Registrace (trvalá registrace) v Moskvě, v bytě za nízkou cenu. Poskytujeme plnou právní podporu od A do Z, počínaje výběrem bytového prostoru (jeho ověření) a konče transakční podporou ve státních orgánech. Vždy alespoň 9 - 11 okresů dle vlastního výběru. Registrace probíhá přísně v mezích zákona, pouze oficiálně přes MFC nebo přímo přes Migrační místo. Přítomnost majitele bydlení a osoby, která se přihlásí, je povinná. (Trvalá registrace v Moskvě) razítko do pasu obdržíte od 30 minut do 5 pracovních dnů v závislosti na zvoleném způsobu předkládání dokumentů. Pokud si chcete koupit povolení k pobytu v Moskvě, pak to není pro nás. Neprodáváme, nabízíme právní podporu pro registraci registrace.

registrace v Moskvě

Registrace v Moskvě se vydává s ohledem na všechny normy a standardy stanovené ruskou vládou, přísně prostřednictvím státních orgánů. V bytě, kde budete přihlášeni, bude kromě vás přihlášeno ještě 5-8 osob. Žádné gumové plošky! Gumové byty jsou navíc trestně postižitelné.

Stálá registrace v Moskvě je místem, kde váš úspěch začíná.

Ještě jednou chceme zopakovat a sdělit vám, že trvalá registrace v Moskvě, která je vydávána prostřednictvím naší společnosti, je 100% oficiální. S ním můžete získat vše, co zákon vyžaduje.

Přihlaste své dítě do školy nebo školky.

Zaregistrujte své vozidlo u dopravní policie.

Dobrá práce ve státních orgánech a obchodních organizacích.

Získejte bankovní úvěry včetně hypotečních úvěrů.

Bezplatná lékařská péče na veřejných klinikách.

Získejte nový nebo vyměňte stávající pas.

Udělejte si řidičák.

Pobírat důchod, který vyžaduje zákon.

Registrace v Moskvě pro

Registrace v Moskvě pro občany Ruské federace je v dnešní době poměrně žádanou službou. Bez ohledu na to, jak banální to může znít, ale téměř každý Rus, který přijede pracovat do Moskvy, čelí státní byrokratické mašinérii.

Registrace v Moskvě pro cizí občany

- jde o nezbytný krok k dalšímu nabývání občanství Ruské federace. Osoba, která obdržela TRP, se totiž podle zákona musí registrovat po celou dobu platnosti Povolení k přechodnému pobytu.

Ze zákona je nutné získat registraci povolení k pobytu nebo registraci k povolení k pobytu v Rusku na všech 5 let platnosti povolení k pobytu.

Proč máme povolení k pobytu v Moskvě za tak dostupnou cenu?

Základní! Jsme konečnou společností, která tuto službu poskytuje. Trochu pootevřeme oponu, máme asi 6-8 zprostředkovatelů, kteří k nám přivádějí zákazníky, s vlastním „wound costem“. Nejsme zprostředkovatelé! Naše cena z první ruky.

Další skutečnost: na internetu existuje mnoho návrhů na získání povolení k pobytu prostřednictvím koupě podílu. Jedná se o velmi nákladný proces a cena může dosáhnout až 1 200 000 rublů. Máme cenově dostupný produkt, o nic horší: registrace v Moskvě bez nároku na bydlení. nebo nás kontaktujte a zaregistrujte se za mnohem méně peněz? jednoznačná odpověď je ne. Vše záleží na vašich cílech a finančních možnostech. A co je pro vás to pravé, vyžaduje analýzu.

Bez ohledu na vaši volbu si však musíte pamatovat, že registraci v Moskvě vydává státní orgán do 6 regulovaných dnů.

Vydání

Lze pronajmout nemovitost, která v procesu užívání neztratí ani nezmění své přírodně-materiálové vlastnosti. Nájemní smlouva musí obsahovat údaje, z nichž lze přesně určit, jaký majetek má být předmětem nájmu převeden. Není-li podle nájemní smlouvy možné určit, o jaký druh majetku se jedná, považuje se taková smlouva za neuzavřenou a smluvním stranám nevznikají žádná práva a povinnosti.

Právo pronajímat nemovitost má pouze vlastník. Jako pronajímatel však může vystupovat i osoba, která není vlastníkem, ale vlastníkem je zmocněna k pronájmu nemovitosti.

Doba pronájmu nemovitosti je určena smlouvou. Není-li termín ve smlouvě uveden, má se za to, že smlouva je uzavřena na dobu neurčitou. V tomto případě má každá ze stran právo od smlouvy kdykoliv odstoupit, přičemž na to druhou stranu upozorní měsíc předem a v případě pronájmu nemovitosti tři měsíce předem. V tomto případě může být ve smlouvě stanovena jiná lhůta pro upozornění na ukončení nájemní smlouvy na dobu neurčitou.

Pronajímatel odpovídá za všechny nedostatky pronajatého majetku, i když o nich v době uzavření smlouvy nevěděl. Pokud nájemce po převzetí nemovitosti zjistil určité nedostatky, má právo:

požadovat po pronajímateli jejich bezplatné odstranění;

tyto nedostatky samostatně napravit a požadovat náhradu svých nákladů na jejich odstranění současnou platbou;

nedostatky vlastními silami odstranit a zadržet výši vynaložených nákladů pronajmout si oznámením pronajímateli. Nájemce má dále právo požadovat přiměřené snížení nájemného, ​​přičemž zjištěné nedostatky může odstranit nebo neodstranit;

nikoli k odstranění vad, ale k ukončení smlouvy.

Pronajímatel neodpovídá za nedostatky pronajaté nemovitosti v případě, že tyto nedostatky byly specifikovány při uzavírání nájemní smlouvy nebo byly nájemci předem známy nebo měly být nájemcem zjištěny při prohlídce nemovitosti popř. prověření provozuschopnosti při uzavírání smlouvy nebo převodu nemovitosti do pronájmu.

Způsob platby utility nájemce

Nájemní smlouva je nevýhodná smlouva. Výše nájemného, ​​termín splátek jsou určeny smlouvou. Kromě toho je nájemce povinen platit účty za energie za pronajatý majetek. Je možných několik způsobů úhrady náklady na energie nájemce:

fixní nájemné, které zahrnuje náklady na účty za energie. Nájemce platí pronajímateli nájemné každý měsíc ve výši stanovené ve smlouvě;

nájemné skládající se z pevné a pohyblivé části, zejména pevné nájemné je platba za plochu pronajatých prostor, variabilní je platba za energie;

nájemné bez nákladů na energie. Nájemce samostatně uzavírá smlouvy s veřejnými službami nebo lze k úhradě nákladů za energie použít smlouvu o obchodním zastoupení.

Nájemné včetně poplatků za energie

Nájemné včetně účtů za energie způsobuje nejméně sporů s finančními úřady, je však méně výnosnou variantou. Náklady na některé služby přímo závisí na výši jejich spotřeby a ne vždy je možné předem určit, kolik například elektřiny nájemník spotřebuje. Může tedy nastat situace, kdy energie skutečně spotřebované nájemcem nejsou kryty částkou plateb za energie zahrnuté v nájemném.

Účet pronajímatele. Nájemné včetně poplatků za energie je příjmem z prodeje služeb spojených s pronájmem prostor. Předmětem zdanění je prodej služeb za poskytnutí nemovitosti k pronájmu.

V tomto případě je celá výše nájemného úhradou za služby pronajímatele při poskytnutí nemovitosti k pronájmu. Pronajímatel tedy musí vypočítat DPH z celé výše nájemného a vystavit nájemci fakturu na celou výši nájemného. Zároveň není nutné vyčlenit výši účtů za energie ve faktuře a faktuře k platbě pronajímateli jako samostatný řádek (dopis Ministerstva financí Ruska ze dne 19. září 06 č. 03- 06-01-04 / 175).

Pokud jde o částky DPH předložené poskytovateli služeb, může je pronajímatel přijmout k odpočtu v plné výši v souladu s obecně stanoveným postupem, protože služby jsou nakupovány pro provozy podléhající DPH (poskytování nemovitosti k pronájmu) (vyhláška spol. Antimonopolní služba Severozápadního okresu A05-7971 / 2006-13, FAS Severokavkazského okresu ze dne 7. listopadu 2007 č. F08-6607 / 07-2723A - potvrzeno rozhodnutím Nejvyššího arbitrážního soudu Ruska Federace ze dne 29. února 08 č. 2615 / 08).

Účet nájemce. Nájemce platící nájemné, které zahrnuje účty za energie, hradí pronajímateli náklady na energie. Vzhledem k tomu, že pronajímatel vystavil fakturu na celou částku nájemného, ​​má nájemce právo na odpočet celé částky DPH související s nájemným, včetně energií (usnesení prezidia Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace ze dne 10.03. .09 č. 6219/08, FAS Moskevský obvod ze dne 24. dubna 2009 č. КА-А40/3091-09).

Nájemce má tedy právo na odpočet DPH, pokud nájemné zahrnuje pevnou část a variabilní ekvivalent k částce účtů za energie.

Pronájem skládající se z pevné a variabilní části

Tento způsob úhrady nákladů za energie pronajímatele vyvolává největší kontroverze ohledně přijímání částek DPH k odpočtu ze strany pronajímatele i nájemce.

Účet pronajímatele. K otázce, zda má pronajímatel právo na uplatnění odpočtu DPH ze služeb spotřebovaných nájemcem, existují dva postoje. Podle prvního postavení si pronajímatel může odečíst pouze tu část DPH, která se vztahuje k nákladům na veřejné služby, které sám spotřeboval. Pronajímatel neprodává energie, nedostává výtěžek z této operace, neměl by tedy nájemci vystavovat fakturu na množství jím spotřebovaných energií. Po obdržení finančních prostředků převedených nájemcem pronajímateli za účelem kompenzace výdajů pronajímatele na úhradu těchto služeb tedy předmět DPH nevzniká (dopisy Ministerstva financí Ruska ze dne 12.31.08 č. 03- 07-11 / 392, 12.26.08 č. 03-07- 05/51, Federální daňová služba Ruska pro Moskvu č. 19-11/48675 ze dne 21. května 2008; 1629 / 07-6, Stanovení nejvyšší arbitráže soudu Ruské federace ze dne 29. 1. 2008 č. 18186/07).

Pronajímatel navíc není oprávněn nájemci znovu vystavovat faktury, neboť v tomto případě není zprostředkovatelem mezi nájemcem a poskytovatelem služeb a tudíž ustanovení odst. 3 a 7 Pravidel vedení účetnictví nevztahují se na něj protokoly přijatých a vydaných faktur, nákupní knihy a prodejní knihy při výpočtu daně z přidané hodnoty.

Z toho vyplývá, že pronajímatel:

přijímá k odpočtu pouze tu část DPH, která připadá na jím spotřebovaný podíl služeb;

DPH, která připadá na podíl služeb spotřebovaných nájemcem, je zahrnuta v ceně těchto služeb;

předkládá nájemci náklady na energie včetně DPH (poskytují energetické služby).

