نقص الفنادق وارتفاع تكاليفها في العاصمة وغيرها مدن أساسيهجعل الإيجار اليومي للزوار أحد أكثر الخيارات ملاءمة للسكن المؤقت. إنها مفارقة ، لكن استئجار شقة منفصلة مع مطبخ وكل ما تحتاجه للحياة يكلف أقل من غرفة فندق لائقة. الطلب ، بالطبع ، يحفز العرض. لذلك ، لا عجب في أن المزيد والمزيد من المستثمرين من القطاع الخاص يشاركون في تأجير شقق على المدى القصير ، ولديهم في ترسانتهم "شقة من غرفة واحدة" فقط ، وشركات متخصصة تقدم للعملاء بالإضافة إلى عشرات الشقق أو أكثر خدمة اضافية، في العاصمة تكثر. لقد ولت الأيام التي كان فيها أصحاب العقارات الوحيدون الذين استأجروا "شقة لليلة" الجدات في المحطة.

إيجار بلا مستقبل

"من حيث السعر ، فإن تكلفة الشقق المؤجرة يوميًا مماثلة أو أرخص من تكلفة غرفة فندق من المستوى المقابل. يمكن أن يصل الفرق إلى 20-30 ٪ ، كما يقول ديمتري تاجانوف ، رئيس المركز التحليلي لشركة Inkom-Real Estate. - بالإضافة إلى ذلك ، تحت تصرف السائح أو المسافر التجاري الذي جاء إلى العاصمة لبضعة أيام ، يوجد مطبخ مجهز بالكامل حيث يمكنك طهي الغداء أو العشاء بمفردك. وعند الإقامة في فندق ، سيتعين عليك إما ترك الكثير من المال في مطعم في كل مرة ، أو البحث عن مقهى أو مطعم قريب. وليست حقيقة أن مؤسسة جديرة ستكون على مرمى حجر ". سيتعين على الفندق دفع ثمن كل منها خدمة اضافية- غسيل وكي القمصان والعناية بالأحذية وما إلى ذلك. في شقة مستأجرة يوميًا ، لن يقدم أحد فاتورة إضافية لحقيقة أن المستأجر استخدم مكواة أو غسالة أو فرشاة أحذية.

أما بالنسبة للمالك ، فإن الميزة الرئيسية للعمل قصير الأجل بالنسبة له هي فرصة "ترك المشروع" في أي وقت دون تحيز. على سبيل المثال ، إذا كانت الشقة ضرورية لاحتياجات شخصية - سكن المالك نفسه أو أطفاله أو والديه ، فلا يحتاج المالك إلى الانتظار عدة أشهر قبل انتهاء العقد مع المستأجر ، كما هو الحال غالبًا مع - عقد إيجار. علاوة على ذلك ، غالبًا ما تنص اتفاقية الإيجار طويلة الأجل على دفع غرامة للمستأجرين إذا تعطلت بسبب خطأ صاحب الشقة. نادرًا ما يمكث المستأجرون للشقق اليومية أكثر من عشرة أيام.

الإيجار اليومي منطقي إذا كنت ستبيع شقة. يمكن أن يستغرق وقت عرض الشقق عدة أشهر ، خاصة الآن ، عندما يكون الطلب على المساكن السائلة عند مستوى منخفض للغاية ، لكن لا تفوت فرصة جني الأموال من شقة معطلة تحسبًا للمشتري. الإيجار اليوميسيجعل من الممكن تنظيم عروض توضيحية للعنصر في أي وقت تقريبًا ، بينما بالنسبة لعقد إيجار طويل الأجل ، سيتعين عليك تنسيق وقت الزيارات مع المستأجرين. أيضا ، "العمل ليوم واحد" له ما يبرره كخيار للتنويع. إذا كنت تملك شقتين أو أكثر فمن المستحسن أن تستأجر إحداهما لفترة طويلة والأخرى للإيجار اليومي. علاوة على ذلك ، فإن الطابع الموسمي للسياحة في موسكو أقل وضوحًا ، وتدفق الزوار مستقر على مدار السنة.

للوهلة الأولى ، يبدو الإيجار اليومي أكثر ربحية من الإيجار طويل الأجل. "تبلغ تكلفة شقة صغيرة من غرفتين من الدرجة الاقتصادية مع إصلاحات تجميلية جيدة ، والأجهزة المنزلية الضرورية والأثاث حوالي 3-4 آلاف روبل. في اليوم. اتضح أنه عند استئجار مثل هذه الشقة لمدة 20 يومًا في الشهر ، يمكنك الاعتماد على دخل يتراوح بين 60 و 80 ألف روبل. بينما مع عقد إيجار طويل الأجل ، ستكون تكلفته في حدود 35-45 ألف روبل. في الشهر ، "يعطي ديمتري تاجانوف مثالاً. في نفس الوقت ، في في الآونة الأخيرةتنخفض الأسعار في سوق الإيجارات طويلة الأجل بشكل مطرد ، والعائد منها اليوم لا يتجاوز 4-5٪.

لا ضمانات ، لا تأمين

لكن القول إن تأجير منزل لفترة قصيرة ليس بالأمر السهل. هناك تعقيدات مرتبطة به أكثر مما يبدو للوهلة الأولى. المشكلة الرئيسية التي يواجهها المالك اليومي هي عدم وجود دخل مضمون. مع عقد إيجار طويل الأجل ، يكفي العثور على عميل مرة واحدة وإبرام عقد - ويمكنك العيش بسلام لمدة عام ، والحصول على دخل شهري ثابت. وفي حالة البحث قصير المدى عن ضيوف جدد بشكل مستمر.

قرر ديمتري ك. استئجار شقته في وسط مدينة سانت بطرسبرغ في الخريف. ومن تجربتي الخاصة ، كنت مقتنعا بأن هذا العمل في الممارسة العملية ليس مربحًا كما يبدو من الناحية النظرية. "عندما قمت بتأجيره بموجب عقد طويل الأجل ، كان لدي دائمًا مبلغ مضمون قدره 30 ألف روبل. كل شهر. الآن هناك المزيد من المتاعب وعائد أقل. شهر بعد شهر ليس ضروريا. ذات مرة ، كان ديمتري محظوظًا جدًا: تم استئجار الشقة لمدة 20 يومًا من قبل عائلة كانت تقوم بإصلاحات في مسكنها الخاص ، ومنذ ذلك الحين ، اضطروا إلى تمديد عقد الإيجار لنفس الفترة. لكن هذه كانت الحالة الوحيدة. باقي الوقت يتم شغل الشقة في المتوسط ​​عشرة أيام في الشهر. ومع ذلك ، هناك أسباب موضوعية تمامًا. أولا الشتاء الموسم السياحيلبطرسبورغ. ثانيًا ، الأزمة. يعتقد ديمتري أن المجموعة الرئيسية من العملاء هي السياح والمسافرون من رجال الأعمال ، وقد انخفض عددهم بشكل كبير في الأشهر الأخيرة.

لاحظت سفيتلانا ألكساشينا ، مديرة تأجير المساكن في شركة بطرسبورغ العقارية ، أن الطلب على المساكن اليومية غير متكافئ ويعتمد حقًا إلى حد كبير على الموسم: "قبل حلول العام الجديد ، كان هناك عدد كافٍ من الأشخاص الراغبين في الاستئجار شقة لبضعة أيام: جاء الكثير من الناس من مدن أخرى لزيارة أصدقائهم وأقاربهم لقضاء العطلات هنا. يسود الآن هدوء في سوق الإيجار اليومي ، لكنه تقليدي في هذا الوقت من العام. سيأتي الإحياء ، كما هو الحال دائمًا ، في مايو ويونيو: موسم الليالي البيضاء يجذب السياح سنويًا إلى المدينة في نيفا. صحيح أن المنافسة في سوق الإيجار اليومي أصبحت مؤخرًا أكثر صرامة: ظهرت العديد من الفنادق الصغيرة ، ويفضل العديد من الزوار هذا القطاع على الشقق.

بالطبع هناك، طرق بديلةالسماح بتدفق أكثر استقرارًا للسكان. لكن هذه خيارات لهواة. يمكنك ، على سبيل المثال ، استئجار شقة لقضاء الإجازات والحفلات - لهذا الغرض ، هناك طلب دائم على العقارات في المناطق الملائمة. ولكن هنا يجب أن تكون على دراية بالعواقب التي قد تترتب على حالة الشقة. لا أحد ، بعد أن دفع المال ، سوف يعتني بممتلكات المالكين. خيار آخر هو استئجار شقق للعاملين في قطاع الترفيه. كما أنه يضمن ربحًا ثابتًا. "لكن هذه الشقق سرعان ما تصبح غير صالحة للاستعمال" ، يلاحظ أحد الملاك. "علاوة على ذلك ، عندما تقع الشقة في منزل لائق ، فأنت لا تريد إفساد العلاقات مع جيرانك على الإطلاق."

البحث المستمر عن العملاء ليس بأي حال من الأحوال المشكلة الوحيدة التي تنتظر المالك. تتطلب الشقة المستأجرة مزيدًا من الاهتمام. بعد كل عميل ، يحتاج المالكون إلى ترتيب المسكن بالكامل ، والقيام بالتنظيف ، وتوفير فراش جديد ، وما إلى ذلك. وفي نفس الوقت ، تفقد هذه الأشياء مظهرها بشكل أسرع. "يتغير الضيوف باستمرار ، وليست حقيقة على الإطلاق أن جميعهم سيبجلون بشدة الأثاث والأجهزة المنزلية الجديدة. لذلك ، المالك شقة يوميةسيتعين عليك إجراء إصلاحات تجميلية في كثير من الأحيان أكثر من شقة مستأجرة لفترة طويلة. ويقول ديمتري تاجانوف: "وكذلك دفع تكاليف التأمين ضد مخاطر الضرر". صحيح ، كما يلاحظ ديمتري ك. ، وهو مالك عقار من سانت بطرسبرغ ، فإن شراء التأمين يعتبر ترفاً أكثر من اللازم: فشركات التأمين إما ترفض التأمين على مثل هذه الشقق على الإطلاق ، أو تفكك التعريفات المرتفعة للغاية.

مع عقد إيجار قصير الأجل ، يكون خطر مواجهة الاحتيال أو الجريمة أعلى بكثير. كان لدى ديمتري ك.بود بالفعل مثل هذه التجربة سنه جديدهجاء لزيارة الشقة ، التي كانت فارغة في ذلك الوقت ، لكنه وجد أنه لا يستطيع الدخول: المفتاح ، لسبب غير معروف ، لم يكن مناسبًا للقفل. نظر ديمتري عن كثب إلى الباب ، اكتشف أن القفل قد تم استبداله ببساطة. اضطررت إلى الاتصال بموظف في وزارة حالات الطوارئ ، الذي فتح الباب وسمح للمالك الشرعي بالدخول. بمجرد وصوله إلى الشقة ، وجد ديمتري الكثير من أشياء الآخرين ، شجرة عيد الميلاد المزينة ، وزجاجات من الكحول - بكلمة واحدة ، علامات واضحة على أن الشقة كانت مأهولة. بعد مرور بعض الوقت ، ظهر "مستأجر" جديد ، قابل المالك الحقيقي للشقة بأسئلة غاضبة حول أسباب بقاء هذا الأخير في منطقة شقة شخص آخر. اتضح أنه استأجر شقة عن طريق وكالة عقارية ودفع على الفور لمدة ثلاثة أشهر مقدمًا. تدريجيًا ، ظهرت تفاصيل الاحتيال: قبل وقت قصير من حلول العام الجديد ، استأجرت امرأة شقة لبضعة أيام ، ووفقًا لها ، وصلت من سوتشي. في مثل هذا الوقت القصير ، تمكنت من عمل مفاتيح مكررة ، وبعد "مغادرتها" الرسمية ، عادت وغيرت القفل و تحت ستار سمسار عقارات ، وافقت على تأجير شقة لشخص آخر. أخذت منه دفعة مقدمة - واختفت في اتجاه غير معروف.

كان دميتري محظوظًا: أخل المستأجر غير الشرعي الشقة دون أي مطالبات ، وبصرف النظر عن الوقت والأعصاب ، لم يتكبد المالك أي خسائر. ولكن في سيناريو مختلف ، قد لا يكون المحتال قد أزعج نفسه بإعادة الاستيلاء ، ولكن ببساطة قام بإزالة جميع الممتلكات والمعدات القيمة من المنزل. لتقليل المخاطر ، يجب عليك على الأقل عمل نسخة من جواز سفر العميل ، لكن هذا لن يضمن لك 100٪ ضد المحتالين.

ثقة أم استقلال؟

إذا كنت ترغب في تأجير شقتك يومًا بعد يوم ، فلديك خياران: نقل الشقة إلى إدارة ائتمانية لوكالة عقارات أو تأجيرها بنفسك.

مع إدارة الثقة ، من ناحية ، يتم إعفاء المالك من كل المتاعب. من ناحية أخرى ، لا يزال خطر الاحتيال من قبل أصحاب العقارات. يمكن للوكلاء أن يغشوا ببساطة من خلال التقليل من عدد الأيام التي تم خلالها تأجير الشقة والاحتفاظ بجزء من الدخل لأنفسهم. لن تذهب إلى الشقة كل يوم وتتفقد.

إذا أخذت الأمور بين يديك ، فسيتعين عليك استخدام أكبر عدد ممكن من قنوات المعلومات للعثور على العملاء. ومع ذلك ، فهي ليست صعبة للغاية. يجدر بك كتابة كلمة "إيجار يومي" في "Yandex" أو أي محرك بحث آخر - وعلى الفور ستفتح عشرات مواقع الوكالات التي تعرض شققًا للإيجار قبل أن تختار من بينها. جميعهم تقريبًا يتعاونون مع أصحاب الشقق. سيُطلب منك تقديم وصف قياسي للمسكن المقترح ، مع الإشارة إلى جميع معاييره الرئيسية والتقاط عدة صور (مطبخ وحمام وغرفة نوم). الصور والأوصاف منشورة على موقع الوكالة. يشير مالك الشقة إلى المبلغ الذي يرغب في الحصول عليه يوميًا ، ويضيف أصحاب العقارات ترميزهم فوق هذا الرقم. على سبيل المثال ، إذا كانت الشقة "من المالك" تكلف 2000 روبل ، فإن الوكالة ستطرحها مقابل 2.5 إلى 3 آلاف روبل. وفي هذه الحالة ، يكاد يكون الاحتيال من جانب الوسطاء ممكنًا ، لأن الوكالة تلعب الدور فقط الارتباط. يرشد العميل ، ومالك العقار على اتصال مباشر به بالفعل: يعرض الشقة ، وتغييرات البياضات ، والتنظيف ، والشيء الأكثر متعة هو تلقي الدفع. ثم يعطي بالفعل العمولة للوكالة.

