قسمت ثابت اجاره بها چقدر است. کسب و کار روزانه

شینگن

کمبود و گرانی هتل ها در پایتخت و سایر شهرهای بزرگ، اجاره روزانه برای بازدیدکنندگان را به یکی از راحت ترین گزینه ها برای اقامت موقت تبدیل کرده است. این یک پارادوکس است، اما اجاره یک آپارتمان جداگانه با آشپزخانه و همه چیزهایی که برای زندگی نیاز دارید، کمتر از یک اتاق هتل مناسب هزینه دارد. البته تقاضا باعث افزایش عرضه می شود. بنابراین، آیا جای تعجب است که سرمایه گذاران خصوصی بیشتر و بیشتر درگیر اجاره کوتاه مدت آپارتمان ها هستند و در زرادخانه خود تنها یک "آپارتمان یک اتاقه" دارند و شرکت های تخصصی علاوه بر ده ها یا چند آپارتمان به مشتریان ارائه می دهند. خدمات اضافی، در پایتخت فراوان است. آن روزها گذشته است که تنها مشاوران املاکی که «آپارتمان شبانه» اجاره می کردند، مادربزرگ های ایستگاه بودند.

اجاره بدون آینده

از نظر قیمت، هزینه آپارتمان های اجاره ای روزانه مشابه یا ارزان تر از یک اتاق هتل در سطح مربوطه است. دیمیتری تاگانوف، رئیس مرکز تحلیلی شرکت املاک و مستغلات Inkom می گوید: تفاوت می تواند به 20-30٪ برسد. - علاوه بر این، در اختیار یک گردشگر یا مسافر تجاری که چند روزی است به پایتخت آمده است، یک آشپزخانه کاملاً مجهز وجود دارد که می توانید ناهار یا شام را خودتان بپزید. و هنگام اقامت در هتل، یا باید هر بار پول زیادی را در یک رستوران بگذارید، یا به دنبال یک کافه یا رستوران مناسب در آن نزدیکی باشید. و این یک واقعیت نیست که یک مؤسسه شایسته یک سنگ تمام باشد.» هتل باید برای هر کدام هزینه بپردازد خدمات اضافی- شستن و اتو کردن پیراهن، مراقبت از کفش و غیره. در یک آپارتمان اجاره ای روزانه، هیچ کس برای اینکه مستاجر از اتو، ماشین لباسشویی یا برس کفش استفاده کرده است، صورتحساب اضافی ارائه نمی دهد.

در مورد صاحبخانه ، برای او مزیت اصلی یک تجارت کوتاه مدت این است که در هر زمان بدون تعصب "پروژه را ترک کند". به عنوان مثال، اگر آپارتمان برای نیازهای شخصی مورد نیاز بود - محل سکونت خود مالک، فرزندان یا والدینش، صاحبخانه نیازی ندارد چندین ماه قبل از پایان قرارداد با مستاجر صبر کند، همانطور که اغلب در مورد طولانی مدت اتفاق می افتد. اجاره مدت علاوه بر این، یک قرارداد اجاره بلندمدت اغلب در صورت شکستن آن به دلیل تقصیر صاحب آپارتمان، جریمه ای را برای مستاجران پیش بینی می کند. اجاره‌کنندگان آپارتمان‌های روزانه به ندرت بیش از ده روز می‌مانند.

اگر قصد فروش آپارتمان را دارید، اجاره روزانه منطقی است. زمان برای نمایش آپارتمان ها می تواند چندین ماه طول بکشد، به خصوص در حال حاضر، زمانی که تقاضا برای مسکن حتی مایع در سطح بسیار پایینی است، اما فرصت را از دست ندهید تا با انتظار خریدار، از یک آپارتمان بیکار درآمد کسب کنید. اجاره روزانهسازماندهی تظاهرات شی را تقریباً در هر زمان ممکن می کند ، در حالی که برای اجاره طولانی مدت ، باید زمان بازدید را با مستاجرین هماهنگ کنید. همچنین، «تجارت برای یک روز» به عنوان گزینه ای برای تنوع بخشی قابل توجیه است. اگر دو یا چند آپارتمان دارید، بهتر است یکی از آنها را برای مدت طولانی و دیگری را برای اجاره روزانه اجاره کنید. علاوه بر این، در مسکو فصلی بودن گردشگری کمتر مشخص است و جریان بازدیدکنندگان در تمام طول سال پایدار است.

در نگاه اول، اجاره روزانه حتی سودآورتر از اجاره بلندمدت به نظر می رسد. "هزینه یک آپارتمان دو اتاقه کوچک کلاس اقتصادی با تعمیرات آرایشی خوب، لوازم خانگی و مبلمان ضروری حدود 3-4 هزار روبل خواهد بود. در روز به نظر می رسد که هنگام اجاره چنین آپارتمانی برای 20 روز در ماه، می توانید روی درآمد 60-80 هزار روبل حساب کنید. در حالی که با اجاره طولانی مدت، هزینه آن در منطقه 35-45 هزار روبل خواهد بود. در هر ماه، "دیمیتری تاگانوف مثالی ارائه می دهد. در همان زمان، در اخیرانرخ در بازار اجاره بلندمدت به طور پیوسته در حال کاهش است و بازدهی از آن امروز از 4-5٪ تجاوز نمی کند.

بدون گارانتی، بدون بیمه

اما اینکه بگوییم کار اجاره خانه برای مدت کوتاه ساده نیست. پیچیدگی های بیشتری نسبت به آن چیزی که در نگاه اول به نظر می رسد با آن مرتبط است. مشکل اصلی صاحبخانه روزانه نبود درآمد تضمینی است. با اجاره طولانی مدت، کافی است یک بار مشتری پیدا کنید، قرارداد ببندید - و می توانید یک سال در آرامش زندگی کنید و درآمد ماهانه ثابتی دریافت کنید. و در مورد جستجوی کوتاه مدت برای مهمانان جدید به طور مداوم است.

دیمیتری کی تصمیم گرفت آپارتمان خود را در مرکز سنت پترزبورگ در پاییز اجاره کند. و از تجربه شخصی خودم متقاعد شدم که این تجارت در عمل آنقدر که در تئوری به نظر می رسد سودآور نیست. "وقتی آن را تحت یک قرارداد بلند مدت اجاره کردم، همیشه 30 هزار روبل تضمین شده داشتم. هر ماه. اکنون دردسر بیشتر و بازگشت کمتر است.» ماه به ماه لازم نیست. یک بار، دیمیتری بسیار خوش شانس بود: این آپارتمان به مدت 20 روز توسط خانواده ای که در حال تعمیرات در خانه خود بودند، اجاره شد، و از آنجایی که طولانی شد، مجبور شدند اجاره نامه را برای همان مدت تمدید کنند. اما این تنها مورد بود. بقیه زمان آپارتمان به طور متوسط ​​ده روز در ماه اشغال می شود. با این حال، دلایل کاملاً عینی وجود دارد. اول، زمستان است فصل گردشگریبرای پترزبورگ دوم، بحران. دیمیتری معتقد است که گروه اصلی مشتریان گردشگران و مسافران تجاری هستند و تعداد هر دو در ماه های اخیر به طور قابل توجهی کاهش یافته است.

سوتلانا الکساشینا، مدیر اجاره سهام مسکن در املاک پترزبورگ، خاطرنشان می کند که تقاضا برای مسکن روزانه نابرابر است و واقعاً تا حد زیادی به فصل بستگی دارد: "قبل از سال نو، تعداد کافی از مردم وجود داشتند که می خواستند اجاره کنند. یک آپارتمان برای چند روز: بسیاری از مردم از شهرهای دیگر برای گذراندن تعطیلات در اینجا به دیدن دوستان، اقوام خود آمدند. اکنون در بازار اجاره روزانه سکون وجود دارد، اما برای این زمان از سال سنتی است. احیاء، مانند همیشه، در ماه مه-ژوئن خواهد آمد: فصل شب های سفید سالانه گردشگران را به شهر در نوا جذب می کند. درست است ، اخیراً رقابت در بازار اجاره روزانه حتی سخت تر شده است: مینی هتل های متعددی ظاهر شده اند و بسیاری از بازدیدکنندگان این بخش را به آپارتمان ها ترجیح می دهند.

البته دارم مسیرهای جایگزینامکان جریان پایدارتر ساکنان را فراهم می کند. اما اینها گزینه هایی برای یک آماتور هستند. به عنوان مثال، می توانید یک آپارتمان برای تعطیلات و مهمانی ها اجاره کنید - برای این منظور، املاک و مستغلات در مناطق مناسب همیشه مورد تقاضا است. اما در اینجا باید بدانید که چه عواقبی برای وضعیت آپارتمان ممکن است داشته باشد. هیچ کس با پرداخت پول از اموال صاحبان مراقبت نمی کند. گزینه دیگر اجاره آپارتمان برای کارمندان در بخش اوقات فراغت است. همچنین سود پایدار را تضمین می کند. یکی از صاحبخانه ها می گوید: "اما چنین آپارتمان هایی به سرعت غیرقابل استفاده می شوند." علاوه بر این، وقتی آپارتمان در یک خانه مناسب قرار دارد، به هیچ وجه نمی خواهید روابط با همسایگان خود را خراب کنید.

جستجوی مداوم مشتریان به هیچ وجه تنها مشکلی نیست که در انتظار صاحبخانه است. یک آپارتمان اجاره ای توجه بسیار بیشتری را می طلبد. پس از هر مشتری، مالکان باید مسکن را به نظم کامل برسانند، نظافت را انجام دهند، ملافه های تازه تهیه کنند و غیره. در عین حال، چنین اشیایی ظاهر خود را خیلی سریعتر از دست می دهند. "مهمانان دائماً در حال تغییر هستند و اصلاً این واقعیت نیست که همه آنها نسبت به مبلمان جدید و لوازم خانگی بسیار محترمانه رفتار کنند. بنابراین، مالک آپارتمان روزانهشما باید خیلی بیشتر از یک آپارتمان اجاره ای برای مدت طولانی تعمیرات آرایشی انجام دهید. دیمیتری تاگانوف می گوید و همچنین برای بیمه در برابر خطر آسیب پرداخت کنید. درست است، همانطور که دیمیتری ک.، صاحبخانه ای از سن پترزبورگ، خاطرنشان می کند، خرید بیمه بسیار لوکس است: شرکت های بیمه یا اصلاً از بیمه چنین آپارتمان هایی امتناع می ورزند، یا تعرفه های بسیار بالا را بر هم می زنند.

با اجاره کوتاه مدت، خطر مواجهه با کلاهبرداری یا جرم بسیار بیشتر است. دیمیتری کی پاد قبلاً چنین تجربه ای داشت سال نواو برای بازدید از آپارتمانی که در آن زمان خالی بود، آمد، اما متوجه شد که نمی تواند داخل شود: کلید، به دلایل نامعلومی، در قفل مناسب نبود. با نگاه دقیق به در، دیمیتری متوجه شد که قفل به سادگی تعویض شده است. مجبور شدم با یکی از کارمندان وزارت اورژانس تماس بگیرم که در را باز کرد و صاحب حق را به داخل راه داد. هنگامی که دیمیتری در آپارتمان بود، بسیاری از چیزهای افراد دیگر، یک درخت کریسمس تزئین شده، بطری های الکل را پیدا کرد - در یک کلام، نشانه های واضحی مبنی بر مسکونی بودن آپارتمان. پس از مدتی، یک "مستاجر" جدید ظاهر شد، که صاحب واقعی آپارتمان را با سوالات خشمگین در مورد دلایل اقامت دومی در قلمرو آپارتمان شخص دیگری ملاقات کرد. معلوم شد که او یک آپارتمان را از طریق یک آژانس املاک اجاره کرده و بلافاصله سه ماه پیش پرداخت کرده است. به تدریج جزئیات این کلاهبرداری آشکار شد: اندکی قبل از سال نو ، زنی آپارتمانی را برای چند روز اجاره کرد که به گفته او از سوچی وارد شد. او در مدت کوتاهی موفق به ساخت کلیدهای تکراری شد و پس از "خروج رسمی" خود بازگشت، قفل را عوض کرد و او در پوشش یک مسکن، موافقت کرد که یک آپارتمان را به شخص دیگری اجاره کند. او پیش پرداختی از او گرفت - و در جهت نامعلومی ناپدید شد.

دیمیتری خوش شانس بود: مستاجر غیرقانونی آپارتمان را بدون هیچ ادعایی تخلیه کرد و به غیر از زمان و اعصاب، صاحب هیچ ضرری متحمل نشد. اما در سناریویی متفاوت، کلاهبردار ممکن است با بازپس گیری مزاحمتی نداشته باشد، بلکه تمام اموال و تجهیزات ارزشمند را از خانه خارج کرده است. برای به حداقل رساندن خطرات، حداقل باید یک کپی از پاسپورت مشتری تهیه کنید، اما این شما را 100٪ در برابر کلاهبرداران بیمه نمی کند.

اعتماد یا استقلال؟

اگر می خواهید آپارتمان خود را روزانه اجاره کنید، دو راه دارید: واگذاری آپارتمان به مدیریت امانت یک آژانس املاک و یا اجاره آن به تنهایی.