Existuje však i jiná pozice: pronajímatel má v takové situaci právo uplatnit odpočet (rozhodnutí Federální antimonopolní služby Uralského okruhu ze dne 11. prosince 08 č. F09-9211 / 08-S2, Federální antimonopolní služba centrálního obvodu ze dne 28. března 07 č. A48-4688 / 06-19). Argumenty pro tento postoj jsou následující. Pronajímatel je povinen poskytnout prostory k pronájmu ve stavu stanoveném smlouvou, tzn. ve stavu vhodném k použití. Pronajímatel uzavře smlouvy s veřejnými službami, které mu předloží výši DPH a vystaví fakturu na náklady za poskytnuté služby. Nákup inženýrských sítí pronajímatelem je tedy jedním z předpokladů pronájmu prostor. Tyto služby jsou tedy nakupovány za plnění podléhající DPH, jelikož služby pronájmu nemovitostí DPH podléhají.

Pokud pronajímatel splní všechny podmínky nutné pro uplatnění odpočtu daně, má právo přijmout celou částku DPH předloženou poskytovateli inženýrských služeb k odpočtu v plné výši. V tomto případě nájemce požaduje úhradu nákladů na energie, bez DPH účtované energetickými společnostmi.

Účet nájemce. K otázce zákonnosti uplatnění odpočtu DPH nájemcem jsou rovněž dva postoje.

Podle první polohy nemůže nájemce uplatnit odpočet, protože pronajímatel není oprávněn mu vystavit fakturu. Nájemce tak nesplňuje jednu z podmínek pro vznik nároku na odpočet, stanovenou odst. 1 čl. 172 daňového řádu Ruské federace (dopisy Ministerstva financí Ruska ze dne 24.3.2007 č. 03-07-15 / 39, Federální daňové služby Ruské federace pro Moskvu ze dne 16.7.2007 č. 19- 11 / 067415, usnesení Federální antimonopolní služby Západosibiřského distriktu ze dne 01.09.08 č. Ф04- 5318/2008(10782-А46-40), 24.03.08 č. ФА04-20874/2074/2055 -41).

Pokud pronajímatel nevystaví fakturu, pak výši DPH připadající na podíl spotřebovaných energií může nájemce zohlednit v rámci výdajů. Dle druhé pozice má nájemce právo na odpočet DPH na základě znovu vystavených faktur při splnění dalších náležitostí stanovených v odst. 2 čl. 171 odst. 1 Čl. 172 daňového řádu Ruské federace (usnesení Federální antimonopolní služby Moskevského okresu ze dne 17. března 09 č. KA-A40 / 1688-09, 25. prosince 08 č. KA-A40 / 12036-08-p , Prezidium Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace ze dne 25. února 2009 č. 12664 / 08). Argumentem svého rozhodnutí soud poukázal na to, že užívání pronajatých prostor je možné pouze v případě, že je zajištěno teplem, světlem, vodou atd. Proto je poskytování veřejných služeb neoddělitelně spojeno s poskytováním služeb pronájmu.

Pronájem bez poplatků za energie

V tomto případě nájemce uzavře samostatnou smlouvu o platbě energií. Zároveň musí pronajímatel, aby nedošlo k porušení jeho práv, schválit způsob vzájemného vypořádání mezi nájemcem a inženýrskými sítěmi.

Vzhledem k tomu, že nájemce přímo spolupracuje s veřejnými službami, faktury jsou vystavovány jemu, nikoli pronajímateli, takže má právo na odpočet DPH z nákladů na energie.

Smlouva o zprostředkování jako jeden ze způsobů úhrady energií mezi pronajímatelem a nájemcem

Mnoho organizací uzavírá smlouvu o zastoupení za účelem zpracování kompenzací za účty za energie, podle níž pronajímatel vystupuje jako zástupce a nájemník jako zmocněnec. Pronajímatel, který působí jako prostředník mezi službami a nájemcem, může nájemci znovu vystavit fakturu obdrženou od veřejných služeb a nájemce si může odečíst DPH uvedenou na této faktuře.

Vzhledem k tomu, že pronajímatel neprovádí operace spojené s prodejem inženýrských sítí, nevzniká mu povinnost vypočítat a odvést DPH. Má však povinnost odvést DPH z hodnoty své odměny. Zprostředkovatelská smlouva je placená, proto je vhodné, aby strany takové smlouvy stanovily úhradu odměny pronajímateli za výkon funkce zprostředkovatele.

V otázce uplatnění odpočtu DPH nájemcem z nákladů na energie placené prostřednictvím zprostředkujícího pronajímatele jsou rozhodnutí rozhodčích soudů nejednoznačná. Například v usnesení Federální antimonopolní služby Moskevského distriktu ze dne 25. září 2008 č. KA-A40 / 8932-08 je uvedeno, že nájemce má právo uplatnit odpočet za energie placené prostřednictvím zprostředkujícího pronajímatele. . Pokud si nájemce nechá pronajímatelem znovu vystavit fakturu za platby za energie přijaté od specializovaných organizací, má právo na odpočet DPH z nákladů na energie, s výhradou dalších požadavků stanovených v odstavci 2 čl. 171 odst. 1 Čl. 172 daňového řádu Ruské federace (viz také usnesení Federální antimonopolní služby Severozápadního okruhu ze dne 8. 9. 2008 č. A66-109 / 2008).

Usnesení Federální antimonopolní služby Západosibiřského okruhu ze dne 27. srpna 2008 č. F04-5231 / 2008 (10532-A03-25) však uvádí, že mediační dohoda ve skutečnosti určuje postup pro náhradu nákladů za energie. Vzhledem k tomu, že pronajímatel neprodává inženýrské sítě, tato operace nepodléhá DPH a nájemce nemá nárok na odpočet DPH dle znovu vystavených faktur.

Vylepšování nemovitostí k pronájmu

Během doby nájmu může nájemce opravovat pronajatý majetek. Vylepšení se dělí na oddělitelná a neoddělitelná.

Oddělitelná vylepšení

Oddělitelná vylepšení zahrnují vylepšení, která lze oddělit od pronajatého majetku, aniž by došlo k poškození, a následně je používat odděleně od něj. Oddělitelná vylepšení pronajatého majetku provedená nájemcem jsou jeho majetkem, pokud smlouva nestanoví jinak (článek 623 občanského zákoníku Ruské federace).

daň z příjmu. Investice nájemce spojené s výrobou oddělitelného zhodnocení tvoří v jeho účetnictví pořizovací cenu samostatné položky dlouhodobého majetku. V závislosti na ceně a době užívání technického zhodnocení jsou náklady nájemce na jeho realizaci uznány jako náklady na pořízení odpisovaného majetku nebo zahrnuty do jeho běžných nákladů.

Pokud jsou počáteční náklady na vylepšení více než 20 000 rublů, jejich období prospěšné využití přesahuje 12 měsíců a vylepšený majetek se používá k generování příjmu, oddělitelná zhodnocení se účtuje jako odpisovaný majetek. Nájemce hradí náklady na tato vylepšení nabíhajícími odpisy.

Odpisy u oddělitelného zhodnocení účtovaného jako součást odpisovaného majetku účtuje nájemce od 1. dne měsíce následujícího po měsíci, ve kterém bylo toto zhodnocení uvedeno do provozu.

U oddělitelného zhodnocení má nájemce právo uplatnit odpisový bonus, přičemž do nákladů účetního nebo zdaňovacího období zahrne současně náklady na kapitálové investice ve výši nejvýše 10 % (u dlouhodobého majetku náležejícího do 3. do sedmé odpisové skupiny – ne více než 30 %) počátečních nákladů na oddělitelná vylepšení. Možnost uplatnění odpisového bonusu by měla být dána účetním postupem poplatníka.

KÁĎ. Nájemce má právo na odpočet DPH prezentované jako součást nákladů na oddělitelná vylepšení, pokud jsou splněny podmínky stanovené v čl. 171 a 172 daňového řádu Ruské federace. Oddělitelná vylepšení musí být používána v činnostech podléhajících DPH, musí být zohledněna a mít fakturu s přidělenou částkou daně.

Daň z nemovitosti. V účetnictví tvoří náklady nájemce na vytvoření (pořízení) oddělitelného zhodnocení počáteční pořizovací cenu položky dlouhodobého majetku nebo zásob. Pořizovací cena oddělitelného zhodnocení zahrnutá do zásob je účtována jednorázově do nákladů při uvedení do provozu. Pro zajištění bezpečnosti těchto objektů je vhodné zorganizovat řádnou kontrolu nad jejich pohybem.

Oddělitelná zhodnocení, která nájemce eviduje jako pozemky, budovy a zařízení, musí být zahrnuty do základu daně z nemovitostí. Pokud se o oddělitelném zhodnocení účtuje jako o zásobách, nepodléhá dani z nemovitosti.

Neoddělitelná vylepšení

Neoddělitelná zhodnocení, která nelze oddělit od samotného předmětu leasingu, jsou uznána jako majetek pronajímatele a převedena na něj na konci doby leasingu. Úpravy pronajaté nemovitosti lze provádět se souhlasem pronajímatele i bez něj. Zároveň se nehradí náklady na neoddělitelná vylepšení provedená bez souhlasu pronajímatele. Náklady na neoddělitelné úpravy provedené na náklady nájemce a se souhlasem pronajímatele je pronajímatel povinen uhradit při ukončení nájmu.

daň z příjmu. Kapitálové investice do pronajatého dlouhodobého majetku ve formě neoddělitelného zhodnocení provedeného nájemcem se souhlasem pronajímatele jsou účtovány jako odpisovaný majetek.

Tyto kapitálové investice se odepisují v následujícím pořadí:

kapitálové investice, jejichž náklady hradí nájemci pronajímatel, odepisuje pronajímatel způsobem předepsaným Ch. 25 daňového řádu Ruské federace;

kapitálové investice provedené nájemcem se souhlasem pronajímatele, jejichž náklady nehradí pronajímatel, jsou odepisovány nájemcem po dobu nájmu na základě výše odpisů vypočtených s přihlédnutím k době životnosti pronajímatele. pronajatý dlouhodobý majetek.

Účet pronajímatele. V daňovém účetnictví pronajímatele nejsou náklady na bezúplatně přijatá nedílná zhodnocení, která nejsou nájemci vrácena, uznány jako zdanitelný příjem podle písm. 32 str. 1 čl. 251 daňového řádu Ruské federace. Pronajímatel zároveň není oprávněn zvýšit počáteční cenu předmětu nájmu vráceného o částku neoddělitelného zhodnocení. Pronajímatel navíc nemůže samostatně odepisovat kapitálové investice ve formě neoddělitelných zhodnocení provedených bez jeho souhlasu a následně na něj bezúplatně převedených. Takové právo má pronajímatel pouze za podmínky, že uhradí nájemci náklady na provedené úpravy.

V souladu s odstavcem 1 Čl. 258 daňového řádu Ruské federace, kapitálové investice, jejichž náklady jsou hrazeny pronajímatelem nájemci, jsou odpisovány pronajímatelem obecně. Odepisovat se začíná 1. dnem měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byl odepisovaný majetek formou neoddělitelného zhodnocení uveden do provozu.

Pronajímatel se musí řídit obecným postupem pro výpočet odpisů po navýšení počáteční ceny předmětu, tzn. musí být splněny všechny podmínky, jako by kapitálové investice v podobě rekonstrukce (modernizace) prováděl sám pronajímatel. Pronajímatel má navíc právo využít odpisový bonus a odepsat najednou až 10 % (30 % - u pronajatých předmětů patřících do 3-7 odpisových skupin) investičních nákladů formou neoddělitelného zhodnocení.

Účet nájemce. Nájemce může odepisovat neoddělitelná vylepšení, která provedl na pronajatém majetku, pokud jsou splněny dvě podmínky:

kapitálové investice jsou prováděny se souhlasem pronajímatele;

náklady na kapitálové investice provedené pronajímatelem se nehradí.

