatud nõudeid. 171, artikli 1 lõige 1 Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikkel 172 (Moskva rajooni föderaalse monopolivastase teenistuse 17. märtsi 09 resolutsioonid nr KA-A40 / 1688-09, 25. detsember 08 nr KA-A40 / 12036-08-p , Vene Föderatsiooni kõrgeima vahekohtu presiidium, 25. veebruar 2009, nr 12664 / 08). Oma otsust põhjendades tõi kohus välja, et üüripinda on võimalik kasutada vaid siis, kui see on varustatud soojuse, valguse, vee jms. Seetõttu on avalike teenuste osutamine lahutamatult seotud renditeenuste osutamisega.

Üür ilma kommunaalkuludeta

Sel juhul sõlmib üürnik kommunaalteenuste tasumise eraldi lepingu. Samal ajal peab üürileandja, et tema õigusi ei rikutaks, kinnitama üürniku ja kommunaalteenuste omavaheliste arvelduste viisi.

Kuna üürnik töötab otseselt kommunaalteenustega, siis arved koostatakse talle, mitte üürileandjale, seega on tal õigus kommunaalkuludelt käibemaks maha arvata.

Vahendusleping kui üks kommunaalkulude tasumise viise üürileandja ja üürniku vahel

Paljud organisatsioonid sõlmivad kommunaalmaksete hüvitamise menetlemiseks käsunduslepingu, mille kohaselt tegutseb üürileandja agendina ja üürnik käsundiandjana. Üürileandjal on kommunaalteenuste ja üürniku vahel vahendajana võimalik kommunaalteenustelt saadud arve üürnikule uuesti väljastada ning üürnikul on võimalik sellel arvel näidatud käibemaks maha arvata.

Kuna liisinguandja kommunaalteenuste müügi toiminguid ei tee, ei teki tal käibemaksu arvestamise ja tasumise kohustust. Küll aga on tal kohustus tasuda oma töötasu väärtuselt käibemaks. Vahendusleping on tasuline, mistõttu on soovitav sellise lepingu pooltel ette näha tasu maksmine liisinguandjale vahendaja ülesannete täitmiseks.

Üürniku vahendusel üürileandja kaudu tasutud kommunaalkuludelt käibemaksu mahaarvamise kohaldamise küsimuses on vahekohtute otsused ebaselged. Näiteks Moskva rajooni föderaalse monopolivastase talituse 25. septembri 2008 resolutsioonis nr KA-A40 / 8932-08 on üürnikul õigus taotleda mahaarvamist vahendaja kaudu makstud kommunaalteenuste eest. . Kui üürnikul on üürileandja poolt uuesti väljastatud arve spetsialiseeritud organisatsioonidelt saadud kommunaalteenuste tasumise kohta, on tal õigus kommunaalkuludelt käibemaks maha arvata, järgides muid artikli lõikes 2 sätestatud nõudeid. 171, artikli 1 lõige 1 Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikkel 172 (vt ka Loodepiirkonna Föderaalse Monopolivastase Talituse 08.09.08 resolutsioon nr A66-109 / 2008).

Lääne-Siberi ringkonna föderaalse monopolivastase teenistuse 27. augusti 2008. a resolutsioonis nr F04-5231 / 2008 (10532-A03-25) on aga kirjas, et vahendusleping määrab tegelikult kindlaks kommunaalkulude hüvitamise korra. Kuna üürileandja kommunaalteenuseid ei müü, siis see toiming ei ole käibemaksuga maksustatav ning üürnikul ei ole õigust käibemaksu summat maha arvata, vastavalt uuesti väljastatud arvetele.

Üürikinnisvara parendused

Üüriperioodi jooksul on üürnikul võimalik üüritud vara remontida. Täiustused jagunevad eraldatavateks ja lahutamatuteks.

Eraldatavad täiustused

Eraldatavad parendused hõlmavad parendusi, mida saab renditud kinnisvarast kahju tekitamata eraldada ja seejärel sellest eraldi kasutada. Üürniku tehtud renditud vara eraldatavad parendused on tema omand, kui lepingus ei ole sätestatud teisiti (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 623).

tulumaks. Rentniku investeeringud, mis on seotud eraldatavate parenduste tegemisega, moodustavad tema raamatupidamises eraldi põhivaraobjekti maksumuse. Olenevalt parenduste maksumusest ja kasutusperioodist kajastatakse rentniku kulutused nende teostamiseks amortiseeritava vara soetamiseks või selle jooksevkulude hulka.

Kui parenduste esialgne maksumus on üle 20 000 rubla, siis nende periood kasulik kasutamineületab 12 kuud ja parendatud vara kasutatakse tulu teenimiseks, lahutatavad parendused kajastatakse amortiseeritava varana. Üürnik tasub nende parenduste kulud amortisatsiooni kogumisega.

Amortiseeritava vara osana kajastatud eraldatavate parenduste amortisatsiooni arvestab üürnik selle parenduse kasutuselevõtule järgneva kuu 1. kuupäevast.

Eraldatavate parenduste eest on üürnikul õigus kohaldada amortisatsioonitasu, sh aruande- või maksustamisperioodi kuludesse korraga kapitaliinvesteeringute maksumus kuni 10% ulatuses (kolmandasse kuuluvale põhivarale). seitsmendale amortisatsioonigrupile - mitte rohkem kui 30%) eraldatavate parenduste esialgsest maksumusest. Amortisatsioonipreemia rakendamise võimalus peaks olema ette nähtud maksumaksja arvestuspoliitikaga.

käibemaks. Üürnikul on õigus lahutatavate parenduste maksumuse osana esitatud käibemaks maha arvata, kui kõik art. Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artiklid 171 ja 172. Käibemaksuga maksustatavates tegevustes tuleb kasutada eraldatavaid parendusi, nendega peab arvestama ja omama arvet, kus on määratud maksusumma.

Kinnisvaramaks. Raamatupidamises moodustavad rentniku kulutused eraldatavate parenduste tegemiseks (soetamiseks) põhivaraobjekti või varude algmaksumuse. Varudes sisalduvate eraldatavate parenduste soetusmaksumus kantakse kasutuselevõtu hetkel kuludesse ühekordse summana. Nende objektide ohutuse tagamiseks on soovitav korraldada nende liikumise üle korralik kontroll.

Eraldatavad parendused, mida rentnik kajastab materiaalse põhivarana, tuleb lisada kinnisvaramaksubaasi. Kui eraldatavad parendused võetakse arvele varudena, ei maksustata neid kinnisvaramaksuga.

Lahutamatud täiustused

Lahutamatud parendused, mida ei saa eraldada liisinguobjektist endast, kajastatakse liisinguandja omandis ja antakse talle üle rendiperioodi lõppedes. Üüritava kinnisvara parendusi võib teha nii üürileandja nõusolekul kui ka ilma. Samas ei hüvitata rendileandja nõusolekuta tehtud lahutamatute parenduste maksumust. Üürniku kulul ja üürileandja nõusolekul tehtud lahutamatute parenduste maksumuse peab üürileandja hüvitama üürilepingu lõppemisel.

tulumaks. Amortiseeritava varana kajastatakse kapitaliinvesteeringuid renditud põhivarasse rentniku poolt rendileandja nõusolekul tehtud lahutamatute parenduste näol.

Neid kapitaliinvesteeringuid amortiseeritakse järgmises järjekorras:

kapitaliinvesteeringud, mille maksumuse liisinguandja üürnikule hüvitab, amortiseerib liisinguandja Ch. Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikkel 25;

üürniku poolt liisinguandja nõusolekul tehtud kapitaliinvesteeringud, mille maksumust liisinguandja ei hüvita, amortiseerib üürnik rendiperioodi jooksul, lähtudes amortisatsioonisummadest, mis on arvutatud, võttes arvesse liisinguandja kasulikku eluiga. renditud põhivara.