إذا كان لديك العديد من الشقق ، يتحول الإيجار اليومي إلى عمل تجاري متكامل لا يتطلب استثمارات أولية فحسب ، بل يتطلب أيضًا نفقات منتظمة. ستكون خدمات التنظيف الخارجية ضرورية ، أو إنشاء وحدة تشغيل خاصة ، والتي ستهتم بتنظيف الشقق ، وغسل أغطية الأسرة وتغييرها ، والإصلاحات الطفيفة ، وما إلى ذلك. بالإضافة إلى موظفي الصيانة ، هناك حاجة أيضًا إلى محاسب. سيكون من الضروري إقامة علاقات مع أشخاص قادرين على حل أي مشكلة حالة الصراعمع السكان. أحد العناصر المهمة في هذا العمل هو إنشاء موقع فعال على الإنترنت والترويج له. "يبدو الأمر صعبًا للغاية ، ولكن من الناحية العملية يمكن أن يكون العكس. في عملية النشاط ، يتم إنشاء علاقات تجارية مع منظمات معينة ، على سبيل المثال ، مع مكاتب تمثيلية للشركات الغربية ، ونتيجة لذلك هذا العمليصبح أكثر استقرارًا وأمانًا. علاوة على ذلك ، من الممكن الحصول على دخل إضافي من خلال توفير الخدمات ذات الصلة: النقل ، السياحة ، إلخ. "

وصفة للنجاح

لن تكون كل شقة ناجحة بنفس القدر. هناك عدد من المعلمات التي سيعتمد عليها الطلب بين المستأجرين المحتملين. أولاً ، موقع هذا السكن مهم. "الشقق الصغيرة في المنطقة المركزية لموسكو ، على سبيل المثال ، في المنازل الستالينية ، مطلوبة بشكل خاص للإيجارات قصيرة الأجل. يقول فاديم لامين ، رئيس القسم الحصري لقسم تأجير الشقق النخبة في Penny Lane Realty ، إن المناطق ذات مراكز المعارض الكبيرة تحظى أيضًا بشعبية. في نفس الوقت ، يبقى معلمة مهمة"مسافة قصيرة سيرًا على الأقدام إلى المترو" - تمامًا كما هو الحال عند الشراء أو الإيجار طويل الأجل.

إذا كان من الممكن الحد الأدنى من تأثيث شقة الإيجار طويل الأجل ، فلن تعمل هذه الغرفة في حالة الإيجار قصير الأجل. يجب أن يكون كل شيء هنا لتزويد السكان ببديل مريح. غرفة الفندق. الشخص الذي يصل إلى فندق لا يهتم بأخذ الصابون والمناشف ومعجون الأسنان والكتان معه. كل هذا يحصل على الفور. بالنسبة للإيجارات اليومية ، يجب ضمان نفس الشيء.

يجب أن تحتوي الغرفة على خزانة ملابس مريحة وسرير. يجب أن يكون المطبخ مجهزًا بثلاجة وغلاية وميكروويف. هذا الأخير عنصر لا غنى عنه أكثر من الموقد. "قلة من الزوار يشاركون في الطبخ الجاد. يقول سمسار عقارات سيرجي: "إنهم إما يأكلون في المقاهي أو يفضلون شراء الطعام الجاهز وتسخينه". يجب أن تحتوي الغرفة على تلفزيون ، ومؤخراً أصبح هناك طلب على مشغل DVD. غالبًا ما تلعب مثل هذه الأشياء الصغيرة دورًا مهمًا ، خاصة وأن المنافسة في سوق الإيجار اليومي مرتفعة ، ولا يوجد فرق عملي في الأسعار.

إيجار قصير الأجل: PRO & CONTRA

1. دخل أعلى من المحتمل مع عقد إيجار طويل الأجل.

2. إمكانية ترك العمل في أي وقت.

3. التخلص من الشقة مجانًا (يمكنك بيعها في أي وقت ، وتسوية الأقارب ، وما إلى ذلك).

1. عدم وجود دخل مضمون.

2. ضرورة البحث باستمرار عن عملاء جدد.

3. الشقة تحتاج إلى ترميم في كثير من الأحيان ، فإنها تفقد عرضها بشكل أسرع.

4. عمل كثيف العمالة: يجب ترتيب الشقة بعد كل عميل ، من الضروري تزويد السكان بمجموعة "فندق" كاملة - بياضات وأطباق وأثاث وأجهزة منزلية.

اكتشف محللون سيان أنه كلما كانت المنطقة أقل شهرة ، زادت ربحية استئجار المساكن فيها. الشقق في نيو موسكو وكابوتنيا وليوبلينو وكوزمينكي تؤتي ثمارها بشكل أسرع ، لكن بيعها أكثر صعوبة من السكن في المناطق المرموقة

شفاط جذاب

بلغ متوسط ​​العائد من الإيجار طويل الأجل لشقة في موسكو في النصف الأول من عام 2016 5.5٪ ، وفقًا لدراسة أعدها متخصصون من السيان. بعبارة أخرى ، من الممكن استرداد شقة حضرية عن طريق تأجيرها في فترة تزيد قليلاً عن 18 عامًا. في الوقت نفسه ، تختلف الفترة اختلافًا كبيرًا باختلاف المناطق.

كما اتضح ، فإن أصحاب أغلى العقارات في وسط المدينة هم الأصعب في إعادة الأموال التي أنفقت على شرائها. كان قادة مكافحة التصنيف مناطق أربات وخاموفنيكي وجاجارينسكي. هنا ، يتقلب معدل الرسملة (النسبة بين سعر الأصل وحجم الدخل السنوي المستلم من تأجيره) في حدود 4-4.5٪ ، كما يشير Cyan. وبالتالي ، بعد شراء شقة في هذه المناطق ، سوف يستغرق الأمر من 22 إلى 25 عامًا لانتظار عائد الاستثمار.

على العكس من ذلك ، فإن شراء شقة في أقل المناطق رقيًا هو القرار الاستثماري الواعد الذي يأتي من بيانات الدراسة. سيأتي أقصى ربح للمستثمرين من استئجار شقق في مستوطنتي Pervomayskoye و Marushkinskoye في موسكو الجديدة ، وكذلك في منطقة Kapotnya في المنطقة الإدارية الجنوبية الشرقية. تتراوح معدلات الرسملة هنا من 6.4 إلى 6.7٪. أي أن المستأجر سيكون قادرًا على سداد استثماراته في 15-15.6 سنة. الشركات الرائدة من حيث الربحية (6.7٪) هي شقق من ثلاث غرف بالقرب من مصفاة نفط موسكو في كابوتنيا.

يشرح سيان أن هذا التأثير يرجع إلى حقيقة أنه عندما تبتعد عن وسط المدينة ، لا تنخفض معدلات الإيجار بقدر تكلفة المتر المربع.

تستند الدراسة إلى تحليل أكثر من مليون إعلان لبيع وتأجير المساكن في موسكو تم نشرها على بوابة cian.ru في 2012-2016. في الوقت نفسه ، تم خصم أسعار الإيجار وتكلفة السكن مع مراعاة ديناميات الأسعار ومعدلات الإيجار.

تقدم شركة Miel-Arenda تقريبًا نفس الأرقام مثل Cyan ، ومع ذلك ، بدون تقسيم حسب المنطقة: يتراوح معدل رسملة الشقق من الدرجة الاقتصادية في العاصمة من 4 إلى 7 ٪ سنويًا.

Odnushki أكثر شعبية

على مدار العام الماضي ، ازدادت شعبية تأجير الشقق بغرفة نوم واحدة. “زادت حصتهم في هيكل الطلب للعام بمقدار 3 ص. وبلغت 58٪ - ملاحظات المدير التنفيذيبوابة Domofond.ru اريك سيجيربورج. - في الوقت نفسه ، انخفض عدد طلبات الاتصال للإعلانات الخاصة بعرض تأجير شقق من غرفتين وثلاث غرف ، على العكس ، بمقدار 1 ص. - 34٪ و 7٪ على التوالي ". كما انخفض متوسط ​​معدل الإيجار خلال العام الماضي في جميع قطاعات الإسكان بنسبة 3٪. يمكنك استئجار شقة من غرفة واحدة في موسكو بمتوسط ​​30.8 ألف روبل ، وشقة من غرفتين - مقابل 43.3 ألف روبل.

حكم ريعي

تؤكد البيانات السماوية ما يسمى بالقاعدة الذهبية لأصحاب الريع ، كما يقول سيرجي شلوما ، مدير قسم السوق الثانوية في Inkom-Nedvizhimost: "كلما كانت مساحة المعيشة أصغر ، كلما كانت أرخص ، زاد الدخل الذي تجلبه. من وجهة النظر هذه ، إنه لمن دواعي سروري الحصول على عقارات فاخرة لغرض تأجيرها: ربحية عقارات النخبة ضئيلة مقارنة بالإسكان النموذجي.

تتراوح الربحية من تأجير عقارات النخبة بين 1-4٪ من مبلغ الاستثمار الأولي ، اعتمادًا على التكلفة لكل متر مربع ، والتشطيبات ، والمعدات والأثاث ، وفقًا لتقديرات يوليا كوفاليفا ، مديرة قسم التأجير العقاري الحضري في مجموعة كالينكا. غالبًا ما تكون المسافة من المركز لصالح المستأجر. يعطي كوفاليف مثالاً على ذلك: "توجد في قاعدة بياناتنا شقة في بوتيكوفسكي ، 5 سنوات ، في منطقة أوستوزينكا ، مؤجرة بمبلغ 10000 دولار شهريًا". - بينما نسبيًا شقة رخيصةفي 1/2 Taras Shevchenko Embankment ، استأجرها المالك مؤخرًا مقابل 15000 دولار. "

يتم تأجير المزيد من الخيارات الديمقراطية ليس فقط أكثر ربحية ، ولكن أيضًا بشكل أسرع. على سبيل المثال ، تغادر الشقق من الدرجة الاقتصادية الآن في المتوسط ​​في غضون أيام قليلة ، وفي العام الماضي كانت بضع ساعات فقط ، حسب تقديرات أوكسانا بولياكوفا ، نائب مدير قسم تأجير الشقق في Inkom-Nedvizhimost. وتتابع قائلة: "يتم الآن اختيار شقق درجة الأعمال والراحة لمدة أسبوعين تقريبًا من سبعة إلى عشرة خيارات". "في العام الماضي ، بحثوا في ثلاث أو أربع شقق لمدة لا تزيد عن أربعة أيام." يمكن أن تكون شقق النخبة معروضة للمدة التي تريدها ، حتى يقرر المالك خفض سعر الإيجار بشكل مناسب.

إذا أخذنا الإحصائيات في المتوسط ​​للمنطقة ، فإن استنتاجات السيان منطقية - المناطق الأرخص تجلب المزيد من الأرباح ، كما توافق آنا مويسيفا ، المديرة العامة لوكالة Home Staging العقارية. من ناحية أخرى ، لا تعتمد الربحية دائمًا ليس فقط على المنطقة ، ولكن أيضًا على الشقة المحددة. هناك عدة علامات على وجود جسم سائل ، يسرد الخبير: لقطات صغيرة ، سعر منخفضقرب المترو والمركز. "من المهم أن نتذكر دائمًا أنه يومًا ما سيظل يتعين بيع الشقة التي يتم تأجيرها حاليًا" ، تلاحظ مويسيفا. "ومن ثم فإن العوامل التي تعود بالفائدة على صاحب الريع ستجعله أقل سيولة بالنسبة للبائع".

شراء بالقرب من المركز

تقول آنا مويسيفا ، المديرة العامة لوكالة Home Staging العقارية: "تعتمد فترة عرض الشقق المعروضة للبيع بالطبع على جودة الشقة نفسها: كفاية سعرها ومبنىها وطابقها". "ولكن بشكل عام ، يمكن عرض شقة في منطقة مرموقة لمدة شهرين إلى ثلاثة أشهر مقابل ستة أشهر أو أكثر للشقق الأقل سيولة في المناطق النائية."

وفقًا لـ Rosreestr ، فإن حقيقة أن العقارات القريبة من المركز تبيع بشكل أفضل. على سبيل المثال ، في النصف الأول من عام 2016 ، تم تسجيل معاملات أقل بنسبة 15 ٪ تقريبًا مع نقل الحقوق إلى المباني السكنية في منطقة موسكو مقارنة بالفترة نفسها من عام 2015: 294.7 ألف و 345.4 ألف معاملة ، على التوالي. تصف هذه الإحصائيات بشكل أساسي المعاملات في سوق الإسكان الثانوي.

كما أن الطلب على المباني الجديدة آخذ في التناقص. من يناير إلى يونيو 2016 ، انخفض عدد اتفاقيات المشاركة في بناء المساكن المشتركة (DDU) في منطقة موسكو بنسبة 4 ٪ ، إلى 41.3 ألف.

في موسكو ، على العكس من ذلك ، بدأت المعاملات مع كل من العقارات الجديدة والمعاد بيعها في كثير من الأحيان. ارتفع الحجم الإجمالي للمعاملات مع نقل ملكية المساكن بنسبة 10.8 ٪ إلى 62.7 ألف روبل.

تأثرت شعبية موسكو بحقيقة أنه خلال العام ونصف العام الماضيين ، قدم مطورو موسكو إلى السوق حجمًا قياسيًا من المشاريع الجديدة القادرة على التنافس مع سعر منطقة موسكو ، كما يوضح رئيس IRN- استشارة تاتيانا كاليوجنوفا. لعبت دور وخصومات. "في حوالي 30٪ من المشاريع بدفع 100٪ ، يمكنك الحصول على خصم 5-10٪ ،" تلاحظ Kalyuzhnova.

متوسط ​​سعر 1 متر مربع. م في المباني الجديدة في موسكو (في المنطقة من الطريق الدائري الثالث إلى طريق موسكو الدائري) ، وفقًا لـ IRN ، يبلغ الآن 172.3 ألف روبل. في منطقة موسكو ، وفقًا لنتائج يونيو ، بلغت 85.4 ألف روبل. لـ 1 متر مربع. م ، وفقًا لدراسة أجرتها Miel-Novostroyki. ولكن عند النظر إلى عروض محددة ، تصبح فوائد شراء شقة في موسكو أكثر وضوحًا. على سبيل المثال ، في منتصف يونيو ، أطلقت Zheldoripoteka مجمعًا سكنيًا جديدًا ، Atmosfera ، في السوق في جنوب شرق Lyublino المنطقة الإدارية. في مرحلة تجهيز الموقع لأعمال البناء تكلفة الشقق المكونة من غرفة واحدة وثلاث غرف نوم بمساحة 34.9-76.9 متر مربع. م - 4.1-11.1 مليون روبل ، أو 115-145 ألف روبل. لـ 1 متر مربع. م.