Při splnění těchto podmínek jsou kapitálové investice provedené nájemcem formou neoddělitelného zhodnocení pronajatého majetku nájemcem odepisovány po dobu trvání nájemní smlouvy.

Kapitálové investice v podobě neoddělitelného zhodnocení provedeného nájemcem jsou neoddělitelně spjaty se samotným předmětem nájmu, proto se pro jejich výpočet odpisové sazby používá doba životnosti stanovená Klasifikací dlouhodobého majetku pro předmět nájmu (písm. ministerstva financí Ruska ze dne 14.05.08 č. 03-03-06 /2/52).

Nájemce by se tak měl při stanovení doby životnosti řídit podmínkami stanovenými pro odpisovou skupinu, do které předmět nájmu spadá. Na základě tohoto období bude vypočtena výše odpisů za provedená neoddělitelná vylepšení (dopis Ministerstva financí Ruska ze dne 14. května 08 č. 03-03-06 / 2/52).

Pokud si organizace pronajme např. prostory v budově náležející do 10. odpisové skupiny a provádí na těchto prostorách neoddělitelné zhodnocení, pak bude nutné dobu životnosti provedeného zhodnocení stanovit podle 10. odpisové skupiny. Minimální možná životnost v této situaci bude 361 měsíců. (spodní hranice pro 10. odpisovou skupinu).

Odpisy si nájemce účtuje od následujícího měsíce po uvedení jím provedených vylepšení do provozu. Po skončení doby nájmu a vrácení předmětu nájmu pronajímateli je odpisování ukončeno. Bude-li doba použitelnosti předmětu nájmu delší než doba trvání nájemní smlouvy, nebude část nákladů na kapitálové investice ve formě neoddělitelného zhodnocení odepisována, tudíž nájemce nebude moci uznat část náklady na provedená neoddělitelná vylepšení.

Pro uplatnění odpisového bonusu je pro kapitálové investice do pronajatého dlouhodobého majetku stanoven zvláštní postup výpočtu odpisů uvedený v odst. 1 čl. 258 daňového řádu Ruské federace se proto na nájemce nevztahují pravidla pro uplatnění odpisového bonusu za neoddělitelné zhodnocení (dopisy Ministerstva financí Ruska ze dne 22. 5. 2007 č. 03-03-06/2 /82, 24.05.2007 č. 03-03-06/1/302).

Neoddělitelná vylepšení provedená nájemcem bez souhlasu pronajímatele se neodepisují. Podle odstavce 1 Čl. 256 daňového řádu Ruské federace jsou kapitálové investice ve formě neoddělitelných zhodnocení pronajatého dlouhodobého majetku zahrnuty do odpisovaného majetku pouze v případě, že tato zhodnocení byla dohodnuta s pronajímatelem.

Pokud podle podmínek smlouvy pronajímatel na konci doby nájmu uhradí nájemci zůstatkovou cenu jím provedeného zhodnocení, bude částka náhrady zahrnuta nájemcem do příjmu (v rámci výtěžek z prodeje) a zůstatková hodnota zhodnocení bude zohledněna jako náklady na základě čl. 268 daňového řádu Ruské federace (dopisy Ministerstva financí Ruska ze dne 07.03.08 č. 03-03-06/1/159, 05.02.08 č. 03-03-06/2/12).

Metody odpisování. Od roku 2009 jsou odpisy u všech předmětů odpisovaného majetku účtovány způsobem, který je stanoven v účetní politice organizace. Nicméně v odstavci 3 čl. 259 daňového řádu Ruské federace uvádí druhy majetku, které se odepisují vždy pouze rovnoměrně: budovy, stavby, přenosová zařízení zařazená do osmé až desáté odpisové skupiny.

Pokud nájemce odpisuje kapitálové investice do pronajatého majetku, který patří do osmé až desáté odpisové skupiny, bude muset být odepisován rovnoměrně. Na takové kapitálové investice nelze použít nelineární metodu (dopis Ministerstva financí Ruska ze dne 10.05.06 č. 03-03-04 / 1/441).

U rovnoměrného i nelineárního způsobu účtuje nájemce odpisy neoddělitelného technického zhodnocení od 1. dne měsíce následujícího po měsíci uvedení nemovitosti do užívání.

Doba odepisování. Pro nájemce, který na pronajatém majetku provedl neodmyslitelné zhodnocení, je zásadní, jak jsou vztahy smluvních stran při skončení nájemní smlouvy formalizovány. Pokud dojde k prodloužení (prodloužení) smlouvy, pak původní smlouva, na základě které byla vylepšení provedena, nadále funguje. V důsledku toho může nájemce i po prodloužení pokračovat v časově rozlišených odpisech jím provedených vylepšení (dopis Ministerstva financí Ruska ze dne 20.3.2007 č. 03-03-06 / 1/167).

Pokud strany znovu sjednají nájemní smlouvu, předchozí smlouva pozbývá platnosti a začíná platit nová smlouva. V tomto případě nájemce ztrácí právo odepisovat jím provedené zhodnocení podle staré nájemní smlouvy, která pozbyla platnosti (dopis Ministerstva financí Ruska ze dne 8.10.08 č. 03-03-06 / 2/ 140).

KÁĎ. Převod neoddělitelných úprav pronajatých prostor provedených nájemcem na pronajímatele sám za sebe nebo za účasti dodavatelů podléhá DPH a je povinen předložit pronajímateli výši DPH z nákladů na neoddělitelná vylepšení (dopis Ministerstva financí Ruska ze dne 29.8.2008 č. 03-07- 11/290).

Nájemce je povinen časově rozlišit DPH, vystavit fakturu, bez ohledu na to, zda k takovému převodu dojde úplatně (včetně na účet nájemného) nebo bezúplatně a kdo dílo provedl - nájemce nebo zhotovitel (FAS PO Usnesení č. A12 ze dne 24.06.08 -18629/07, DVO ze dne 20.10.08 č. Ф03-4340/2008).

Zároveň Federální antimonopolní služba Moskevského okruhu ve svém rozhodnutí ze dne 30. září 2008 č. KA-A40 / 9153-08 ve věci č. A40-5452 / 08-108-22 uvedla, že neoddělitelná zlepšení pronajatých prostor jsou majetkem pronajímatele, jejich převod tedy nelze uznat prodejem a nevzniká předmět zdanění k DPH (viz též usnesení Federální antimonopolní služby Severozápadního okruhu ze dne 21.4. ve věci č. A56-7638 / 2005).

Převod vlastnictví zboží, provedené práce, bezúplatně poskytnutých služeb je vykázán jako prodej zboží (práce, služby). Do obratu podléhajícího DPH se tak zahrnují operace převodu neoddělitelného zlepšení nájemcem zdarma (jako operace převodu výsledků práce).

DPH musí být účtováno v okamžiku, kdy jsou neoddělitelná vylepšení převedena na pronajímatele. K takovému převodu dochází zpravidla na konci nájmu, kdy se pronajatý majetek (spolu s neoddělitelným zhodnocením) vrací pronajímateli. Při převodu neoddělitelného zlepšení na pronajímatele je nájemce povinen vystavit fakturu a zaevidovat ji v knize tržeb.

Vzhledem k tomu, že bezúplatný převod neoddělitelného zlepšení podléhá DPH, má nájemce právo na odpočet jím zaplacené DPH při provádění neoddělitelných úprav. K tomu musí splnit podmínky stanovené v čl. 171 a 172 daňového řádu Ruské federace (vyhláška Federální antimonopolní služby moskevského okruhu ze dne 13. února 2007 a 19. února 2007 č. KA-A40 / 450-07 ve věci č. A40-31107 / 06 -116-180). Pronajímatel si zase nebude moci bezplatně odečíst DPH z přijatých nedílných vylepšení. Při bezúplatném převodu totiž nájemce nepředkládá pronajímateli výši DPH k úhradě na základě faktury (dopis Ministerstva financí Ruska ze dne 21. 3. 2006 č. 03-04-11 / 60 ).

Daň z nemovitosti. Kapitálové investice provedené nájemcem ve formě neoddělitelného zhodnocení předmětů nájmu, účtované jako součást dlouhodobého majetku nájemce, hrazené (neuhrazené) pronajímatelem, podléhají dani z nemovitosti až do doby jejich vyřazení na základě nájemní smlouvy. (dopis Ministerstva financí Ruska ze dne 24.10.08 č. 03- 05-04-01/37). Je vhodné, aby nájemce nečekal na konec doby nájmu a provedené zhodnocení převedl na pronajímatele ihned po dokončení prací. To umožní nájemci vyhnout se neshodám s finančními úřady.

Neoddělitelná zhodnocení provedená nájemcem v účetnictví pronajímatele zvyšují pořizovací cenu pronajatého majetku nebo se o nich účtuje jako o samostatné položce pozemků, budov a zařízení. V rámci kterékoli z možností účtování nákladů na vylepšení je pronajímatel povinen zaplatit daň z nemovitosti. Zahrnuje náklady na neoddělitelné technické zhodnocení do základu daně z nemovitosti, a to od okamžiku, kdy je technické zhodnocení přijato od nájemce podle akceptačního listu nebo jiných obdobných dokumentů.

Pronajímatelem je zahraniční organizace

Jako pronajímatel nebytových prostor může být zahraniční společnost, která vlastní nemovitost na území Ruska.

Podle regulačních orgánů může pronájem majetku zahraniční organizací vést k vytvoření stálého zastupitelského úřadu, pokud je prováděn systematicky (Nařízení Ministerstva daní Ruska ze dne 28. března 2003 č. BG -3-23 / 150, dopis Federální daňové služby Ruska pro Moskvu ze dne 19. ledna 2007 č. 20-12/05685).

Nájemné přijaté zahraničním subjektem podléhá dani z příjmu ve výši 20 %.

Operace při poskytování pronájmu nemovitého majetku nacházejícího se na území Ruska zahraniční společností podléhají DPH v souladu s obecně stanoveným postupem.

Při nabytí vlastnictví nemovitého majetku v Rusku se zahraniční organizace stává plátcem daně z nemovitosti a je povinna se zaregistrovat u finančního úřadu. V důsledku toho musí při pronájmu takového majetku samostatně vypočítat a odvést DPH z nájemného do rozpočtu.

Zároveň, pokud pronájem nemovité věci zahraniční společností nemá pravidelný charakter, pak není uvedená činnost uznána jako podnikatelská. V důsledku toho je povinnost vypočítat a odvést daň z příjmu a DPH do rozpočtu přidělena ruské organizaci (nájemci) uznané jako daňový agent. Pokud naopak činnost zahraniční společnosti pro pronájem nemovitostí tvoří stálé zastoupení, pak odpovědnost za výpočet a odvod daně z příjmu a DPH do rozpočtu přechází na zastupitelstvo.

Nájemní bydlení pro zaměstnance - cizince

Firmy zaměstnávající cizince jim mohou poskytnout bydlení zdarma nebo za úplatu peněžitou náhradu platit nájem bytu po dobu zaměstnání. Otázka, zda v tomto případě příjem podléhající dani z příjmů fyzických osob pochází od zahraničního zaměstnance a předmět zdanění UST, je diskutabilní.

Jsou dvě polohy. Podle první polohy, když zaměstnavatel poskytne zahraničnímu občanovi bydlení zajištěné pracovní smlouvou, vzniká příjem podléhající dani z příjmu fyzických osob a UST.