Liisinguandja konto. Rendileandja maksuarvestuses ei kajastata lõike alusel maksustatava tuluna tasuta saadud lahutamatute parenduste maksumust, mida üürnikule ei hüvitata. 32 lk 1 art. Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikkel 251. Samas ei ole liisinguandjal õigust suurendada talle tagastatud liisingueseme algmaksumust lahutamatute parenduste võrra. Lisaks ei saa liisinguandja eraldi amortiseerida kapitaliinvesteeringuid, mis on tema nõusolekuta tehtud lahutamatute parenduste näol ja hiljem talle tasuta üle antud. Selline õigus antakse üürileandjale vaid tingimusel, et ta hüvitab üürnikule tehtud parenduste maksumuse.

Vastavalt artikli lõikele 1 Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 258 kohaselt amortiseerib kapitaliinvesteeringud, mille maksumuse liisinguandja rentnikule hüvitab, liisinguandja üldises korras. Amortisatsiooni arvestamine algab selle kuu 1. kuupäeval, mis järgneb lahutamatute parenduste näol amortiseeritava vara kasutusse andmise kuule.

Liisinguandja peab lähtuma amortisatsiooni arvestamise üldisest korrast pärast objekti algmaksumuse suurenemist, s.o. kõik tingimused peavad olema täidetud, justkui oleks kapitaliinvesteeringud rekonstrueerimise (kaasajastamise) näol teostatud üürileandja enda poolt. Lisaks on rendileandjal õigus kasutada amortisatsioonipreemiat ja maha kanda korraga kuni 10% (30% - 3-7 amortisatsioonigruppi kuuluvate liisinguobjektide puhul) kapitaliinvesteeringute kuludest lahutamatute parenduste näol.

Üürniku konto. Üürnik võib amortiseerida tema poolt renditud kinnisvara lahutamatuid parendusi, kui on täidetud kaks tingimust:

kapitaliinvesteeringud tehakse rendileandja nõusolekul;

rendileandja tehtud kapitaliinvesteeringute maksumust ei hüvitata.

Kui need tingimused on täidetud, amortiseeritakse tema poolt üürilepingu kehtivuse ajal üürniku kapitaliinvesteeringud, mis on tehtud renditud vara lahutamatute parenduste näol.

Kapitaliinvesteeringud üürniku tehtud lahutamatute parenduste näol on lahutamatult seotud liisinguobjekti endaga, seetõttu kasutatakse nende amortisatsioonimäära arvutamiseks liisinguobjekti põhivara klassifikaatoriga kehtestatud kasulikku eluiga (kiri Venemaa Rahandusministeerium 14.05.2008 nr 03-03-06 /2/52).

Seega peaks rentnik kasuliku eluea määramisel juhinduma tähtaegadest, mis on kehtestatud selle amortisatsioonigrupi jaoks, kuhu liisinguobjekt langeb. Selle perioodi alusel arvutatakse tehtud lahutamatute parenduste kulumi summa (Venemaa Rahandusministeeriumi kiri 14. mai, 08 nr 03-03-06 / 2/52).

Kui organisatsioon rendib näiteks ruume 10. amortisatsioonigruppi kuuluvas hoones ja teeb neis ruumides lahutamatuid parendusi, siis tuleb tehtud parenduste kasulik eluiga määrata vastavalt 10. amortisatsioonigrupile. Minimaalne võimalik kasulik eluiga selles olukorras on 361 kuud. (10. amortisatsioonigrupi alampiir).

Amortisatsiooni arvestab üürnik alates järgmisest kuust peale enda tehtud parenduste kasutuselevõttu. Peale liisinguperioodi lõppu ja liisingueseme tagastamist liisinguandjale amortisatsiooni arvestamine lõpetatakse. Kui liisingueseme kasulik eluiga on pikem kui liisingulepingu kehtivusaeg, siis osa lahutamatute parenduste näol tehtud kapitaliinvesteeringute maksumusest ei amortiseerita, mistõttu ei ole liisinguvõtjal võimalik kajastada osa kapitaliinvesteeringute maksumusest. tehtud lahutamatute parenduste maksumus.

Mis puudutab amortisatsioonitasu kohaldamist, siis kapitaliinvesteeringutele renditud põhivarasse kehtestatakse amortisatsiooni arvestamise erikord, mis on sätestatud art. lõikes 1. Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 258 kohaselt ei kehti üürniku suhtes lahutamatute parenduste amortisatsiooni lisatasu kohaldamise reeglid (Venemaa Rahandusministeeriumi kirjad 05.22.07 nr 03-03-06/2 /82, 05.24.07 nr 03-03-06/1/302).

Üürniku poolt ilma üürileandja nõusolekuta tehtud lahutamatud parendused amortisatsioonile ei kuulu. Vastavalt artikli lõikele 1 Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 256 kohaselt kaasatakse kapitaliinvesteeringud renditud põhivara lahutamatute parenduste näol amortiseeritava vara hulka ainult juhul, kui need parendused on rendileandjaga kokku lepitud.

Kui üürileandja lepingutingimuste kohaselt hüvitab üürilepingu tähtaja lõppedes üürnikule tema tehtud parenduste jääkväärtuse, arvestatakse hüvitise summa üürniku poolt tulude hulka (osana müügitulu) ning parenduste jääkväärtus läheb kuluna arvesse Art. Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikkel 268 (Venemaa Rahandusministeeriumi kirjad 07.03.08 nr 03-03-06/1/159, 05.02.08 nr 03-03-06/2/12).

Amortisatsioonimeetodid. Alates 2009. aastast on kõikide amortiseeritavate varaobjektide amortisatsiooni arvestatud viisil, mis on fikseeritud organisatsiooni raamatupidamispoliitikas. Kuid artikli lõikes 3 Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artiklis 259 on loetletud vara liigid, mida amortiseeritakse alati ainult lineaarselt: kaheksandasse kuni kümnendasse amortisatsioonigruppi kuuluvad hooned, rajatised, ülekandeseadmed.

Kui üürnik amortiseerib kapitaliinvesteeringuid renditud kinnisvarasse, mis kuulub kaheksandasse kuni kümnendasse amortisatsioonigruppi, siis tuleb need amortiseerida lineaarselt. Selliste kapitaliinvesteeringute puhul ei saa rakendada mittelineaarset meetodit (Venemaa Rahandusministeeriumi kiri 10.05.06 nr 03-03-04 / 1/441).

Nii lineaarsel kui ka mittelineaarsel meetodil arvestab üürnik amortisatsiooni mitteeraldatavatelt parendustelt kinnisvara kasutuselevõtmise kuule järgneva kuu 1. kuupäevast.

Amortisatsiooniperiood. Üürnikule, kes on renditud kinnisvaras lahutamatuid parendusi teinud, on põhimõtteline, kuidas vormistatakse poolte suhted üürilepingu lõppedes. Kui lepingut pikendatakse (pikeneb), siis jääb kehtima algne leping, mille alusel parendused tehti. Järelikult võib üürnik ka pärast pikendamist jätkata amortisatsiooni arvestamist enda tehtud parendustelt (Venemaa Rahandusministeeriumi kiri 03.20.07 nr 03-03-06 / 1/167).

Kui pooled räägivad üürilepingu uuesti läbi, siis eelmine leping kaotab kehtivuse ja hakkab kehtima uus leping. Sel juhul kaotab üürnik õiguse amortiseerida enda tehtud parendusi vana, kehtivuse kaotanud üürilepingu alusel (Venemaa Rahandusministeeriumi kiri 08.10.08 nr 03-03-06 / 2/ 140).

käibemaks. Üürniku poolt tehtud üüripinna lahutamatud parendused anda üürileandjale üle omal käel või töövõtjate kaasamisel on käibemaksukohustuslane ja ta on kohustatud esitama liisinguandjale lahutamatute parenduste maksumuse käibemaksusumma (Venemaa Rahandusministeeriumi kiri 08.29.08 nr 03-07- 11/290).