با مدیریت اعتماد، از یک طرف، مالک از همه دردسرها راحت می شود. از سوی دیگر، خطر تقلب توسط مشاوران املاک همچنان باقی است. نمایندگان به سادگی می توانند با دست کم گرفتن تعداد روزهایی که آپارتمان اجاره شده و بخشی از درآمد را برای خود نگه دارند، تقلب کنند. شما هر روز به آپارتمان نخواهید رفت و چک نمی کنید.

اگر امور را به دست خود بگیرید، باید تا حد امکان از کانال های اطلاعاتی برای یافتن مشتری استفاده کنید. با این حال، خیلی سخت نیست. ارزش آن را دارد که کلمات "اجاره روزانه" را در "Yandex" یا موتور جستجوی دیگری تایپ کنید - و بلافاصله ده ها سایت آژانس که آپارتمان های اجاره ای را ارائه می دهند، برای انتخاب باز می شوند. تقریباً همه آنها با صاحبان آپارتمان ها همکاری می کنند. از شما خواسته می شود که یک توصیف استاندارد از مسکن پیشنهادی ایجاد کنید، تمام پارامترهای اصلی آن را مشخص کنید و چندین عکس (آشپزخانه، حمام و اتاق خواب) بگیرید. عکس ها و توضیحات در سایت آژانس درج شده است. صاحب آپارتمان نشان می دهد که چقدر می خواهد در روز دریافت کند و مشاوران املاک نشانه گذاری خود را در بالای این رقم اضافه می کنند. به عنوان مثال، اگر یک آپارتمان "از طرف مالک" 2 هزار روبل هزینه داشته باشد، آژانس آن را 2.5-3 هزار روبل می گذارد. در این مورد، کلاهبرداری از طرف واسطه ها به سختی امکان پذیر است، زیرا آژانس فقط نقش را ایفا می کند. از یک لینک مشتری را راهنمایی می کند و صاحب ملک در حال حاضر مستقیماً با او در تماس است: آپارتمان و تعویض کتانی و تمیز کردن را نشان می دهد و خوشایندترین چیز دریافت وجه است. سپس او قبلاً کمیسیون را به آژانس می دهد.

اگر چندین آپارتمان دارید، اجاره روزانه به یک تجارت تمام عیار تبدیل می شود که نه تنها به سرمایه گذاری اولیه، بلکه به هزینه های منظم نیز نیاز دارد. یا برون سپاری خدمات نظافتی ضروری خواهد بود یا ایجاد واحد عملیاتی اختصاصی که نظافت آپارتمان ها، شستشو و تعویض ملحفه ها، تعمیرات جزئی و غیره را بر عهده خواهد داشت. علاوه بر کادر نگهداری، یک حسابدار نیز مورد نیاز است. ایجاد روابط با افرادی که قادر به حل و فصل هر یک هستند ضروری خواهد بود وضعیت درگیریبا ساکنین یکی از عناصر مهم این تجارت ایجاد و تبلیغ یک وب سایت موثر در اینترنت است. به نظر می رسد بسیار دشوار است، اما در عمل می تواند برعکس باشد. در روند فعالیت، روابط تجاری با سازمان های خاص، به عنوان مثال، با دفاتر نمایندگی شرکت های غربی برقرار می شود، در نتیجه این تجارتپایدارتر و ایمن تر می شود. علاوه بر این، می توان درآمد اضافی را از طریق ارائه خدمات مرتبط دریافت کرد: حمل و نقل، گردشگری و غیره.

دستور العمل برای موفقیت

هر آپارتمانی به یک اندازه موفق نخواهد بود. تعدادی از پارامترها وجود دارد که تقاضای آن در بین مستاجران بالقوه به آنها بستگی دارد. اولاً، مکان چنین مسکنی مهم است. "آپارتمان های کوچک در منطقه مرکزی مسکو، به عنوان مثال، در خانه های استالینی، به ویژه برای اجاره های کوتاه مدت مورد تقاضا هستند. وادیم لامین، رئیس بخش انحصاری بخش اجاره آپارتمان نخبگان Penny Lane Realty، می‌گوید مناطقی با مراکز نمایشگاهی بزرگ نیز محبوب هستند. در عین حال باقی می ماند پارامتر مهم"فاصله پیاده روی تا مترو" - درست مانند هنگام خرید یا اجاره طولانی مدت.

اگر یک آپارتمان اجاره ای بلندمدت را بتوان حداقل مبله کرد، در صورت اجاره کوتاه مدت، چنین اتاقی کار نخواهد کرد. همه چیز باید در اینجا باشد تا به ساکنان یک جایگزین راحت ارائه شود. اتاق هتل. شخصی که به هتل می رسد اهمیتی به همراه داشتن صابون، حوله، خمیر دندان، کتانی ندارد. همه اینها را در محل دریافت می کند. برای اجاره روزانه نیز باید از همین موضوع اطمینان حاصل شود.

اتاق باید دارای کمد لباس راحت و تخت باشد. آشپزخانه باید مجهز به یخچال، کتری و مایکروویو باشد. دومی عنصر ضروری تری نسبت به اجاق گاز است. تعداد کمی از بازدیدکنندگان مشغول آشپزی جدی هستند. آنها یا در کافه ها غذا می خورند یا ترجیح می دهند غذای آماده بخرند و آن را گرم کنند. اتاق باید تلویزیون داشته باشد و اخیراً پخش کننده دی وی دی مورد تقاضا قرار گرفته است. این گونه ریزه کاری ها اغلب نقش مهمی دارند، به خصوص که رقابت در بازار اجاره روزانه زیاد است و عملاً تفاوتی در قیمت ها وجود ندارد.

اجاره کوتاه مدت: PRO & CONTRA

1. درآمد بالقوه بالاتر از اجاره بلندمدت.

2. امکان ترک کسب و کار در هر زمان.

3. واگذاری رایگان آپارتمان (شما می توانید آن را در هر زمان بفروشید، اقوام را اسکان دهید و غیره).

1. نداشتن درآمد تضمینی.

2. نیاز به جستجوی مداوم مشتریان جدید.

3. آپارتمان بیشتر نیاز به تعمیر دارد، ظاهر خود را سریعتر از دست می دهد.

4. یک تجارت کار فشرده تر: آپارتمان باید بعد از هر مشتری مرتب شود، لازم است یک مجموعه "هتل" کامل - کتانی، ظروف، مبلمان و لوازم خانگی به ساکنان ارائه شود.

تحلیلگران سیان دریافتند که هر چه منطقه از اعتبار کمتری برخوردار باشد، اجاره مسکن در آن سود بیشتری دارد. آپارتمان‌ها در مسکو، کاپوتنیا، لیوبلینو و کوزمینکی سریع‌ترین سود را دارند، اما فروش آنها از مسکن در مناطق معتبر نیز دشوارتر است.

هود جذاب

بر اساس مطالعه ای که توسط متخصصان سیان تهیه شده است، میانگین بازده اجاره بلندمدت یک آپارتمان در مسکو در نیمه اول سال 2016، 5.5 درصد بوده است. به عبارت دیگر، می توان یک آپارتمان شهری را با اجاره آن در مدت کمی بیش از 18 سال جبران کرد. در عین حال، این دوره برای مناطق مختلف به طور قابل توجهی متفاوت است.

همانطور که معلوم شد، صاحبان گران ترین املاک و مستغلات در مرکز شهر سخت ترین مشکل را برای بازگرداندن وجوهی که برای خرید آن صرف شده اند، دارند. رهبران ضد رتبه بندی مناطق آربات، خامونیکی و گاگارینسکی بودند. در اینجا، نرخ سرمایه (نسبت بین قیمت یک دارایی و اندازه درآمد سالانه دریافتی از اجاره آن) در محدوده 4-4.5٪ در نوسان است، Cyan نشان می دهد. بنابراین، با خرید یک آپارتمان در این مناطق، 22-25 سال طول می کشد تا برای بازگشت سرمایه منتظر بمانید.

برعکس، خرید یک آپارتمان در کم اعتبارترین مناطق، امیدوارکننده ترین تصمیم سرمایه گذاری است که از داده های مطالعه به دست می آید. حداکثر سود برای سرمایه گذاران از اجاره آپارتمان در شهرک های پروومایسکویه و ماروشکینسکویه در مسکو جدید و همچنین در منطقه کاپوتنیا در منطقه اداری جنوب شرقی به دست می آید. نرخ سرمایه در اینجا از 6.4 تا 6.7٪ متغیر است. یعنی رانت‌گر می‌تواند سرمایه‌های خود را در 15-15.6 سال پس بدهد. رهبران از نظر سودآوری (6.7٪) آپارتمان های سه اتاقه در نزدیکی پالایشگاه نفت مسکو در Kapotnya هستند.

سیان توضیح می دهد که این تأثیر به این دلیل است که با دور شدن از مرکز شهر، نرخ اجاره به اندازه هزینه هر متر مربع کاهش نمی یابد.

این مطالعه بر اساس تجزیه و تحلیل بیش از 1 میلیون آگهی برای فروش و اجاره مسکن در مسکو است که در پورتال cian.ru در سال 2012-2016 ارسال شده است. در عین حال، نرخ اجاره بها و هزینه مسکن با در نظر گرفتن پویایی قیمت ها و نرخ های اجاره تنزیل شد.

شرکت Miel-Arenda تقریباً همان ارقام سیان را ارائه می دهد ، اما بدون تقسیم بر ناحیه: نرخ سرمایه آپارتمان های کلاس اقتصادی در پایتخت از 4 تا 7 درصد در سال است.

Odnushki محبوب تر است

در طول سال گذشته، محبوبیت اجاره آپارتمان های یک خوابه افزایش یافته است. سهم آنها در ساختار تقاضا برای سال 3 درصد افزایش یافت. اریک سگربورگ، مدیر عامل پورتال Domofond.ru می گوید: و به 58٪ رسید. - در عین حال تعداد درخواست های تماس برای آگهی های پیشنهاد اجاره آپارتمان های دو و سه اتاقه برعکس 1 p.p کاهش یافت. - به ترتیب 34 درصد و 7 درصد. میانگین نرخ اجاره نیز طی سال گذشته در تمامی بخش‌های مسکن 3 درصد کاهش یافته است. شما می توانید یک آپارتمان یک اتاقه در مسکو را به طور متوسط ​​30.8 هزار روبل اجاره کنید، یک آپارتمان دو اتاقه - 43.3 هزار روبل.

قانون رانتیر

سرگئی شلوما، مدیر بخش بازار ثانویه در Inkom-Nedvizhimost، می‌گوید داده‌های فیروزه‌ای به اصطلاح قانون طلایی رانتی را تأیید می‌کنند: «هرچه فضای زندگی کوچک‌تر باشد، ارزان‌تر باشد، درآمد بیشتری به ارمغان می‌آورد. از این منظر، دستیابی به املاک و مستغلات لوکس به منظور اجاره آن نوعی لذت است: سودآوری املاک و مستغلات نخبگان در مقایسه با مسکن معمولی حداقل است.

یولیا کووالوا، مدیر بخش اجاره املاک و مستغلات شهری گروه کالینکا، تخمین می زند که سود ناشی از اجاره املاک نخبگان بین 1-4٪ از مبلغ سرمایه گذاری اولیه بسته به هزینه هر متر مربع، تکمیل، تجهیزات و مبلمان متفاوت است. فاصله از مرکز نیز اغلب به نفع رانت گیرنده است. کووالف مثالی می‌دهد: «در پایگاه داده ما آپارتمانی در بوتیکوفسکی، شماره 5، در منطقه اوستوژنکا وجود دارد که با قیمت 10000 دلار در ماه اجاره داده می‌شود. - در حالی که نسبتا آپارتمان ارزان قیمتدر 1/2 خاکریز تاراس شوچنکو، مالک اخیراً آن را به قیمت 15000 دلار اجاره کرده است.

گزینه های دموکراتیک بیشتر نه تنها سودآورتر، بلکه سریعتر نیز اجاره می شوند. اوکسانا پولیاکوا، معاون بخش اجاره آپارتمان در Inkom-Nedvizhimost تخمین می‌زند که برای مثال، آپارتمان‌های کلاس اقتصادی اکنون به طور متوسط ​​در عرض چند روز ترک می‌کنند و سال گذشته تنها چند ساعت بود. او ادامه می دهد: "آپارتمان های راحتی و کلاس تجاری اکنون برای حدود دو هفته از هفت تا ده گزینه انتخاب می شوند." سال گذشته، آنها بیش از چهار روز سه یا چهار آپارتمان را بررسی کردند. تا زمانی که مالک تصمیم بگیرد نرخ اجاره را به اندازه کافی کاهش دهد، آپارتمان های الیت می توانند تا زمانی که دوست دارید در معرض دید قرار گیرند.