Druhým postojem je, že zdanitelný příjem nevzniká z poskytnutí bydlení zaměstnavatelem cizím státním příslušníkům, neboť bezplatné poskytnutí bydlení se týká náhrad, které nejsou zahrnuty do mzdového systému a jejich účelem je uhradit zaměstnanci náklady s tím spojené. s plněním pracovních povinností. Platba za bydlení by měla být považována za druh výdajů za usazení se v novém místě bydliště.

Zaměstnavatel je povinen uhradit náklady na přestěhování zaměstnance za prací do jiné oblasti, včetně nákladů na usazení v novém bydlišti. Náhrada těchto výdajů je náhradou zaměstnanci spojenou s plněním jeho pracovních povinností. Předmět zdanění UST tedy nevzniká (vyhláška ze dne 5. 12. 2008 N 09AP-3569/2008-AK).

Předmětem daně z příjmů fyzických osob nejsou ani kompenzační platby související s bezplatným poskytováním bytových prostor. Vzhledem k tomu, že povinnost zajistit bydlení je svěřena zaměstnavateli, nevzniká při úhradě bydlení zahraničním pracovníkům žádný zdanitelný příjem (rozhodnutí Odvolacího devátého rozhodčího soudu ze dne 12.05.08 č. 09AP-3569 / 2008-AK, FAS ze dne Centrální obvod ze dne 11. 12. 07-2, Rozhodnutí Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace ze dne 23. 4. 2008 č. 4623/08).

Komentáře

21.09.2015 Ludmila

Uzavření smlouvy o obchodním zastoupení je obecně problematické, protože smlouvy na inženýrské sítě jsou již v době zahájení provozu nemovitosti uzavřeny a nájemci (jsou také Zmocněnci) se objevují a mění později. Takovou smlouvu o zastoupení (dopis Ministerstva financí Ruska ze dne 14. dubna 2011 č. 03-11-06 / 2/55) může inspektorát napadnout

Odpověď

Přidat komentář

Související materiály

Nalezeno 19 položek z 2124

Dnes 1 týden 2 týdny 1 měsíc 3 měsíce 4 měsíce 6 měsíců 9 měsíců 1 rok 2 roky 3 roky 4 roky 5 let 10 let 15 let 20 let ∞

1 2 3

Rozbalte všechny položky Sbalit všechny položky Seřazeno podle: název datum

18.02.2011 Papír a internetová média 22170

Zvážit obecná ustanovení o nájemném. Lze pronajmout nemovitost, která v procesu užívání neztratí ani nezmění své přírodně-materiálové vlastnosti. Nájemní smlouva musí obsahovat údaje, z nichž lze přesně určit, jaký majetek má být předmětem nájmu převeden. Není-li podle nájemní smlouvy možné určit, o jaký druh majetku se jedná, je taková smlouva považována za neplatnou.

20.04.2011 Odborná rubrika 2162

Otázka není jednoduchá a upřímně řečeno je stále diskutabilní. Historie tohoto problému sahá do naší minulosti v tom smyslu, že spory o to, co je považováno za službu, začaly a byly intenzivně diskutovány v procesu formování soudní praxe ohledně smluv o bezúplatném úvěru, kde Federální daňová služba možná poprvé časem vyvinuta a uvedena do praxe pozice: Bezúplatná půjčka - služba. Obchodní služby mezi komerční organizace před...

13.11.2009 Odborná rubrika -1 +1 1 14817

Dobré odpoledne, Olgo Viktorovno! V souladu s článkem 146 zákoníku operace pro prodej zboží (práce, služby) na území Ruská Federace podléhají dani z přidané hodnoty. Za účelem vyřešení problému přítomnosti nebo nepřítomnosti prodeje prací (služeb) podléhajících dani z přidané hodnoty v Ruské federaci v případě, kdy se prodávající a kupující prací (služeb) nacházejí v ...

12.02.2009 Odborná rubrika 2193

Existuje zde mnoho rizik kvůli tomu, že schéma není zcela jasné. To znamená, že na jedné straně je uzavřena dohoda o marketingových službách, kde je zákazníkem nerezident a dodavatel se nachází a vykonává práci na území Ruské federace. V této souvislosti upozorňujeme na kontrolu měny a možná rizika pro ruskou stranu související s nutností nést břemeno povinností daňového agenta pro DPH na základě ustanovení odst. 1 pododstavce 4 ...

01.10.2009 Papír a internetová média -1 +1 1 18487

Zvláštnosti věcné struktury leasingových právních vztahů s účastí nerezidentů Podle platné právní úpravy se zahraniční společnosti mohou podílet na pronájmu nemovitostí na území Ruské federace následujícími způsoby. Jako vlastník nemovitosti a přímý pronajímatel. V tomto případě je klíčové, zda má nerezident stálou provozovnu (v daňovém smyslu)...

01.07.2019 Papír a internetová média 260

Ruský internetový projekt začíná IT vývojářem. Společnost má webové stránky, velké zákazníky, ale pak začnou potíže. Například ne všechny zahraniční protistrany jsou připraveny převádět peníze na ruské účty. Proto musí developer zaregistrovat společnost v zahraničí. Zvažme, jaké výhody přinese zahraniční společnost ruským IT vývojářům. Zahraniční protistrany nejsou připraveny převádět peníze do...

26.02.2015 Seminář 3485

Pokusme se Váš dotaz poněkud upřesnit a doplnit, abychom přiblížili právní a daňové "stavby". Použijeme vědeckou metodu „přípustného hádání“. Existuje tedy Smlouva o poskytování (dodavatel-kupující-1) služby X. Existuje také kupující-2, který podle vašeho plánu a obchodního modelu získává práva na reklamaci této služby od kupujícího-1 . Jinak řečeno, strany (kupující-1 a kupující...

Čím méně prestižní oblast, tím výhodnější je pronajmout si v ní bydlení, zjistili azuroví analytici. Nejrychleji se vyplatí byty v Nové Moskvě, Kapotnya, Lyublino a Kuzminki, ale také se obtížněji prodávají než bydlení v prestižních oblastech

Atraktivní kapuce

Průměrný výnos z dlouhodobého pronájmu bytu v Moskvě byl v první polovině roku 2016 5,5 %, vyplývá ze studie vypracované specialisty na azurovou barvu. Jinými slovy, metropolitní byt je možné získat zpět pronájmem za něco málo přes 18 let. Období se přitom pro různé regiony výrazně liší.

Jak se ukázalo, nejobtížněji vracejí prostředky vynaložené na její koupi majitelé nejdražší nemovitosti v centru města. Vedoucími anti-ratingu byly oblasti Arbat, Khamovniki a Gagarinsky. Zde se míra kapitalizace (poměr mezi cenou aktiva a velikostí ročního příjmu z jeho pronájmu) pohybuje v rozmezí 4-4,5 %, uvádí Cyan. Po zakoupení bytu v těchto oblastech bude tedy trvat 22–25 let, než se vrátí investice.

Nákup bytu v nejméně prestižních oblastech je naopak nejslibnějším investičním rozhodnutím, vyplývá z dat studie. Maximální zisk pro investory bude pocházet z pronájmu bytů v osadách Pervomajskoje a Maruškinskoje v Nové Moskvě a také v okrese Kapotnya v Jihovýchodním správním obvodu. Míra kapitalizace se zde pohybuje od 6,4 do 6,7 %. To znamená, že rentiér bude schopen splatit své investice za 15-15,6 let. Lídrem z hlediska ziskovosti (6,7 %) jsou třípokojové byty poblíž moskevské ropné rafinérie v Kapotnyi.

Tento efekt je způsoben tím, že jak se vzdalujete od centra města, sazby za pronájem neklesají tolik jako náklady na metr čtvereční, vysvětluje Cyan.

Studie je založena na analýze více než 1 milionu inzerátů na prodej a pronájem bydlení v Moskvě zveřejněných na portálu cian.ru v letech 2012-2016. Zároveň byly sníženy sazby nájemného a náklady na bydlení s ohledem na dynamiku cen a nájemného.

Společnost Miel-Arenda uvádí přibližně stejná čísla jako Cyan, avšak bez rozdělení podle okresů: míra kapitalizace bytů v ekonomické třídě v hlavním městě je od 4 do 7 % ročně.

Odnushki je populárnější

Za poslední rok vzrostla obliba pronájmu jednopokojových bytů. „Jejich podíl na struktuře poptávky za rok vzrostl o 3 p.b. a činil 58 %,“ říká Eric Segerborg, generální ředitel portálu Domofond.ru. - Zároveň se naopak o 1 p.b. snížil počet kontaktních žádostí o inzeráty na nabídku pronájmu dvoupokojových a třípokojových bytů. — 34 %, respektive 7 %. Průměrná sazba nájemného se za poslední rok také snížila ve všech segmentech bydlení o 3 %. Jednopokojový byt v Moskvě si můžete pronajmout v průměru za 30,8 tisíc rublů, dvoupokojový byt - za 43,3 tisíc rublů.

Rentierovo pravidlo

Azurová data potvrzují takzvané zlaté pravidlo rentiéra, říká Sergey Shloma, ředitel oddělení sekundárního trhu ve společnosti Inkom-Nedvizhimost: „Čím menší obytný prostor, tím levnější, tím větší příjem přináší. Z tohoto pohledu je pořízení luxusní nemovitosti za účelem jejího pronájmu určitým druhem potěšení: ziskovost elitních nemovitostí je oproti typickému bydlení minimální.

Ziskovost pronájmu elitních nemovitostí se pohybuje mezi 1–4 % z částky počáteční investice, v závislosti na nákladech na metr čtvereční, povrchových úpravách, vybavení a nábytku, odhaduje Yulia Kovaleva, ředitelka oddělení leasingu městských nemovitostí společnosti Kalinka Group. Vzdálenost od centra je také často ve prospěch rentiéra. „V naší databázi je byt v Butikovském, 5, ve čtvrti Ostozhenka, který se pronajímá za 10 000 dolarů měsíčně,“ uvádí příklad Kovalev. - Zatímco relativně levný byt na 1/2, nábřeží Tarase Ševčenka, nedávno pronajaté majitelem za 15 000 $.“

Demokratičtější možnosti se pronajímají nejen ziskověji, ale také rychleji. Například byty ekonomické třídy nyní odcházejí v průměru během několika dní a loni to bylo jen pár hodin, odhaduje Oksana Polyakova, zástupkyně ředitele oddělení pro pronájem bytů v Inkom-Nedvizhimost. "Nyní se na zhruba dva týdny vybírá ze sedmi až deseti variant komfortní a business class," pokračuje. "Loni si prohlíželi tři nebo čtyři byty ne déle než čtyři dny." Elitní byty mohou být vystaveny libovolně dlouho, dokud se majitel nerozhodne adekvátně snížit nájemné.

Pokud vezmeme statistiky průměr za oblast, pak jsou závěry Cyan logické - levnější oblasti přinášejí větší zisk, souhlasí Anna Moiseeva, generální ředitelka realitní kanceláře Home Staging. Na druhou stranu rentabilita vždy závisí nejen na ploše, ale také na konkrétním bytě. Existuje několik známek tekutého předmětu, uvádí odborník: malé záběry, nízká cena, blízkost metra a centra. „Je důležité si vždy pamatovat, že jednoho dne bude byt, který je v současné době pronajímán, muset být stále prodán,“ poznamenává Moiseeva. "A pak faktory, které jsou pro rentiéra prospěšné, způsobí, že bude pro prodávajícího méně likvidní."