مقابل واحد "مربع" في مجمع "أوباليخا O3" السكني ، الواقع في الضواحي ، على بعد 13 كيلومترًا من طريق موسكو الدائري ، سيتعين عليك دفع ما معدله 124 ألف روبل ، وسعر الشقق ، وفقًا لموقع المطور الإلكتروني. ، تقدر بـ 2.4 مليون روبل إلى 6.86 مليون روبل. (لشقة من غرفة واحدة وثلاث غرف ، على التوالي).

حتى أكثر الاستثمارات ربحية في سوق الإيجارات طويلة الأجل هي أدنى بكثير من حيث الربحية من الودائع المصرفية التقليدية. وفقًا للبنك المركزي ، فإن معدل العائد الأساسي على الودائع بالروبل لأكثر من عام في يوليو هو 10.7٪ سنويًا.

النشر

يمكن تأجير الممتلكات ، والتي في عملية الاستخدام لن تفقد أو تغير خصائص المواد الطبيعية. يجب أن تحتوي اتفاقية الإيجار على بيانات تجعل من الممكن تحديد الممتلكات التي سيتم نقلها بالضبط ككائن إيجار. إذا كان من المستحيل بموجب اتفاقية الإيجار تحديد نوع الممتلكات التي يتم تأجيرها ، فإن هذه الاتفاقية تعتبر غير منتهية ولا يكون لأطراف هذه الاتفاقية أي حقوق والتزامات.

فقط المالك له الحق في تأجير الممتلكات. ومع ذلك ، يمكن لأي شخص ليس المالك ، ولكنه مخول من قبل المالك لتأجير العقار ، أن يعمل أيضًا كمؤجر.

يتم تحديد مدة إيجار العقار بموجب العقد. إذا لم يتم تحديد المصطلح في العقد ، فيعتبر أن العقد قد أبرم لمدة غير محددة. في هذه الحالة ، يحق لكل طرف الانسحاب من العقد في أي وقت عن طريق إخطار الطرف الآخر قبل شهر واحد ، وفي حالة تأجير العقارات - ثلاثة أشهر مقدمًا. في هذه الحالة ، قد تحدد الاتفاقية فترة مختلفة للتحذير من إنهاء عقد الإيجار لفترة غير محددة.

المؤجر مسئول عن جميع عيوب العقار المؤجر حتى لو لم يكن يعلم بها وقت إبرام العقد. إذا اكتشف المستأجر بعض النواقص بعد قبول العقار ، فيحق له:

مطالبة المؤجر بإزالتها مجانًا ؛

تصحيح أوجه القصور هذه بشكل مستقل والمطالبة بسداد نفقاتها للتخلص منها عن طريق الدفع المتزامن ؛

إزالة أوجه القصور من تلقاء نفسها وحجب مبلغ النفقات المتكبدة من الإيجار ، وإخطار المؤجر بذلك. يحق للمستأجر أيضًا المطالبة بتخفيض متناسب في الإيجار ، بينما يمكنه إما القضاء على أوجه القصور المحددة أو عدم إزالتها ؛

ليس لإزالة العيوب ، ولكن لإنهاء العقد.

المؤجر غير مسؤول عن أوجه القصور في العقار المؤجر في حالة تحديد أوجه القصور هذه في إبرام اتفاقية الإيجار أو كانت معروفة للمستأجر مسبقًا أو كان يجب اكتشافها من قبل المستأجر أثناء فحص العقار أو التحقق من صلاحيتها للخدمات عند إبرام الاتفاقية أو نقل العقار للإيجار.

دفع خدماتمستأجر

اتفاقية الإيجار هي اتفاقية مرهقة. مبلغ الإيجار ، يتم تحديد مدة المدفوعات من خلال العقد. بالإضافة إلى ذلك ، يتعين على المستأجر دفع فواتير المياه والكهرباء للعقار المؤجر. عدة طرق السداد ممكنة تكاليف المرافقمستأجر:

الإيجار الثابت ، ويشمل تكلفة فواتير المياه والكهرباء. يدفع المستأجر الإيجار للمالك كل شهر بالمبلغ المحدد في العقد ؛

الإيجار يتكون من جزء ثابت وجزء متغير ، على وجه الخصوص ، الإيجار الثابت هو دفعة مقابل مساحة المباني المؤجرة ، والمتغير هو دفع مقابل المرافق ؛

الإيجار باستثناء تكلفة المرافق. يبرم المستأجر عقودًا بشكل مستقل مع المرافق العامة أو يمكن استخدام اتفاقية وكالة لسداد تكاليف المرافق.

الإيجار شاملاً تكلفة المرافق

يتسبب الإيجار ، بما في ذلك فواتير المياه والكهرباء ، في أقل النزاعات مع السلطات الضريبية ، ولكنه خيار أقل ربحية. تعتمد تكلفة بعض الخدمات بشكل مباشر على مقدار استهلاكها ، وليس من الممكن دائمًا تحديد مقدار الكهرباء التي سيستهلكها المستأجر مسبقًا ، على سبيل المثال. لذلك ، قد ينشأ موقف عندما لا يتم تغطية المرافق التي يستهلكها المستأجر فعليًا من خلال مبلغ مدفوعات المرافق المدرجة في الإيجار.

حساب المؤجر. الإيجار ، بما في ذلك فواتير المرافق ، هو الدخل من بيع الخدمات لتأجير المباني. الهدف من الضرائب هو بيع الخدمات لتوفير العقارات للإيجار.

في هذه الحالة ، فإن كامل مبلغ الإيجار هو دفع مقابل خدمات المؤجر في توفير العقار للإيجار. لذلك ، يجب على المالك حساب ضريبة القيمة المضافة على المبلغ الكامل للإيجار وإصدار فاتورة للمستأجر بكامل مبلغ الإيجار. في الوقت نفسه ، ليس من الضروري تحديد مبلغ فواتير الخدمات العامة في الفاتورة وفاتورة الدفع للمالك كبند منفصل (خطاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 19 سبتمبر 06 رقم 03- 06-01-04 / 175).

فيما يتعلق بمبالغ ضريبة القيمة المضافة المقدمة من قبل مقدمي الخدمات ، يمكن للمؤجر قبولها للخصم بالكامل وفقًا للإجراء المعمول به ، حيث يتم شراء الخدمات للعمليات الخاضعة لضريبة القيمة المضافة (توفير الممتلكات للإيجار) (مرسوم من الحكومة الاتحادية دائرة مكافحة الاحتكار في المنطقة الشمالية الغربية A05-7971 / 2006-13 ، FAS لمنطقة شمال القوقاز بتاريخ 7 نوفمبر 2007 برقم F08-6607 / 07-2723A - أيدته قرار محكمة التحكيم العليا الروسية الاتحاد بتاريخ 29 فبراير ، 08 رقم 2615/08).

حساب المستأجر. يقوم المستأجر ، الذي يدفع الإيجار ، والذي يشمل فواتير المرافق ، بتعويض المالك عن تكلفة تكاليف المرافق. منذ أن أصدر المالك فاتورة بكامل مبلغ الإيجار ، يحق للمستأجر خصم كامل مبلغ ضريبة القيمة المضافة المتعلقة بالإيجار ، بما في ذلك المرافق (قرار هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 10.03 .09 رقم 6219/08 ، منطقة موسكو في 24 أبريل 2009 رقم А-А40 / 3091-09).

وبالتالي ، يحق للمستأجر خصم ضريبة القيمة المضافة إذا كان الإيجار يتضمن جزءًا ثابتًا ومتغيرًا يعادل مبلغ فواتير المرافق.

الإيجار يتكون من أجزاء ثابتة ومتغيرة

تسبب طريقة سداد نفقات المرافق للمالك أكثر الجدل فيما يتعلق بقبول مبالغ ضريبة القيمة المضافة للخصم من قبل كل من المالك والمستأجر.

حساب المؤجر. هناك موقفان بشأن مسألة ما إذا كان للمؤجر الحق في تطبيق خصم ضريبة القيمة المضافة على الخدمات التي يستهلكها المستأجر. وفقًا للمركز الأول ، يمكن للمؤجر فقط خصم تلك الحصة من ضريبة القيمة المضافة التي تتعلق بتكلفة المرافق العامة التي يستهلكها شخصياً. لا يقوم المالك ببيع المرافق ، ولا يتلقى عائدات هذه العملية ، لذلك لا ينبغي أن يصدر فاتورة للمستأجر عن مقدار المرافق التي يستهلكها. لذلك ، عند استلام الأموال المحولة من المستأجر إلى المؤجر من أجل تعويض نفقات المؤجر لدفع مقابل هذه الخدمات ، لا ينشأ موضوع ضريبة القيمة المضافة (خطابات وزارة المالية الروسية بتاريخ 31.12.08 رقم 03- 07-11 / 392 ، 26.12.08 No. 03-07-05/51 ، مصلحة الضرائب الفيدرالية لروسيا لموسكو رقم 19-11 / 48675 المؤرخ 21 مايو 2008 ، قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمقاطعة فولغا رقم A65-8421 / 2007-SA1-37 بتاريخ 4 مارس 2007 ، FAS المقاطعة المركزيةرقم А48-1629 / 07-6 المؤرخ في 14 فبراير 2008 ، قرار محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 29 يناير 2008 رقم 18186/07).

بالإضافة إلى ذلك ، لا يحق للمالك إعادة إصدار الفواتير للمستأجر ، لأنه في هذه الحالة ليس وسيطًا بين المستأجر ومزود الخدمة ، وبالتالي ، أحكام الفقرتين 3 و 7 من قواعد الحفاظ على المحاسبة لا تنطبق عليها سجلات الفواتير المستلمة والصادرة ، وشراء الدفاتر ودفاتر المبيعات عند حساب ضريبة القيمة المضافة.

وبالتالي ، يترتب على ذلك أن المالك:

يقبل الخصم فقط ذلك الجزء من ضريبة القيمة المضافة الذي يقع على حصة الخدمات التي يستهلكها ؛

يتم تضمين ضريبة القيمة المضافة ، التي تقع على حصة الخدمات التي يستهلكها المستأجر ، في تكلفة هذه الخدمات ؛

يقدم للمستأجر تكلفة المرافق ، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة (المقدمة من قبل المرافق).

ومع ذلك ، هناك موقف آخر: يحق للمالك في مثل هذه الحالة تطبيق خصم (قرارات دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة الأورال بتاريخ 11 ديسمبر ، رقم 08 F09-9211 / 08-S2 ، خدمة مكافحة الاحتكار الفيدرالية المنطقة الوسطى في 28 مارس 07 رقم A48-4688 / 06-19). الحجج لهذا الموقف هي على النحو التالي. يلتزم المالك بتوفير العقارات للإيجار بالشروط التي تحددها الاتفاقية ، أي بحالة مناسبة للإستعمال. يبرم المالك اتفاقيات مع المرافق العامة ، والتي تقدم له مبلغ ضريبة القيمة المضافة ويصدر فاتورة بتكلفة الخدمات المقدمة. وبالتالي ، فإن شراء المرافق من قبل المالك هو أحد الشروط الأساسية لتأجير المبنى. لذلك ، يتم شراء هذه الخدمات للمعاملات الخاضعة لضريبة القيمة المضافة ، لأن خدمات تأجير العقارات تخضع لضريبة القيمة المضافة.

إذا استوفى المالك جميع الشروط اللازمة لتطبيق الخصم الضريبي ، فيحق له قبول كامل مبلغ ضريبة القيمة المضافة المقدم من مقدمي خدمات المرافق للخصم بالكامل. في هذه الحالة ، يطالب المستأجر بتكلفة المرافق لسدادها ، باستثناء ضريبة القيمة المضافة التي تفرضها المرافق.

حساب المستأجر. هناك أيضًا موقفان بشأن مسألة قانونية تطبيق المستأجر لخصم ضريبة القيمة المضافة.

وفقًا للموقف الأول ، لا يمكن للمستأجر تطبيق الخصم ، حيث لا يحق للمالك إصدار فاتورة له. وبالتالي ، لا يلتزم المستأجر بأحد شروط ظهور الحق في الخصم ، المنصوص عليه في الفقرة 1 من الفن. 172 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي (خطابات وزارة المالية الروسية بتاريخ 03.24.07 رقم 03-07-15 / 39 ، دائرة الضرائب الفيدرالية للاتحاد الروسي لموسكو بتاريخ 16.07.07 رقم 19- 11/067415 ، قرارات دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة غرب سيبيريا بتاريخ 01.09.08 رقم Ф04- 5318/2008 (10782-А46-40) ، 03/24/08 رقم Ф04-2074 / 2008 (2736-A45 -41).

إذا لم يصدر المالك فاتورة ، فيمكن للمستأجر أخذ مبلغ ضريبة القيمة المضافة المنسوب إلى حصة المرافق المستهلكة في الاعتبار كجزء من النفقات. وفقًا للموقف الثاني ، يحق للمستأجر خصم مبلغ ضريبة القيمة المضافة على أساس الفواتير المُعاد إصدارها ، وفقًا للمتطلبات الأخرى المنصوص عليها في الفقرة 2 من المادة. 171 ، الفقرة 1 من الفن. 172 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي (قرارات دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة موسكو بتاريخ 17 مارس ، 09 رقم KA-A40 / 1688-09 ، 25 ديسمبر ، 08 رقم KA-A40 / 12036-08-p ، هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 25 فبراير 2009 رقم 12664/08). في قرارها ، أشارت المحكمة إلى أن استخدام المباني المستأجرة لا يمكن إلا إذا تم تزويدها بالتدفئة والضوء والماء وما إلى ذلك. لذلك ، يرتبط توفير الخدمات العامة ارتباطًا وثيقًا بتوفير خدمات الإيجار.

الإيجار بدون تكلفة المرافق

في هذه الحالة ، يبرم المستأجر عقدًا منفصلاً لدفع رسوم المرافق. في الوقت نفسه ، يجب على المالك ، حتى لا تنتهك حقوقه ، الموافقة على طريقة التسويات المتبادلة بين المستأجر والمرافق.