Üürnikul on kohustus koguda käibemaks, koostada arve, olenemata sellest, kas selline üleandmine toimub hüvitamisel (sh üüri arvel) või tasuta ning kes tegi töö - üürnik või töövõtja (FAS PO resolutsioon nr A12 24.06.2008 -18629/07, DVO 10.20.2008 nr Ф03-4340/2008).

Samal ajal märkis Moskva rajooni föderaalne monopolivastane teenistus oma 30. septembri 2008. aasta otsuses nr KA-A40 / 9153-08 juhtumis nr A40-5452 / 08-108-22, et lahutamatud täiustused Üüripinnad on üürileandja omand, mistõttu nende võõrandamist ei saa tunnistada müügiks ning käibemaksuga maksustamise objekti ei teki (vt ka Loodepiirkonna Föderaalse Monopolivastase Talituse 21. aprilli 06. a otsuseid asjas nr A56-7638 / 2005).

Kauba, tehtud tööde, tasuta osutatud teenuste omandiõiguse üleminekut kajastatakse kauba (tööde, teenuste) müügina. Seega arvestatakse käibemaksuga maksustatava käibe hulka (töötulemuste ülekandmise toimingutena) üürniku poolt lahutamatute parenduste tasuta üleandmise toimingud.

Käibemaks tuleb tasuda hetkel, mil lahutamatud parendused lähevad üle rendileandjale. Reeglina toimub selline üleminek üürilepingu lõppedes, kui üüritud vara (koos lahutamatute parendustega) tagastatakse üürileandjale. Lahutamatute parenduste üleandmisel üürileandjale on üürnikul kohustus väljastada arve ja registreerida see müügiraamatus.

Kuna lahutamatute parenduste tasuta võõrandamine on käibemaksuga maksustatav, siis on üürnikul õigus lahutamatute parenduste tegemisel tema tasutud käibemaks maha arvata. Selleks peab ta täitma art. Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artiklid 171 ja 172 (Moskva rajooni föderaalse monopolivastase teenistuse 13. veebruari 2007 ja 19. veebruari 2007 dekreet nr KA-A40 / 450-07 asjas nr A40-31107 / 06 -116-180). Tasuta saadud lahutamatute parenduste pealt omakorda ei saa rendileandja käibemaksu maha arvata. Üürnik ju tasuta ülekandega ei esita rendileandjale arve alusel tasumiseks käibemaksu summat (Venemaa Rahandusministeeriumi kiri 03.21.06 nr 03-04-11 / 60 ).

Kinnisvaramaks. Kapitaliinvesteeringud, mida üürnik teeb liisinguobjektidesse lahutamatute parenduste näol, mis on kajastatud üürniku põhivara osana ja mille liisinguandja hüvitab (ei hüvita), maksustatakse kuni nende rendilepingu alusel võõrandamiseni. (Venemaa Rahandusministeeriumi kiri 24.10.08 nr 03- 05-04-01/37). Üürnikul on soovitav mitte oodata üüritähtaja lõppu ning tehtud parendused anda üürileandjale üle kohe peale tööde lõppu. See võimaldab üürnikul vältida erimeelsusi maksuametiga.

Liisinguandja raamatupidamisarvestuses suurendavad rentniku tehtud lahutamatud parendused liisitud vara maksumust või kajastatakse neid eraldi materiaalse põhivarana. Mis tahes parenduskulude arvestamise võimaluse korral on üürileandja kohustatud tasuma kinnisvaramaksu. See sisaldab kinnisvara maksubaasi lahutamatute parenduste maksumust alates hetkest, mil parendused on laekunud üürnikult vastavalt vastuvõtuaktile või muudele sarnastele dokumentidele.

Rendileandja on välismaa organisatsioon

Majaomanikuna mitteeluruumid võib olla välismaa ettevõte, kes omab kinnisvaraobjekti Venemaa territooriumil.

Reguleerivate asutuste hinnangul võib vara rentimine välismaise organisatsiooni poolt kaasa tuua alalise esinduse moodustamise, kui seda tehakse süstemaatiliselt (Venemaa maksuministeeriumi 28. märtsi 2003. a korraldus nr BG -3-23 / 150, Venemaa föderaalse maksuteenistuse kiri Moskva jaoks 19.01.07 nr 20-12/05685).

Välisriigi üksuse poolt saadav üür maksustatakse tulumaksuga 20%.

Välisettevõtte poolt Venemaa territooriumil asuva kinnisvara rendileandmise toimingud maksustatakse käibemaksuga üldkehtestatud korras.

Venemaal kinnisasja omandiõiguse omandamisel muutub välisriigi organisatsioon kinnisvaramaksu maksjaks ja ta on kohustatud end maksuhalduris registreerima. Sellest tulenevalt peab ta sellise vara väljaüürimisel iseseisvalt arvutama ja tasuma eelarvesse üürilt käibemaksu.

Samas, kui välismaa äriühingu poolt kinnisasja rentimine ei ole tavapärase iseloomuga, siis nimetatud tegevust ettevõtluseks ei tunnistata. Sellest tulenevalt on tulumaksu ja käibemaksu eelarvesse arvestamise ja tasumise kohustus pandud maksuagendina tunnustatud Venemaa organisatsioonile (üürnikule). Omakorda, kui välismaa äriühingu tegevus kinnisvara rentimisel moodustab püsiva esinduse, siis vastutus tulumaksu ja käibemaksu eelarvesse arvestamise ja tasumise eest on pandud esindusele.

Üürikorterid töötajatele - välisriikide kodanikele

Välisriikide kodanikke palkavad ettevõtted võivad neile eluaset pakkuda tasuta või tasu eest rahaline hüvitis tasuda töötamise ajaks korteri üüri. Vaieldav on küsimus, kas antud juhul tuleb üksikisiku tulumaksuga maksustatav tulu välismaalasest töötajalt ning UST maksustamise objekt.

On kaks positsiooni. Esimese seisukoha kohaselt tekib tööandja poolt välisriigi kodanikule töölepinguga ette nähtud eluaseme andmisel tulu üksikisiku tulumaksu ja UST-ga maksustatuna.

Teine seisukoht on, et tööandja poolt välisriigi kodanikele eluaseme pakkumisest ei teki maksustatavat tulu, kuna tasuta eluaseme andmine tähendab hüvitisi, mis ei kuulu palgasüsteemi ja nende eesmärk on hüvitada töötajatele sellega kaasnevaid kulusid. tööülesannete täitmisega. Eluaseme eest tasumist tuleks käsitleda kui uude elukohta elama asumise kululiiki.

Tööandja on kohustatud hüvitama töötaja teise piirkonda tööle kolimise kulud, sealhulgas uude elukohta elama asumise kulud. Nende kulude hüvitamine on hüvitis töötajale, mis on seotud tema tööülesannete täitmisega. Sellest tulenevalt ei teki UST maksustamise objekti (määrus 05/12/2008 N 09AP-3569/2008-AK).

Samuti ei maksustata üksikisiku tulumaksuga eluruumi tasuta andmisega seotud hüvitiste väljamakseid. Kuna eluaseme tagamise kohustus on pandud tööandjale, siis välismaalastest töötajatele eluaseme eest tasumisel maksustatavat tulu ei teki (Üheksanda vahekohtu apellatsioonikohtu otsused 12.05.2008 nr 09AP-3569 / 2008-AK, FAS Keskringkond, 11.12.07-2, Vene Föderatsiooni kõrgeima vahekohtu otsus 04.23.2008 nr 4623/08).