Kupte blíže centru

„Doba vystavení bytů na prodej samozřejmě závisí na kvalitě bytu samotného: přiměřenosti jeho ceny, budovy a podlahy,“ říká Anna Moiseeva, generální ředitelka realitní kanceláře Home Staging. "Obecně ale platí, že byt v prestižnější oblasti může být vystaven asi dva až tři měsíce oproti šesti měsícům nebo více u méně likvidních bytů v odlehlých oblastech."

To, že nemovitosti umístěné blíže centru se podle Rosreestra prodávají lépe. Například v prvním pololetí roku 2016 bylo v Moskevské oblasti registrováno téměř o 15 % méně transakcí s převodem práv k rezidencím než ve stejném období roku 2015: 294,7 tisíce a 345,4 tisíce transakcí. Tyto statistiky popisují především transakce na sekundárním trhu s bydlením.

Klesá i poptávka po novostavbách. Od ledna do června 2016 se počet dohod o účasti na výstavbě sdíleného bydlení (DDU) v Moskevské oblasti snížil o 4 % na 41,3 tisíce.

Naopak v Moskvě se začaly častěji uzavírat transakce jak s novými, tak s přeprodejovými nemovitostmi. Celkový objem transakcí s převodem vlastnictví bydlení se zvýšil o 10,8 % na 62,7 tisíc rublů.

Popularitu Moskvy ovlivnil fakt, že za poslední rok a půl moskevští developeři přinesli na trh rekordní objem nových projektů, které jsou schopny konkurovat ceně moskevské oblasti, vysvětluje šéf IRN- Poradenství Tatyana Kalyuzhnova. Sehrál roli a slevy. „Přibližně u 30 % projektů se 100% platbou můžete získat 5–10% slevu,“ poznamenává Kalyuzhnova.

Průměrná cena 1 čtvereční. mv nových budovách v Moskvě (v oblasti od třetího okruhu po moskevský okruh), podle IRN, je nyní 172,3 tisíc rublů. V moskevské oblasti to podle červnových výsledků činilo 85,4 tisíce rublů. za 1 čtvereční m, podle studie Miel-Novostroyki. Ale při pohledu na konkrétní nabídky jsou výhody koupě bytu v Moskvě zjevnější. Společnost Zheldoripoteka tak například v polovině června uvedla na trh nový rezidenční komplex Atmosfera na jihovýchodě Lyublina. správní obvod. Ve fázi přípravy místa pro stavební práce jsou náklady na jedno- a třípokojové byty o rozloze 34,9-76,9 m2. m je 4,1-11,1 milionu rublů nebo 115-145 tisíc rublů. za 1 čtvereční m

Za jedno „náměstí“ v rezidenčním komplexu „Opalikha O3“, který se nachází na předměstí, 13 km od moskevského okruhu, budete muset zaplatit v průměru 124 tisíc rublů a cenu bytů, podle webu developera , se odhaduje od 2,4 milionu do 6,86 milionu rublů. (pro jednopokojový a třípokojový byt).

I ty nejvýnosnější investice na trhu s dlouhodobým pronájmem jsou z hlediska ziskovosti výrazně horší než tradiční bankovní vklady. Podle centrální banky je základní míra návratnosti vkladů v rublech po dobu delší než jeden rok v červenci 10,7 % ročně.

Kde si mohu pronajmout komerční nebytové prostory nebo sklad? Jak pronajmout obchodní prostory pro obchod? Jak pronajmout komerční nemovitosti?

Zdravím všechny, kteří se podívali na stránky oblíbeného online magazínu "HeaterBober"! S vámi odborník - Denis Kuderin.

Tématem dnešního rozhovoru je pronájem komerčních nemovitostí. Článek bude užitečný podnikatelům, vlastníkům nebytových prostor a všem, kteří se zajímají o aktuální finanční problémy.

Na konci článku najdete přehled nejspolehlivějších ruských realitních společností, které poskytují zprostředkovatelské služby při pronájmu objektů pro obchod.

Pojďme tedy začít!

1. Proč pronajímat komerční nemovitosti?

Úspěšná podnikatelská činnost do značné míry závisí na dobře zvoleném prostoru pro podnikání. To platí zejména pro obchod a služby. Útulná, dobře vybavená prodejna v rušné části města láká zákazníky sama o sobě.

Totéž lze říci o kancelářích. Každá společnost, která respektuje sama sebe, by měla mít dobré místo pro práci a přijímání návštěv. I když prodáváte zboží přes internetový obchod, potřebujete místo pro vyřizování a vydávání objednávek a také řešení sporů se zákazníky.

Ne každý podnikatel, zvláště začínající, si může dovolit koupit nebytové prostory. V takových případech přichází na pomoc pronájem komerčních nemovitostí.

Uvádíme všechny výhody pronájmu:

• relativně nízké finanční náklady;
• jednodušší postup při papírování ve srovnání s nákupem;
• možnost kdykoli změnit pronajímatele a přestěhovat se do jiné budovy;
• velký výběr nemovitostí zejména v metropolitních oblastech.

Opačný proces – pronájem prostor – má také mnoho výhod. V první řadě je to spolehlivý zdroj pasivního příjmu. Pořízení nebytových prostor (obchodních, kancelářských, průmyslových a dalších) je dobrou investiční variantou.

Dokud bude existovat soukromé podnikání, budou jeho zástupci neustále potřebovat prostory pro podnikání, což znamená, že majitelé nemovitostí budou mít stabilní zisk bez velké práce.

Najít vhodné prostory pro podnikání je obtížná událost. Nejrychlejší a nejspolehlivější způsob, jak najít předmět, je využít služeb profesionálních zprostředkovatelů.

Na našem webu je podrobný článek o tom, jak fungují ty moderní.

2. Jak pronajmout komerční nemovitost - 5 užitečných tipů

Při pronájmu komerčních nemovitostí je třeba být při jejich výběru co nejopatrnější. Na parametrech a funkčních vlastnostech prostor záleží, jak brzy budete moci začít podnikat a zda bude objekt plně splňovat cíle vašeho podnikání.

Nejprve se rozhodněte, jak budete hledat vhodný pokoj – sami nebo s pomocí agentury. První metoda zahrnuje přítomnost neomezené nabídky volného času a je spojena s řadou rizik. Druhá možnost je bezpečnější a spolehlivější.

Další informace k tématu práce se zprostředkovateli naleznete v článku „“.

Odborné rady vám pomohou vyhnout se běžným chybám nájemníků.

Tip 1. Pečlivě si prostudujte kapotu a ventilační systémy

Vy sami nebo vaši zaměstnanci budete pracovat v místnosti, takže nejdůležitějším bodem je přítomnost provozuschopných ventilačních systémů. Nedostatek výkonné a autonomní ventilace v budově je skutečnou překážkou pro normální provoz kavárny, restaurace, obchodu s potravinami.

Potraviny by měly být skladovány ve vhodných podmínkách a návštěvníky a prodejce by neměly obtěžovat pachy. Kromě toho vám hygienické úřady jednoduše nedovolí používat zařízení pro stravování nebo obchod s potravinami, pokud má pouze obecné větrání domu.

Tip 2: Zaměřte se na oblasti nakládky a vykládky

Pohodlná plocha pro nakládku a vykládku zboží je dalším klíčovým bodem pro majitele kaváren, restaurací, jídelen a obchodů.

Je důležité, aby oblast, kde budou prováděny operace nakládky a vykládky, nezasahovala do dvora obytného domu nebo na vozovku. Budete překážet obyvatelům nebo motoristům, budete mučeni stížnostmi.

Otázka plnohodnotného napájení je relevantní zejména pro nájemníky, jejichž podnikání zahrnuje používání energeticky náročných zařízení - ledničky, elektrické pece, obráběcí stroje atd.

Ujistěte se, že elektrické kabely v místnosti jsou dostatečně prostorné, aby plně vyhovovaly potřebám podniku.

Tip 4. Pečlivě si přečtěte podmínky smlouvy

Než dáte svůj autogram na leasing, pečlivě si přečtěte podmínky, za kterých uzavíráte obchod.

Smlouva musí obsahovat následující doložky:

• podmínky pronájmu, náklady a způsob platby;
• pokud jsou prostory pronajímány s vybavením, musí být sepsán soupis majetku;
• odpovědnost stran za porušení smlouvy;
• podmínky pro ukončení smlouvy.

Náklady na účty za energie, odvoz odpadu, údržbu požárního systému a zabezpečovací signalizaci obvykle nese nájemce. Pronajímatel však hradí v případě potřeby větší opravy včetně výměny vodovodních komunikací a elektroinstalace, pokud selžou.

Prodiskutujte předem s pronajímatelem otázku pojištění majetku – zda ​​bude taková smlouva sepsána, a pokud ne, rozhodněte se, kdo uhradí ztráty v případě nepředvídaných situací.

Je nutné zkontrolovat titulní dokumenty vlastníka - kupní smlouvu, výpis ze státního rejstříku pro právo vlastnit.

Ujistěte se, že nemovitost skutečně patří tomu, kdo vám ji pronajímá. Jinak se v jeden krásný okamžik objeví skutečný vlastník objektu s příslušným oprávněním. Je také důležité, aby prostory nebyly zastaveny, nebyly zatčeny pro dluhy a neměly jiná břemena.

Člověk, který má do spletitosti bytového práva daleko, by měl při pronájmu či koupi nebytových prostor využít odborné pomoci. Všechny nejasné body si můžete ujasnit například na webu Právník – zdroj, který zaměstnává specialisty ze všech oblastí judikatury.

Svůj dotaz můžete položit i bez registrace přímo na hlavní stránce. Právně správnou a kompetentní odpověď obdržíte během několika minut a zcela zdarma. Pokud váš problém vyžaduje hloubkové studium, budete muset zaplatit za služby profesionálů, ale výši poplatku si můžete nastavit sami.

Krok 2. Určete výši nájemného

Chcete-li zjistit nejlepší cenu pronájmu, použijte jednu ze dvou možností. Prvním z nich je osobní prohlídka databází vašeho města a stanovení přibližného rozpětí cen za pronájem podobných prostor. Za druhé - delegujte tento úkol na realitního makléře.

Mimochodem, kromě realitních kanceláří poskytují zprostředkovatelské služby soukromí makléři. Obvykle si za svou práci účtují o 25–50 % méně než firmy. Soukromých specialistů pracujících s nebytovými nemovitostmi je však jen málo, a to i ve velkých městech.

5. Pokud pronajímáte komerční nemovitost, 3 největší rizika pro pronajímatele

Každý pronajímatel se stará o stav svého objektu a chce mít z pronájmu zisk, nikoli ztráty.

Uvádíme hlavní rizika majitelů komerčních nemovitostí a ukazujeme, jak se jim vyhnout.

Riziko 1. Využití prostor k jiným účelům

Každá řádně sepsaná nájemní smlouva specifikuje, k jakému účelu a jak bude pronajatý prostor využíván. To platí i pro vybavení, které si pronajímáte spolu s pronájmem.

Pokud nájemce slíbil, že bude prostory využívat jako sklad, ale zřídí si v nich maloobchodní prodejnu, máte právo mu uložit pokutu nebo smlouvu vypovědět bez vrácení nájemného.

Riziko 2. Poškození nebo ztráta majetku

Předali jste zařízení a vybavení tomu, co jste považovali za váženého občana, ale on, mluvený diplomaticky, nesplnil vaše očekávání. Totiž přivedl místnost do devastačního stavu, rozbil zařízení, vyšrouboval žárovky a vůbec se choval jako prase.