نظرًا لأن المستأجر يعمل بشكل مباشر مع المرافق العامة ، يتم إعداد الفواتير له ، وليس للمالك ، لذلك يحق له خصم ضريبة القيمة المضافة على تكاليف المرافق.

اتفاقية الوكالة كإحدى طرق الدفع مقابل المرافق بين المالك والمستأجر

تدخل العديد من المنظمات في اتفاقية وكالة لمعالجة التعويض عن فواتير المرافق ، والتي بموجبها يعمل المالك كوكيل والمستأجر كمسؤول. بصفته وسيطًا بين المرافق والمستأجر ، يمكن للمالك إعادة إصدار الفاتورة المستلمة من المرافق إلى المستأجر ، ويمكن للمستأجر خصم ضريبة القيمة المضافة المشار إليها في هذه الفاتورة.

نظرًا لأن المؤجر لا يقوم بعمليات بيع المرافق ، فليس عليه التزامات لحساب ودفع ضريبة القيمة المضافة. ومع ذلك ، فإنه ملزم بدفع ضريبة القيمة المضافة على قيمة أجره. يتم دفع اتفاقية وسيط ، لذلك ، من المستحسن للأطراف في مثل هذه الاتفاقية أن تنص على دفع أجر للمؤجر لأداء وظائف الوسيط.

فيما يتعلق بمسألة تطبيق خصم ضريبة القيمة المضافة من قبل المستأجر من تكلفة المرافق المدفوعة من خلال المالك الوسيط ، فإن قرارات محاكم التحكيم غامضة. على سبيل المثال ، في قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة موسكو بتاريخ 25 سبتمبر 2008 برقم KA-A40 / 8932-08 ، تمت الإشارة إلى أن المستأجر لديه الحق في تطبيق خصم على المرافق المدفوعة من خلال المالك الوسيط . إذا كان لدى المستأجر فاتورة أعيد إصدارها من قبل المالك لسداد المرافق المستلمة من المنظمات المتخصصة ، فيحق له خصم مبلغ ضريبة القيمة المضافة على تكاليف المرافق ، وفقًا للمتطلبات الأخرى المنصوص عليها في الفقرة 2 من الفن. 171 ، الفقرة 1 من الفن. 172 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي (انظر أيضًا قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية للمنطقة الشمالية الغربية بتاريخ 08.09.08 رقم A66-109 / 2008).

ومع ذلك ، فإن قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة غرب سيبيريا بتاريخ 27 أغسطس 2008 رقم F04-5231 / 2008 (10532-A03-25) ينص على أن اتفاقية الوساطة تحدد بالفعل إجراءات سداد تكاليف المرافق. نظرًا لأن المالك لا يبيع المرافق ، فإن هذه العملية لا تخضع لضريبة القيمة المضافة ، ولا يحق للمستأجر خصم مبلغ ضريبة القيمة المضافة ، وفقًا للفواتير المُعاد إصدارها.

تحسينات عقارات الإيجار

خلال مدة عقد الإيجار ، يجوز للمستأجر إصلاح العقار المؤجر. التحسينات مقسمة إلى منفصلة وغير قابلة للفصل.

تحسينات منفصلة

تشمل التحسينات القابلة للفصل التحسينات التي يمكن فصلها عن الممتلكات المؤجرة دون التسبب في ضرر واستخدامها لاحقًا بشكل منفصل عنها. التحسينات المنفصلة على الممتلكات المؤجرة التي أجراها المستأجر هي ملكه ، ما لم ينص الاتفاق على خلاف ذلك (المادة 623 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

ضريبة الدخل. تشكل استثمارات المستأجر المرتبطة بإنتاج تحسينات قابلة للفصل تكلفة بند منفصل من الأصول الثابتة في المحاسبة. اعتمادًا على التكلفة وفترة استخدام التحسينات ، يتم الاعتراف بمصاريف المستأجر لتنفيذها كتكاليف لاقتناء ممتلكات قابلة للاستهلاك أو يتم تضمينها في مصاريفها الحالية.

إذا كانت التكلفة الأولية للتحسينات أكثر من 20000 روبل ، فترتها استخدام مفيديزيد عن 12 شهرًا ويتم استخدام الممتلكات المحسّنة لتوليد الدخل ، ويتم الاعتراف بالتحسينات القابلة للفصل كممتلكات قابلة للاستهلاك. يدفع المستأجر تكلفة هذه التحسينات بتراكم الاستهلاك.

يتم احتساب الاستهلاك على التحسينات القابلة للفصل التي يتم احتسابها كجزء من الممتلكات القابلة للاستهلاك من قبل المستأجر اعتبارًا من اليوم الأول من الشهر التالي للشهر الذي تم فيه تنفيذ هذا التحسين.

بالنسبة للتحسينات القابلة للفصل ، يحق للمستأجر تطبيق مكافأة إهلاك ، بما في ذلك في وقت واحد في مصروفات الفترة المشمولة بالتقرير أو الفترة الضريبية تكلفة الاستثمارات الرأسمالية بمبلغ لا يزيد عن 10 ٪ (للأصول الثابتة التي تنتمي إلى الثلث) إلى مجموعات الإهلاك السابعة - لا تزيد عن 30٪) من التكلفة الأولية للتحسينات القابلة للفصل. يجب أن تنص السياسة المحاسبية لدافع الضرائب على إمكانية تطبيق مكافأة الاستهلاك.

ضريبة القيمة المضافة. يحق للمستأجر خصم ضريبة القيمة المضافة المقدمة كجزء من تكلفة التحسينات القابلة للفصل ، إذا كانت جميع الشروط المنصوص عليها في الفن. 171 و 172 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي. يجب استخدام التحسينات المنفصلة في الأنشطة الخاضعة لضريبة القيمة المضافة ، ويجب أخذها في الاعتبار والحصول على فاتورة بمبلغ الضريبة المخصص.

ضريبة الأملاك. في المحاسبة ، تشكل مصروفات المستأجر لإنشاء (اقتناء) التحسينات القابلة للفصل التكلفة الأولية لبند من الأصول الثابتة أو المخزونات. يتم تحميل تكلفة التحسينات القابلة للفصل المتضمنة في المخزون كمصروفات في وقت التشغيل. لضمان سلامة هذه الأشياء ، من المستحسن تنظيم التحكم المناسب في حركتها.

يجب تضمين التحسينات القابلة للفصل التي يسجلها المستأجر كممتلكات وآلات ومعدات في قاعدة ضريبة الممتلكات. إذا تم احتساب التحسينات القابلة للفصل كمخزونات ، فإنها لا تخضع لضريبة الممتلكات.

تحسينات لا تنفصم

التحسينات غير القابلة للفصل التي لا يمكن فصلها عن عقد الإيجار نفسه يتم الاعتراف بها كممتلكات للمؤجر وتحويلها إليه في نهاية مدة الإيجار. يمكن إجراء تحسينات على الممتلكات المؤجرة بموافقة المالك أو بدونها. في الوقت نفسه ، لا يتم سداد تكلفة التحسينات غير القابلة للتجزئة التي تمت دون موافقة المؤجر. يجب سداد تكلفة التحسينات غير القابلة للفصل التي تم إجراؤها على حساب المستأجر وبموافقة المالك من قبل المالك عند إنهاء عقد الإيجار.

ضريبة الدخل. يتم الاعتراف بالاستثمارات الرأسمالية في الأصول الثابتة المؤجرة في شكل تحسينات غير قابلة للتجزئة قام بها المستأجر بموافقة المؤجر كممتلكات قابلة للاستهلاك.

يتم استهلاك هذه الاستثمارات الرأسمالية بالترتيب التالي:

يتم استهلاك الاستثمارات الرأسمالية ، التي يتم سداد تكلفتها إلى المستأجر من قبل المؤجر ، من قبل المؤجر بالطريقة المنصوص عليها في الفصل. 25 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ؛

يتم استهلاك الاستثمارات الرأسمالية التي يقوم بها المستأجر بموافقة المؤجر ، والتي لم يتم سداد تكلفتها من قبل المؤجر ، من قبل المستأجر على مدار مدة عقد الإيجار ، بناءً على مبالغ الإهلاك المحسوبة مع الأخذ في الاعتبار العمر الإنتاجي لـ الأصول الثابتة المؤجرة.

حساب المؤجر. في المحاسبة الضريبية للمؤجر ، لا يتم الاعتراف بتكلفة التحسينات غير القابلة للتجزئة التي يتم تلقيها مجانًا والتي لا يتم سدادها للمستأجر كدخل خاضع للضريبة بموجب الفقرة الفرعية. 32 ص .1 م. 251 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي. في الوقت نفسه ، لا يحق للمؤجر زيادة التكلفة الأولية لموضوع الإيجار المعادة إليه بمقدار التحسينات غير القابلة للتجزئة. بالإضافة إلى ذلك ، لا يمكن للمؤجر إهلاك استثمارات رأس المال بشكل منفصل في شكل تحسينات لا يمكن فصلها تم إجراؤها دون موافقته وتحويلها لاحقًا إليه مجانًا. يُمنح هذا الحق للمالك فقط بشرط أن يسدد للمستأجر تكلفة التحسينات التي تم إجراؤها.

وفقا للفقرة 1 من الفن. 258 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، يتم استهلاك الاستثمارات الرأسمالية ، التي يسدد المؤجر تكلفتها إلى المستأجر ، من قبل المؤجر بالطريقة العامة. يبدأ الاستهلاك في اليوم الأول من الشهر التالي للشهر الذي تم فيه تشغيل الممتلكات القابلة للاستهلاك في شكل تحسينات لا يمكن فصلها.

يجب أن يسترشد المؤجر بالإجراء العام لحساب الاستهلاك بعد زيادة التكلفة الأولية للعنصر ، أي يجب استيفاء جميع الشروط ، كما لو أن الاستثمارات الرأسمالية في شكل إعادة الإعمار (التحديث) تم تنفيذها من قبل المؤجر نفسه. بالإضافة إلى ذلك ، يحق للمؤجر استخدام مكافأة الإهلاك وشطب ما يصل إلى 10٪ (30٪ - للأشياء المؤجرة التي تنتمي إلى 3-7 مجموعات إهلاك) من تكاليف الاستثمار الرأسمالي في شكل تحسينات لا يمكن فصلها.

حساب المستأجر. يجوز للمستأجر إهلاك التحسينات غير القابلة للتجزئة التي أجراها على العقار المؤجر إذا تم استيفاء شرطين:

تتم الاستثمارات الرأسمالية بموافقة المؤجر ؛

لا يتم سداد تكلفة الاستثمارات الرأسمالية التي قام بها المؤجر.

إذا تم استيفاء هذه الشروط ، فإن الاستثمارات الرأسمالية التي يقوم بها المستأجر في شكل تحسينات لا يمكن فصلها على الممتلكات المؤجرة يتم استهلاكها من قبله خلال مدة اتفاقية الإيجار.

ترتبط الاستثمارات الرأسمالية في شكل تحسينات لا تنفصم أجراها المستأجر ارتباطًا وثيقًا بالعنصر المؤجر نفسه ، وبالتالي ، لحساب معدل الإهلاك لها ، يتم استخدام العمر الإنتاجي الذي حدده تصنيف الأصول الثابتة للعنصر المؤجر (خطاب من وزارة المالية الروسية بتاريخ 14.05.08 رقم 03-03-06 / 2/52).

وبالتالي ، يجب أن يسترشد المستأجر ، عند تحديد العمر الإنتاجي ، بالشروط الموضوعة لمجموعة الإهلاك التي يقع فيها الكائن المؤجر. على أساس هذه الفترة سيتم حساب مقدار الإهلاك للتحسينات غير القابلة للفصل التي تم إجراؤها (خطاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 14 مايو ، 08 رقم 03-03-06 / 2/52).

إذا استأجرت إحدى المؤسسات ، على سبيل المثال ، مباني في مبنى ينتمي إلى مجموعة الإهلاك العاشرة ، وأدخلت تحسينات لا يمكن فصلها على هذه المباني ، فيجب تحديد العمر الإنتاجي للتحسينات التي تم إجراؤها وفقًا لمجموعة الإهلاك العاشرة. سيكون الحد الأدنى من العمر الإنتاجي الممكن في هذه الحالة هو 361 شهرًا. (الحد الأدنى لمجموعة الإهلاك العاشرة).

يتم تحصيل الإهلاك من قبل المستأجر اعتبارًا من الشهر التالي بعد إدخال التحسينات التي أدخلها حيز التنفيذ. بعد انتهاء مدة عقد الإيجار وعودة الكائن المؤجر إلى المؤجر ، يتم إنهاء الاستهلاك. إذا كان العمر الإنتاجي للعنصر المؤجر أطول من مدة اتفاقية الإيجار ، فلن يتم استهلاك جزء من تكلفة الاستثمارات الرأسمالية في شكل تحسينات لا يمكن فصلها ، وبالتالي ، لن يتمكن المستأجر من الاعتراف بجزء من تكلفة التحسينات التي لا تنفصم.

بالنسبة لتطبيق مكافأة الإهلاك ، بالنسبة للاستثمارات الرأسمالية في الأصول الثابتة المؤجرة ، يتم وضع إجراء خاص لحساب الاستهلاك ، المنصوص عليه في الفقرة 1 من الفن. 258 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، لذلك ، لا تنطبق قواعد تطبيق مكافأة الإهلاك على التحسينات غير القابلة للفصل على المستأجر (خطابات وزارة المالية الروسية بتاريخ 05.22.07 رقم 03-03-06 / 2 / 82 ، 05.24.07 رقم 03-03-06 / 1/302).

التحسينات التي لا تنفصم التي أجراها المستأجر دون موافقة المالك لا تخضع للاستهلاك. وفقا للفقرة 1 من الفن. 256 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، يتم تضمين الاستثمارات الرأسمالية في شكل تحسينات لا يمكن فصلها في الأصول الثابتة المؤجرة في الممتلكات القابلة للاستهلاك فقط إذا تم الاتفاق على هذه التحسينات مع المؤجر.

إذا قام المؤجر ، بموجب شروط الاتفاقية ، في نهاية مدة الإيجار ، بسداد المستأجر عن القيمة المتبقية للتحسينات التي أجراها ، فسيتم تضمين مبلغ التعويض من قبل المستأجر في الدخل (كجزء من عائدات المبيعات) ، وستؤخذ القيمة المتبقية للتحسينات في الاعتبار كمصروفات على أساس الفن. 268 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي (خطابات وزارة المالية الروسية بتاريخ 07.03.08 رقم 03-03-06 / 1/159 ، 05.02.08 رقم 03-03-06 / 2/12).