Kommentaarid

21.09.2015 Ludmila

Käsunduslepingu sõlmimine on üldiselt problemaatiline, kuna kommunaalteenuste lepingud on sõlmitud juba kinnisvara ekspluatatsiooni alustamise ajaks ning üürnikud (need on ka Põhilised) tekivad ja vahetuvad hiljem. Sellise käsunduslepingu (Venemaa Rahandusministeeriumi kiri 14.04.2011 nr 03-11-06 / 2/55) saab inspektsioon vaidlustada

Vasta

Lisa kommentaar

Seotud materjalid

Leiti 19 toodet 2124-st

Täna 1 nädal 2 nädalat 1 kuu 3 kuud 4 kuud 6 kuud 9 kuud 1 aasta 2 aastat 3 aastat 4 aastat 5 aastat 10 aastat 15 aastat 20 aastat ∞

1 2 3

Laienda kõiki kirjeid Ahenda kõik kirjed Sorteerima: nimi Kuupäev

18.02.2011 Paber- ja internetimeedia 22170

Kaaluge üldsättedüüri kohta. Üürile saab anda kinnisvara, mis kasutamise käigus ei kaota ega muuda oma looduslikke materiaalseid omadusi. Üürileping peavad sisaldama andmeid, mis võimaldavad täpselt kindlaks teha, milline vara rendiobjektina võõrandatakse. Kui rendilepingu alusel ei ole võimalik kindlaks teha, millist vara renditakse, loetakse selline leping kehtetuks.

20.04.2011 Spetsialistide kolonn 2162

Küsimus ei ole lihtne ja on ausalt öeldes endiselt vaieldav. Teema ajalugu ulatub tagasi meie minevikku selles mõttes, et vaidlused selle üle, mida teenuseks peetakse, algasid ja neid arutati aktiivselt tasuta laenulepingute kohtupraktika kujundamise protsessis, kus föderaalne maksuteenistus võib-olla esimest korda. ajas välja töötatud ja praktikasse viidud positsioon: Tasuta laen – teenus. Äriteenused vahel äriorganisatsioonid enne...

13.11.2009 Spetsialistide kolonn -1 +1 1 14817

Tere pärastlõunast, Olga Viktorovna! Vastavalt seadustiku artiklile 146 kaupade (tööde, teenuste) müügitoimingud territooriumil Venemaa Föderatsioon maksustatakse käibemaksuga. Selleks et lahendada Vene Föderatsioonis käibemaksuga maksustatavate teoste (teenuste) müügi olemasolu või puudumise küsimus, juhul kui teoste (teenuste) müüja ja ostja asuvad ...

12.02.2009 Spetsialistide kolonn 2193

Siin on palju riske, kuna skeem pole täiesti selge. See tähendab, et ühelt poolt on sõlmitud turundusteenuste leping, kus tellijaks on mitteresident ning töövõtja asub ja teeb töid Vene Föderatsiooni territooriumil. Sellega seoses juhime teie tähelepanu valuutakontrollile ja Vene poole võimalikele riskidele, mis tulenevad lõike 1 punkti 4 sätetest tulenevalt vajadusest kanda käibemaksu maksuagendi kohustusi...

01.10.2009 Paber- ja internetimeedia -1 +1 1 18487

Mitteresidentide osalusega õigussuhete liisingu subjekti struktuuri iseärasused Kehtiva seadusandluse kohaselt saavad välismaised ettevõtted Venemaa Föderatsiooni territooriumil kinnisvara rentimisel osaleda järgmistel viisidel. Kinnisvara omanikuna ja otsese üürileandjana. Antud juhul on võtmeküsimuseks see, kas mitteresidendil on püsiv tegevuskoht (maksu mõistes)...

01.07.2019 Paber- ja internetimeedia 260

Venemaa Interneti-projekt algab IT-arendajaga. Ettevõttel on koduleht, suured kliendid, aga siis algavad raskused. Näiteks ei ole kõik välismaised vastaspooled valmis raha Venemaa kontodele üle kandma. Seetõttu peab arendaja registreerima ettevõtte välismaal. Mõelgem, millist kasu toob välisettevõte Venemaa IT-arendajatele. Välismaised vastaspooled ei ole valmis raha üle kandma...

26.02.2015 Seminar 3485

Proovime teie küsimust mõnevõrra täpsustada ja täiendada, et läheneda juriidilistele ja maksude "konstruktsioonidele". Kasutame teaduslikku "lubatud arvamise" meetodit. Seega on teenuse X osutamise leping (töövõtja-ostja-1). Samuti on olemas Ostja-2, kes vastavalt teie plaanile ja ärimudelile omandab selle teenuse nõudeõiguse ostjalt-1. . See tähendab teisiti rääkides osapooled (ostja-1 ja ostja ...

Igakuine üür Ruumi ja sellega piirnevate pindade kasutamise eest, Parkimiskohad(edaspidi "üür") koosneb:

Üüri fikseeritud või fikseeritud osa

1. Üüri püsiosa on Ruumi üüri eest võetav rahasumma ja sisaldab käibemaksu 18%. Üüri Püsiosa arvestus toimub järgmistel üüripindade ruutmeetri määradel:
   • ___.00 rubla kuus Laoruumide üüripinna ruutmeetri kohta koos käibemaksuga;___.00 rubla kuus Büroo- ja mugavusruumide üüripinna ruutmeetri kohta koos käibemaksuga;
   • ___,00 rubla kuus Bürooruumide üüripinna ruutmeetri kohta koos käibemaksuga. Üüri põhiosa maksumus sisaldab Teenuste loetelus (Lisa nr 5) toodud Teenused Üüri Püsiosa maksumus sisaldab Vara kasutamist Üürniku poolt.

Üüri muutuv osa

Üüri muutuvosa sisaldab (tarbimislimiidid on toodud lisas nr 6 - kulusumma tarbitud elektrienergiale, mille arvestus toimub vastavaid teenuseid osutavate organisatsioonide kehtestatud tariifide järgi vastavalt 2010.a. mõõteseadmete näidud (tarnitud elektrienergia kogus, kW); - veetarbimise ja kanalisatsiooni kulude summa, mille arvestus tehakse vastavaid teenuseid osutavate organisatsioonide kehtestatud tariifide järgi vastavalt mõõtenäitudele. seadmeid või vastavalt poolte kokkulepitud tarbimismäära arvestusele.- telefoni- ja internetiliikluse kulude summa, mis on arvestatud tariifide alusel, Lisas nr 6 toodud Parkimiskohtade kasutamise maksed. Tasu arvestatakse järgmiste määradega: 7500,0 rubla kuus (ei maksusta käibemaksu), ühe veoauto parkimiskoha eest; 1500,0 rubla kuus, (käibemaksuvaba) käibemaks) ühe Parking Me kohta autodele sada.

Üürilepingus üüri muutmine

Üürileandja jätab endale õiguse muuta Üüripinna ruutmeetri maksumust omal algatusel, kuid mitte rohkem kui 1 (Üks) kord aastas alates üürilepingu alguskuupäevast ja mitte rohkem kui 5% ulatuses varasemast maksumusest. üüritava Ruumi ruutmeetri kohta, teatades sellest Üürnikule ette vähem kui 1 (üks) kuu. Sel juhul sõlmivad pooled sellele lepingule täiendava lepingu. Üürileandjal on õigus ühepoolselt tõsta üüri muutuvosa määra, olenevalt vastavaid teenuseid osutavate organisatsioonide tariifide muutumisest. Ühtlasi lisab Liisinguandja Üürnikule saadetavale kirjalikule kommunaal- ja hooldusteenuste maksumuse muutumise teatele vastavad dokumendid, mis kinnitavad tariifide või teenuste maksumuse muutumise fakti.

Võtame üürilepingud vastu eksperthinnanguks. Tegeleme keerukate lepingutega.