V takových případech má vlastník právo požadovat náhradu škody v plné výši. Kromě toho by měly být proplaceny nejen náklady na opravy, ale také tržní hodnota poškozeného zařízení.

Odpovědnost se neručí, pokud došlo k poškození věci a majetku v důsledku nepředvídatelných okolností - například požárem nebo povodní.

Riziko 3: Odmítnutí nájemce platit měsíční poplatky

Nedbalí plátci by měli být potrestáni rublem. To je však možné, opět, pokud je nájemní smlouva sepsána v souladu se všemi pravidly. To znamená, že dokument by měl jasně stanovit podmínky a výši měsíčních plateb.

6. Pokud pronajímáte komerční nemovitost - 3 hlavní rizika pro nájemce

Nájemce může trpět i v důsledku protiprávního nebo neoprávněného jednání pronajímatele.

Riziko 1. Pronájem prostor, ke kterým nemá „pronajímatel“ žádná zákonná práva

Pokud Vám prostory pronajme osoba, která nemá zákonná práva vlastníka k objektu, bude smlouva považována za neplatnou. Abyste tomu zabránili, požadujte předložení titulních dokumentů.

Výpis z Rosreestr můžete získat nezávisle kontaktováním Multifunkční centrum. Služba je placená, ale vy budete spolehlivě vědět, „kdo je v domě šéf“.

Riziko 2. Výměna zámků na pokoji ihned po zaplacení zálohy

Ano, k takovým situacím v přírodě stále dochází. Podepíšete smlouvu, zaplatíte zálohu, dostanete klíče z ruky do ruky, a když chcete se svým majetkem vstoupit do areálu, ukáže se, že jsou vyměněny zámky a „majitelé“ zmizeli.

V takové situaci existuje pouze jedna cesta - kontaktovat policii a zahájit trestní řízení ve věci podvodu.

Riziko 3. Podnájem

Zde je nejlepší vysvětlit podstatu na jednoduchém příkladu.

Příklad

Nájemník Andrei, začínající podnikatel, si na rok pronajal místnost pro obchod a zaplatil půl roku předem. Podnikatel přitom nekontroloval vlastnické listiny a spoléhal na poctivost pronajímatele.

Po měsíci úspěšného obchodování se v obchodě objevil skutečný majitel s kompletní sadou originálních dokumentů. Slušně požádal nájemníka, aby se z obsazeného prostoru vystěhoval. Andrei se snažil najít podnájemníka, aby mu alespoň vrátil peníze zaplacené předem, ale podnikavý zprostředkovatel neodpovídal na volání ani SMS.

Závěr: jednat přímo s majitelem. Minimálně by si měl být vědom všech manipulací, které se s jeho majetkem dějí.

7. Odborná pomoc pro nájemce a pronajímatele - přehled TOP-3 realitních kanceláří

Najít kvalifikovaného zprostředkovatele je obtížný úkol. Abychom čtenářům pomohli, sestavili jsme přehled nejspolehlivějších společností v Rusku pracujících s komerčními nemovitostmi.

1) Agency.net

Realitní kancelář. Pomůže majitelům a nájemcům pronajmout a pronajmout: kanceláře, obchodní prostory, dílny, sklady, panské sídlo a další komerční nemovitosti. Společnost zaměstnává pouze zkušené a kvalifikované právníky a realitní kanceláře.

Významným plusem společnosti je profesionální přístup, dostupnost detailních webových stránek, vypracování individuální strategie pro každého klienta kanceláře. Neexistují žádné realitní služby, které by specialisté společnosti nemohli uživatelům poskytnout.

Komerční nemovitosti v Moskvě a regionu jsou hlavní specializací společnosti. Respect působí na trhu od roku 2004. Agentura si původně stanovila za cíl poskytovat klientům co nejširší spektrum služeb spojených s pronájmem, nákupem a prodejem nemovitostí.

Nájemné od pronajímatele včetně variabilního

Nájemní vztahy jsou mezi podnikatelskými subjekty velmi oblíbené. Poskytnutím „bezplatného“ majetku k pronájmu je pronajímatelé využívají k dalšímu příjmu a nájemci zase za úplatu získávají možnost užívat cizí movitý či nemovitý majetek.

V tomto článku se budeme zabývat otázkami účtování nájemného přijatého pronajímatelem od nájemce.

V souladu s článkem 614 Občanského zákoníku Ruské federace (dále jen Občanský zákoník Ruské federace) je hlavní povinností nájemce včas platit nájemné za užívání nemovitosti ve výši a za podmínek stanovených nájemní smlouvou.

Nájemné je stanoveno takto:

- definované v pevné výši plateb prováděných pravidelně nebo najednou;

- stanovený podíl produktů, ovoce nebo příjmů získaných v důsledku užívání pronajatého majetku;

– poskytování některých služeb nájemcem;

- převést nájemcem smlouvou stanovenou věc do vlastnictví nebo do nájmu pronajímateli;

– uložení nájemci smlouvou stanovených nákladů na zhodnocení pronajaté věci.

Smluvní strany si mohou v nájemní smlouvě stanovit kombinaci těchto forem nájemného nebo jiné formy úhrady nájemného.

Nejběžnějším typem je stanovení nájemného ve formě pevných plateb prováděných periodicky nebo jednorázově.

Na základě nájemní smlouvy lze převést více objektů najednou. V tomto případě lze nájemné stanovit jak jako celek za veškerý pronajímaný majetek, tak za každý objekt samostatně. Aby nedocházelo k dalším neshodám mezi účastníky smlouvy, je lepší stanovit nájemné pro každý předmět nájmu zvlášť.

Variabilní nájemné, stanovené měsíčně, na základě dohody stran, za účelem kompenzace účtů za energie, podle autora není zcela v souladu se zákonem. Zároveň z pohledu správce daně u takového nájemného bude moci pronajímatel uznat pouze náklady na nákup paliv, vody a energií všech druhů vynaložených na technologické účely, výrobu všech druhů energie, vytápění budov, jakož i náklady na přeměnu a přenos energie je přímo spotřebované, s výjimkou těch spotřebovaných nájemníky (Dopis Federální daňové služby Ruské federace pro Moskevskou oblast ze dne 13. listopadu 2006 č. 21- 25-I / 1372). Na rozdíl od nájemce, který má právo zahrnout si do nákladů akceptovaných ke zdanění příjmů jak pevnou, tak pohyblivou složku nájemného (dopis Federální daňové služby Ruské federace pro Moskevskou oblast ze dne 13. listopadu 2006 č. 21-25-I / 1372).

Podle Informačního dopisu prezidia Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace ze dne 11. ledna 2002 č. 66 „Přehled praxe řešení sporů souvisejících s nájemným“, v jehož paragrafu 11 je vysvětleno, že při aplikaci odst. 1 písm. 3 článku 614 občanského zákoníku Ruské federace musí soudy vycházet ze skutečnosti, že v průběhu roku musí zůstat podmínka smlouvy, která stanoví pevnou výši nájemného nebo postup (mechanismus) pro jeho výpočet, beze změny. Nájemce podal na pronajímatele u rozhodčího soudu žalobu na neplatnost podmínek nájemní smlouvy, která stanoví čtvrtletní navyšování výše nájemného ze strany pronajímatele jeho indexací k inflaci, neboť tato podmínka odporuje imperativní normě odst. 3 článku 614 občanského zákoníku Ruské federace, který stanoví možnost změny výše nájemného nejvýše jednou ročně. Soud však, byť pouze v posuzovaném případě, shledal, že stanovení sazby nájemného ve výši odpovídající určité částce v cizí měně znamená vytvoření mechanismu pro její výpočet. Toto stanovení výše nájemného má eliminovat nepříznivé dopady inflace. Změna směnného kurzu neznamená změnu výše nájemného v souladu s odstavcem 3 článku 614 občanského zákoníku Ruské federace. V důsledku toho se ukazuje, že pro zavedení variabilního nájemného je nutné mít jasný, ve smlouvě předepsaný algoritmus pro jeho výpočet, jinak je snadné soudní spor prohrát.

Platební podmínky nájemného jsou stanoveny smlouvou. Strany si přitom mohou stanovit libovolný postup pro její výplatu: měsíčně, čtvrtletně, jednou ročně, zálohovou platbou nebo s odloženou platbou.

Odstavec 3 článku 614 občanského zákoníku Ruské federace stanoví, že nájemné může být změněno dohodou stran ve lhůtách stanovených smlouvou, ne však více než jednou ročně. Výše nájemného se přitom může jak zvyšovat, tak snižovat.

Nájemce má právo požadovat snížení nájemného v případě, že:

- pokud se vlivem okolností, za které nenese odpovědnost, výrazně zhoršily podmínky užívání stanovené nájemní smlouvou nebo stav nemovitosti;

- pokud pronajímatel porušil podmínky pro generální opravu pronajatého majetku;

- pokud pronajímatel při uzavírání nájemní smlouvy neupozornil nájemce na práva třetích osob k nemovitosti.

V případě podstatného porušení podmínek placení nájemného ze strany nájemce má pronajímatel právo po něm požadovat předčasné zaplacení nájemného ve lhůtě stanovené pronajímatelem. Pronajímatel zároveň není oprávněn požadovat předčasné zaplacení nájemného za více než dvě po sobě jdoucí období (čl. 614 odst. 5 občanského zákoníku Ruské federace).

Nájemné v účetnictví.

Způsob, jakým pronajímatel účtuje leasingové splátky, závisí na tom, zda jde o činnost hlavní či nikoli.

V souladu s odstavcem 5 PBU 9/99 „Příjmy organizace“ (Nařízení Ministerstva financí Ruské federace ze dne 6. května 1999 č. 32n „O schválení Nařízení o účetnictví „Příjmy organizace“ PBU 9/99“ (dále jen PBU 9/99) v organizacích, jejichž předmětem činnosti je poskytování za úplatu do dočasného užívání (přechodné držby a užívání) jejich majetku na základě nájemní smlouvy, se za výnosy považují tržby , jejichž příjem je s touto činností spojen (pronájem).

Účtová osnova a pokyny k jejímu uplatňování (Příkaz Ministerstva financí Ruské federace ze dne 31. října 2000 č. 94n „O schválení Účtové osnovy pro finanční účetnictví ekonomická aktivita organizace a návod k jejímu použití") pro shrnutí informací o příjmech a výdajích spojených s běžnou činností organizace, jakož i pro zjištění hospodářského výsledku za ně, je určen účet 90 "Tržby".

Výnosy z rezervy na úplatu za dočasné užívání (přechodná držba a užívání) jejich majetku na základě nájemní smlouvy (je-li předmětem činnosti organizace) se promítají na účet 90 „Tržby“ podúčet 90-1 „Výnosy“.

Pokud poskytování majetku k pronájmu není hlavní činností organizace, pak v souladu s odst. 7 PBU 9/99 tržby spojené s poskytnutím za úplatu do dočasného užívání (přechodné držení a užívání) majetku organizace se účtují jako ostatní výnosy a promítnou se ve prospěch účtu 91-1 „Ostatní výnosy“.

V tomto případě jsou náklady spojené s poskytnutím za úplatu za dočasné užívání (přechodné držení a užívání) majetku organizace uznány jako ostatní (ustanovení 11 PBU 10/99 „Výdaje organizace“ (nařízení MF). Ruské federace ze dne 6. května 1999 č. 33n „O schvalovacích předpisech o účetnictví „Výdaje organizace“ RAS 10/99“).

Aby bylo možné určit, jaký typ činnosti zahrnout operace převodu majetku na pronájem, je nutné odkázat na odstavec 4 PBU 9/99.