آنا مویزوا، مدیر کل آژانس املاک و مستغلات Home Staging، موافق است، اگر آمار را به طور میانگین برای منطقه در نظر بگیریم، نتیجه‌گیری Cyan منطقی است - مناطق ارزان‌تر سود بیشتری به همراه دارند. از سوی دیگر، سودآوری همیشه نه تنها به منطقه، بلکه به آپارتمان خاص نیز بستگی دارد. چندین نشانه از یک جسم مایع وجود دارد، متخصصان فهرست می کنند: فیلم های کوچک، قیمت پایین، نزدیکی به مترو و مرکز. مویزوا خاطرنشان می کند: «این مهم است که همیشه به یاد داشته باشید که روزی آپارتمانی که در حال حاضر اجاره داده می شود همچنان باید فروخته شود. "و سپس عواملی که برای رانت‌گیر مفید است باعث می‌شود که نقدینگی آن برای فروشنده کمتر شود."

نزدیکتر به مرکز خرید کنید

آنا مویزوا، مدیر کل آژانس املاک و مستغلات Home Staging می‌گوید: «مدت زمان قرار گرفتن در معرض آپارتمان‌های برای فروش، البته به کیفیت خود آپارتمان بستگی دارد: کفایت قیمت، ساختمان و کف آن. "اما به طور کلی، یک آپارتمان در یک منطقه معتبرتر می تواند برای حدود دو تا سه ماه در مقابل شش ماه یا بیشتر برای آپارتمان های کم مایع در مناطق دور افتاده به نمایش گذاشته شود."

طبق گفته Rosreestr، این واقعیت که املاک و مستغلات نزدیک به مرکز قرار دارند، فروش بهتری دارند. به عنوان مثال، در نیمه اول سال 2016، تقریباً 15٪ معاملات کمتری با انتقال حقوق به اماکن مسکونی در منطقه مسکو نسبت به مدت مشابه در سال 2015 ثبت شد: به ترتیب 294.7 هزار و 345.4 هزار تراکنش. این آمار عمدتاً معاملات در بازار ثانویه مسکن را توصیف می کند.

تقاضا برای ساختمان های جدید نیز در حال کاهش است. از ژانویه تا ژوئن 2016، تعداد موافقت نامه ها برای مشارکت در ساخت و ساز مسکن مشترک (DDU) در منطقه مسکو با 4٪ کاهش به 41.3 هزار رسید.

برعکس، در مسکو، معاملات با املاک جدید و فروش مجدد بیشتر شروع شد. حجم کل معاملات با انتقال مالکیت مسکن 10.8٪ افزایش یافت و به 62.7 هزار روبل رسید.

رئیس IRN توضیح می دهد که محبوبیت مسکو تحت تأثیر این واقعیت است که در یک سال و نیم گذشته توسعه دهندگان مسکو حجم بی سابقه ای از پروژه های جدید را به بازار آورده اند که قادر به رقابت با قیمت منطقه مسکو هستند. مشاوره تاتیانا کالیوژنوا. ایفای نقش و تخفیف. Kalyuzhnova خاطرنشان می کند: "در حدود 30٪ پروژه ها با پرداخت 100٪، می توانید 5-10٪ تخفیف دریافت کنید."

قیمت متوسط ​​1 مربع. متر در ساختمان های جدید در مسکو (در منطقه از جاده حلقه سوم تا جاده حلقه مسکو)، به گفته IRN، اکنون 172.3 هزار روبل است. در منطقه مسکو، طبق نتایج ژوئن، 85.4 هزار روبل بود. برای 1 متر مربع متر، با توجه به مطالعه Miel-Novostroyki. اما وقتی به پیشنهادات خاص نگاه می کنیم، مزایای خرید آپارتمان در مسکو آشکارتر می شود. به عنوان مثال، در اواسط ژوئن، Zheldoripoteka یک مجتمع مسکونی جدید به نام Atmosfera را در بازار در جنوب شرقی لیوبلینو راه اندازی کرد. ناحیه اداری. در مرحله آماده سازی سایت برای کار ساخت و ساز، هزینه آپارتمان های یک و سه اتاق با مساحت 34.9-76.9 متر مربع است. متر 4.1-11.1 میلیون روبل یا 115-145 هزار روبل است. برای 1 متر مربع متر

طبق وب سایت سازنده، برای یک "مربع" در مجتمع مسکونی "Opalikha O3"، واقع در حومه شهر، 13 کیلومتری جاده کمربندی مسکو، باید به طور متوسط ​​124 هزار روبل و قیمت آپارتمان ها را بپردازید. ، از 2.4 میلیون تا 6.86 میلیون روبل برآورد شده است. (به ترتیب برای یک آپارتمان یک و سه اتاقه).

حتی سودآورترین سرمایه گذاری ها در بازار اجاره بلندمدت از نظر سودآوری به میزان قابل توجهی نسبت به سپرده های بانکی سنتی پایین تر است. طبق اعلام بانک مرکزی، نرخ پایه بازده سپرده های روبلی برای بیش از یک سال در ماه ژوئیه 10.7 درصد در سال است.

انتشار

ملکی را می توان اجاره داد که در فرآیند استفاده، خواص طبیعی مادی خود را از دست نمی دهد یا تغییر نمی دهد. قرارداد اجاره باید حاوی داده هایی باشد که تعیین دقیق اینکه کدام ملک به عنوان موضوع اجاره منتقل می شود، ممکن باشد. اگر طبق قرارداد اجاره، تعیین نوع ملکی که اجاره می شود غیرممکن باشد، چنین قراردادی منعقد نشده تلقی می شود و طرفین چنین قراردادی هیچ گونه حقوق و تعهدی ندارند.

فقط مالک حق اجاره ملک را دارد. اما شخصی که مالک نیست و از طرف مالک مجاز به اجاره ملک است نیز می تواند به عنوان موجر عمل کند.

مدت اجاره ملک در قرارداد تعیین می شود. اگر مدتی در قرارداد قید نشده باشد، عقد برای مدت نامحدود منعقد شده است. در این صورت هر یک از طرفین حق دارد در هر زمانی با اطلاع طرف مقابل از قرارداد یک ماه قبل و در صورت اجاره ملک - سه ماه قبل از قرارداد منصرف شود. در این مورد، قرارداد ممکن است یک دوره متفاوت برای هشدار در مورد فسخ قرارداد اجاره برای مدت نامحدود تعیین کند.

موجر مسئول کلیه نواقص مورد اجاره است حتی اگر در زمان انعقاد قرارداد از آنها اطلاع نداشته باشد. در صورتی که مستاجر پس از قبول ملک، کاستی هایی را کشف کرده باشد، حق دارد:

    از موجر بخواهید آنها را به صورت رایگان حذف کند.

    به طور مستقل این کاستی ها را اصلاح کرده و برای رفع آنها با پرداخت همزمان خواستار بازپرداخت هزینه های آنها می شوند.

    کاستی ها را به خودی خود برطرف کرده و مبلغ هزینه های انجام شده از اجاره را دریغ می کنند و در این مورد به موجر اطلاع می دهند. همچنین مستاجر حق دارد کاهش متناسب اجاره بها را مطالبه کند در حالی که می تواند کاستی های شناسایی شده را برطرف کند یا نکند.

    نه برای رفع عیوب، بلکه برای فسخ قرارداد.

در صورتی که این نواقص در انعقاد قرارداد اجاره مشخص شده باشد یا از قبل برای مستأجر شناخته شده باشد و یا در بازرسی از ملک توسط مستاجر کشف می شده باشد، موجر مسئولیتی در قبال کاستی های مورد اجاره ندارد. بررسی قابلیت سرویس دهی آن هنگام انعقاد قرارداد یا انتقال ملک برای اجاره.

پرداخت خدمات رفاهیمستاجر

قرارداد اجاره یک قرارداد سنگین است. مبلغ اجاره، مدت پرداخت ها توسط قرارداد تعیین می شود. علاوه بر این، مستاجر ملزم به پرداخت قبوض آب و برق برای ملک مورد اجاره است. چندین روش بازپرداخت امکان پذیر است هزینه های آب و برقمستاجر:

    اجاره ثابت که شامل هزینه قبوض آب و برق می شود. مستاجر هر ماه اجاره بها را به میزانی که در قرارداد تعیین شده به موجر می پردازد.

    اجاره متشکل از یک بخش ثابت و متغیر است، به ویژه، اجاره ثابت پرداختی برای مساحت محل استیجاری است، متغیر پرداختی برای آب و برق است.

    اجاره بدون احتساب هزینه آب و برق مستاجر به طور مستقل با شرکت های خدمات عمومی قرارداد منعقد می کند یا می توان از قرارداد نمایندگی برای بازپرداخت هزینه های آب و برق استفاده کرد.

اجاره با احتساب هزینه آب و برق

اجاره با احتساب قبوض آب و برق کمترین اختلاف را با مقامات مالیاتی ایجاد می کند، اما گزینه کم سودتری است. هزینه برخی از خدمات مستقیماً به میزان مصرف آنها بستگی دارد و همیشه نمی توان از قبل تعیین کرد که مثلاً یک مستاجر چقدر برق مصرف می کند. بنابراین، زمانی ممکن است که آب و برقی که واقعاً توسط مستاجر مصرف شده است، تحت پوشش مبلغ پرداختی های آب و برق موجود در اجاره نباشند، وضعیتی ایجاد شود.

حساب اجاره دهنده اجاره با احتساب قبوض آب و برق درآمد حاصل از فروش خدمات اجاره محل است. موضوع مالیات، فروش خدمات برای ارائه ملک برای اجاره است.

در این صورت کل مبلغ اجاره بها پرداخت خدمات موجر در ارائه ملک به اجاره است. بنابراین موجر باید مالیات بر ارزش افزوده را برای کل مبلغ اجاره محاسبه کند و برای کل مبلغ اجاره بها برای مستاجر فاکتور صادر کند. در عین حال، لازم نیست مقدار قبوض آب و برق را در فاکتور و فاکتور پرداخت به صاحبخانه به عنوان یک خط جداگانه مشخص کنید (نامه وزارت دارایی روسیه مورخ 19 سپتامبر 06 شماره 03- 06-01-04 / 175).

با توجه به مبالغ مالیات بر ارزش افزوده ارائه شده توسط ارائه دهندگان خدمات، موجر می تواند طبق روال عمومی تعیین شده آنها را برای کسر کامل بپذیرد، زیرا خدمات برای عملیات مشمول مالیات بر ارزش افزوده (تامین ملک برای اجاره) خریداری می شود (فرمان فدرال). سرویس ضد انحصار ناحیه شمال غربی A05-7971 / 2006-13، FAS ناحیه قفقاز شمالی مورخ 7 نوامبر 2007 شماره F08-6607 / 07-2723A - تأیید شده توسط تصمیم دادگاه عالی داوری روسیه فدراسیون مورخ 29 فوریه 08 شماره 2615 / 08).

حساب مستاجر مستاجر، با پرداخت اجاره بها، که شامل قبوض آب و برق است، هزینه هزینه های آب و برق را به صاحبخانه بازپرداخت می کند. از آنجایی که صاحبخانه برای کل مبلغ اجاره فاکتور صادر کرده است، مستاجر حق دارد کل مبلغ مالیات بر ارزش افزوده مربوط به اجاره را از جمله برای خدمات آب و برق کسر کند (قطعنامه هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه مورخ 10.03. 0.09 شماره 6219/08، منطقه FAS مسکو 24 آوریل 2009 شماره КА-А40/3091-09).

بنابراین، مستاجر حق دارد از مالیات بر ارزش افزوده کسر کند، اگر اجاره شامل یک قسمت ثابت و متغیری معادل مبلغ قبوض آب و برق باشد.

اجاره متشکل از قطعات ثابت و متغیر

این روش بازپرداخت هزینه های آب و برق موجر بیشترین بحث را در مورد پذیرش مبالغ مالیات بر ارزش افزوده برای کسر توسط موجر و مستاجر ایجاد می کند.

حساب اجاره دهنده در مورد اینکه آیا موجر حق اعمال کسر مالیات بر ارزش افزوده در مورد خدمات مصرف شده توسط مستاجر را دارد یا خیر، دو موضع وجود دارد. طبق موقعیت اول، موجر می تواند تنها آن سهمی از مالیات بر ارزش افزوده را کسر کند که مربوط به هزینه خدمات عمومی مصرف شده توسط وی شخصاً است. صاحبخانه آب و برق نمی فروشد، درآمد حاصل از این عملیات را دریافت نمی کند، بنابراین نباید برای مستاجر برای میزان آب و برق مصرف شده توسط وی فاکتور صادر کند. در نتیجه، با دریافت وجوهی که مستاجر به منظور جبران هزینه های موجر برای پرداخت این خدمات به موجر منتقل می کند، موضوع مالیات بر ارزش افزوده ایجاد نمی شود (نامه های وزارت دارایی روسیه مورخ 31.12.08 شماره 03- 07-11 / 392، 26.12.08 شماره 03-07-05/51، خدمات مالیاتی فدرال روسیه برای مسکو شماره 19-11/48675 مورخ 21 مه 2008؛ 1629 / 07-6، تعیین داوری عالی دادگاه فدراسیون روسیه از 01.29.08 شماره 18186/07).

علاوه بر این، موجر حق صدور مجدد صورتحساب برای مستاجر را ندارد، زیرا در این مورد واسطه بین مستاجر و ارائه دهنده خدمات نیست و بنابراین، مفاد بندهای 3 و 7 قوانین مربوط به حفظ حسابداری وجود دارد. ثبت صورت حساب های دریافتی و صادر شده شامل آن نمی شود، دفاتر خرید و فروش در هنگام محاسبه مالیات بر ارزش افزوده.