Üür üürileandjalt, sh muutuv

Üürisuhted on äriüksuste seas väga populaarsed. Andes "tasuta" vara üürile, kasutavad üürileandjad seda lisatulu saamiseks ning üürnikud saavad omakorda tasu eest võimaluse kasutada võõra vallas- või kinnisvara.

Käesolevas artiklis käsitleme üürileandjale üürnikult laekuva üüri arvestamise küsimusi.

Vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku (edaspidi "Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik") artiklile 614 on üürniku peamine kohustus vara kasutamise üüri õigeaegne tasumine ettenähtud summades ja tähtaegadel. rendilepinguga.

Üür määratakse järgmiselt:

- määratletud perioodiliselt või korraga tehtavate maksete fikseeritud summana;

- renditud vara kasutamise tulemusena saadud toodete, puuviljade või tulu kehtestatud osakaal;

– teatud teenuste osutamine üürniku poolt;

- üürniku poolt lepinguga ettenähtud asja omandisse või rendile andmine üürileandjale;

– rendivara parendamise lepingus sätestatud kulude väljamõistmine üürnikult.

Pooled võivad üürilepingus ette näha nende üürivormide kombineerimise või muud üüritasu maksmise viisid.

Levinuim liik on üüri kehtestamine perioodiliselt või korraga tehtavate kindlate maksetena.

Üürilepingu alusel saab korraga võõrandada mitu objekti. Sel juhul saab üüri määrata nii kogu rendivarale tervikuna kui ka igale objektile eraldi. Vältimaks edasisi erimeelsusi lepingu poolte vahel, on parem määrata üür igale liisinguobjektile eraldi.

Muutuv üür, mis määratakse igakuiselt poolte kokkuleppel kommunaalmaksete hüvitamiseks, ei vasta autori hinnangul täielikult seadusele. Samas on maksuhalduri seisukohast sellise rendi juures võimalik üürileandjal kajastada ainult tehnoloogiliseks otstarbeks kulutatud kütuse, vee ja energia ostmise kulusid, igat liiki tootmist. energia, hoonete kütmine, samuti otseselt tarbitud energia muundamise ja edastamise kulud, välja arvatud üürnike tarbitud kulud (Vene Föderatsiooni föderaalse maksuteenistuse kiri Moskva piirkonna jaoks, 13. november 2006, nr 21- 25-I / 1372). Vastupidiselt üürnikule, kellel on õigus tulumaksuga arvestatavate kulude hulka arvata nii üüri püsi- kui ka muutuvkomponent (Vene Föderatsiooni föderaalse maksuteenistuse kiri Moskva piirkonna kohta 13.11.2006 nr. 21-25-I / 1372).

Vastavalt Vene Föderatsiooni Kõrgema Arbitraažikohtu Presiidiumi 11. jaanuari 2002. a teabekirjale nr 66 "Üüriga seotud vaidluste lahendamise praktika ülevaade", mille punktis 11 on selgitatud, et lõike kohaldamisel. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 614 lõike 3 kohaselt peavad kohtud lähtuma sellest, et aasta jooksul peab kehtima lepingu tingimus, mis näeb ette kindlaksmääratud üürisumma või selle arvutamise korra (mehhanismi). muutmata. Üürnik esitas vahekohtusse hagi üürileandja vastu üürilepingu tingimuste kehtetuks tunnistamiseks, mis näevad ette üürisumma kvartaalse suurendamise üürileandja poolt, indekseerides selle inflatsiooniga, kuna see tingimus on vastuolus 2009. aasta 1. lõike imperatiivse normiga. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 614 lõige 3, mis näeb ette võimaluse üürisummat muuta mitte sagedamini kui üks kord aastas. Kuid kohus, kuigi ainult käesolevas asjas, leidis, et üürimäära määramine summas, mis on võrdne teatud summaga välisvaluutas, tähendab selle arvutamise mehhanismi loomist. Üürisumma sellise määramise eesmärk on kõrvaldada inflatsiooni kahjulikud mõjud. Välisvaluuta kursi muutus ei tähenda vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 614 lõikele 3 üürisumma muutumist. Selle tulemusena selgub, et muutuvüüri kehtestamiseks on vaja selle arvutamiseks selget, lepingus ette nähtud algoritmi, vastasel juhul on lihtne kohtuvaidlust kaotada.

Üüri tasumise tingimused määratakse lepinguga. Samas võivad pooled ette näha selle tasumise mistahes korra: igakuiselt, kord kvartalis, kord aastas, ettemaksu tasudes või ajatatud maksega.

Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 614 lõige 3 sätestab, et üüri võib poolte kokkuleppel muuta lepingus sätestatud tähtaegade jooksul, kuid mitte rohkem kui üks kord aastas. Samas võib üürisumma nii tõusta kui ka väheneda.

Üürnikul on õigus nõuda üüri alandamist, kui:

- kui asjaoludel, mille eest ta ei vastuta, on rendilepingus sätestatud kasutustingimused või vara seisukord oluliselt halvenenud;

- kui üürileandja rikkus renditud vara kapitaalremondi tingimusi;

- kui üürileandja ei hoiatanud üürilepingu sõlmimisel üürnikku kolmandate isikute õiguste eest varale.

Üürniku poolt üüri tasumise tingimuste olulisel rikkumisel on üürileandjal õigus nõuda temalt üüri ennetähtaegset tasumist üürileandja kehtestatud tähtaja jooksul. Samal ajal ei ole üürileandjal õigust nõuda üüri ennetähtaegset tasumist rohkem kui kahe järjestikuse perioodi jooksul (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 614 lõige 5).

Rent raamatupidamises.

Viis, kuidas liisinguandja liisingumakseid kajastab, sõltub sellest, kas tegemist on põhitegevusega või mitte.

Vastavalt PBU 9/99 "Organisatsiooni sissetulekud" lõikele 5 (Vene Föderatsiooni rahandusministeeriumi 6. mai 1999. a korraldus nr 32n "Raamatupidamise määruse "Organisatsiooni sissetulek" kinnitamise kohta PBU 9/99" (edaspidi - PBU 9/99)) organisatsioonides, mille tegevuse objektiks on rendilepingu alusel oma vara ajutise kasutamise (ajutise valdamise ja kasutamise) eest tasu pakkumine, loetakse tulud laekumiseks, mille saamine on selle tegevusega seotud (rent).

Kontoplaan ja selle rakendamise juhend (Vene Föderatsiooni Rahandusministeeriumi 31. oktoobri 2000. a korraldus nr 94n „Finantsarvestuse kontoplaani kinnitamise kohta majanduslik tegevus organisatsioonid ja selle kasutamise juhised"), et võtta kokku teave organisatsiooni tavapärase tegevusega seotud tulude ja kulude kohta, samuti määrata nende jaoks finantstulemus, konto 90 "Müük".

Oma vara ajutise kasutamise (ajutise valdamise ja kasutamise) rendilepingu alusel (kui see on organisatsiooni tegevuse objektiks) tasu eraldamisest saadav tulu kajastub kontol 90 "Müük" alamkontol 90-1 "Tulud".

Kui varade rendile andmine ei ole organisatsiooni põhitegevusala, siis vastavalt PBU 9/99 lõikele 7 tuleb tasuda organisatsiooni varade ajutise kasutamise (ajutise valdamise ja kasutamise) eest tasu eraldamisega seotud laekumised. kajastatakse muude tuludena ja kajastatakse konto 91-1 "Muud tulud" krediidis.

Sel juhul kajastatakse organisatsiooni varade ajutise kasutamise (ajutise valdamise ja kasutamise) tasu eraldamisega seotud kulud muudena (PBU 10/99 "Organisatsiooni kulud" punkt 11 (Rahandusministeeriumi korraldus). Vene Föderatsiooni 6. mai 1999. a nr 33n "Organisatsiooni kulude raamatupidamise eeskirjade kinnitamise kohta" RAS 10/99)).