طرق الإهلاك. منذ عام 2009 ، تم تحميل الإهلاك لجميع عناصر الممتلكات القابلة للاستهلاك بالطريقة التي تم إصلاحها في السياسة المحاسبية للمؤسسة. ومع ذلك ، في الفقرة 3 من الفن. يسرد 259 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي أنواع الممتلكات التي يتم إهلاكها دائمًا فقط على أساس القسط الثابت: المباني والهياكل وأجهزة النقل المدرجة في مجموعات الإهلاك الثامنة إلى العاشرة.

إذا قام المستأجر بإهلاك استثمارات رأس المال في الممتلكات المؤجرة ، والتي تنتمي إلى مجموعات الإهلاك الثامنة إلى العاشرة ، فسيتعين استهلاكها على أساس القسط الثابت. لا يمكن تطبيق الطريقة غير الخطية على مثل هذه الاستثمارات الرأسمالية (خطاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 10.05.06 رقم 03-03-04 / 1/441).

بموجب كل من أساليب القسط الثابت وغير الخطي ، يتقاضى المستأجر إهلاكًا على التحسينات غير القابلة للفصل اعتبارًا من اليوم الأول من الشهر الذي يلي الشهر الذي تم فيه استخدام العقار.

فترة الإهلاك. بالنسبة للمستأجر الذي قام بإجراء تحسينات لا يمكن فصلها على الممتلكات المؤجرة ، فمن الأساسي كيفية إضفاء الطابع الرسمي على العلاقات بين الطرفين في نهاية اتفاقية الإيجار. إذا تم تمديد العقد (مطول) ، فإن العقد الأصلي ، الذي تم بموجبه إجراء التحسينات ، يستمر في العمل. وبالتالي ، يمكن للمستأجر ، حتى بعد الإطالة ، الاستمرار في تراكم الاستهلاك على التحسينات التي أجراها (خطاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 03.20.07 رقم 03-03-06 / 1/167).

إذا أعاد الطرفان التفاوض بشأن اتفاقية الإيجار ، فحينئذٍ تتوقف الاتفاقية السابقة عن كونها سارية ويبدأ العمل باتفاقية جديدة. في هذه الحالة ، يفقد المستأجر الحق في إهلاك التحسينات التي أجراها بموجب اتفاقية الإيجار القديمة التي لم تعد صالحة (خطاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 08.10.08 رقم 03-03-06 / 2 / 140).

ضريبة القيمة المضافة. نقل التحسينات غير القابلة للتجزئة على المباني المؤجرة من قبل المستأجر إلى المالك بمفردهمأو بمشاركة المقاولين ، يخضع لضريبة القيمة المضافة ، وهو ملزم بتقديم مبلغ ضريبة القيمة المضافة إلى المؤجر على تكلفة التحسينات غير القابلة للتجزئة (خطاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 29.08.08 رقم 03-07- 11/290).

يلتزم المستأجر بتحصيل ضريبة القيمة المضافة ، وإعداد فاتورة ، بغض النظر عما إذا كان هذا النقل يتم على أساس قابل للاسترداد (بما في ذلك على حساب الإيجار) أو على أساس مجاني ومن قام بالعمل - المستأجر أو المقاول (FAS) قرار أمر الشراء رقم A12 بتاريخ 24.06.08 -18629/07 ، DVO بتاريخ 10.20.08 رقم Ф03-4340 / 2008).

في الوقت نفسه ، أشارت دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية في مقاطعة موسكو ، في قرارها المؤرخ 30 سبتمبر 2008 رقم KA-A40 / 9153-08 في القضية رقم A40-5452 / 08-108-22 ، إلى أن التحسينات التي لا يمكن فصلها من المباني المؤجرة هي ملكية للمؤجر ، وبالتالي لا يمكن الاعتراف بنقلها للبيع ، ولا ينشأ موضوع الضرائب لضريبة القيمة المضافة (انظر أيضًا قرارات دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية للمنطقة الشمالية الغربية في 21 أبريل 06 في القضية رقم A56-7638 / 2005).

يتم الاعتراف بنقل ملكية البضائع والعمل المنجز والخدمات المقدمة مجانًا على أنها بيع البضائع (الأشغال والخدمات). وبالتالي ، يتم تضمين عمليات نقل التحسينات غير القابلة للفصل من قبل المستأجر مجانًا في رقم الأعمال الخاضع لضريبة القيمة المضافة (كعمليات لنقل نتائج العمل).

يجب تحصيل ضريبة القيمة المضافة في الوقت الذي يتم فيه تحويل التحسينات غير القابلة للفصل إلى المؤجر. كقاعدة عامة ، يحدث هذا النقل في نهاية عقد الإيجار ، عندما يتم إرجاع العقار المؤجر (مع التحسينات غير القابلة للفصل) إلى المالك. عند نقل التحسينات غير المنفصلة إلى المالك ، يلتزم المستأجر بإصدار فاتورة وتسجيلها في دفتر المبيعات.

نظرًا لأن التحويل غير المبرر للتحسينات غير القابلة للفصل يخضع لضريبة القيمة المضافة ، يحق للمستأجر خصم ضريبة القيمة المضافة التي يدفعها عند إجراء تحسينات لا يمكن فصلها. للقيام بذلك ، يجب أن يستوفي الشروط المنصوص عليها في الفن. 171 و 172 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي (مرسوم دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة موسكو بتاريخ 13 فبراير 2007 و 19 فبراير 2007 رقم KA-A40 / 450-07 في القضية رقم A40-31107 / 06 -116-180). في المقابل ، لن يتمكن المؤجر من خصم ضريبة القيمة المضافة على التحسينات غير القابلة للفصل التي يتم تلقيها مجانًا. بعد كل شيء ، مع التحويل المجاني ، لا يقدم المستأجر مبلغ ضريبة القيمة المضافة إلى المؤجر للدفع على أساس فاتورة (خطاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 03.21.06 رقم 03-04-11 / 60 ).

ضريبة الأملاك. تخضع الاستثمارات الرأسمالية التي يقوم بها المستأجر في شكل تحسينات لا يمكن فصلها في الأشياء المؤجرة ، والتي يتم احتسابها كجزء من الأصول الثابتة للمستأجر ، والتي يتم سدادها (لم يتم سدادها) من قبل المؤجر ، لضريبة الممتلكات حتى يتم التخلص منها بموجب اتفاقية الإيجار (كتاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 24.10.08 رقم 03- 05-04-01 / 37). يُنصح المستأجر بعدم انتظار نهاية مدة الإيجار ونقل التحسينات التي تم إجراؤها إلى المالك فور الانتهاء من العمل. سيسمح ذلك للمستأجر بتجنب الخلافات مع السلطات الضريبية.

في السجلات المحاسبية للمؤجر ، تؤدي التحسينات غير القابلة للفصل التي يقوم بها المستأجر إلى زيادة تكلفة الأصل المؤجر أو يتم احتسابها كبند منفصل من الممتلكات والآلات والمعدات. تحت أي من خيارات المحاسبة عن تكلفة التحسينات ، يتعين على المالك دفع ضريبة الممتلكات. وهي تشمل تكلفة التحسينات غير القابلة للتجزئة في قاعدة ضريبة الأملاك ، بدءًا من لحظة استلام التحسينات من المستأجر وفقًا لشهادة القبول أو مستندات أخرى مماثلة.

المؤجر منظمة أجنبية

كمالك المباني غير السكنيةقد تكون شركة أجنبية تمتلك عقارات على أراضي روسيا.

وفقًا للسلطات التنظيمية ، قد يؤدي تأجير العقارات من قبل منظمة أجنبية إلى تشكيل مكتب تمثيلي دائم إذا تم تنفيذه على أساس منتظم (أمر وزارة الضرائب الروسية بتاريخ 28 مارس 2003 رقم BG -3-23 / 150 ، خطاب مصلحة الضرائب الفيدرالية الروسية لموسكو بتاريخ 19 يناير 2007 رقم 20-12 / 05685).

يخضع الإيجار المستلم من قبل كيان أجنبي لضريبة الدخل بمعدل 20٪.

تخضع عمليات توفير تأجير الممتلكات غير المنقولة الواقعة في أراضي روسيا من قبل شركة أجنبية لضريبة القيمة المضافة وفقًا للإجراءات المعمول بها بشكل عام.

عند الحصول على ملكية ممتلكات غير منقولة في روسيا ، تصبح منظمة أجنبية دافعة ضريبة الأملاك ويتعين عليها التسجيل لدى مصلحة الضرائب. وبالتالي ، عند تأجير مثل هذه الممتلكات ، يجب أن تحسب بشكل مستقل ضريبة القيمة المضافة على الإيجار وتدفعها للميزانية.

في الوقت نفسه ، إذا لم يكن إيجار عقار غير منقول من قبل شركة أجنبية ذا طبيعة منتظمة ، فلن يتم الاعتراف بالنشاط المحدد على أنه نشاط تجاري. وبالتالي ، فإن الالتزام بحساب ودفع ضريبة الدخل وضريبة القيمة المضافة في الميزانية يتم إسناده إلى مؤسسة روسية (مستأجر) معترف بها كوكيل ضرائب. في المقابل ، إذا شكل نشاط شركة أجنبية لتأجير العقارات مكتب تمثيلي دائم ، فإن مسؤولية حساب ودفع ضريبة الدخل وضريبة القيمة المضافة للميزانية يتم إسنادها إلى المكتب التمثيلي.

سكن إيجار للموظفين - أجانب

يجوز للشركات التي توظف مواطنين أجانب أن تزودهم بالسكن مجانًا أو مقابل أجر التعويض النقديلدفع إيجار شقة لفترة العمل. مسألة ما إذا كان الدخل الخاضع لضريبة الدخل الشخصي في هذه الحالة ينشأ من موظف أجنبي ، وموضوع الضرائب في الخزانات الأرضية قابل للنقاش.

هناك نوعان من المواقف. وفقًا للموقف الأول ، عندما يوفر صاحب العمل للمواطن الأجنبي السكن المنصوص عليه في عقد العمل ، ينشأ الدخل وفقًا لضريبة الدخل الشخصي ودخل الولايات المتحدة.

الموقف الثاني هو أن الدخل الخاضع للضريبة لا ينشأ عندما يوفر صاحب العمل السكن للمواطنين الأجانب ، لأن السكن المجاني هو تعويض غير مشمول في نظام الأجور والغرض منه هو تعويض الموظفين عن التكاليف المرتبطة بأداء واجبات العمل. . يجب اعتبار الدفع مقابل السكن كنوع من نفقات الاستقرار في مكان إقامة جديد.

يلتزم صاحب العمل بسداد تكاليف نقل الموظف للعمل في منطقة أخرى ، بما في ذلك تكاليف الاستقرار في مكان إقامة جديد. سداد هذه النفقات هو تعويض للموظف المرتبط بتنفيذ واجباته العمالية. وفقًا لذلك ، لا ينشأ موضوع ضرائب الخزانات الأرضية (المرسوم الصادر في 05/12/2008 N 09AP-3569/2008-AK).

كما لا تخضع مدفوعات التعويضات المتعلقة بالتوفير المجاني للمباني السكنية لضريبة الدخل الشخصي. بما أن الالتزام بتوفير السكن قد تم تعيينه لصاحب العمل ، فلا يوجد دخل خاضع للضريبة عند دفع تكاليف السكن للعمال الأجانب (قرارات محكمة الاستئناف التاسعة للتحكيم بتاريخ 12.05.08 رقم 09AP-3569/2008-AK، FAS of the المنطقة المركزية بتاريخ 11.12.07-2 ، قرار محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 04.23.08 رقم 4623/08).

تعليقات

09/21/2015 لودميلا

يعد إبرام اتفاقية الوكالة إشكالية بشكل عام ، لأن تم بالفعل إبرام عقود المرافق في وقت بدء تشغيل العقارات ، ويظهر المستأجرون (وهم أيضًا مديرين) ويتغيرون لاحقًا. اتفاق الوكالة هذا (خطاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 14 أبريل 2011 رقم 03-11-06 / 2/55) يمكن الطعن فيه من قبل المفتشية

رد

اضف تعليق

مواد ذات صلة

تم العثور على 19 قطعة من أصل 2124

اليوم أسبوع واحد أسبوعان شهران ثلاثة أشهر 4 أشهر 6 أشهر 9 أشهر سنة واحدة سنتان 3 سنوات 4 سنوات 5 سنوات 10 سنوات 15 سنة 20 سنة ∞

1 2 3

قم بتوسيع كافة الإدخالات تصغير كل الإدخالاتصنف حسب: اسم تاريخ

18.02.2011 وسائل الإعلام الورقية والإنترنت 22170

انصح الأحكام العامةعن الإيجار. يمكن تأجير الممتلكات ، والتي في عملية الاستخدام لن تفقد أو تغير خصائص المواد الطبيعية. يجب أن تحتوي اتفاقية الإيجار على بيانات تجعل من الممكن تحديد الممتلكات التي سيتم نقلها بالضبط ككائن إيجار. إذا كان من المستحيل بموجب اتفاقية الإيجار تحديد نوع الممتلكات التي يتم تأجيرها ، فإن هذه الاتفاقية تعتبر غير صالحة.

20.04.2011 عمود متخصص 2162

السؤال ليس بسيطًا ، وبصراحة ، لا يزال محل نقاش. يعود تاريخ القضية إلى ماضينا ، بمعنى أن الخلافات حول ما يعتبر خدمة قد بدأت وتمت مناقشتها بقوة في عملية تشكيل الممارسة القضائية بشأن اتفاقيات القروض المجانية ، حيث ربما تكون دائرة الضرائب الفيدرالية لأول مرة. الوقت الذي تم تطويره ووضعه موضع التنفيذ: قرض غير مبرر - خدمة. خدمات الأعمال بين المنظمات التجاريةقبل...

13.11.2009 عمود متخصص -1 +1 1 14817

مساء الخير ، أولغا فيكتوروفنا! وفقًا للمادة 146 من القانون ، عمليات بيع البضائع (الأشغال والخدمات) في الإقليم الاتحاد الروسيتخضع لضريبة القيمة المضافة. من أجل حل مشكلة وجود أو عدم بيع الأعمال (الخدمات) الخاضعة لضريبة القيمة المضافة في الاتحاد الروسي ، في حالة وجود البائع والمشتري للأعمال (الخدمات) في ...