V souladu s uvedeným odstavcem v účetnictví organizace samostatně účtuje tržby jako výnosy z běžné činnosti nebo jiné tržby, a to na základě požadavků PBU 9/99, charakteru své činnosti, druhu příjmu a podmínek jejich přijímání.

Jinými slovy, organizace se musí samostatně rozhodnout, k jakému typu činnosti operace převodu majetku k pronájmu patří, a opravit to v účetní politice organizace. Tato podmínka je stanovena zakládací listinou organizace, kde je nejčastěji jako druh činnosti poskytován pronájem majetku, resp. pronajímatel účtuje tržby jako výnosy z běžné činnosti.

Pokud je nájemné promítnuto organizací do účetnictví jako příjem z běžné činnosti, provádějí se v účetnictví tyto zápisy:

Na vrub účtu 62 "Vypořádání s kupujícími a zákazníky" Ve prospěch účtu 90-1 "Výnosy" - odráží výši leasingových plateb, které mají být přijaty;

Na vrub účtu 90-3 "Daň z přidané hodnoty" Ve prospěch účtu 68-2 "Výpočty daně z přidané hodnoty" - odráží výši DPH splatné do rozpočtu;

Na vrub účtu 51 „Vypořádací účty“ Ve prospěch účtu 62 „Vypořádání s kupujícími a zákazníky“ – zohledněno hotovost obdržel od nájemce.

Nájemné se převádí jednorázově po celou dobu trvání nájemní smlouvy, je považováno za předběžnou platbu a je evidováno na účtu 62 „Zúčtování s kupujícími a zákazníky“ podúčet „Zúčtování za zálohu“.

Pokud se nájemné promítne do účetnictví pronajímatele jako ostatní příjmy, pak se v účetnictví provádějí tyto zápisy:

Na vrub účtu 76 "Vypořádání s různými dlužníky a věřiteli" podúčet "Kalkulace nájemného" Ve prospěch účtu 91-1 "Ostatní výnosy" - zohledňuje časové rozlišení přijatého nájemného;

Na vrub účtu 91-2 "Ostatní náklady" Ve prospěch účtu 68-2 "Výpočty k dani z přidané hodnoty" - účtuje se DPH;

Na vrub účtu 51 "Vypořádací účty" Ve prospěch účtu 76 "Vyrovnání s různými dlužníky a věřiteli" podúčet "Kalkulace nájemného" - promítají se peněžní prostředky přijaté od nájemce.

Na účet 98 „Výnosy příštích období“, podúčet 98-1 „Příjmy přijaté na účet budoucích období“ se účtuje paušální částka leasingové splátky organizace, ve které převod majetku na pronájem není hlavní činností. “.

Podúčet 98-1 „Příjmy přijaté na základě budoucích období“ zohledňuje pohyb příjmů přijatých ve vykazovaném období, ale vztahujících se k budoucím účetním obdobím.

Výše výnosů vztahujících se k budoucím účetním obdobím se promítne ve prospěch účtu 98 „Výnosy příštích období“ v souvztažnosti s účty hotovosti nebo vypořádání s dlužníky a věřiteli a na vrub – částka výnosů převedená na příslušné účty dne počátkem účetního období, ke kterému se výnos vztahuje.

Pro každý druh příjmu je vedeno analytické účetnictví na účtu 98-1 „Příjmy přijaté na příští období“.

Nájemné se účtuje v účetnictví na základě předpokladu dočasné jistoty skutečností ekonomické činnosti a za podmínek uvedených v bodě 12 PBU 9/99:

– organizace má právo obdržet tyto příjmy vyplývající ze zvláštní smlouvy nebo případně jinak potvrzené;

- lze určit výši výnosu;

– existuje jistota, že v důsledku konkrétní operace dojde ke zvýšení ekonomických přínosů organizace.

Pokud alespoň jedna z uvedených podmínek není splněna v souvislosti s hotovostí a jinými aktivy přijatými organizací k platbě, pak jsou účetní záznamy organizace uznány jako závazky, a nikoli jako výnosy.

Příklad.

Organizace uzavřela smlouvu o pronájmu zařízení na dobu tří měsíců. Výše nájemného za měsíc je 17 700 rublů (včetně DPH - 2 700 rublů).

Leasingová splátka ve výši 53 100 rublů (včetně DPH - 8 100 rublů) byla nájemcem převedena okamžitě po celou dobu trvání leasingové smlouvy.

Pronajímatel používá následující podúčty pracovní účtové osnovy:

62-1 "Kalkulace nájemného";

62-2 "Výpočty zálohové platby".

V účetních záznamech pronajímatele byly provedeny následující zápisy:

Debet 51 Kredit 62-2 - 53 100 rublů - odráží výši zálohy za pronajaté vybavení;

Debet 62-2 Kredit 68-2 - 8 100 rublů - z částky zálohy byla účtována DPH (článek 1 článku 167 daňového řádu Ruské federace (dále jen - daňový řád Ruské federace));

Debet 62-2 Kredit 98–45 000 rublů - výše zálohy se odráží v odložených příjmech;

Debet 62-1 Kredit 91-1 – 17 700 rublů – nájemné za vykazované období bylo časově rozlišeno;

Debet 91-2 Kredit 68-2 - 2 700 rublů - DPH byla účtována z nájemného za vykazované období;

Debet 68-2 Kredit 62-2 - 2 700 rublů - přijímá se pro odpočet DPH z částky předem;

Debet 98 Kredit 62-1 – 15 000 rublů – odráží výši nájemného dříve zahrnutého do výnosů příštích období.

Pronajímatel musí vystavit nájemci fakturu na výši nájemného.

Podle odstavce 3 článku 168 daňového řádu Ruské federace je faktura vystavena nejpozději do pěti kalendářních dnů ode dne poskytnutí služeb.

Vystavení faktur za prodej služeb za poskytnutí nemovitosti k pronájmu je možné nejdříve do konce zdaňovacího období, nejméně však měsíce, ve kterém byly služby skutečně poskytnuty.

Nájemné v daňovém účetnictví.

Poskytování nemovitostí k pronájmu je hlavní činností organizace.

Podle článku 249 daňového řádu Ruské federace je nájemné přijaté od nájemce klasifikováno jako příjem z prodeje. Hlavní činnosti jsou stanoveny Zřizovací listinou organizace, kde je nejčastěji jako druh činnosti poskytován pronájem majetku.

Pokud organizace pro účely zdanění zisků účtuje výnosy a náklady na akruální bázi, pak se výnosy zaúčtují ve vykazovacím (zdaňovacím) období, ve kterém k nim došlo, bez ohledu na skutečný příjem finančních prostředků, jiného majetku (práce, služby) (článek 271 odst. 1 daňového řádu RF).

Pro organizace, které systematicky poskytují poplatek za dočasné použití a (nebo) dočasné držení a užívání svého majetku, náklady na tyto činnosti souvisí s prodejem (pododstavec 1 odstavce 1 článku 265 daňového řádu Ruské federace). ).

Pokud nájemní smlouva stanoví nerovnoměrný rozvrh leasingových splátek, pak podle posledních upřesnění Ministerstva financí Ruské federace uvedených v dopisech č. 03-03-06/1/258 ze dne 17. dubna 2009 č /212, musí poplatník na základě pododstavce 3 odst. 4 článku 271 daňového řádu Ruské federace v takových případech zohlednit leasingové splátky v příjmech na základě částek stanovených úhradou plán. Obdobné stanovisko obsahuje vyhláška Federální antimonopolní služby Uralského okresu ze dne 16. prosince 2008 ve věci č. Ф09-9466/08-С3.

K nerovnoměrnému splátkovému kalendáři dochází podle autora také tehdy, když je nájemné hrazeno jednorázově za delší dobu, například jednou ročně nebo za půl roku. Jednorázové zahrnutí takového poplatku do příjmů přitom není pro organizaci zcela výhodné, neboť povede k paušální platbě daně z příjmu nebo k platbě zálohy ve větší výši. Proto je účelnější tyto příjmy rozdělit podle účetních období. S přihlédnutím k postoji Ministerstva financí Ruské federace však může takový přístup způsobit nároky ze strany daňových úřadů.

Je třeba poznamenat, že dřívější úředníci uvedli, že příjmy ve formě plateb nájemného jsou uznávány v daňovém účetnictví s přihlédnutím k zásadě jednotného uznávání příjmů a výdajů bez ohledu na jejich skutečnou platbu. Zároveň se nevyžaduje měsíční uzavírání úkonů poskytnutých služeb na základě nájemní smlouvy pro účely daňového zúčtování příjmů ve formě plateb nájemného. Toto stanovisko bylo uvedeno v Dopisech Ministerstva financí Ruské federace ze dne 17. dubna 2007 č. 03-03-06 / 1/248, ze dne 6. února 2007 č. 03-03-06 / 1/59, ze dne 10. listopadu 2006 č. 03-03 -04/1/752, Federální daňová služba Ruské federace pro město Moskva ze dne 22. září 2008 č. 20–12/089128.

Poskytování majetku k pronájmu není hlavní činností organizace.

V tomto případě je příjem z pronájmu majetku uznán jako neprovozní příjem (článek 250 odst. 4 daňového řádu Ruské federace).

Pododstavec 3 odst. 4 článku 271 daňového řádu Ruské federace stanoví, že u neprovozních příjmů z pronájmu majetku je datem přijetí příjmu datum vypořádání v souladu s podmínkami uzavřených smluv nebo prezentace. poplatníkovi dokladů sloužících jako podklad pro provedení výpočtů nebo poslední den vykazovacího (daňového) období.

Náklady na údržbu majetku převedeného na základě nájemní smlouvy (včetně odpisů tohoto majetku) jsou zahrnuty do neprovozních nákladů (čl. 265 odst. 1 pododstavce daňového řádu Ruské federace).

Komunální platby.

Jak je uvedeno výše, v souladu s článkem 614 občanského zákoníku Ruské federace může být nájemné stanoveno buď pevnou částkou, nebo „plovoucí“ částkou, která se skládá ze dvou částí - pevné částky nájemného a pohyblivé složky sestávající ze dvou částí. účtů za energie.

Všechny nájemní smlouvy v té či oné podobě zpravidla obsahují podmínku, že náklady na placení účtů za energie nese nájemce. Zároveň se nabízí otázka: jak je z daňového hlediska nejvýhodnější pro účastníky smlouvy takovou podmínku doložit. A v první řadě se v tomto případě bavíme o tak kontroverzní dani, jakou je DPH.

V praxi existují různé možnosti výpočtu platby za elektřinu, plyn, vodu, telefonická komunikace a další veřejné služby. Zvažme je podrobněji.

1. Poplatky jsou zahrnuty v nájemném.

První metoda se používá zřídka. Tarify za energie totiž neustále rostou, navíc strany při uzavírání smlouvy ještě nevědí, do jaké míry budou energie nájemce skutečně spotřebovávat. Proto je stěží možné předem vypočítat výši fixní leasingové splátky pokrývající veškeré náklady pronajímatele na úhradu energií při plnění smlouvy. Strany nejsou oprávněny měnit výši nájemného v průběhu roku, zákaz je stanoven v čl. 614 odst. 3 občanského zákoníku Ruské federace.

Smluvní strany proto zpravidla v nájemní smlouvě nestanoví samotnou výši nájemného, ​​ale metodiku jeho výpočtu, v důsledku čehož změna pohyblivé složky nájemného v průběhu roku neznamená revizi nájemného. ceny nájemní smlouvy, protože mechanismus stanovení výše nájemného zůstává stejný.