Selleks, et määrata kindlaks, millist tüüpi tegevus hõlmab vara üürimiseks võõrandamist, on vaja viidata PBU 9/99 lõikele 4.

Vastavalt raamatupidamise täpsustatud lõikele kajastab organisatsioon iseseisvalt laekumisi tavategevuse tuluna või muude laekumistena, lähtudes PBU 9/99 nõuetest, oma tegevuse laadist, tulu liigist ja nende laekumise tingimustest.

Teisisõnu peab organisatsioon iseseisvalt otsustama, mis tüüpi tegevuse juurde kuuluvad vara üürimiseks võõrandamise toimingud, ja fikseerima selle organisatsiooni raamatupidamispoliitikas. See tingimus määratakse kindlaks organisatsiooni põhikirjaga, kus kõige sagedamini on vara rentimine ette nähtud tegevuse liigina, rendileandja kajastab laekumisi tavategevuse tuluna.

Kui organisatsioon kajastab renti raamatupidamises tavategevuse tuluna, siis tehakse raamatupidamises järgmised kanded:

Konto 62 deebet "Arveldused ostjate ja klientidega" Konto 90-1 krediit "Tulu" - kajastab laekuvate liisingumaksete summat;

Konto 90-3 "Käibemaks" deebet Konto 68-2 "Käibemaksu arvestused" - kajastab eelarvesse tasumisele kuuluva käibemaksu summat;

Konto 51 deebet "Arvelduskontod" Konto 62 krediit "Arveldused ostjate ja klientidega" - kajastub sularahaüürnikult saadud.

Ühekordse maksena ülekantud kogu üürilepingu kehtivuse ajaks, üür loetakse eelmakseks ja kajastatakse konto 62 "Arveldused ostjate ja klientidega" alamkontol "Arveldused ettemaksu eest".

Kui üür kajastub rendileandja raamatupidamises muude tuludena, siis tehakse raamatupidamises järgmised kanded:

Konto 76 "Arveldused erinevate võlgnike ja võlausaldajatega" deebet alamkonto "Üüriarvestus" Konto 91-1 "Muud tulud" krediit - kajastab laekuva rendi kogunemist;

Konto deebet 91-2 "Muud kulud" Konto 68-2 krediit "Käibemaksu arvestused" - maksustatakse käibemaksu;

Konto 51 "Arvelduskontod" deebet Konto 76 "Arveldused erinevate võlgnike ja võlausaldajatega" alamkonto "Üüriarvestus" - kajastatakse üürnikult laekunud rahalisi vahendeid.

Organisatsiooni liisingmakse ühekordne summa, mille põhitegevuseks ei ole vara rentimise üleandmine, kajastatakse kontol 98 "Edasilükkunud tulu", alamkontol 98-1 "Tulevaste perioodide arvelt saadud tulu". ”.

Alamkontol 98-1 „Tulu tulevaste perioodide arvelt saadud tulu“ on arvestatud aruandeperioodil saadud, kuid tulevaste aruandeperioodidega seotud tulude liikumist.

Tulevaste aruandeperioodidega seotud tulude summa kajastub konto 98 "Eeldatud tulu" krediteerimisel vastavalt sularahakontodele või arveldustele võlgnike ja võlausaldajatega ning deebetis - vastavatele kontodele kantud tulu summa. aruandeperioodi algus, millega tulu on seotud.

Iga tululiigi kohta peetakse analüütilist arvestust kontol 98-1 “Tuleviku perioodide arvelt saadud tulu”.

Üüri kajastatakse raamatupidamises, lähtudes majandustegevuse faktide ajutise kindluse eeldusest ja PBU 9/99 punktis 12 loetletud tingimuste olemasolul:

– organisatsioonil on õigus saada seda tulu, mis tuleneb konkreetsest lepingust või on vajaduse korral muul viisil kinnitatud;

- saab määrata tulu suurust;

– on kindlustunne, et konkreetse tegevuse tulemusena suureneb organisatsiooni majanduslik kasu.

Kui organisatsioonile maksena saadud sularaha ja muu vara osas ei ole vähemalt üks loetletud tingimustest täidetud, kajastatakse organisatsiooni raamatupidamisdokumente võlgnevusena, mitte tuluna.

Näide.

Organisatsioon sõlmis seadmete rendilepingu kolmeks kuuks. Üüri suurus kuus on 17 700 rubla (koos käibemaksuga - 2 700 rubla).

Üürimakse summas 53 100 rubla (koos käibemaksuga - 8 100 rubla) kanti üürniku poolt koheselt üle kogu üürilepingu kehtivuse ajaks.

Rendileandja organisatsioon kasutab töökontoplaani järgmisi alamkontosid:

62-1 "Arvutused üüri kohta";

62-2 "Ettemaksu arvestused".

Rendileandja organisatsiooni raamatupidamisarvestusse tehti järgmised kanded:

Deebet 51 Krediit 62-2 - 53 100 rubla - kajastab renditud seadmete ettemaksu summat;

Deebet 62-2 Krediit 68-2 - 8100 rubla - ettemakse summalt võeti käibemaks (Vene Föderatsiooni maksuseadustiku (edaspidi - Vene Föderatsiooni maksuseadustik) artikli 167 punkt 1);

Deebet 62-2 Krediit 98–45 000 rubla - ettemakse summa kajastub edasilükkunud tuludes;

Deebet 62-1 Krediit 91-1 - 17 700 rubla - aruandeperioodi rent kogunes;

Deebet 91-2 Krediit 68-2 - 2700 rubla - aruandeperioodi üürilt võeti käibemaks;

Deebet 68-2 Krediit 62-2 - 2700 rubla - aktsepteeritud käibemaksu mahaarvamiseks ettemaksu summast;

Deebet 98 Krediit 62-1 - 15 000 rubla - kajastab varem edasilükkunud tulu hulka arvatud üürisummat.

Üürileandja peab väljastama üürnikule arve üürisumma kohta.

Vastavalt Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 168 lõikele 3 väljastatakse arve hiljemalt viie kalendripäeva jooksul alates teenuste osutamise päevast.

Vara üürile andmise teenuste müügi arveid on võimalik väljastada mitte varem kui maksustamisperioodi lõpus, vähemalt teenuste tegeliku osutamise kuul.

Üür maksuarvestuses.

Kinnisvara üürile andmine on organisatsiooni põhitegevus.

Vastavalt Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artiklile 249 liigitatakse üürnikult saadav üür müügituluks. Põhitegevused määratakse kindlaks organisatsiooni põhikirjaga, kus kõige sagedamini antakse tegevuse liigina vara rentimist.

Kui organisatsioon kajastab kasumi maksustamisel tulusid ja kulusid tekkepõhiselt, kajastatakse tulu sellel aruandeperioodil (maksustamisperioodil), mil need tekkisid, sõltumata rahaliste vahendite, muu vara (tööd, teenused) (RF maksuseadustiku artikli 271 lõige 1).

Organisatsioonide jaoks, kes näevad süstemaatiliselt ette tasu oma vara ajutise kasutamise ja (või) ajutise valdamise ja kasutamise eest, on selliste tegevuste kulud seotud müügiga (Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 265 lõike 1 lõik 1). ).

Kui rendileping näeb ette ebaühtlase rendimaksete ajakava, siis vastavalt Vene Föderatsiooni Rahandusministeeriumi viimastele selgitustele, mis on antud 17. aprilli 2009. aasta kirjas nr 03-03-06/1/258, /212, peab maksumaksja Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 271 lõike 4 lõike 3 alusel sellistel juhtudel tuluna arvesse võtma liisingumakseid, mis põhinevad maksega ette nähtud summadel. ajakava. Sarnane seisukoht sisaldub Uurali ringkonna föderaalse monopolivastase teenistuse 16. detsembri 2008. aasta dekreedis asjas nr Ф09-9466/08-С3.