12.02.2009 عمود متخصص 2193

هناك العديد من المخاطر هنا بسبب حقيقة أن المخطط ليس واضحًا تمامًا. أي ، من ناحية ، هناك اتفاقية مبرمة بشأن خدمات التسويق ، حيث يكون العميل غير المقيم ، والمقاول موجود ويقوم بالعمل على أراضي الاتحاد الروسي. في هذا الصدد ، نلفت انتباهكم إلى مراقبة العملات و المخاطر المحتملةبالنسبة للجانب الروسي ، فيما يتعلق بالحاجة إلى تحمل عبء رسوم الوكيل الضريبي لضريبة القيمة المضافة بموجب أحكام الفقرة الفرعية 4 من الفقرة 1 ...

01.10.2009 وسائل الإعلام الورقية والإنترنت -1 +1 1 18487

خصائص هيكل موضوع عقود التأجير القانونية بمشاركة غير المقيمين وفقًا للتشريع الحالي ، يمكن للشركات الأجنبية المشاركة في تأجير العقارات في أراضي الاتحاد الروسي بالطرق التالية. بصفته مالك العقار والمالك المباشر. في هذه الحالة ، فإن القضية الأساسية هي ما إذا كان غير المقيم لديه منشأة دائمة (بالمعنى الضريبي) ...

01.07.2019 وسائل الإعلام الورقية والإنترنت 260

يبدأ مشروع إنترنت روسي مع مطور تكنولوجيا معلومات. الشركة لديها موقع على شبكة الإنترنت ، وعدد كبير من العملاء ، ولكن بعد ذلك تبدأ الصعوبات. على سبيل المثال ، ليست كل الأطراف المقابلة الأجنبية مستعدة لتحويل الأموال إلى الحسابات الروسية. لذلك ، يجب على المطور تسجيل شركة في الخارج. دعونا نفكر في الفوائد التي ستجلبها شركة أجنبية لمطوري تكنولوجيا المعلومات الروس. الأطراف المقابلة الأجنبية ليست مستعدة لتحويل الأموال إلى ...

26.02.2015 ندوة 3485

دعنا نحاول توضيح وإكمال سؤالك إلى حد ما من أجل التعامل مع "الإنشاءات" القانونية والضريبية. سوف نستخدم الأسلوب العلمي المتمثل في "التخمين المقبول". لذلك ، هناك اتفاقية لتوفير (المقاول-المشتري -1) للخدمة X. هناك أيضًا Buyer-2 ، والذي وفقًا لخطتك ونموذج عملك ، يكتسب حقوق المطالبة بهذه الخدمة من Buyer-1 . بمعنى آخر ، الأطراف (المشتري -1 والمشتري ...

يتكون الإيجار الشهري لاستخدام المباني والمساحات المجاورة ومواقف السيارات (المشار إليها فيما يلي باسم "رسوم الإيجار") من:

جزء ثابت أو ثابت من الإيجار

1. الجزء الثابت من الإيجار هو المبلغ الذي يتم تحصيله مقابل إيجار المبنى ويتضمن 18٪ ضريبة القيمة المضافة. يتم حساب الجزء الثابت من الإيجار بالمعدلات التالية لكل متر مربع من العقار المؤجر:
   • ___. 00 روبل شهريًا لكل متر مربع من المنطقة المؤجرة لمباني المستودعات ، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة ؛ ___.00 روبل شهريًا لكل متر مربع من المنطقة المؤجرة للمكتب ومقر المرافق ، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة ؛
   • ___ ، 00 روبل شهريًا لكل متر مربع من المساحة المؤجرة للمباني المكتبية ، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة. تشمل تكلفة الجزء الثابت من الإيجار الخدمات المحددة في قائمة الخدمات (الملحق رقم 5). تشمل تكلفة الجزء الثابت من الإيجار استخدام المستأجر للعقار.

جزء متغير من الإيجار

يشمل الجزء المتغير من الإيجار (حدود الاستهلاك محددة في الملحق رقم 6 - مقدار نفقات الكهرباء المستهلكة ، والتي يتم حسابها وفقًا للتعريفات التي تحددها المنظمات التي تقدم الخدمات ذات الصلة وفقًا لـ قراءات أجهزة القياس (كمية الكهرباء المقدمة ، كيلوواط) ؛ - مقدار نفقات استهلاك المياه والصرف الصحي ، ويتم حسابها وفقًا للتعريفات التي تحددها المنظمات التي تقدم الخدمات ذات الصلة وفقًا لقراءات العدادات الأجهزة أو وفقًا لحساب معدل الاستهلاك المتفق عليه بين الأطراف. - مقدار مصاريف الاتصالات الهاتفية وحركة الإنترنت ، والتي يتم احتسابها على أساس التعريفات ، الموضحة في الملحق رقم 6. رسوم استخدام المواقف يتم حساب رسوم المساحات بالمعدلات التالية: 7500.0 روبل شهريًا (غير خاضع لضريبة القيمة المضافة) ، لشخص واحد أماكن لوقوف السياراتللشاحنات 1500.0 روبل شهريًا (غير خاضع لضريبة القيمة المضافة) لمكان واحد لوقوف السيارات.

تغيير الإيجار في عقد الإيجار

يحتفظ المؤجر بالحق في تغيير تكلفة المتر المربع للعقار المؤجرة بمبادرته الخاصة ، ولكن ليس أكثر من مرة واحدة (مرة واحدة) في السنة من تاريخ بدء عقد الإيجار وبما لا يزيد عن 5٪ من التكلفة السابقة لكل متر مربع من العقار المؤجر ، مع إشعار مسبق للمستأجر قبل أقل من شهر واحد. في هذه الحالة ، يوقع الطرفان اتفاقية إضافية لهذه الاتفاقية. يحق للمؤجر زيادة معدل الجزء المتغير من الإيجار من جانب واحد ، اعتمادًا على التغييرات في تعريفات المنظمات التي تقدم الخدمات ذات الصلة. في الوقت نفسه ، يقوم المؤجر ، بإخطار كتابي بالتغييرات في تكلفة خدمات المرافق والصيانة المرسلة إلى المستأجر ، بإرفاق المستندات ذات الصلة التي تؤكد حقيقة التغييرات في التعريفات أو تكلفة الخدمات.

نحن نقبل عقود الإيجار لتقييم الخبراء. نتعامل مع العقود المعقدة.

الإيجار من المؤجر متغير

تحظى علاقات الإيجار بشعبية كبيرة بين الكيانات التجارية. من خلال توفير عقار "مجاني" للإيجار ، يستخدمه الملاك لجني دخل إضافي ، ويحصل المستأجرون ، مقابل رسوم ، على فرصة استخدام ممتلكات الآخرين المنقولة أو غير المنقولة.

في هذه المقالة ، سننظر في قضايا المحاسبة عن الإيجار التي يتلقاها المؤجر من المستأجر.

وفقًا للمادة 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي (المشار إليه فيما يلي باسم القانون المدني للاتحاد الروسي) ، يتمثل الالتزام الرئيسي للمستأجر في دفع الإيجار في الوقت المناسب مقابل استخدام العقار بالمبالغ والشروط المنصوص عليها بموجب اتفاقية الإيجار.

تم تحديد الإيجار على النحو التالي:

- محدد بمبلغ ثابت من المدفوعات التي تتم بشكل دوري أو في كل مرة ؛

- الحصة الثابتة من المنتجات أو الفاكهة أو الدخل المحصل نتيجة استخدام الممتلكات المؤجرة ؛

- تقديم خدمات معينة من قبل المستأجر ؛

- نقل المستأجر إلى المؤجر الشيء المنصوص عليه في العقد في الملكية أو الإيجار ؛

- فرض على المستأجر التكاليف المنصوص عليها في العقد لتحسين العقار المؤجر.

قد ينص الطرفان في اتفاقية الإيجار على مزيج من هذه الأشكال من الإيجار أو غيرها من أشكال الدفع مقابل الإيجار.

النوع الأكثر شيوعًا هو تحديد الإيجار في شكل مدفوعات ثابتة يتم سدادها بشكل دوري أو في وقت واحد.

بموجب اتفاقية الإيجار ، يمكن نقل عدة أشياء في وقت واحد. في هذه الحالة ، يمكن تحديد الإيجار ككل لجميع الممتلكات المؤجرة ، ولكل عنصر على حدة. من أجل تجنب المزيد من الخلافات بين أطراف الاتفاقية ، من الأفضل تحديد الإيجار بشكل منفصل لكل كائن مؤجر.

الإيجار المتغير ، المحدد شهريًا ، باتفاق الطرفين ، من أجل التعويض عن فواتير المرافق ، وفقًا للمؤلف ، لا يتوافق تمامًا مع القانون. في الوقت نفسه ، من وجهة نظر السلطات الضريبية ، مع مثل هذا الإيجار ، سيتمكن المؤجر من التعرف فقط على تكاليف شراء الوقود والمياه والطاقة من جميع الأنواع التي يتم إنفاقها للأغراض التكنولوجية ، وإنتاج جميع الأنواع الطاقة وتدفئة المباني ، وكذلك تكاليف تحويل ونقل الطاقة المستهلكة مباشرة ، باستثناء تلك التي يستهلكها المستأجرون (خطاب دائرة الضرائب الفيدرالية للاتحاد الروسي لمنطقة موسكو بتاريخ 13 نوفمبر 2006 رقم 21- 25-I / 1372). على عكس المستأجر ، الذي له الحق في تضمين كل من المكونات الثابتة والمتغيرة للإيجار في النفقات المقبولة لضرائب الدخل (خطاب دائرة الضرائب الفيدرالية للاتحاد الروسي لمنطقة موسكو بتاريخ 13 نوفمبر 2006 رقم. 21-25-I / 1372).

وفقًا لرسالة المعلومات الصادرة عن هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 11 يناير 2002 ، رقم 66 "مراجعة ممارسة حل النزاعات المتعلقة بالإيجار" ، والتي تم توضيح الفقرة 11 منها عند تطبيق الفقرة 3 من المادة 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يجب أن تنطلق المحاكم من حقيقة أنه خلال العام ، يجب أن يظل شرط العقد ، الذي ينص على مبلغ ثابت من الإيجار أو الإجراء (الآلية) لحسابه ، دون تغيير. رفع المستأجر دعوى قضائية ضد المالك في محكمة تحكيم لإبطال شروط اتفاقية الإيجار ، والتي تنص على زيادة ربع سنوية في مبلغ الإيجار من قبل المالك عن طريق فهرستها بالتضخم ، لأن هذا الشرط يتعارض مع القاعدة الإلزامية للفقرة 3 من المادة 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، التي تنص على إمكانية تغيير مبلغ الإيجار مرة واحدة في السنة على الأكثر. لكن المحكمة ، على الرغم من أنها في القضية قيد النظر فقط ، وجدت أن تحديد سعر الإيجار بمبلغ يعادل مبلغًا معينًا بالعملة الأجنبية يعني إنشاء آلية لحسابه. يهدف تحديد مبلغ الإيجار إلى القضاء على الآثار السلبية للتضخم. لا يعني التغيير في سعر الصرف الأجنبي تغييرًا في مبلغ الإيجار وفقًا للفقرة 3 من المادة 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي. نتيجة لذلك ، اتضح أنه من أجل إدخال إيجار متغير ، من الضروري وجود خوارزمية واضحة لحسابه ، كما هو منصوص عليه في العقد ، وإلا فمن السهل خسارة دعوى قضائية.

يحدد العقد شروط دفع الإيجار. في الوقت نفسه ، يجوز للأطراف توفير أي إجراء لدفعها: شهريًا ، ربع سنويًا ، مرة واحدة في السنة ، عن طريق سداد دفعة مقدمة أو دفع مؤجل.

تنص الفقرة 3 من المادة 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي على أنه يجوز تغيير الإيجار باتفاق الطرفين خلال الفترات الزمنية المنصوص عليها في الاتفاقية ، ولكن ليس أكثر من مرة في السنة. في الوقت نفسه ، يمكن أن يزيد مبلغ الإيجار وينقص.

يحق للمستأجر المطالبة بتخفيض الإيجار في حالة:

- إذا كانت ظروف الاستخدام المنصوص عليها في اتفاقية الإيجار ، أو تدهورت حالة العقار بشكل كبير ، بسبب ظروف لا يكون مسؤولاً عنها ؛

- إذا انتهك المؤجر شروط إصلاح العقار المؤجر ؛

- إذا لم يحذر المالك المستأجر من حقوق الأطراف الثالثة على العقار عند إبرام اتفاقية الإيجار.

في حالة وجود مخالفة جوهرية من قبل المستأجر لشروط دفع الإيجار ، يحق للمؤجر أن يطلب منه السداد المبكر للإيجار خلال الفترة التي يحددها المؤجر. في الوقت نفسه ، لا يحق للمالك المطالبة بالدفع المبكر للإيجار لأكثر من فترتين متتاليتين (الفقرة 5 من المادة 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

الإيجار في المحاسبة.

تعتمد الطريقة التي يسجل بها المؤجر مدفوعات الإيجار على ما إذا كان النشاط هو النشاط الرئيسي أم لا.

وفقًا للفقرة 5 من PBU 9/99 "دخل المنظمة" (أمر وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 6 مايو 1999 رقم 32 ن "بشأن الموافقة على لائحة المحاسبة" دخل المنظمة "PBU 9/99 "(المشار إليها فيما يلي - PBU 9/99)) في المنظمات التي يكون موضوع نشاطها هو توفير رسوم للاستخدام المؤقت (الحيازة المؤقتة والاستخدام) لأصولها بموجب اتفاقية إيجار ، تعتبر الإيرادات بمثابة إيصالات ، الذي يرتبط استلامه بهذا النشاط (الإيجار).

مخطط الحسابات وتعليمات تطبيقه (أمر صادر عن وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 31 أكتوبر 2000 رقم 94 ن "بشأن الموافقة على مخطط الحسابات للمحاسبة المالية النشاط الاقتصاديالمنظمات والتعليمات الخاصة باستخدامه ") لتلخيص المعلومات المتعلقة بالإيرادات والمصروفات المرتبطة بالنشاط العادي للمؤسسة ، وكذلك لتحديد النتيجة المالية لها ، المقصود بالحساب 90" المبيعات ".

تنعكس عائدات مخصص رسوم الاستخدام المؤقت (الحيازة المؤقتة والاستخدام) لأصولهم بموجب اتفاقية إيجار (عندما يكون هذا هو موضوع أنشطة المنظمة) في الحساب 90 "المبيعات" الحساب الفرعي 90-1 "الإيرادات".