بنابراین، چنین است که مالک:

    فقط آن قسمت از مالیات بر ارزش افزوده را که به سهم خدمات مصرف شده توسط وی تعلق می گیرد برای کسر می پذیرد.

    مالیات بر ارزش افزوده که بر سهم خدمات مصرف شده توسط مستاجر است، در هزینه این خدمات لحاظ می شود.

    هزینه آب و برق شامل مالیات بر ارزش افزوده (ارائه شده توسط شرکت ها) را به مستاجر ارائه می دهد.

با این حال، موقعیت دیگری وجود دارد: صاحبخانه در چنین شرایطی حق اعمال کسر را دارد (تصمیمات سرویس فدرال ضد انحصار ناحیه اورال در 11 دسامبر، 08 شماره F09-9211 / 08-S2، خدمات ضد انحصار فدرال بخش مرکزی 28 مارس 07 شماره A48-4688 / 06-19). دلایل این موضع به شرح زیر است. موجر موظف است محل را در شرایطی که در توافقنامه تعیین شده است برای اجاره فراهم کند. در شرایط مناسب برای استفاده صاحبخانه با شرکت های خدمات عمومی قراردادهایی منعقد می کند که مبلغ مالیات بر ارزش افزوده را به او ارائه می دهد و برای هزینه خدمات ارائه شده فاکتور صادر می کند. بنابراین، خرید آب و برق توسط صاحبخانه یکی از پیش نیازهای اجاره محل است. بنابراین، از آنجایی که خدمات اجاره ملک مشمول مالیات بر ارزش افزوده است، این خدمات برای معاملات مشمول مالیات بر ارزش افزوده خریداری می شود.

اگر صاحبخانه تمام شرایط لازم برای اعمال کسر مالیات را داشته باشد، در این صورت حق دارد کل مبلغ مالیات بر ارزش افزوده ارائه شده توسط ارائه دهندگان خدمات آب و برق را برای کسر به طور کامل بپذیرد. در این مورد، مستاجر هزینه خدمات آب و برق را برای بازپرداخت، بدون احتساب مالیات بر ارزش افزوده که توسط شرکت های آب و برق دریافت می شود، مطالبه می کند.

حساب مستاجر همچنین در موضوع قانونی بودن اعمال مستاجر از کسر مالیات بر ارزش افزوده دو موضع وجود دارد.

طبق موضع اول، مستاجر نمی تواند کسر را اعمال کند، زیرا موجر حق صدور صورتحساب برای او را ندارد. بنابراین، مستاجر یکی از شرایط پیدایش حق کسر مقرر در بند 1 هنر را رعایت نمی کند. 172 قانون مالیات فدراسیون روسیه (نامه های وزارت دارایی روسیه مورخ 03.24.07 شماره 03-07-15 / 39، خدمات مالیاتی فدرال فدراسیون روسیه برای مسکو به تاریخ 16.07.07 شماره 19- 11 / 067415، قطعنامه های سرویس فدرال ضد انحصار منطقه سیبری غربی مورخ 01.09.08 شماره Ф04- 5318/2008 (10782-А46-40)، 03/24/08 شماره Ф04-2074(2074/2008) -41).

اگر صاحبخانه فاکتوری صادر نکند، مقدار مالیات بر ارزش افزوده قابل انتساب به سهم آب و برق مصرفی می تواند توسط مستاجر به عنوان بخشی از هزینه ها در نظر گرفته شود. با توجه به موقعیت دوم، مستاجر حق دارد مقدار مالیات بر ارزش افزوده را بر اساس صورتحساب های صادر شده مجدد، مشروط به سایر الزامات مقرر در بند 2 هنر، کسر کند. 171، بند 1 هنر. 172 قانون مالیات فدراسیون روسیه (قطعنامه های سرویس ضد انحصار فدرال منطقه مسکو 17 مارس 09 شماره KA-A40 / 1688-09، 25 دسامبر 08 شماره KA-A40 / 12036-08-p ، هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه از 25 فوریه 2009 شماره 12664 / 08). دادگاه با استدلال به تصمیم خود اشاره کرد که استفاده از محل اجاره ای تنها در صورتی امکان پذیر است که دارای گرما، نور، آب و ... باشد. بنابراین، ارائه خدمات عمومی با ارائه خدمات اجاره پیوند ناگسستنی دارد.

اجاره بدون هزینه آب و برق

در این صورت مستاجر قرارداد جداگانه ای برای پرداخت آب و برق منعقد می کند. در عین حال، موجر برای اینکه حقوقش تضییع نشود، باید روش تسویه حساب های متقابل بین مستاجر و تاسیسات را تایید کند.

از آنجایی که مستاجر مستقیماً با خدمات عمومی کار می کند ، فاکتورها برای او و نه برای صاحبخانه تنظیم می شود ، بنابراین او حق دارد مالیات بر ارزش افزوده را از هزینه های آب و برق کسر کند.

قرارداد نمایندگی به عنوان یکی از راه های پرداخت آب و برق بین موجر و مستاجر

بسیاری از سازمان‌ها برای پردازش غرامت قبوض آب و برق، قرارداد نمایندگی منعقد می‌کنند که طبق آن مالک به عنوان نماینده و مستاجر به عنوان اصلی عمل می‌کند. مالک می تواند به عنوان واسطه بین تاسیسات و مستاجر، صورتحساب دریافتی از تاسیسات را برای مستاجر صادر کند و مستاجر می تواند مالیات بر ارزش افزوده مندرج در این فاکتور را کسر کند.

از آنجایی که موجر عملیات فروش آب و برق را انجام نمی دهد، تعهدی برای محاسبه و پرداخت مالیات بر ارزش افزوده ندارد. با این حال، او موظف به پرداخت مالیات بر ارزش افزوده به ارزش پاداش خود است. یک قرارداد واسطه پرداخت می شود، بنابراین، برای طرفین چنین توافقی توصیه می شود که برای موجر برای انجام وظایف یک واسطه، پرداخت حق الزحمه را پیش بینی کنند.

در مورد اعمال کسر مالیات بر ارزش افزوده توسط مستاجر از هزینه آب و برق پرداختی از طریق مالک واسطه، تصمیمات دادگاه های داوری مبهم است. به عنوان مثال، در قطعنامه خدمات فدرال ضد انحصار منطقه مسکو مورخ 25 سپتامبر 2008 به شماره KA-A40 / 8932-08، مشخص شده است که مستاجر حق دارد برای خدماتی که از طریق صاحبخانه واسط پرداخت می شود، کسر اعمال کند. . اگر مستاجر فاکتوری را برای پرداخت آب و برق دریافتی از سازمان های تخصصی توسط صاحبخانه مجدداً صادر کرده باشد ، در این صورت حق دارد مبلغ مالیات بر ارزش افزوده را از هزینه های آب و برق کسر کند ، مشروط به سایر الزامات مقرر در بند 2 هنر. 171، بند 1 هنر. 172 قانون مالیات فدراسیون روسیه (همچنین به قطعنامه سرویس فدرال ضد انحصار ناحیه شمال غربی 08.09.08 شماره A66-109 / 2008 مراجعه کنید).

با این حال، قطعنامه خدمات فدرال ضد انحصار منطقه سیبری غربی مورخ 27 اوت 2008 به شماره F04-5231 / 2008 (10532-A03-25)) بیان می کند که توافق نامه میانجیگری در واقع روش بازپرداخت هزینه های آب و برق را تعیین می کند. از آنجایی که مالک اقدام به فروش آب و برق نمی کند، بنابراین این عملیات مشمول مالیات بر ارزش افزوده نمی باشد و مستاجر حق کسر مبلغ مالیات بر ارزش افزوده را با توجه به صورتحساب های صادر شده مجدد ندارد.

بهبود املاک اجاره ای

در طول مدت اجاره، مستاجر می تواند ملک مورد اجاره را تعمیر کند. بهبودها به تفکیک پذیر و غیر قابل تفکیک تقسیم می شوند.

بهبودهای قابل تفکیک

بهبودهای قابل تفکیک شامل بهبودهایی است که می توانند بدون ایجاد آسیب از ملک مورد اجاره جدا شوند و متعاقباً از آن جدا استفاده شوند. بهبودهای قابل تفکیک ملک مورد اجاره که توسط مستاجر انجام شده است، دارایی وی است، مگر اینکه در توافقنامه مقرر شده باشد (ماده 623 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

مالیات بر درآمد. سرمایه گذاری های مستاجر مرتبط با تولید بهبودهای قابل تفکیک، بهای تمام شده یک قلم دارایی ثابت جداگانه را در حسابداری آن تشکیل می دهد. بسته به هزینه و دوره استفاده از بهبودها، هزینه های مستاجر برای اجرای آنها به عنوان هزینه های تحصیل اموال استهلاک پذیر شناسایی یا در هزینه های جاری آن منظور می شود.

اگر هزینه اولیه بهبود بیش از 20000 روبل باشد، دوره آنها استفاده مفیدبیش از 12 ماه باشد و اموال بهبود یافته برای ایجاد درآمد مورد استفاده قرار گیرد، بهبودهای قابل تفکیک به عنوان دارایی استهلاک پذیر شناسایی می شود. مستاجر هزینه این بهبودها را از طریق انباشت استهلاک می پردازد.

استهلاک بهبودهای قابل تفکیک که به عنوان بخشی از اموال استهلاک پذیر به حساب می آیند، از روز اول ماه بعد از ماهی که این بهبود در آن به بهره برداری رسیده است، توسط مستاجر محاسبه می شود.

برای بهبودهای قابل تفکیک، مستاجر حق دارد پاداش استهلاک را اعمال کند، از جمله در زمان هزینه های دوره گزارشگری یا مالیاتی، هزینه سرمایه گذاری سرمایه به میزان بیش از 10٪ (برای دارایی های ثابت متعلق به سوم) تا گروه های استهلاک هفتم - حداکثر 30٪ از هزینه اولیه بهبود قابل تفکیک. امکان اعمال پاداش استهلاک باید توسط سیاست حسابداری مؤدی پیش بینی شود.

مالیات بر ارزش افزوده مستاجر حق دارد از مالیات بر ارزش افزوده ارائه شده به عنوان بخشی از هزینه بهبود قابل تفکیک، در صورت داشتن تمام شرایط پیش بینی شده در هنر، کسر کند. 171 و 172 قانون مالیات فدراسیون روسیه. بهبود قابل تفکیک باید در فعالیت های مشمول مالیات بر ارزش افزوده استفاده شود، باید در نظر گرفته شود و دارای فاکتور با مبلغ مالیات تخصیصی باشد.

مالیات بر املاک در حسابداری، مخارج مستاجر برای ایجاد (اکتساب) بهبودهای قابل تفکیک، بهای اولیه یک قلم دارایی ثابت یا موجودی ها را تشکیل می دهد. بهای تمام شده بهبودهای قابل تفکیک موجود در موجودی ها در زمان راه اندازی به صورت یکجا هزینه می شود. برای اطمینان از ایمنی این اشیاء، توصیه می شود که کنترل مناسب بر حرکت آنها سازماندهی شود.

بهبودهای قابل تفکیک که مستاجر به عنوان دارایی، ماشین آلات و تجهیزات ثبت می کند باید در پایه مالیات بر دارایی گنجانده شود. اگر بهبودهای قابل تفکیک به عنوان موجودی کالا در نظر گرفته شود، مشمول مالیات بر دارایی نمی شود.

پیشرفت های جدا نشدنی

بهبودهای غیرقابل تفکیکی که نمی توانند از خود مورد اجاره جدا شوند، به عنوان دارایی موجر شناخته می شوند و در پایان مدت اجاره به او منتقل می شوند. اصلاح ملک مورد اجاره ممکن است با یا بدون رضایت موجر انجام شود. در عین حال، هزینه بهبودهای غیرقابل تفکیک انجام شده بدون رضایت موجر بازپرداخت نمی شود. هزینه اصلاحات غیرقابل تفکیک انجام شده به هزینه مستاجر و با رضایت موجر باید پس از خاتمه اجاره توسط موجر بازپرداخت شود.

مالیات بر درآمد. سرمایه‌گذاری‌های سرمایه‌ای در دارایی‌های ثابت اجاره‌ای در قالب بهبودهای غیرقابل تفکیک توسط مستاجر با رضایت موجر به عنوان دارایی استهلاک‌پذیر شناسایی می‌شود.