Ebaühtlane maksegraafik tekib autori hinnangul ka siis, kui üüri makstakse pikema aja eest üks kord, näiteks kord aastas või iga poole aasta tagant. Samal ajal ei ole sellise tasu ühekordne tuludesse arvestamine organisatsioonile täiesti kasulik, kuna see toob kaasa tulumaksu ühekordse tasumise või suuremas summas ettemaksu. Seetõttu on otstarbekam selline tulu jaotada aruandeperioodide kaupa. Võttes aga arvesse Vene Föderatsiooni rahandusministeeriumi seisukohta, võib selline lähenemine tekitada maksuameti nõudeid.

Olgu märgitud, et varasemad ametnikud viitasid, et üürimaksete kujul laekunud tulu kajastatakse maksuarvestuses, arvestades tulude ja kulude ühtse kajastamise põhimõtet, sõltumata nende tegelikust tasumisest. Samas ei ole üürimaksete näol saadava tulu maksuarvestuse eesmärgil igakuine üürilepingu alusel osutatud teenuste toimingute sõlmimine nõutav. See seisukoht on sätestatud Vene Föderatsiooni Rahandusministeeriumi 17. aprilli 2007. a kirjades nr 03-03-06 / 1/248, 6. veebruaril 2007 nr 03-03-06 / 1/59 , 10. november 2006 nr 03-03 -04/1/752, Vene Föderatsiooni Moskva linna föderaalne maksuteenistus 22. septembril 2008 nr 20-12/089128.

Vara üürile andmine ei ole organisatsiooni põhitegevus.

Sel juhul kajastatakse vara rentimisest saadavat tulu mittetegevustuluna (Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 250 lõige 4).

Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 271 lõike 4 punktis 3 on sätestatud, et vara rentimisest saadava tegevusega mitteseotud tulu puhul on tulu laekumise kuupäev sõlmitud lepingute tingimuste kohaselt arveldamise kuupäev või arvestuste tegemise aluseks olevate dokumentide esitamine maksumaksjale või aruandeperioodi (maksu)perioodi viimane päev.

Rendilepingu alusel üleantud vara ülalpidamiskulud (sealhulgas selle vara amortisatsioon) sisalduvad mittetegevuskuludes (Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 265 lõike 1 lõik 1).

Kommunaalmaksed.

Nagu eespool märgitud, võib vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklile 614 üüri määrata kindlaksmääratud summas või "ujuva" summana, mis koosneb kahest osast - fikseeritud üürisummast ja muutuvast komponendist, mis koosneb kahest osast. kommunaalmaksedest.

Kõik üürilepingud sisaldavad ühel või teisel kujul reeglina tingimust, et kommunaalmaksete tasumise kulud kannab üürnik. Samas kerkib küsimus: kuidas on maksulisest aspektist kõige kasulikum lepingupooltel sellise tingimuse dokumenteerimine. Ja esiteks, antud juhul räägime sellisest vastuolulisest maksust nagu käibemaks.

Praktikas on elektri-, gaasi-, veevarustuse tasu arvutamiseks erinevad võimalused, telefoniühendus ja muud avalikud teenused. Vaatleme neid üksikasjalikumalt.

1. Üüri hinna sees on kommunaalid.

Esimest meetodit kasutatakse harva. Kommunaalteenuste tariifid ju pidevalt kasvavad, lisaks ei tea pooled lepingut sõlmides veel, kui suures ulatuses üürnik kommunaalteenuseid tegelikult tarbima hakkab. Seetõttu on vaevalt võimalik ette arvutada fikseeritud liisingumakse suurust, mis katab kõik liisinguandja kulud lepingu täitmise ajal kommunaalteenuste eest tasumiseks. Pooltel ei ole õigust aasta jooksul üürisummat muuta, selle keeld on sätestatud Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 614 lõikes 3.

Seetõttu ei näe pooled tavaliselt üürilepingus ette üüri suurust ennast, vaid selle arvutamise metoodikat, mille tulemusena üüri muutuvkomponendi muutus aasta jooksul ei tähenda ümbervaatamist. rendilepingu hinnast, sest üüri suuruse määramise mehhanism jääb samaks.

"Ujuva" üüri korral kajastatakse tema tuluna vara rendilepingust kõik üürileandja üürnikult saadud summad, sealhulgas kommunaalmaksed.

Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 146 kohaselt nõuab rendileandja käibemaksu kogu üürisummalt ja tasub selle eelarvesse. Arve väljastab üürileandja üürnikule kogu üürisumma (sh kommunaalmaksete summa) kohta ning “kommunaalmakseid” eraldi real välja ei too.

Üürileandjal, kes on saanud oma nimele kommunaalteenuste arveid, on õigus oma arvetel märgitud käibemaks täies ulatuses maha arvata. Kui üürnikult saadud kommunaalmaksed on ju tema tulude hulka arvatud, siis on tal õigus üürniku tarbitud kommunaalkulud oma kuluna kajastada. Sama käibemaksu maksustamise korda selgitasid ametnikud Vene Föderatsiooni föderaalse maksuteenistuse 4. veebruari 2010. aasta kirjas nr ShS-22-3 / [e-postiga kaitstud] Sarnast arvamust jagavad vahekohtunikud Põhja-Kaukaasia ringkonna föderaalse monopolivastase teenistuse 21. detsembri 2009. aasta resolutsioonis asjas nr A63-8994 / 2004-C4-9, 11. juuni 2009 kohtuasjas nr District 29. mai 2009 kohtuasjas nr A23-3029 / 2008A-14-202, Loode ringkonna FAS 10. jaanuaril 2007 asjas nr A05-7971 / 2006-13, 4. juulil 2007 kohtuasjas nr A56- 38904/2006.

Üürnikul, kes on saanud üürileandjalt renditeenuste eest arve (kogu summa, sealhulgas kommunaalmaksed) üldises korras, Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artiklite 171 ja 172 alusel, on õigus üürnikul maha arvata üürileandja arvel märgitud käibemaksu summa. Kohtunikud jagavad sarnast arvamust, näiteks võime tuua Loode ringkonna föderaalse monopolivastase teenistuse 27. detsembri 2010. aasta resolutsiooni asjas nr A56-7049 / 2010, Föderaalse Monopolivastase Talituse resolutsiooni. Moskva ringkond 26. augustist 2008 asjas nr KA-A40 / 7882-08 , Põhja-Kaukaasia ringkonna föderaalse monopolivastase teenistuse 26. juuni 2008 resolutsioon asjas nr Ф08-3507 / 2008 ja teised.

2. Kommunaalkulud tasutakse üürist eraldi.

Kui kommunaalmaksed ei sisaldu üürihinnas, siis on kõige kindlam võimalus üürileandja kommunaalkulude hüvitamiseks sõlmida vahenduslepingu elementidega üürileping. See tähendab, et üürileping näeb ette, et üürileandja kui vahendaja, kes tegutseb enda nimel, kuid üürniku huvides, soetab talle kommunaalkulud.

Lisaks võib valikuliselt sõlmida eraldi vahenduslepingu. Pidage meeles, et vahendusteenus on tasuline, seega peab segaüürilepingus olema ette nähtud vahendustasu või eraldi vahenduslepingus üürileandja teenuste eest tasumine, kes osutab üürnikule vahendusteenust.

Veelgi enam, kuna kommunaalettevõtted avalikustavad oma dokumendid kinnistu omaniku nimel, võib üürileandja ja üürniku vahel sõlmitud vahenduslepingu variandid olla kas vahendustasu või käsundusleping, milles agent tegutseb enda nimel. , kuid käsundiandja huvides.