إذا لم يكن توفير الأصول للإيجار هو النشاط الرئيسي للمؤسسة ، فوفقًا للفقرة 7 من PBU 9/99 ، فإن الإيصالات المرتبطة بتوفير رسوم للاستخدام المؤقت (الحيازة المؤقتة والاستخدام) لأصول المنظمة يتم الاعتراف بها كإيرادات أخرى ويتم إظهارها في دائن الحساب 91-1 "الدخل الآخر".

في هذه الحالة ، يتم الاعتراف بالتكاليف المرتبطة بتوفير رسوم للاستخدام المؤقت (الحيازة المؤقتة والاستخدام) لأصول المنظمة على أنها تكاليف أخرى (الفقرة 11 من PBU 10/99 "نفقات المنظمة" (أمر من وزارة المالية للاتحاد الروسي بتاريخ 6 مايو 1999 رقم 33 ن "بشأن لوائح الموافقة على المحاسبة" نفقات المنظمة "RAS 10/99")).

من أجل تحديد نوع النشاط الذي يتضمن عمليات نقل ملكية للإيجار ، من الضروري الرجوع إلى الفقرة 4 من PBU 9/99.

وفقًا للفقرة المحددة في المحاسبة ، تعترف المنظمة بشكل مستقل بالإيصالات كإيرادات من الأنشطة العادية أو إيصالات أخرى ، بناءً على متطلبات PBU 9/99 وطبيعة أنشطتها ونوع الدخل وشروط استلامها.

بمعنى آخر ، يجب على المنظمة أن تقرر بشكل مستقل نوع النشاط الذي تنتمي إليه عمليات نقل الممتلكات للإيجار ، وإصلاح ذلك في السياسة المحاسبية للمنظمة. هذا الشرطيتم تحديده من خلال ميثاق المنظمة ، حيث يتم في أغلب الأحيان توفير إيجار الممتلكات كنوع من النشاط ، على التوالي ، يعترف المؤجر بالإيصالات كدخل من الأنشطة العادية.

إذا تم عكس الإيجار من قبل المنظمة في المحاسبة كدخل من الأنشطة العادية ، يتم إجراء الإدخالات التالية في المحاسبة:

الخصم من الحساب 62 "التسويات مع المشترين والعملاء" دائن الحساب 90-1 "الإيرادات" - يعكس مبلغ مدفوعات الإيجار التي سيتم استلامها ؛

الخصم من الحساب 90-3 "ضريبة القيمة المضافة" رصيد الحساب 68-2 "حسابات ضريبة القيمة المضافة" - يعكس مبلغ ضريبة القيمة المضافة المستحقة للميزانية ؛

الخصم من الحساب 51 "حسابات التسوية" دائن الحساب 62 "التسويات مع المشترين والعملاء" - ينعكس السيولة النقديةوردت من المستأجر.

تم تحويل الإيجار كدفعة واحدة لكامل فترة عقد الإيجار ، ويعتبر بمثابة دفعة أولية ويتم تسجيله في الحساب 62 "التسويات مع المشترين والعملاء" الحساب الفرعي "تسويات الدفع المسبق".

إذا كان الإيجار ينعكس في محاسبة المؤجر كإيرادات أخرى ، يتم إجراء الإدخالات التالية في المحاسبة:

الخصم من الحساب 76 "التسويات مع مختلف المدينين والدائنين" الحساب الفرعي "حسابات الإيجار" دائن الحساب 91-1 "الدخل الآخر" - يعكس استحقاق الإيجار الذي سيتم استلامه ؛

الخصم من الحساب 91-2 "المصاريف الأخرى" رصيد الحساب 68-2 "حسابات ضريبة القيمة المضافة" - يتم فرض ضريبة القيمة المضافة ؛

الخصم من الحساب 51 "حسابات التسوية" دائن الحساب 76 "التسويات مع مختلف المدينين والدائنين" الحساب الفرعي "حسابات الإيجار" - تنعكس الأموال المستلمة من المستأجر.

يتم احتساب المبلغ الإجمالي لمبلغ إيجار المنظمة ، حيث لا يكون نقل الأصول للإيجار هو النشاط الرئيسي ، على الحساب 98 "الدخل المؤجل" ، الحساب الفرعي 98-1 "الدخل المستلم على حساب الفترات المستقبلية ".

يأخذ الحساب الفرعي 98-1 "الدخل المستلم على حساب الفترات المستقبلية" في الحسبان حركة الدخل المستلم في فترة التقرير ، ولكنه يتعلق بفترات التقارير المستقبلية.

ينعكس مبلغ الدخل المتعلق بفترات التقارير المستقبلية في ائتمان الحساب 98 "الدخل المؤجل" بالتوافق مع الحسابات النقدية أو التسويات مع المدينين والدائنين ، وفي المدين - مبلغ الدخل المحول إلى الحسابات ذات الصلة عند بداية الفترة المالية التي يتعلق بها الدخل.

يتم الاحتفاظ بالمحاسبة التحليلية على الحساب 98-1 "الدخل المقبوض على حساب الفترات المستقبلية" لكل نوع من أنواع الدخل.

يتم الاعتراف بالإيجار في المحاسبة على أساس افتراض اليقين المؤقت لوقائع النشاط الاقتصادي وفي ظل وجود الشروط المذكورة في البند 12 من PBU 9/99:

- يحق للمنظمة الحصول على هذه الإيرادات الناشئة عن عقد محدد أو تم تأكيده بطريقة أخرى حسب الاقتضاء ؛

- يمكن تحديد مقدار الإيرادات ؛

- هناك ثقة في أنه نتيجة لعملية معينة ستكون هناك زيادة في الفوائد الاقتصادية للمنظمة.

إذا لم يتم استيفاء شرط واحد على الأقل من الشروط المدرجة فيما يتعلق بالنقد والأصول الأخرى التي تتلقاها المنظمة في السداد ، فعندئذ يتم الاعتراف بالسجلات المحاسبية للمنظمة كحسابات مستحقة الدفع ، وليس إيرادات.

مثال.

دخلت المنظمة في اتفاقية تأجير المعدات لمدة ثلاثة أشهر. مبلغ الإيجار في الشهر 17700 روبل (بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة - 2700 روبل).

تم تحويل دفعة الإيجار بمبلغ 53100 روبل (بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة - 8100 روبل) من قبل المستأجر على الفور طوال فترة عقد الإيجار.

تستخدم منظمة المؤجر الحسابات الفرعية التالية لمخطط حسابات العمل:

62-1 "حسابات الإيجار" ؛

62-2 "حسابات الدفع المسبق".

تم إجراء الإدخالات التالية في السجلات المحاسبية لمنظمة المؤجر:

الخصم 51 ائتمان 62-2 - 53100 روبل - يعكس مبلغ الدفعة المقدمة مقابل المعدات المستأجرة ؛

الخصم 62-2 الائتمان 68-2 - 8100 روبل - تم فرض ضريبة القيمة المضافة على مبلغ الدفعة المقدمة (البند 1 من المادة 167 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي (المشار إليه فيما يلي - قانون الضرائب للاتحاد الروسي)) ؛

الخصم 62-2 الائتمان 98-45000 روبل - ينعكس مبلغ الدفعة المقدمة في الدخل المؤجل ؛

الخصم 62-1 الائتمان 91-1 - 17700 روبل - تم استحقاق الإيجار للفترة المشمولة بالتقرير ؛

الخصم 91-2 الائتمان 68-2 - 2700 روبل - تم فرض ضريبة القيمة المضافة على الإيجار للفترة المشمولة بالتقرير ؛

الخصم 68-2 الائتمان 62-2 - 2700 روبل - مقبول لخصم ضريبة القيمة المضافة من مبلغ الدفع المسبق ؛

الخصم 98 الائتمان 62-1 - 15000 روبل - يعكس مبلغ الإيجار المدرج سابقًا في الدخل المؤجل.

يجب على المالك إصدار فاتورة للمستأجر بقيمة الإيجار.

وفقًا للفقرة 3 من المادة 168 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، يتم إصدار الفاتورة في موعد لا يتجاوز خمسة أيام تقويمية ، بدءًا من يوم تقديم الخدمات.

لا يمكن إصدار فواتير بيع الخدمات لتوفير عقار للإيجار في موعد لا يتجاوز نهاية الفترة الضريبية ، على الأقل الشهر الذي تم فيه تقديم الخدمات بالفعل.

الإيجار في المحاسبة الضريبية.

توفير عقار للإيجار هو النشاط الرئيسي للمنظمة.

وفقًا للمادة 249 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، يُصنف الإيجار المستلم من المستأجر كدخل من المبيعات. يتم تحديد الأنشطة الرئيسية من خلال ميثاق المنظمة ، حيث يتم توفير تأجير الممتلكات في أغلب الأحيان كنوع من النشاط.

إذا اعترفت منظمة ، لأغراض فرض الضرائب على الأرباح ، بالدخل والمصروفات على أساس الاستحقاق ، فعندئذ يتم الاعتراف بالدخل في فترة الإبلاغ (الضريبة) التي حدثت فيها ، بغض النظر عن الاستلام الفعلي للأموال ، والممتلكات الأخرى (الأشغال ، الخدمات) (الفقرة 1 من المادة 271 من قانون الضرائب RF).

بالنسبة للمنظمات التي تنص بشكل منهجي على رسوم للاستخدام المؤقت و (أو) الحيازة المؤقتة واستخدام ممتلكاتها ، فإن تكاليف هذه الأنشطة مرتبطة بالبيع (الفقرة الفرعية 1 من الفقرة 1 من المادة 265 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ).

إذا كانت اتفاقية الإيجار تنص على جدول غير متساوٍ لمدفوعات الإيجار ، فوفقًا لآخر إيضاحات وزارة المالية في الاتحاد الروسي ، الواردة في الرسائل رقم 03-03-06 / 1/258 بتاريخ 17 أبريل 2009 ، رقم / 212 ، دافع الضرائب ، على أساس الفقرة الفرعية 3 من الفقرة 4 من المادة 271 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، يجب في مثل هذه الحالات أن يأخذ في الاعتبار مدفوعات الإيجار في الدخل ، على أساس المبالغ المنصوص عليها في الدفع برنامج. ويرد موقف مماثل في المرسوم الصادر عن دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة الأورال بتاريخ 16 ديسمبر 2008 في القضية رقم Ф09-9466 / 08-С3.

وفقًا للمؤلف ، يحدث جدول الدفع غير المتكافئ أيضًا عندما يتم دفع الإيجار مرة واحدة لفترة طويلة من الوقت ، على سبيل المثال ، مرة واحدة في السنة أو كل ستة أشهر. في الوقت نفسه ، فإن إدراج مثل هذه الرسوم لمرة واحدة في الدخل ليس مفيدًا تمامًا للمؤسسة ، لأنه سيؤدي إلى دفع مبلغ مقطوع من ضريبة الدخل أو دفعة مقدمة بمبلغ أكبر. لذلك ، من الأنسب توزيع هذا الدخل على فترات إعداد التقارير. ومع ذلك ، مع الأخذ في الاعتبار موقف وزارة المالية في الاتحاد الروسي ، قد يتسبب هذا النهج في مطالبات من السلطات الضريبية.

وتجدر الإشارة إلى أن المسؤولين السابقين أشاروا إلى أن الدخل في شكل مدفوعات الإيجار يتم الاعتراف به في المحاسبة الضريبية ، مع مراعاة مبدأ الاعتراف الموحد بالإيرادات والمصروفات ، بغض النظر عن دفعها الفعلي. في الوقت نفسه ، لا يلزم إبرام شهري لأعمال الخدمات المقدمة بموجب اتفاقية إيجار لأغراض المحاسبة الضريبية للدخل في شكل مدفوعات الإيجار. تم تحديد هذا الموقف في خطابات وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 17 أبريل 2007 رقم 03-03-06 / 1/248 بتاريخ 6 فبراير 2007 رقم 03-03-06 / 1/59 ، بتاريخ 10 نوفمبر 2006 رقم 03-03 -04/1/752 ، مصلحة الضرائب الفيدرالية للاتحاد الروسي لمدينة موسكو بتاريخ 22 سبتمبر 2008 رقم 20-12 / 089128.

توفير عقار للإيجار ليس النشاط الرئيسي للمنظمة.

في هذه الحالة ، يتم الاعتراف بالدخل من إيجار الممتلكات كدخل غير تشغيلي (الفقرة 4 من المادة 250 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

تنص الفقرة الفرعية 3 من الفقرة 4 من المادة 271 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي على أنه بالنسبة للدخل غير التشغيلي من إيجار الممتلكات ، فإن تاريخ استلام الدخل هو تاريخ التسوية وفقًا لشروط الاتفاقات المبرمة أو التقديم. إلى دافع الضرائب من المستندات التي تعمل كأساس لإجراء الحسابات ، أو في اليوم الأخير من فترة الإبلاغ (الضريبة)).

يتم تضمين تكاليف صيانة الممتلكات المنقولة بموجب اتفاقية الإيجار (بما في ذلك الإهلاك على هذه الممتلكات) في النفقات غير التشغيلية (الفقرة الفرعية 1 من الفقرة 1 من المادة 265 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

المدفوعات الجماعية.

كما هو مذكور أعلاه ، وفقًا للمادة 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يمكن تحديد الإيجار إما بمبلغ ثابت أو بمبلغ "عائم" ، يتكون من جزأين - مبلغ ثابت من الإيجار ومكون متغير يتكون من فواتير المياه والكهرباء.

كقاعدة عامة ، تحتوي جميع اتفاقيات الإيجار ، بشكل أو بآخر ، على شرط أن المستأجر هو الذي يتحمل تكاليف دفع فواتير الخدمات العامة. في الوقت نفسه ، يُطرح السؤال: كيف يكون من وجهة النظر الضريبية أكثر فائدة لأطراف العقد لتوثيق مثل هذا الشرط. وقبل كل شيء ، في هذه الحالة نتحدث عن ضريبة مثيرة للجدل مثل ضريبة القيمة المضافة.

في الممارسة العملية ، هناك خيارات مختلفة لحساب الدفع للكهرباء والغاز وإمدادات المياه ، الاتصالات الهاتفيةوالخدمات العامة الأخرى. دعونا نفكر فيها بمزيد من التفصيل.

1. المرافق مشمولة في الإيجار.