U „plovoucího“ nájemného jsou všechny částky, které pronajímatel od nájemce obdrží, včetně účtů za energie, uznány jako jeho příjem z pronájmu majetku.

Na základě článku 146 daňového řádu Ruské federace si pronajímatel účtuje DPH z celé částky nájemného a odvádí ji do rozpočtu. Fakturu vystavuje pronajímatel nájemci na celou částku nájemného (včetně výše poplatků za energie) a „komunální“ není vyčleněn jako samostatný řádek.

Pronajímatel, který obdržel faktury na své jméno od veřejně prospěšných společností, má právo na odpočet DPH uvedené na jejich fakturách v plné výši. Koneckonců, pokud jsou platby za energie přijaté od nájemce zahrnuty do jeho příjmu, má právo uznat energie spotřebované nájemcem jako své náklady. Stejný postup pro zdanění DPH vysvětlili úředníci v Dopisu Federální daňové služby Ruské federace ze dne 4. února 2010 č. ShS-22-3 / [e-mail chráněný] Obdobný názor zastávají rozhodci v usnesení Federální antimonopolní služby okresu Severní Kavkaz ze dne 21. prosince 2009 ve věci č. A63-8994 / 2004-C4-9, ze dne 11. června 2009 ve věci č. Okres ze dne 29. května 2009 ve věci č. A23-3029 / 2008A-14-202, FAS Severozápadního okresu ze dne 10. ledna 2007 ve věci č. A05-7971 / 2006-13, ze dne 4. července 2007 ve věci č. A56- 38904/2006.

Nájemce, který od pronajímatele obdržel fakturu za pronájem (na celou částku, včetně účtů za energie) obecným způsobem na základě článků 171 a 172 daňového řádu Ruské federace, je oprávněn odečíst výši DPH uvedenou na faktuře pronajímatele. Soudci sdílejí podobný názor, jako příklad lze uvést Usnesení Federální antimonopolní služby Severozápadního okruhu ze dne 27. prosince 2010 ve věci č. A56-7049 / 2010, Usnesení Federální antimonopolní služby č.j. Moskevského okresu ze dne 26. srpna 2008 ve věci č. KA-A40 / 7882-08 , Usnesení Federální antimonopolní služby severokavkazského okresu ze dne 26. června 2008 ve věci č. Ф08-3507 / 2008 a další.

2. Poplatky za energie se platí odděleně od nájemného.

Pokud v nájemném nejsou zahrnuty poplatky za energie, pak je nejjistější možností úhrady nákladů pronajímatele za energie uzavření nájemní smlouvy s prvky zprostředkovatelské smlouvy. To znamená, že nájemní smlouva předem stanoví, že pronajímatel jako zprostředkovatel jednající svým jménem, ​​avšak v zájmu nájemce, pro něj pořizuje inženýrské sítě.

Kromě toho může být volitelně uzavřena samostatná mediační dohoda. Mějte na paměti, že zprostředkovatelské služby jsou placené, takže smíšená nájemní smlouva musí stanovit zprostředkovatelskou odměnu, případně samostatná zprostředkovatelská smlouva musí stanovit úhradu služeb pronajímatele, který zprostředkovatelské služby pro nájemce zajišťuje.

Kromě toho, protože veřejné služby vystavují své dokumenty jménem vlastníka nemovitosti, možností zprostředkovatelské smlouvy uzavřené mezi pronajímatelem a nájemcem může být buď smlouva o provizi, nebo smlouva o obchodním zastoupení, ve které jednatel jedná svým jménem. , ale v zájmu zmocnitele.

V tomto případě pronajímatel vystaví dvě faktury na jméno nájemce: jednu na svůj vlastní účet za služby pronájmu, druhou na svůj vlastní účet za služby. Navíc fakturu vystavenou nájemci za energie vystavuje pronajímatel na základě fakturačních údajů vystavených dodavatelem energií na jméno pronajímatele. Tato faktura se nezapisuje do nákupní knihy pronajímatele, ale ukládá se do evidence přijatých faktur. Právě tento postup při vystavování faktur plátci DPH, účastníky zprostředkovatelských dohod, je upraven Pravidly pro vedení evidence přijatých a vydaných faktur, nákupních knih a prodejních knih při výpočtu daně z přidané hodnoty, schválených nařízením vlády č. Ruské federace ze dne 2. prosince 2000 č. 914.

V rámci tohoto režimu náhrady nákladů za energie není částka obdržená od nájemce jako náhrada za energie příjmem pronajímatele. Přijaté částky účtuje pronajímatel jako samostatné obchodní případy.

V souladu s pododstavcem 9 odst. 1 článku 251 daňového řádu Ruské federace se při stanovení základu daně pro daň z příjmu příjmy ve formě majetku (včetně hotovosti) přijaté komisionářem, agentem a (nebo) jinému zmocněnci v souvislosti s plněním povinností z komisionářské smlouvy, smlouvy o zastoupení nebo jiné obdobné smlouvy, jakož i z důvodu náhrady nákladů, které komisionář, zmocněnec a (nebo) jiný zmocněnec vynaložil na komitenta, komitenta a ( nebo) jiný komitent, pokud tyto výdaje nepodléhají zahrnutí do nákladů komisionáře, agenta a (nebo) ) jiného advokáta v souladu s podmínkami uzavřených smluv. Do tohoto příjmu se nezahrnují provize, zprostředkovatelské nebo jiné obdobné odměny, které se stávají příjmem z běžné činnosti.

Při opětovném předkládání veřejně prospěšných služeb pronajímatel odstraňuje rizika spojená s daní z příjmu a DPH, jakož i rizika spojená s možným uznáním transakce za neplatnou v souladu s články 166-181 Občanského zákoníku Ruské federace, stejně jako rizika trestní odpovědnosti vyplývající z článku 171 trestního zákoníku Ruské federace „Nezákonné podnikání“ (ve smyslu opětovného poskytování komunikačních služeb).

V rámci takového režimu má však pronajímatel kromě povinnosti účtovat DPH z částky nájemného také povinnost účtovat daň z výše své zprostředkovatelské odměny.

Tento text je úvodní částí. Z knihy Vše o zjednodušeném daňovém systému (zjednodušený daňový systém) autor Terekhin R.S.

4.2.6. Opravy dlouhodobého majetku, včetně pronajatého majetku Je třeba poznamenat, že pojem oprava není v daňovém řádu uveden, nicméně v tomto případě by měl být používán ve smyslu, v jakém se používá v jiných právních odvětvích. Obvykle se jedná o díla

Z knihy Zbohatněte! Kniha pro ty, kteří si troufli vydělat hodně peněz a koupit si Ferrari nebo Lamborghini autor DeMarco MJ

Jak padají sny: špatný vzorec. Špatná proměnná V určitém okamžiku si průměrný řidič uvědomí, že nemůže vymáčknout vyšší procento z vkladů. Nelze vyžadovat navýšení o 200 %. Nemohou získat další vzdělání, aby zlepšili své vlastní

autor Panchenko T M

Článek 614. Platba nájmu 1. Nájemce je povinen včas platit úplatu za užívání nemovitosti (nájemné) Postup, podmínky a termíny placení nájemného stanoví nájemní smlouva. V případě, že nejsou smlouvou definovány, má se za to, že jsou zřízeny

Z knihy Využití cizího majetku autor Panchenko T M

Článek 630. Platba nájmu na základě nájemní smlouvy 1. Platba nájemného z nájemní smlouvy se stanoví formou plateb stanovených pevnou částkou, prováděných pravidelně nebo jednorázově. V případě předčasného vrácení nemovitosti nájemcem, vrací mu pronajímatel

Z knihy Rent autor

Výpověď nájemní smlouvy s pronajímatelem, a to i v případě zničení majetku V současné době je v podnikatelské činnosti ekonomických subjektů smlouva o nájmu nemovitosti jedním z nejčastějších typů smluv. Nicméně v praxi

Z knihy Rent autor Semenikhin Vitalij Viktorovič

Další úkony pronajímatele Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje poskytnout nájemci za úplatu do dočasné držby a užívání nebo do dočasného užívání majetek. Při pronájmu nemovitosti nese pronajímatel náklady na údržbu pronajaté nemovitosti.

Z knihy Rent autor Semenikhin Vitalij Viktorovič

Daň ze zisku od pronajímatele V současných ekonomických podmínkách se nájemní vztahy stále více rozšiřují, protože v době krize mnoho organizací nemá finanční kapacitu na nákup nemovitosti, kterou potřebují.

Z knihy Rent autor Semenikhin Vitalij Viktorovič

Změna pronajímatele Při převzetí nemovitosti do pronájmu nájemce zpravidla počítá s dlouhodobým pronájmem a pronajaté prostory si vybavuje „pro sebe“. Nájemní smlouva se uzavírá na dlouhou dobu. Během trvání smlouvy je však možné, že

Z knihy Rent autor Semenikhin Vitalij Viktorovič

Účetnictví u pronajímatele (půjčitele)

Z knihy Peníze, bankovní úvěry a ekonomické cykly autor Huerta de Soto Ježíš

Falešný základ analýzy: Poptávka po fiduciárním oběhu jako exogenní proměnná Selginova studie je založena na předpokladu, že poptávka po svěřeneckých penězích je exogenní proměnná.

Z knihy Příjmy a výdaje pro zjednodušený daňový systém autor Suvorov Igor Sergejevič

5.5. Splátky leasingu (včetně leasingu) za pronajatý (včetně pronajatého) majetku Podle odstavců. 4 odst. 1 článku 346.16 daňového řádu Ruské federace mají poplatníci zjednodušeného daňového systému právo zahrnout do nákladů částku nájemného (leasingu) za pronajaté

Z knihy Realitní operace. Jak koupit, prodat, pronajmout autor Bachurin Dmitrij

Splátka leasingu V nájemní smlouvě je hlavní podmínkou podmínka nájmu. Nájemce přebírá povinnost včas zaplatit nájemné za užívání prostor. Postup, podmínky a termíny placení nájemného musí být

Z knihy Vše o akvizici a prodeji rezidenčních nemovitostí. Odborná rada autor Zubová Elena Evgenievna

Práva a povinnosti pronajímatele Pronajímatel stanovuje nájemné a chce dostat co nejvíce. Když však pronajímatel požaduje příliš vysokou cenu, riskuje, že zůstane na dlouhou dobu bez nájemníků. Indikátor předraženosti - žádné volání

Z knihy Kniha 2.0. Minulost, přítomnost a budoucnost e-knih očima tvůrce Kindle autor Merkosky Jason

Proč jsou knihy, včetně e-knih, nepostradatelné

Z knihy Zisková cestovní kancelář [Rady majitelům a manažerům] autor Vatutin Sergey

Variabilní a fixní složky mzdy Jaké jsou tedy tyto nástroje? Než se nad nimi zamyslíme, začněme se základními modely motivace. Jedná se o tzv. konstantní a proměnné části. Fix a Flex - jak jim říkáme (obr. 9). Podívejme se na výhody a nevýhody každého z nich

Z knihy Antifragility [Jak vydělat na chaosu] autor Taleb Nassim Nicholas

Vaše nájemné Další příklad: představte si, že si oficiálně pronajímáte byt v New Yorku (kde nájem reguluje kancelář starosty) a váš byt je samozřejmě plný polic s knihami. Máte možnost zde žít, jak dlouho budete chtít, ale vy