این سرمایه گذاری ها به ترتیب زیر مستهلک می شوند:

    سرمایه‌گذاری‌های سرمایه‌ای که هزینه آن توسط موجر به مستاجر بازپرداخت می‌شود، توسط موجر به روشی که در Ch. 25 قانون مالیات فدراسیون روسیه؛

    سرمایه گذاری های سرمایه ای که توسط مستاجر با رضایت موجر انجام می شود و هزینه آن توسط موجر بازپرداخت نمی شود، بر اساس مبالغ استهلاک محاسبه شده با در نظر گرفتن عمر مفید اجاره، توسط مستاجر در طول مدت اجاره مستهلک می شود. دارایی های ثابت اجاره ای

حساب اجاره دهنده در حسابداری مالیاتی موجر، هزینه بهبودهای غیرقابل تفکیک دریافتی رایگان که به مستاجر بازپرداخت نمی شود، به موجب بند زیر به عنوان درآمد مشمول مالیات شناسایی نمی شود. 32 ص 1 هنر. 251 قانون مالیات فدراسیون روسیه. در عین حال، موجر حق ندارد هزینه اولیه مورد اجاره را که به او بازگردانده شده است با میزان بهبودهای غیرقابل تفکیک افزایش دهد. علاوه بر این، موجر نمی تواند سرمایه گذاری های سرمایه ای را که بدون رضایت وی انجام می شود و متعاقباً به صورت رایگان به وی منتقل می شود، به طور جداگانه مستهلک کند. چنین حقی تنها به شرطی به مالک تعلق می گیرد که هزینه اصلاحات انجام شده را به مستاجر بازپرداخت کند.

مطابق بند 1 هنر. 258 قانون مالیات فدراسیون روسیه، سرمایه گذاری های سرمایه ای که هزینه آن توسط موجر به مستاجر بازپرداخت می شود، توسط موجر به طور کلی مستهلک می شود. استهلاک از اول ماه بعد از ماهی که اموال استهلاک پذیر در قالب اصلاحات غیر قابل تفکیک به بهره برداری رسیده است شروع می شود.

موجر باید با روش کلی محاسبه استهلاک پس از افزایش هزینه اولیه شی هدایت شود، یعنی. همه شرایط باید رعایت شود، گویی سرمایه گذاری های سرمایه ای در قالب بازسازی (مدرن سازی) توسط خود موجر انجام شده است. علاوه بر این، موجر حق استفاده از پاداش استهلاک را دارد و در یک زمان تا 10٪ (30٪ - برای اشیاء اجاره ای متعلق به 3-7 گروه استهلاک) هزینه های سرمایه گذاری سرمایه را در قالب بهبودهای غیر قابل تفکیک حذف می کند.

حساب مستاجر مستاجر می‌تواند اصلاحات غیرقابل تفکیکی را که در مورد ملک مورد اجاره انجام داده است، مستهلک کند در صورتی که دو شرط وجود داشته باشد:

    سرمایه گذاری های سرمایه ای با رضایت موجر انجام می شود.

    هزینه سرمایه گذاری های انجام شده توسط موجر بازپرداخت نمی شود.

در صورت احراز این شرایط، سرمایه‌گذاری‌های سرمایه‌ای که مستاجر در قالب اصلاحات غیرقابل تفکیک ملک مورد اجاره انجام می‌دهد، در طول مدت قرارداد اجاره، توسط وی مستهلک می‌شود.

سرمایه گذاری های سرمایه ای در قالب بهبودهای جدانشدنی که توسط مستاجر انجام شده است به طور جدایی ناپذیری با خود مورد اجاره مرتبط است ، بنابراین برای محاسبه نرخ استهلاک برای آنها ، از عمر مفید تعیین شده توسط طبقه بندی دارایی های ثابت برای مورد اجاره استفاده می شود (نامه وزارت دارایی روسیه مورخ 14.05.08 شماره 03-03-06 /2/52).

بنابراین، مستاجر هنگام تعیین عمر مفید، باید با شرایط تعیین شده برای گروه استهلاکی که مورد اجاره در آن قرار می گیرد، هدایت شود. بر اساس این دوره است که میزان استهلاک برای بهبودهای غیرقابل تفکیک انجام شده محاسبه می شود (نامه وزارت دارایی روسیه مورخ 14 مه 08 شماره 03-03-06 / 2/52).

اگر سازمانی مثلاً در ساختمانی متعلق به گروه دهم استهلاکی، اماکنی را اجاره کند و اصلاحات غیرقابل تفکیک در این اماکن انجام دهد، باید عمر مفید بهبودهای انجام شده مطابق با گروه استهلاک دهم تعیین شود. حداقل عمر مفید ممکن در این شرایط 361 ماه خواهد بود. (حد پایین برای گروه 10 استهلاک).

استهلاک توسط مستاجر از یک ماه بعد پس از بهره برداری از اصلاحات انجام شده توسط وی محاسبه می شود. پس از پایان مدت اجاره و استرداد مورد اجاره به موجر، استهلاک خاتمه می یابد. اگر عمر مفید مورد اجاره بیشتر از مدت قرارداد اجاره باشد، بخشی از هزینه سرمایه گذاری در قالب بهبودهای غیرقابل تفکیک مستهلک نمی شود، بنابراین مستاجر نمی تواند بخشی از آن را شناسایی کند. هزینه بهبودهای جدا نشدنی انجام شده

در مورد استفاده از پاداش استهلاک، برای سرمایه گذاری های سرمایه ای در دارایی های ثابت اجاره ای، رویه خاصی برای محاسبه استهلاک مقرر در بند 1 هنر تعیین می شود. 258 قانون مالیات فدراسیون روسیه، بنابراین، قوانین اعمال پاداش استهلاک برای بهبودهای غیرقابل تفکیک برای مستاجر اعمال نمی شود (نامه های وزارت دارایی روسیه مورخ 05.22.07 شماره 03-03-06/2 /82، 05.24.07 شماره 03-03-06/1/302).

اصلاحات غیر قابل تفکیک مستاجر بدون رضایت موجر مشمول استهلاک نمی شود. طبق بند 1 هنر. 256 قانون مالیات فدراسیون روسیه، سرمایه گذاری های سرمایه ای در قالب بهبودهای غیرقابل تفکیک در دارایی های ثابت اجاره شده تنها در صورتی در اموال استهلاک پذیر گنجانده می شود که این بهبودها با موجر موافقت شده باشد.

اگر طبق شرایط قرارداد، موجر در پایان مدت اجاره، ارزش باقیمانده بهبودهای انجام شده توسط وی را به مستاجر بازپرداخت کند، مبلغ غرامت توسط مستاجر در درآمد لحاظ می شود (به عنوان بخشی از درآمد حاصل از فروش)، و ارزش باقیمانده بهبودها به عنوان هزینه بر اساس ماده در نظر گرفته می شود. 268 قانون مالیات فدراسیون روسیه (نامه های وزارت دارایی روسیه به تاریخ 07.03.08 شماره 03-03-06/1/159، 05.02.08 شماره 03-03-06/2/12).

روش های استهلاک از سال 2009 استهلاک کلیه اشیاء دارایی استهلاک پذیر به روشی که در سیاست حسابداری سازمان تعیین شده است محاسبه می شود. با این حال، در بند 3 هنر. 259 قانون مالیات فدراسیون روسیه انواع اموالی را که همیشه فقط به صورت مستقیم مستهلک می شوند فهرست می کند: ساختمان ها، سازه ها، دستگاه های انتقال که در گروه های استهلاک هشتم تا دهم قرار دارند.

اگر مستاجر سرمایه‌گذاری‌های سرمایه‌ای در ملک مورد اجاره را که متعلق به گروه‌های استهلاک هشتم تا دهم است، مستهلک کند، باید به صورت خط مستقیم مستهلک شود. روش غیر خطی را نمی توان برای چنین سرمایه گذاری های سرمایه ای اعمال کرد (نامه وزارت دارایی روسیه به تاریخ 10.05.06 شماره 03-03-04 / 1/441).

در هر دو روش خط مستقیم و غیر خطی، مستاجر استهلاکی را در خصوص بهبودهای غیرقابل تفکیک از روز اول ماه بعد از ماه استفاده از ملک دریافت می کند.

دوره استهلاک برای مستاجری که بهبودهای جدانشدنی در ملک مورد اجاره انجام داده است، نحوه رسمیت یافتن روابط طرفین در پایان قرارداد اجاره اساسی است. اگر قرارداد تمدید شود (طولانی شود)، آنگاه قرارداد اصلی که بر اساس آن بهبودها انجام شده است، به کار خود ادامه می دهد. در نتیجه، مستاجر، حتی پس از تمدید، می تواند به استهلاک در بهبودهای انجام شده توسط وی ادامه دهد (نامه وزارت دارایی روسیه به تاریخ 03.20.07 شماره 03-03-06 / 1/167).

اگر طرفین در مورد قرارداد اجاره مجددا مذاکره کنند، قرارداد قبلی اعتبار خود را از دست می دهد و قرارداد جدید شروع به کار می کند. در این حالت، مستاجر حق استهلاک بهبودهای انجام شده توسط وی را تحت قرارداد اجاره قدیمی که معتبر نیست (نامه وزارت دارایی روسیه مورخ 08.10.08 شماره 03-03-06 / 2/) را از دست می دهد. 140).

مالیات بر ارزش افزوده انتقال اصلاحات غیرقابل تفکیک در محل استیجاری ساخته شده توسط مستاجر به صاحبخانه به تنهاییو یا با دخالت پیمانکاران مشمول مالیات بر ارزش افزوده می باشد و موظف است مبلغ مالیات بر ارزش افزوده هزینه بهبودهای غیرقابل تفکیک را به موجر ارائه کند (نامه وزارت دارایی روسیه مورخ 08/08/29 شماره 03-07-). 11 / 290).

مستاجر موظف است مالیات بر ارزش افزوده را جمع آوری کند، یک فاکتور تنظیم کند، صرف نظر از اینکه چنین انتقالی به صورت قابل بازپرداخت (از جمله هزینه اجاره) یا رایگان انجام می شود و چه کسی کار را انجام داده است - مستاجر یا پیمانکار (FAS). قطعنامه PO شماره A12 مورخ 24.06.08 -18629/07، DVO به تاریخ 10.20.08 شماره Ф03-4340/2008).

در همان زمان، سرویس فدرال ضد انحصار منطقه مسکو، در تصمیم خود به تاریخ 30 سپتامبر 2008 به شماره KA-A40 / 9153-08 در مورد شماره A40-5452 / 08-108-22، نشان داد که پیشرفت های جدایی ناپذیر اماکن اجاره شده دارایی موجر است، بنابراین انتقال آنها را نمی توان فروش تشخیص داد و موضوع مالیات بر ارزش افزوده ایجاد نمی شود (همچنین به تصمیمات خدمات فدرال ضد انحصار ناحیه شمال غربی در 21 آوریل 06 مراجعه کنید. در مورد شماره A56-7638 / 2005).

انتقال مالکیت کالا، کار انجام شده، خدمات ارائه شده رایگان به عنوان فروش کالا (کارها، خدمات) شناخته می شود. بنابراین، عملیات انتقال بهبودهای غیر قابل تفکیک توسط مستاجر به صورت رایگان در گردش مالی مشمول مالیات بر ارزش افزوده (به عنوان عملیات انتقال نتایج کار) لحاظ می شود.

مالیات بر ارزش افزوده باید در لحظه ای که بهبودهای تفکیک ناپذیر به موجر منتقل می شود، محاسبه شود. به عنوان یک قاعده، چنین انتقالی در پایان اجاره رخ می دهد، زمانی که ملک مورد اجاره (همراه با بهبودهای غیرقابل تفکیک) به صاحبخانه بازگردانده می شود. مستاجر موظف است هنگام انتقال اصلاحات غیر قابل تفکیک به موجر، صورتحساب صادر و در دفتر فروش ثبت کند.

از آنجایی که انتقال بلاعوض اصلاحات غیر قابل تفکیک مشمول مالیات بر ارزش افزوده است، مستاجر حق دارد در هنگام انجام اصلاحات غیر قابل تفکیک مالیات بر ارزش افزوده پرداختی خود را کسر کند. برای انجام این کار، او باید شرایط مقرر در هنر را برآورده کند. 171 و 172 قانون مالیات فدراسیون روسیه (فرمان سرویس فدرال ضد انحصار منطقه مسکو مورخ 13 فوریه 2007 و 19 فوریه 2007 شماره KA-A40 / 450-07 در مورد شماره A40-31107 / 06) -116-180). به نوبه خود، موجر نمی تواند مالیات بر ارزش افزوده را از بهبودهای غیرقابل تفکیک دریافتی رایگان کسر کند. از این گذشته ، با انتقال بلاعوض ، مستاجر مبلغ مالیات بر ارزش افزوده را برای پرداخت بر اساس فاکتور به موجر ارائه نمی کند (نامه وزارت دارایی روسیه به تاریخ 03.21.06 شماره 03-04-11 / 60). ).

مالیات بر املاک سرمایه‌گذاری‌های سرمایه‌ای که مستاجر در قالب بهبودهای غیرقابل تفکیک در اشیاء اجاره‌ای که به عنوان بخشی از دارایی‌های ثابت مستاجر به حساب می‌آید و توسط موجر بازپرداخت (غیر بازپرداخت) شده است، مشمول مالیات بر دارایی است تا زمانی که طبق قرارداد اجاره واگذار شود. (نامه وزارت دارایی روسیه مورخ 24.10.08 شماره 03- 05-04-01/37). توصیه می شود مستاجر منتظر پایان مدت اجاره نباشد و بلافاصله پس از اتمام کار، اصلاحات انجام شده را به صاحبخانه واگذار کند. این به مستاجر اجازه می دهد تا از اختلاف نظر با مقامات مالیاتی جلوگیری کند.