نادرا ما تستخدم الطريقة الأولى. بعد كل شيء ، تتزايد الرسوم الجمركية على المرافق باستمرار ، بالإضافة إلى ذلك ، عند إبرام اتفاقية ، لا يعرف الطرفان بعد إلى أي مدى سيستهلك المستأجر المرافق. لذلك ، من الصعب حساب مبلغ مدفوعات الإيجار الثابت مقدمًا والذي يغطي جميع نفقات المؤجر لدفع تكاليف المرافق أثناء تنفيذ العقد. لا يحق للأطراف تغيير مبلغ الإيجار خلال العام ، تم تحديد الحظر بموجب الفقرة 3 من المادة 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي.

لذلك ، عادة في اتفاقية الإيجار ، لا ينص الطرفان على مبلغ الإيجار نفسه ، ولكن لمنهجية حسابه ، ونتيجة لذلك لا يعني التغيير في المكون المتغير للإيجار خلال العام مراجعة من سعر عقد الإيجار ، لأن آلية تحديد مبلغ الإيجار تظل كما هي.

مع الإيجار "العائم" ، يتم الاعتراف بجميع المبالغ التي يتلقاها المؤجر من المستأجر ، بما في ذلك فواتير المرافق ، كدخل له من إيجار العقار.

بموجب المادة 146 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، يفرض المؤجر ضريبة القيمة المضافة على كامل مبلغ الإيجار ويدفعها للميزانية. يتم إصدار الفاتورة من قبل المالك إلى المستأجر لكامل مبلغ الإيجار (بما في ذلك مبلغ فواتير المرافق) ، ولا يتم تحديد "البلدية" كبند منفصل.

يحق للمالك الذي استلم فواتير باسمه من شركات المرافق العامة خصم ضريبة القيمة المضافة الموضحة في فواتيرهم بالكامل. بعد كل شيء ، إذا تم تضمين مدفوعات المرافق المستلمة من المستأجر في دخله ، فيحق له الاعتراف بالمرافق التي يستهلكها المستأجر كمصروفاته. تم شرح نفس الإجراء الخاص بفرض ضريبة القيمة المضافة من قبل المسؤولين في خطاب دائرة الضرائب الفيدرالية للاتحاد الروسي بتاريخ 4 فبراير 2010 رقم ShS-22-3 / [البريد الإلكتروني محمي]رأي مماثل شاركه المحكمون في قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة شمال القوقاز بتاريخ 21 ديسمبر 2009 في القضية رقم A63-8994 / 2004-C4-9 بتاريخ 11 يونيو 2009 في القضية رقم المقاطعة. بتاريخ 29 مايو 2009 في القضية رقم A23-3029 / 2008A-14-202 ، FAS للمنطقة الشمالية الغربية بتاريخ 10 يناير 2007 في القضية رقم A05-7971 / 2006-13 ، بتاريخ 4 يوليو 2007 في القضية رقم A56- 38904/2006.

يحق للمستأجر الذي تلقى من المالك فاتورة لخدمات الإيجار (بكامل المبلغ ، بما في ذلك فواتير الخدمات العامة) بالطريقة العامة ، على أساس المادتين 171 و 172 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، خصم مبلغ ضريبة القيمة المضافة المشار إليه في فاتورة المالك. يتبنى القضاة رأيًا مشابهًا ، على سبيل المثال ، يمكننا الاستشهاد بقرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية للمنطقة الشمالية الغربية بتاريخ 27 ديسمبر 2010 في القضية رقم A56-7049 / 2010 ، قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية في مقاطعة موسكو بتاريخ 26 أغسطس 2008 في القضية رقم KA-A40 / 7882-08 ، قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة شمال القوقاز في 26 يونيو 2008 في القضية رقم Ф08-3507 / 2008 وغيرها.

2. المرافق تدفع منفصلة عن الإيجار.

إذا لم يتم تضمين فواتير المرافق في الإيجار ، فإن الخيار الأكثر أمانًا لسداد تكاليف المرافق إلى المالك هو إبرام اتفاقية إيجار مع عناصر اتفاقية الوساطة. أي أن اتفاقية الإيجار تنص مقدمًا على أن المالك ، بصفته وسيطًا يعمل بالنيابة عن نفسه ، ولكن لصالح المستأجر ، يقوم بشراء المرافق له.

بالإضافة إلى ذلك ، كخيار ، يمكن إبرام اتفاق وساطة منفصل. ضع في اعتبارك أن خدمات الوساطة مدفوعة ، لذلك يجب أن تنص اتفاقية الإيجار المختلط على رسوم الوسيط ، أو يجب أن تنص اتفاقية وساطة منفصلة على دفع خدمات المالك ، الذي يقدم خدمات الوساطة للمستأجر.

علاوة على ذلك ، نظرًا لأن المرافق العامة تعرض مستنداتها باسم مالك العقار ، فإن خيارات اتفاقية الوسيط المبرمة بين المالك والمستأجر يمكن أن تكون إما اتفاقية عمولة أو اتفاقية وكالة يعمل بموجبها الوكيل نيابة عنه ، ولكن في مصلحة الأصيل.

في هذه الحالة ، سيصدر المالك فاتورتين باسم المستأجر: واحدة نيابة عنه لخدمات الإيجار ، والثانية - نيابةً عن نفسه للمرافق. علاوة على ذلك ، يتم إصدار الفاتورة الصادرة إلى المستأجر للمرافق من قبل المؤجر على أساس بيانات الفاتورة الصادرة عن مورد المرافق باسم المؤجر. لم يتم إدخال هذه الفاتورة في دفتر مشتريات المؤجر ، ولكن يتم حفظها في سجل الفواتير المستلمة. هذا هو بالضبط الإجراء الخاص بإصدار الفواتير من قبل دافعي الضرائب لضريبة القيمة المضافة ، والمشاركين في اتفاقيات الوسيط التي تنص عليها القواعد للحفاظ على سجلات الفواتير المستلمة والصادرة ، ودفاتر الشراء ودفاتر المبيعات عند حساب ضريبة القيمة المضافة ، والتي تمت الموافقة عليها بموجب مرسوم من حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 2 ديسمبر 2000 رقم 914.

بموجب هذا المخطط لسداد تكاليف المرافق ، فإن المبلغ المستلم من المستأجر في سداد تكاليف المرافق ليس دخل المالك. يتم احتساب المبالغ المستلمة من قبل المؤجر كمعاملات تجارية منفصلة.

وفقًا للفقرة الفرعية 9 من الفقرة 1 من المادة 251 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، عند تحديد القاعدة الضريبية لضريبة الدخل ، والدخل في شكل ممتلكات (بما في ذلك النقد) التي يتلقاها الوكيل بالعمولة والوكيل و (أو) محامي آخر فيما يتعلق بالوفاء بالالتزامات بموجب اتفاقية العمولة أو اتفاقية الوكالة أو اتفاقية أخرى مماثلة ، وكذلك على حساب سداد المصاريف التي تكبدها الوكيل بالعمولة والوكيل و (أو) المحامي الآخر عن الملتزم والموكل و ( أو) موكل آخر ، إذا كانت هذه النفقات لا تخضع لإدراجها في نفقات الوكيل بالعمولة والوكيل و (أو) محامٍ آخر وفقًا لشروط الاتفاقيات المبرمة. لا يشمل هذا الدخل العمولة أو الوكالة أو أي مكافآت أخرى مماثلة ، والتي تصبح دخلاً من الأنشطة العادية.

عند إعادة تقديم المرافق ، يتم إعفاء المؤجر من المخاطر المرتبطة بكل من ضريبة الدخل وضريبة القيمة المضافة ، وكذلك تلك المرتبطة بالاعتراف المحتمل بالمعاملة على أنها باطلة وفقًا للمواد 166-181 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، فضلا عن مخاطر المسؤولية الجنائية الناشئة بموجب المادة 171 من القانون الجنائي الاتحاد الروسي "تنظيم المشاريع غير المشروعة" (من حيث إعادة توفير خدمات الاتصالات).

ومع ذلك ، بموجب مثل هذا المخطط ، بالإضافة إلى الالتزام بفرض ضريبة القيمة المضافة على مبلغ الإيجار ، يلتزم المؤجر بفرض ضريبة على مبلغ أجر الوسيط.

هذا النص هو قطعة تمهيدية.من كتاب كل شيء عن نظام الضرائب المبسط (نظام ضريبي مبسط) المؤلف Terekhin R. S.

4.2.6. إصلاح الأصول الثابتة ، بما في ذلك الأصول المؤجرة. تجدر الإشارة إلى أن مفهوم الإصلاح لم يتم الإفصاح عنه في قانون الضرائب ، ومع ذلك ، في هذه الحالة ، يجب استخدامه بالمعنى الذي يتم استخدامه في فروع القانون الأخرى. عادة ما تكون هذه أعمال

من كتاب الثراء! كتاب لمن تجرأ على كسب الكثير من المال وشراء سيارة فيراري أو لامبورغيني مؤلف DeMarco MJ

كيف تسقط الأحلام: الصيغة الخاطئة. متغير خاطئ في مرحلة ما ، يدرك السائق المتواضع أنه لا يمكنه الضغط على نسبة أعلى من الودائع. لا يمكن أن تتطلب زيادة 200٪. لا يمكن الحصول على تعليم إضافي لتحسين مهاراتهم

المؤلف Panchenko T M

المادة 614: دفع الإيجار 1. يلتزم المستأجر بدفع المبلغ مقابل استخدام العقار (دفع الإيجار) في الوقت المناسب ، وتحدد اتفاقية الإيجار إجراءات وشروط وشروط دفع الإيجار. في حالة عدم تحديدها في العقد ، يعتبر أنها قائمة

من كتاب استخدام ممتلكات الآخرين المؤلف Panchenko T M

المادة 630. دفع الإيجار بموجب عقد إيجار 1. يتم تحديد مدفوعات الإيجار بموجب اتفاقية إيجار على شكل مدفوعات محددة بمبلغ ثابت ، تتم بشكل دوري أو في وقت واحد. في حالة الإعادة المبكرة للعقار من قبل المستأجر ، يعود المؤجر إليه

من كتاب الإيجار مؤلف

إنهاء اتفاقية الإيجار مع المؤجر ، بما في ذلك في حالة تدمير الممتلكات حاليًا ، في الأنشطة التجارية للكيانات الاقتصادية ، تعد اتفاقية تأجير الممتلكات أحد أكثر أنواع الاتفاقيات شيوعًا. ومع ذلك ، في الممارسة العملية

من كتاب الإيجار مؤلف سيمينخين فيتالي فيكتوروفيتش

عمليات المؤجر الأخرى بموجب اتفاقية الإيجار ، يتعهد المؤجر بتزويد المستأجر بالممتلكات مقابل رسوم للحيازة المؤقتة والاستخدام أو للاستخدام المؤقت. عند تأجير العقار ، يتحمل المؤجر تكلفة صيانة العقار المؤجر.

من كتاب الإيجار مؤلف سيمينخين فيتالي فيكتوروفيتش

ضريبة الأرباح من المؤجر في ظل الظروف الاقتصادية الحالية ، أصبحت علاقات الإيجار أكثر انتشارًا ، نظرًا لأن العديد من المنظمات في الأزمات لا تملك القدرة المالية لشراء العقار الذي يحتاجون إليه

من كتاب الإيجار مؤلف سيمينخين فيتالي فيكتوروفيتش

تغيير المالك عند استلام عقار للإيجار ، يعتمد المستأجر ، كقاعدة عامة ، على عقد إيجار طويل الأجل ويقوم بتجهيز المبنى المستأجر "لنفسه". يتم إبرام عقد الإيجار لفترة طويلة. ومع ذلك ، خلال مدة العقد ، فمن الممكن أن

من كتاب الإيجار مؤلف سيمينخين فيتالي فيكتوروفيتش

المحاسبة مع المؤجر (المُقرض)

من كتاب المال والائتمان المصرفي والدورات الاقتصادية مؤلف هويرتا دي سوتو جيسوس

أساس خاطئ للتحليل: الطلب على التداول الائتماني باعتباره دراسة هامش متغير خارجي تستند إلى افتراض أن الطلب على الأموال الائتمانية هو متغير خارجي.

من كتاب الدخل والمصروفات لنظام الضرائب المبسط مؤلف سوفوروف إيغور سيرجيفيتش

5.5 مدفوعات الإيجار (بما في ذلك الإيجار) للممتلكات المؤجرة (بما في ذلك المؤجرة) وفقًا للفقرات. الفقرة 4 1 من المادة 346.16 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، يُمنح دافعي الضرائب في النظام الضريبي المبسط الحق في تضمين النفقات مبلغ مدفوعات الإيجار (الإيجار) المستأجرة

من كتاب العمليات العقارية. كيفية الشراء والبيع والإيجار مؤلف باتشورين ديمتري

دفع الإيجار في اتفاقية الإيجار ، الشرط الرئيسي هو شرط الإيجار. يفترض المستأجر التزامًا بدفع الإيجار في الوقت المناسب مقابل استخدام المبنى. يجب أن تكون إجراءات وشروط وشروط دفع الإيجار

من كتاب كل شيء عن تملك وبيع العقارات السكنية. نصيحة إختصاصية مؤلف زوبوفا إيلينا إيفجينيفنا

حقوق والتزامات المالك يحدد المالك الإيجار ، ويريد الحصول على أكبر قدر ممكن. ومع ذلك ، عندما يطلب المالك سعرًا مرتفعًا جدًا ، فإنه يخاطر بالترك بدون مستأجرين لفترة طويلة. مؤشر مبالغ - لا مكالمات ل

من كتاب 2.0. ماضي وحاضر ومستقبل الكتب الإلكترونية من وجهة نظر مبتكر Kindle مؤلف ميركوسكي جايسون

لماذا الكتب ، بما في ذلك الكتب الإلكترونية ، لا غنى عنها

من كتاب Profitable Travel Agency [Advice to Owners and Managers] المؤلف فاتوتين سيرجي

أجزاء متغيرة وثابتة من الراتب فما هي هذه الأدوات؟ قبل أن نفكر فيها ، لنبدأ بالنماذج الأساسية للتحفيز. هذه هي ما يسمى بالأجزاء الثابتة والمتغيرة. Fix and Flex - كما نسميها (الشكل 9). دعونا نرى إيجابيات وسلبيات كل منها

من كتاب Antifragility [كيفية الاستفادة من الفوضى] مؤلف طالب نسيم نقولا

إيجارك مثال آخر: تخيل أنك تستأجر بشكل قانوني شقة في مدينة نيويورك (حيث يتم تنظيم الإيجار من قبل مكتب رئيس البلدية) وشقتك مليئة ، بالطبع ، بأرفف الكتب. لديك خيار العيش هنا طالما كنت ترغب في ذلك ، ولكنك أنت