Sel juhul väljastab üürileandja üürniku nimele kaks arvet: ühe enda nimel renditeenuste eest, teise enda nimel kommunaalteenuste eest. Veelgi enam, üürnikule kommunaalteenuste eest väljastatud arve väljastab üürileandja kommunaalteenuste tarnija poolt üürileandja nimele väljastatud arve andmete alusel. Seda arvet ei kanta liisinguandja osturaamatusse, vaid kantakse laekunud arvete registrisse. Just selline käibemaksukohustuslaste, vahenduslepingutes osalejate arvete väljastamise kord on sätestatud valitsuse määrusega kinnitatud ja käibemaksu arvutamisel saadud ja väljastatud arvete, osturaamatute ja müügiraamatute registri pidamise eeskirjaga. Vene Föderatsioon 2. detsembrist 2000 nr 914.

Selle kommunaalkulude hüvitamise skeemi alusel ei ole üürnikult kommunaalkulude hüvitamiseks saadud summa üürileandja tulu. Laekunud summad võtab liisinguandja arvele eraldi äritehingutena.

Vastavalt Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 251 lõike 1 punktile 9 tuleb tulumaksu maksubaasi määramisel tulumaksu (sealhulgas sularaha) kujul saadav tulu, mille on saanud komisjoni esindaja, agent ja (või) muu advokaat seoses komisjonilepingust, käsunduslepingust või muust sarnasest lepingust tulenevate kohustuste täitmisega, samuti komisjoni esindaja, agendi ja (või) muu advokaadi poolt komitendi, käsundiandja ja ( või) muu käsundiandja, kui need kulud ei kuulu sõlmitud lepingute tingimuste kohaselt komisjoni esindaja, agendi ja (või) muu advokaadi kulude hulka. Selle tulu hulka ei kuulu vahendustasu, agenditasud või muud sarnased töötasud, millest saab tavategevusest saadav tulu.

Kommunaalteenuste uuesti esitamisel kõrvaldab liisinguandja riskid, mis on seotud nii tulumaksu kui ka käibemaksuga, samuti tehingu võimaliku tühiseks tunnistamisega seotud riskid vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklitele 166–181, samuti kriminaalvastutuse riskid, mis tulenevad Vene Föderatsiooni kriminaalkoodeksi artiklist 171 "Ebaseaduslik ettevõtlus" (sideteenuste uuesti osutamise osas).

Sellise skeemi kohaselt on aga üürileandjal lisaks üürisummalt käibemaksuga maksustamise kohustusele kohustus maksustada ka oma vahendustasu summa.

See tekst on sissejuhatav osa. Raamatust Kõik lihtsustatud maksusüsteemist (lihtsustatud maksusüsteem) autor Terekhin R.S.

4.2.6. Põhivara, sh liisitud vara remont Tuleb märkida, et remondi mõistet MKS-s ei avalikustata, kuid antud juhul tuleks seda kasutada tähenduses, milles seda kasutatakse teistes õigusharudes. Tavaliselt on need tööd

Raamatust Saa rikkaks! Raamat neile, kes julgesid teenida palju raha ja osta Ferrari või Lamborghini autor DeMarco MJ

Kuidas unistused kukuvad: vale valem. Vale muutuja Ühel hetkel saab keskpärane juht aru, et ei suuda hoiustelt suuremat protsenti välja pigistada. Ei saa nõuda 200% suurendamist. Ei saa omandada täiendavat haridust, et end täiendada

autor Panchenko T M

§ 614. Liisingmakse 1. Üürnik on kohustatud õigeaegselt tasuma vara kasutamise eest tasu (üürimakse) Üüri tasumise kord, tingimused ja tähtajad määratakse üürilepinguga. Juhul, kui need ei ole lepinguga määratletud, loetakse need asutatuks

Raamatust Võõra vara kasutamine autor Panchenko T M

Paragrahv 630. Üürilepingujärgne liisingmakse 1. Üürilepingujärgne üürimakse kehtestatakse kindlasummaliste maksetena, mida tehakse perioodiliselt või korraga. Üürniku poolt vara ennetähtaegse tagastamise korral tagastab üürileandja talle

Raamatust Rent autor

Üürilepingu lõpetamine rendileandjaga, sh vara hävimise korral Praegu on majandusüksuste äritegevuses vara üürileping üks levinumaid lepinguliike. Praktikas siiski

Raamatust Rent autor Semenikhin Vitali Viktorovitš

Üürileandja muud toimingud Üürilepingu alusel kohustub üürileandja andma rentnikule vara tasu eest ajutiseks valdamiseks ja kasutamiseks või ajutiseks kasutamiseks. Vara üürile andmisel kannab üürileandja renditud vara ülalpidamiskulud.

Raamatust Rent autor Semenikhin Vitali Viktorovitš

Kasumimaks liisinguandjalt Praegustes majandusoludes on üürisuhted muutumas üha levinumaks, kuna kriisiolukorras puudub paljudel organisatsioonidel rahaline suutlikkus endale vajalikku kinnisvara soetada.

Raamatust Rent autor Semenikhin Vitali Viktorovitš

Üürileandja vahetus Kinnisvara üürile andmisel arvestab üürnik reeglina pikaajalise üürilepinguga ja sisustab renditud ruumid “enese jaoks”. Üürileping sõlmitakse pikaks perioodiks. Lepingu kehtivuse ajal on aga võimalik, et

Raamatust Rent autor Semenikhin Vitali Viktorovitš

Raamatupidamine rendileandja (laenuandja) juures

Raamatust Raha, pangakrediit ja majandustsüklid autor Huerta de Soto Jeesus

Analüüsi vale alus: nõudlus usaldusringluse järele kui eksogeenne muutuja Selgini uuring põhineb eeldusel, et nõudlus usaldusraha järele on eksogeenne muutuja

Raamatust Tulud ja kulud lihtsustatud maksusüsteemi jaoks autor Suvorov Igor Sergejevitš

5.5. Liisingu (kaasa arvatud liisingu) maksed liisitud (sh liisitud) vara eest Vastavalt lõigetele. Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 346.16 lõike 4 4 ​​kohaselt on lihtsustatud maksusüsteemi maksumaksjatel õigus kanda kuludesse renditud üüri (liisingu) maksete summa.

Raamatust Kinnisvaratoimingud. Kuidas osta, müüa, rentida autor Bachurin Dmitri

Liisingumakse Üürilepingus on põhitingimuseks üüri seisukord. Üürnik võtab endale kohustuse tasuda õigeaegselt üüri ruumide kasutamise eest. Üüri tasumise kord, tingimused ja tähtajad peavad olema

Raamatust Kõik elukondliku kinnisvara soetamisest ja müügist. Ekspertnõuanded autor Zubova Jelena Evgenievna

Üürileandja õigused ja kohustused Üürileandja määrab üüri ja soovib saada nii palju kui võimalik. Kui üürileandja küsib aga liiga kõrget hinda, siis riskib ta jääda pikaks ajaks ilma üürnikest. Ülehinnatud indikaator – ei helistata

Raamatust Raamat 2.0. E-raamatute minevik, olevik ja tulevik Kindle’i looja pilgu läbi autor Merkosky Jason

Miks on raamatud, sealhulgas e-raamatud, asendamatud

Raamatust Tulus reisibüroo [Nõuanded omanikele ja juhtidele] autor Vatutin Sergei

Palga muutuv ja fikseeritud osa Mis need tööriistad siis on? Enne nende kaalumist alustame motivatsiooni põhimudelitega. Need on nn konstantsed ja muutuvad osad. Fix ja Flex – nagu me neid kutsume (joonis 9). Vaatame igaühe plusse ja miinuseid

Raamatust Antifragility [Kuidas kaosest kasu saada] autor Taleb Nassim Nicholas

Teie üür Teine näide: kujutage ette, et üürite ametlikult New Yorgis korterit (kus üüri reguleerib linnapea) ja teie korter on loomulikult täis raamaturiiuleid. Teil on võimalus elada siin nii kaua, kui soovite, kuid teie