در سوابق حسابداری موجر، بهبودهای غیرقابل تفکیک ایجاد شده توسط مستاجر، بهای تمام شده دارایی مورد اجاره را افزایش می دهد یا به عنوان یک قلم جداگانه از دارایی، ماشین آلات و تجهیزات به حساب می آید. تحت هر یک از گزینه ها برای محاسبه هزینه های بهبود، صاحبخانه ملزم به پرداخت مالیات بر دارایی است. این شامل هزینه بهبودهای غیرقابل تفکیک در پایه مالیات دارایی است که از لحظه ای که بهبودها طبق گواهی قبولی یا سایر اسناد مشابه از مستاجر دریافت می شود.

موجر یک سازمان خارجی است

به عنوان صاحبخانه اماکن غیر مسکونیممکن است یک شرکت خارجی باشد که دارای یک شیء املاک و مستغلات در قلمرو روسیه است.

طبق گفته مقامات نظارتی، اجاره اموال توسط یک سازمان خارجی ممکن است منجر به تشکیل یک دفتر نمایندگی دائمی شود در صورتی که به صورت سیستماتیک انجام شود (دستور وزارت مالیات روسیه مورخ 28 مارس 2003 شماره BG). -3-23 / 150، نامه خدمات مالیاتی فدرال روسیه برای مسکو به تاریخ 19 ژانویه 07.07 شماره 20-12/05685).

اجاره دریافتی توسط یک نهاد خارجی مشمول مالیات بر درآمد با نرخ 20٪ است.

عملیات اجاره اموال غیر منقول واقع در قلمرو روسیه توسط یک شرکت خارجی طبق روال عمومی تعیین شده مشمول مالیات بر ارزش افزوده است.

هنگام به دست آوردن مالکیت اموال غیر منقول در روسیه، یک سازمان خارجی پرداخت کننده مالیات بر دارایی می شود و ملزم به ثبت نام در سازمان مالیاتی است. در نتیجه، هنگام اجاره چنین ملکی، باید به طور مستقل مالیات بر ارزش افزوده اجاره را به بودجه محاسبه و پرداخت کند.

در عین حال، اگر اجاره اموال غیرمنقول توسط یک شرکت خارجی ماهیت عادی نداشته باشد، فعالیت مشخص شده به عنوان کارآفرینی شناخته نمی شود. در نتیجه، تعهد محاسبه و پرداخت مالیات بر درآمد و مالیات بر ارزش افزوده به بودجه به یک سازمان روسی (مستاجر) که به عنوان عامل مالیاتی شناخته شده است، واگذار می شود. به نوبه خود، اگر فعالیت یک شرکت خارجی برای اجاره املاک، یک دفتر نمایندگی دائمی تشکیل دهد، مسئولیت محاسبه و پرداخت مالیات بر درآمد و مالیات بر ارزش افزوده به بودجه به دفتر نمایندگی واگذار می شود.

مسکن اجاره ای برای کارمندان - شهروندان خارجی

شرکت‌هایی که شهروندان خارجی را استخدام می‌کنند می‌توانند اقامتگاه رایگان یا پرداختی را برای آنها فراهم کنند غرامت پولیبرای پرداخت اجاره آپارتمان برای مدت اشتغال. این سؤال که آیا در این مورد درآمد مشمول مالیات بر درآمد شخصی از یک کارمند خارجی ناشی می شود و موضوع مالیات UST قابل بحث است.

دو موقعیت وجود دارد. با توجه به موقعیت اول، زمانی که کارفرما مسکنی را که توسط قرارداد کار به یک شهروند خارجی ارائه شده است، فراهم می کند، درآمد مشمول مالیات بر درآمد شخصی و UST است.

موضع دوم این است که درآمد مشمول مالیات زمانی ایجاد نمی شود که کارفرما مسکن برای اتباع خارجی فراهم کند، زیرا مسکن رایگان جبرانی است که در سیستم دستمزد گنجانده نشده است و هدف آنها بازپرداخت هزینه های مربوط به انجام وظایف کار به کارکنان است. . پرداخت مسکن باید به عنوان یک نوع هزینه برای استقرار در محل زندگی جدید در نظر گرفته شود.

کارفرما موظف است هزینه های انتقال کارمند به محل کار را از جمله هزینه های استقرار در محل سکونت جدید جبران کند. بازپرداخت این هزینه ها به عنوان غرامت به کارمند مربوط به اجرای وظایف کارگری وی می باشد. بر این اساس، موضوع مالیات UST مطرح نمی شود (فرمان 05/12/2008 N 09AP-3569/2008-AK).

پرداخت غرامت مربوط به ارائه رایگان اماکن مسکونی نیز مشمول مالیات بر درآمد شخصی نمی باشد. از آنجایی که تعهد تأمین مسکن به کارفرما واگذار می شود، هنگام پرداخت مسکن به کارگران خارجی هیچ درآمد مشمول مالیاتی ایجاد نمی شود (تصمیمات دادگاه تجدید نظر داوری نهم مورخ 08/05/12 شماره 09AP-3569 / 2008-AK، FAS مرکز مرکزی منطقه مورخ 11.12. 07-2، تصمیم دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه مورخ 04.23.08 شماره 4623/08).

نظرات

    2015/09/21 لودمیلا

    انعقاد قرارداد نمایندگی به طور کلی مشکل ساز است، زیرا قراردادهای خدمات آب و برق قبلاً در زمان شروع بهره برداری از املاک منعقد شده است و مستاجران (آنها نیز اصلی هستند) ظاهر می شوند و بعداً تغییر می کنند. چنین قرارداد نمایندگی (نامه وزارت دارایی روسیه به تاریخ 14 آوریل 2011 شماره 03-11-06 / 2/55) می تواند توسط بازرسی به چالش کشیده شود.

    پاسخ

یک نظر اضافه کنید

مواد مرتبط

19 مورد از 2124 مورد یافت شد

همه ورودی ها را بزرگ کنید همه ورودی‌ها را جمع کنیدمرتب سازی بر اساس: نام تاریخ

    18.02.2011 کاغذ و رسانه اینترنتی 22170

    در نظر گرفتن مقررات عمومیدر مورد اجاره ملکی را می توان اجاره داد که در فرآیند استفاده، خواص طبیعی مادی خود را از دست نمی دهد یا تغییر نمی دهد. قرارداد اجاره باید حاوی داده هایی باشد که تعیین دقیق اینکه کدام ملک به عنوان موضوع اجاره منتقل می شود، ممکن باشد. اگر طبق قرارداد اجاره، تعیین نوع ملکی که اجاره می شود غیرممکن باشد، چنین قراردادی باطل تلقی می شود.

    20.04.2011 ستون تخصصی 2162

    این سوال ساده نیست و رک و پوست کنده، همچنان قابل بحث است. تاریخچه این موضوع به گذشته ما برمی گردد، به این معنا که مناقشات در مورد آنچه خدمات تلقی می شود آغاز شد و به شدت در روند شکل گیری رویه قضایی در مورد قراردادهای وام بلاعوض مورد بحث قرار گرفت، جایی که خدمات مالیاتی فدرال، شاید برای اولین بار زمان توسعه یافته و در عمل موقعیت: وام بلاعوض - خدمات. خدمات تجاری بین سازمان های تجاریقبل از...

    13.11.2009 ستون تخصصی -1 +1 1 14817

    بعد از ظهر بخیر، اولگا ویکتورونا! مطابق ماده 146 قانون، عملیات فروش کالا (کار، خدمات) در قلمرو فدراسیون روسیهمشمول مالیات بر ارزش افزوده هستند. به منظور حل مسئله وجود یا عدم وجود فروش آثار (خدمات) مشمول مالیات بر ارزش افزوده در فدراسیون روسیه، در صورتی که فروشنده و خریدار آثار (خدمات) در ...

    12.02.2009 ستون تخصصی 2193

    در اینجا خطرات زیادی وجود دارد، زیرا این طرح کاملاً مشخص نیست. یعنی از یک طرف توافقنامه منعقد شده در مورد خدمات بازاریابی وجود دارد که در آن یک غیر مقیم مشتری است و پیمانکار در قلمرو فدراسیون روسیه قرار دارد و کار را انجام می دهد. در این راستا، توجه شما را به کنترل ارز و خطرات احتمالی برای طرف روسی در ارتباط با نیاز به تحمل بار تعهدات یک نماینده مالیاتی برای مالیات بر ارزش افزوده به دلیل مفاد زیر بند 4 بند 1 جلب می کنیم.

    01.10.2009 کاغذ و رسانه اینترنتی -1 +1 1 18487

    ویژگی های ساختار موضوعی روابط حقوقی لیزینگ با مشارکت افراد غیر مقیم طبق قانون فعلی، شرکت های خارجی می توانند به روش های زیر در اجاره املاک و مستغلات در قلمرو فدراسیون روسیه شرکت کنند. به عنوان مالک مستغلات و مالک مستقیم. در این مورد، موضوع کلیدی این است که آیا یک غیر مقیم مقر دائمی (در مفهوم مالیاتی) دارد یا خیر...

    01.07.2019 کاغذ و رسانه اینترنتی 260

    یک پروژه اینترنتی روسی با یک توسعه دهنده فناوری اطلاعات شروع می شود. این شرکت دارای یک وب سایت، مشتریان بزرگ است، اما پس از آن مشکلات شروع می شود. به عنوان مثال، همه طرف های خارجی آماده انتقال پول به حساب های روسیه نیستند. بنابراین، توسعه دهنده باید یک شرکت در خارج از کشور ثبت کند. بیایید در نظر بگیریم که یک شرکت خارجی چه مزایایی را برای توسعه دهندگان IT روسی به همراه خواهد داشت. طرف های خارجی آماده انتقال پول به ...

    26.02.2015 سمینار 3485

    سعی می کنیم برای نزدیک شدن به «ساختمان ها» حقوقی و مالیاتی سؤال شما را تا حدودی روشن و تکمیل کنیم. از روش علمی «حدس قابل قبول» استفاده خواهیم کرد. بنابراین، یک توافقنامه برای ارائه (پیمانکار-خریدار-1) سرویس X وجود دارد. همچنین یک خریدار-2 وجود دارد که با توجه به طرح و مدل تجاری شما، حقوق ادعای این سرویس را از خریدار-1 دریافت می کند. . یعنی طرفین (خریدار-1 و خریدار...

اجاره ماهانه برای استفاده از اماکن و فضاهای مجاور، جاهای پارک(از این پس "اجاره" نامیده می شود) شامل موارد زیر است:

قسمت ثابت یا ثابت اجاره

  1. قسمت ثابت اجاره مبلغی است که برای اجاره محل دریافت می شود و شامل 18% مالیات بر ارزش افزوده می شود. محاسبه قسمت ثابت اجاره بها به ازای هر متر مربع محل استیجاری به شرح زیر است:
    • ___.00 روبل در ماه به ازای هر متر مربع از منطقه اجاره شده انبار، از جمله مالیات بر ارزش افزوده؛ ___.00 روبل در ماه به ازای هر متر مربع از منطقه اجاره ای دفتر و اماکن رفاهی، از جمله مالیات بر ارزش افزوده.
    • ___، 00 روبل در ماه به ازای هر متر مربع مساحت اجاره ای محل دفتر، از جمله مالیات بر ارزش افزوده. هزینه قسمت ثابت اجاره شامل خدمات مشخص شده در فهرست خدمات (پیوست شماره 5) می باشد.هزینه قسمت ثابت اجاره شامل استفاده از ملک توسط مستاجر می باشد.

قسمت متغیر اجاره

قسمت متغیر اجاره شامل (محدودیت مصرف در پیوست شماره 6 تعیین شده است - میزان هزینه های برق مصرفی که محاسبه آن بر اساس تعرفه های تعیین شده توسط سازمان های ارائه دهنده خدمات مربوطه مطابق با قرائت دستگاه های اندازه گیری (مقدار برق ارائه شده، کیلووات)؛ - میزان هزینه های مصرف آب و فاضلاب که محاسبه آن بر اساس تعرفه های تعیین شده توسط سازمان های ارائه دهنده خدمات مربوطه مطابق با قرائت اندازه گیری انجام می شود. دستگاه ها و یا بر اساس محاسبه نرخ مصرف مورد توافق طرفین - میزان هزینه های تلفن و ترافیک اینترنت که بر اساس تعرفه محاسبه می شود، پرداخت های استفاده از پارکینگ مندرج در پیوست شماره 6. پرداخت با نرخ های زیر محاسبه می شود: 7500.0 روبل در ماه، (بدون مشمول مالیات بر ارزش افزوده)، برای یک پارکینگ برای کامیون ها؛ 1500.0 روبل در ماه، (بدون مشمول مالیات بر ارزش افزوده) مالیات بر ارزش افزوده) به ازای هر پارکینگ Me صد برای ماشین

تغییر اجاره در اجاره نامه

اجاره‌دهنده این حق را برای خود محفوظ می‌دارد که به ابتکار خود هزینه هر متر مربع از محل استیجاری را تغییر دهد، اما حداکثر 1 (یک) بار در سال از تاریخ شروع اجاره و حداکثر 5% هزینه قبلی. به ازای هر متر مربع از محل استیجاری، با اطلاع قبلی مستاجر کمتر از 1 (یک) ماه. در این صورت طرفین قرارداد الحاقی این قرارداد را امضا می کنند. موجر حق دارد با توجه به تغییرات تعرفه های سازمان های ارائه دهنده خدمات مربوطه، نرخ قسمت متغیر اجاره را به صورت یک طرفه افزایش دهد. در عین حال، موجر، به اطلاعیه کتبی تغییرات در هزینه خدمات و خدمات تعمیر و نگهداری ارسال شده به مستاجر، اسناد مربوطه را که تأیید کننده واقعیت تغییر در تعرفه ها یا هزینه خدمات است، پیوست می کند.

ما قراردادهای اجاره را برای ارزیابی کارشناسان می پذیریم. ما قراردادهای پیچیده را انجام می دهیم.

اجاره از صاحبخانه شامل متغیر

روابط اجاره در میان نهادهای تجاری بسیار محبوب است. با ارائه ملک «رایگان» برای اجاره، مالکان از آن برای کسب درآمد اضافی استفاده می کنند و مستاجران نیز به نوبه خود در ازای دریافت هزینه، فرصت استفاده از اموال منقول یا غیرمنقول دیگران را پیدا می کنند.

در این مقاله به بررسی مسائل حسابداری اجاره بهای دریافتی موجر از مستاجر می پردازیم.

طبق ماده 614 قانون مدنی فدراسیون روسیه (از این پس قانون مدنی فدراسیون روسیه نامیده می شود) تعهد اصلی مستاجر پرداخت به موقع اجاره بها برای استفاده از ملک در مقادیر و شرایط مقرر است. توسط قرارداد اجاره

اجاره به شرح زیر تعیین می شود:

- تعریف شده در مبلغ ثابتی از پرداخت های انجام شده به صورت دوره ای یا در یک زمان؛

- سهم تعیین شده از محصولات، میوه ها یا درآمد دریافت شده در نتیجه استفاده از ملک اجاره ای.

- ارائه برخی خدمات توسط مستاجر؛

- انتقال توسط مستاجر به موجر از چیزی که در قرارداد در مالکیت یا اجاره است.

- تحمیل هزینه های مقرر در قرارداد برای بهسازی ملک مورد اجاره بر مستاجر.

طرفین ممکن است در قرارداد اجاره ترکیبی از این اشکال اجاره یا سایر اشکال پرداخت اجاره را پیش بینی کنند.

رایج ترین نوع ایجاد اجاره به صورت پرداخت های ثابت است که به صورت دوره ای یا در یک زمان انجام می شود.

طبق قرارداد اجاره، چندین شی را می توان به طور همزمان منتقل کرد. در این صورت، اجاره بها را می توان هم به صورت کلی برای تمام اموال استیجاری و هم برای هر شی به طور جداگانه تعیین کرد. برای جلوگیری از اختلاف بیشتر بین طرفین قرارداد، بهتر است اجاره بها برای هر مورد اجاره جداگانه تعیین شود.

اجاره متغیر که به صورت ماهانه با توافق طرفین برای جبران قبوض آب و برق تعیین می شود، به گفته نگارنده، مطابق با قانون نیست. در عین حال، از دیدگاه مقامات مالیاتی، با چنین اجاره ای، موجر قادر خواهد بود فقط هزینه های خرید سوخت، آب و انرژی از هر نوع هزینه شده برای اهداف تکنولوژیکی، تولید انواع مختلف را شناسایی کند. انرژی، گرمایش ساختمان‌ها و همچنین هزینه‌های تبدیل و انتقال انرژی که مستقیماً آنها را مصرف می‌کنند، به استثنای موارد مصرف شده توسط مستاجران (نامه خدمات مالیاتی فدرال فدراسیون روسیه برای منطقه مسکو، 13 نوامبر 2006، شماره 21- 25-I / 1372). در مقابل مستاجر که حق دارد هر دو مؤلفه ثابت و متغیر اجاره را در هزینه مالیات بر درآمد لحاظ کند (نامه خدمات مالیاتی فدرال فدراسیون روسیه برای منطقه مسکو مورخ 13 نوامبر 2006 شماره 21- 25-I / 1372).

با توجه به نامه اطلاعات هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه مورخ 11 ژانویه 2002 شماره 66 "بررسی رویه حل و فصل اختلافات مربوط به اجاره" که در بند 11 توضیح داده شده است که هنگام اعمال بند 3 ماده 614 قانون مدنی فدراسیون روسیه، دادگاه ها باید از این واقعیت استنباط کنند که در طول سال، شرط قرارداد که مبلغ ثابتی از اجاره بها یا روش (مکانیسم) محاسبه آن را پیش بینی می کند، باید باقی بماند. بدون تغییر مستاجر برای بی اعتبار کردن شرایط قرارداد اجاره که افزایش سه ماهه اجاره بها توسط موجر را با شاخص کردن آن به تورم پیش بینی می کند، در دادگاه داوری علیه مالک شکایت کرد، زیرا این شرط با هنجار ضروری بند مغایرت دارد. 3 ماده 614 قانون مدنی فدراسیون روسیه، که امکان تغییر مبلغ اجاره را بیش از یک بار در سال تعیین می کند. اما دادگاه، هر چند فقط در مورد مورد بررسی، تشخیص داد که تعیین نرخ اجاره به مبلغی معادل مقدار معین ارز به معنای ایجاد سازوکاری برای محاسبه آن است. این تعیین میزان اجاره بها برای از بین بردن آثار نامطلوب تورم در نظر گرفته شده است. تغییر در نرخ ارز به معنای تغییر در مبلغ اجاره مطابق بند 3 ماده 614 قانون مدنی فدراسیون روسیه نیست. در نتیجه مشخص می شود که برای معرفی یک اجاره متغیر باید یک الگوریتم مشخص برای محاسبه آن در قرارداد پیش بینی شده باشد، در غیر این صورت به راحتی از دست دادن دعوا می شود.

شرایط پرداخت اجاره بها توسط قرارداد تعیین می شود. در عین حال، طرفین می توانند هر روشی را برای پرداخت آن پیش بینی کنند: ماهانه، سه ماهه، سالی یک بار، با پرداخت پیش پرداخت یا با پرداخت معوق.

بند 3 ماده 614 قانون مدنی فدراسیون روسیه تصریح می کند که اجاره بها می تواند با توافق طرفین در بازه های زمانی مقرر در قرارداد تغییر کند، اما نه بیش از یک بار در سال. در عین حال، میزان اجاره بها می تواند افزایش یا کاهش یابد.

مستاجر حق دارد در موارد زیر تقاضای کاهش اجاره بها کند:

- اگر به دلیل شرایطی که مسئولیت آن بر عهده او نیست، شرایط استفاده مقرر در قرارداد اجاره یا وضعیت ملک به طور قابل توجهی بدتر شده باشد.

- اگر موجر شرایط تعمیرات اساسی ملک مورد اجاره را نقض کرده باشد.

- در صورتی که موجر هنگام انعقاد قرارداد اجاره نسبت به حقوق اشخاص ثالث نسبت به ملک به مستاجر هشدار نداده باشد.

در صورت تخلف مادی توسط مستاجر از شرایط پرداخت اجاره بها، موجر حق دارد در مدت تعیین شده توسط موجر از او تقاضای پرداخت زودهنگام اجاره بها را داشته باشد. در عین حال، صاحبخانه حق درخواست پرداخت زودهنگام اجاره بها را برای بیش از دو دوره متوالی ندارد (بند 5 ماده 614 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

اجاره در حسابداری

نحوه ثبت پرداخت های اجاره توسط موجر به این بستگی دارد که آیا این فعالیت فعالیت اصلی است یا خیر.

مطابق بند 5 PBU 9/99 "درآمد سازمان" (دستور وزارت دارایی فدراسیون روسیه مورخ 6 مه 1999 شماره 32n "در مورد تصویب آیین نامه حسابداری "درآمد سازمان" PBU 9/99» (از این پس - PBU 9/99)) در سازمان هایی که موضوع فعالیت آنها تأمین هزینه برای استفاده موقت (تصرف و استفاده موقت) از دارایی های آنها بر اساس قرارداد اجاره است، درآمدها به عنوان رسید تلقی می شود. که دریافت آن با این فعالیت (اجاره) همراه است.

نمودار حساب ها و دستورالعمل های اعمال آن (دستور وزارت دارایی فدراسیون روسیه مورخ 31 اکتبر 2000 شماره 94n "در مورد تایید نمودار حسابداری برای حسابداری مالی" فعالیت اقتصادیسازمان ها و دستورالعمل های استفاده از آن") برای خلاصه کردن اطلاعات درآمد و هزینه های مرتبط با فعالیت عادی سازمان و همچنین تعیین نتیجه مالی برای آنها، حساب 90 "فروش" در نظر گرفته شده است.

درآمد حاصل از تأمین هزینه برای استفاده موقت (تصرف و استفاده موقت) از دارایی های آنها تحت قرارداد اجاره (زمانی که این موضوع موضوع فعالیت سازمان است) در حساب 90 "فروش" فرعی 90-1 "درآمد" منعکس می شود.

در صورتی که تأمین دارایی برای اجاره فعالیت اصلی سازمان نباشد، طبق بند 7 PBU 9/99، دریافتی های مربوط به تأمین هزینه برای استفاده موقت (تصرف و استفاده موقت) از دارایی های سازمان است. به عنوان سایر درآمدها شناسایی و در اعتبار حساب 91-1 «سایر درآمدها» منعکس می شود.

در این صورت هزینه های مربوط به تأمین هزینه استفاده موقت (تصرف و استفاده موقت) از دارایی های سازمان به عنوان سایر هزینه ها شناسایی می شود (بند 11 قانون برنامه و بودجه 99/10 «هزینه های سازمان» (دستور وزارت امور مالی فدراسیون روسیه مورخ 6 مه 1999 شماره 33n "در مورد تصویب مقررات مربوط به حسابداری "هزینه های سازمان" RAS 10/99")).

برای اینکه مشخص شود عملیات واگذاری ملک به اجاره شامل چه نوع فعالیتی می شود، لازم است به بند 4 قانون برنامه و بودجه 9/99 مراجعه شود.

طبق بند مشخص شده در حسابداری، سازمان به طور مستقل دریافتی را به عنوان درآمد حاصل از فعالیت های عادی یا سایر دریافت ها، بر اساس الزامات PBU 9/99، ماهیت فعالیت های خود، نوع درآمد و شرایط دریافت آنها شناسایی می کند.

به عبارت دیگر، سازمان باید مستقلاً تصمیم بگیرد که عملیات انتقال ملک به اجاره متعلق به چه نوع فعالیتی است و این موضوع را در سیاست حسابداری سازمان تثبیت کند. این شرایطتوسط منشور سازمان تعیین می شود، جایی که اغلب اجاره اموال به عنوان یک نوع فعالیت ارائه می شود، به ترتیب، موجر دریافتی را به عنوان درآمد حاصل از فعالیت های عادی تشخیص می دهد.

اگر اجاره توسط سازمان در حسابداری به عنوان درآمد حاصل از فعالیت های عادی منعکس شود، در این صورت موارد زیر در حسابداری انجام می شود:

بدهی حساب 62 "تسویه حساب با خریداران و مشتریان" اعتبار حساب 90-1 "درآمد" - میزان پرداخت های اجاره را نشان می دهد.

بدهی حساب 90-3 "مالیات بر ارزش افزوده" اعتبار حساب 68-2 "محاسبات مالیات بر ارزش افزوده" - میزان مالیات بر ارزش افزوده قابل پرداخت به بودجه را نشان می دهد.

بدهی حساب 51 "حساب های تسویه حساب" اعتبار حساب 62 "تسویه حساب با خریداران و مشتریان" - منعکس شده است پول نقداز مستاجر دریافت می شود.

اجاره به صورت تک پرداختی برای کل مدت قرارداد اجاره به عنوان پرداخت اولیه در نظر گرفته شده و در حساب 62 «تسویه حساب با خریداران و مشتریان» حساب فرعی «تسویه پیش پرداخت» ثبت می شود.

اگر اجاره بها در حسابداری موجر به عنوان سایر درآمدها منعکس شود، موارد زیر در حسابداری ثبت می شود:

بدهکار حساب 76 "تسویه حساب با بدهکاران و بستانکاران مختلف" حساب فرعی "محاسبات اجاره" اعتبار حساب 91-1 "سایر درآمدها" - منعکس کننده تعهدی اجاره بها دریافتی است.

بدهکار حساب 91-2 "سایر هزینه ها" اعتبار حساب 68-2 "محاسبات مالیات بر ارزش افزوده" - مالیات بر ارزش افزوده محاسبه می شود.

بدهکار حساب 51 "حسابهای تسویه حساب" اعتبار حساب 76 "تسویه حساب با بدهکاران و بستانکاران مختلف" حساب فرعی "محاسبات اجاره بها" - وجوه دریافتی از مستاجر منعکس می شود.

مبلغ مقطوع پرداخت اجاره سازمان که در آن انتقال دارایی برای اجاره فعالیت اصلی نیست، در حساب 98 "درآمد معوق"، حساب فرعی 98-1 "درآمد دریافتی علی الحساب دوره های آتی" محاسبه می شود. ".

حساب فرعی 98-1 «درآمدهای دریافتی علی‌الحساب دوره‌های آتی»، حرکت درآمدهای دریافتی در دوره گزارش، اما مربوط به دوره‌های گزارش آتی را در نظر می‌گیرد.

مبلغ درآمد مربوط به دوره های گزارش آتی در اعتبار حساب 98 "درآمد معوق" منعکس شده با حساب های نقدی یا تسویه حساب با بدهکاران و بستانکاران و در بدهکار - میزان درآمد واریز شده به حساب های مربوطه در زمان مقرر منعکس می شود. شروع دوره گزارشگری که درآمد به آن مربوط می شود.

حسابداری تحلیلی در حساب 98-1 "درآمدهای دریافتی علی الحساب دوره های آتی" برای هر نوع درآمد نگهداری می شود.

اجاره در حسابداری بر اساس فرض قطعیت موقت واقعیات فعالیت اقتصادی و با وجود شرایط مندرج در بند 12 PBU 9/99 شناسایی می شود:

- سازمان حق دریافت این درآمد را دارد که ناشی از یک قرارداد خاص است یا در صورت لزوم تأیید شده است.

- میزان درآمد قابل تعیین است.

- این اطمینان وجود دارد که در نتیجه یک عملیات خاص، منافع اقتصادی سازمان افزایش می یابد.

در صورتی که حداقل یکی از شرایط ذکر شده در رابطه با وجوه نقد و سایر دارایی های دریافتی سازمان در پرداخت محقق نشود، سوابق حسابداری سازمان به عنوان حساب های پرداختنی شناسایی می شود و نه درآمد.

مثال.

این سازمان قرارداد اجاره تجهیزات را برای مدت سه ماه منعقد کرد. مبلغ اجاره ماهانه 17700 روبل (با احتساب مالیات بر ارزش افزوده - 2700 روبل) است.

پرداخت اجاره به مبلغ 53100 روبل (با احتساب مالیات بر ارزش افزوده - 8100 روبل) بلافاصله برای کل مدت قرارداد اجاره توسط مستاجر منتقل شد.

سازمان اجاره‌دهنده از حساب‌های فرعی زیر در نمودار کاری استفاده می‌کند:

62-1 "محاسبات اجاره"؛

62-2 "محاسبات پیش پرداخت".

موارد زیر در سوابق حسابداری سازمان اجاره کننده انجام شد:

بدهی 51 اعتبار 62-2 - 53100 روبل - نشان دهنده میزان پیش پرداخت برای تجهیزات اجاره ای است.

بدهی 62-2 اعتبار 68-2 - 8100 روبل - مالیات بر ارزش افزوده از مبلغ پیش پرداخت محاسبه شد (بند 1 ماده 167 قانون مالیات فدراسیون روسیه (از این پس - کد مالیاتی فدراسیون روسیه)).

بدهی 62-2 اعتبار 98-45000 روبل - مبلغ پیش پرداخت در درآمد معوق منعکس می شود.

بدهی 62-1 اعتبار 91-1 - 17700 روبل - اجاره برای دوره گزارش تعلق گرفت.

بدهی 91-2 اعتبار 68-2 - 2700 روبل - مالیات بر ارزش افزوده از اجاره برای دوره گزارش محاسبه شد.

بدهی 68-2 اعتبار 62-2 - 2700 روبل - برای کسر مالیات بر ارزش افزوده از مبلغ پیش پرداخت پذیرفته شده است.

بدهی 98 اعتبار 62-1 - 15000 روبل - نشان دهنده میزان اجاره ای است که قبلاً در درآمد معوق گنجانده شده است.

موجر باید برای مبلغ اجاره فاکتوری برای مستاجر صادر کند.

طبق بند 3 ماده 168 قانون مالیات فدراسیون روسیه، فاکتور حداکثر تا پنج روز تقویمی صادر می شود و از روز ارائه خدمات محاسبه می شود.

صدور صورتحساب برای فروش خدمات برای ارائه املاک برای اجاره حداکثر قبل از پایان دوره مالیاتی، حداقل ماهی که در آن خدمات واقعاً ارائه شده است، امکان پذیر است.

اجاره در حسابداری مالیاتی.

ارائه ملک برای اجاره اصلی ترین فعالیت سازمان است.

طبق ماده 249 قانون مالیات فدراسیون روسیه، اجاره دریافتی از مستاجر به عنوان درآمد حاصل از فروش طبقه بندی می شود. فعالیت های اصلی توسط اساسنامه سازمان تعیین می شود، جایی که اغلب اجاره ملک به عنوان یک نوع فعالیت ارائه می شود.

اگر سازمانی برای اهداف مالیات بر سود، درآمدها و هزینه‌ها را بر مبنای تعهدی شناسایی کند، بدون توجه به دریافت واقعی وجوه، سایر اموال (کارها خدمات) (بند 1 ماده 271 قانون مالیات RF).

برای سازمان هایی که به طور سیستماتیک هزینه ای را برای استفاده موقت و (یا) تملک و استفاده موقت از اموال خود در نظر می گیرند، هزینه های چنین فعالیت هایی مربوط به فروش است (بخش 1 بند 1 ماده 265 قانون مالیات فدراسیون روسیه). ).

اگر قرارداد اجاره یک برنامه ناهموار پرداخت اجاره را پیش بینی کرده باشد، طبق آخرین توضیحات وزارت دارایی فدراسیون روسیه، که در نامه های شماره 03-03-06/1/258 مورخ 17 آوریل 2009، ارائه شده است. شماره /212، مالیات دهنده، بر اساس بند 3 بند 4 ماده 271 قانون مالیات فدراسیون روسیه، در چنین مواردی باید بر اساس مبالغ پیش بینی شده توسط پرداخت، پرداخت های اجاره در درآمد را در نظر بگیرد. برنامه. موضع مشابهی در فرمان سرویس فدرال ضد انحصار ناحیه اورال در 16 دسامبر 2008 در مورد شماره Ф09-9466/08-С3 آمده است.

به عقیده نگارنده، برنامه پرداخت ناهموار نیز زمانی رخ می دهد که اجاره بها یک بار برای مدت طولانی پرداخت شود، مثلاً سالی یک بار یا هر شش ماه یکبار. در عین حال، گنجاندن یک بار چنین هزینه ای در درآمد کاملاً برای سازمان مفید نیست، زیرا منجر به پرداخت یکجا مالیات بر درآمد یا پیش پرداخت در مقدار بیشتر می شود. بنابراین، توزیع این درآمدها بر اساس دوره های گزارشی به مصلحت بیشتری است. با این حال، با در نظر گرفتن موقعیت وزارت دارایی فدراسیون روسیه، چنین رویکردی ممکن است باعث ادعاهای مقامات مالیاتی شود.

لازم به ذکر است که مقامات قبلی اشاره کردند که درآمد در قالب پرداخت اجاره در حسابداری مالیاتی با در نظر گرفتن اصل شناسایی یکسان درآمدها و هزینه ها بدون توجه به پرداخت واقعی آنها شناسایی می شود. در عین حال ، انعقاد ماهانه خدمات ارائه شده تحت یک قرارداد اجاره برای اهداف حسابداری مالیاتی درآمد در قالب پرداخت اجاره لازم نیست. این موقعیت در نامه های وزارت دارایی فدراسیون روسیه به تاریخ 17 آوریل 2007 شماره 03-03-06 / 1/248، مورخ 6 فوریه 2007 شماره 03-03-06 / 1/59 تنظیم شده است. ، به تاریخ 10 نوامبر 2006 شماره 03-03 -04/1/752، خدمات مالیاتی فدرال فدراسیون روسیه برای شهر مسکو به تاریخ 22 سپتامبر 2008 شماره 20-12/089128.

ارائه ملک برای اجاره فعالیت اصلی سازمان نیست.

در این مورد، درآمد حاصل از اجاره ملک به عنوان درآمد غیر عملیاتی شناخته می شود (بند 4 ماده 250 قانون مالیات فدراسیون روسیه).

بند 3 بند 4 ماده 271 قانون مالیات فدراسیون روسیه مقرر می دارد که برای درآمد غیرعملیاتی ناشی از اجاره اموال ، تاریخ دریافت درآمد تاریخ تسویه حساب مطابق با شرایط قراردادهای منعقد شده یا ارائه اسنادی که به عنوان مبنای محاسبه یا آخرین روز دوره گزارش (مالیات) به مؤدی مالیاتی ارائه می شود.

هزینه های نگهداری اموال منتقل شده تحت قرارداد اجاره (از جمله استهلاک این ملک) در هزینه های غیرعملیاتی لحاظ می شود (فرع بند 1 بند 1 ماده 265 قانون مالیات فدراسیون روسیه).

پرداخت های اشتراکی

همانطور که در بالا ذکر شد، مطابق با ماده 614 قانون مدنی فدراسیون روسیه، اجاره بها را می توان به مقدار ثابت یا به مقدار "شناور" تعیین کرد که شامل دو بخش است - مقدار ثابت اجاره و یک جزء متغیر متشکل از از قبوض آب و برق

به عنوان یک قاعده، همه قراردادهای اجاره، به یک شکل یا دیگری، دارای شرطی هستند که این مستاجر است که هزینه های پرداخت قبوض آب و برق را متحمل می شود. در عین حال، این سؤال مطرح می شود: مستندسازی چنین شرطی از نظر مالیاتی برای طرفین قرارداد چگونه بیشترین سود را دارد. و اول از همه، در این مورد ما در مورد مالیات بحث برانگیز مانند مالیات بر ارزش افزوده صحبت می کنیم.

در عمل، گزینه های مختلفی برای محاسبه پرداخت برای تامین برق، گاز، آب، ارتباط تلفنیو سایر خدمات عمومی بیایید آنها را با جزئیات بیشتر در نظر بگیریم.

1. آب و برق در اجاره گنجانده شده است.

روش اول به ندرت استفاده می شود. از این گذشته ، تعرفه های آب و برق دائماً در حال افزایش است ، علاوه بر این ، هنگام انعقاد قرارداد ، طرفین هنوز نمی دانند که واقعاً تا چه حد آب و برق توسط مستاجر مصرف می شود. بنابراین، به سختی می توان مبلغ اجاره ثابتی را که تمام هزینه های اجاره دهنده برای قبوض آب و برق در طول اجرای قرارداد را پوشش می دهد، از قبل محاسبه کرد. طرفین حق تغییر میزان اجاره بها را در طول سال ندارند، ممنوعیت این امر توسط بند 3 ماده 614 قانون مدنی فدراسیون روسیه تعیین شده است.

بنابراین معمولاً در قرارداد اجاره، طرفین خود مبلغ اجاره را پیش بینی نمی کنند، بلکه روش محاسبه آن را پیش بینی می کنند که در نتیجه تغییر جزء متغیر اجاره بها در طول سال به معنای تجدید نظر نیست. از قیمت قرارداد اجاره، زیرا مکانیسم تعیین میزان اجاره بها ثابت است.

با اجاره "شناور"، کلیه مبالغ دریافتی موجر از مستاجر، از جمله قبوض آب و برق، به عنوان درآمد وی از اجاره ملک شناسایی می شود.

بر اساس ماده 146 قانون مالیات فدراسیون روسیه، موجر مالیات بر ارزش افزوده را از کل مبلغ اجاره دریافت می کند و آن را به بودجه می پردازد. فاکتور توسط مالک برای کل مبلغ اجاره (از جمله مبلغ قبوض آب و برق) برای مستاجر صادر می شود و "مشمول" به عنوان یک خط جداگانه مشخص نشده است.

موجری که فاکتورهایی به نام خود از شرکت های خدمات عمومی دریافت کرده است، حق کسر مالیات بر ارزش افزوده مندرج در فاکتورهای خود را به طور کامل دارد. از این گذشته ، اگر پرداخت های آب و برق دریافتی از مستاجر در درآمد وی لحاظ شود ، او این حق را دارد که آب و برق مصرف شده توسط مستاجر را به عنوان هزینه های خود بشناسد. همان روش مالیات بر ارزش افزوده توسط مقامات در نامه خدمات مالیاتی فدرال فدراسیون روسیه مورخ 4 فوریه 2010 شماره ShS-22-3 توضیح داده شده است. [ایمیل محافظت شده]نظر مشابهی توسط داوران در قطعنامه سرویس فدرال ضد انحصار ناحیه قفقاز شمالی در 21 دسامبر 2009 در پرونده شماره A63-8994 / 2004-C4-9، 11 ژوئن 2009 در پرونده شماره منطقه قفقاز مشترک است. مورخ 29 می 2009 در پرونده شماره A23-3029 / 2008A-14-202، FAS ناحیه شمال غربی مورخ 10 ژانویه 2007 در پرونده شماره A05-7971 / 2006-13، مورخ 4 جولای 2007 در پرونده شماره A56- 38904/2006.

مستاجری که بر اساس مواد 171 و 172 قانون مالیات فدراسیون روسیه فاکتور خدمات اجاره (برای کل مبلغ، از جمله قبوض آب و برق) را به طور کلی از صاحبخانه دریافت کرده است، حق کسر هزینه را دارد. مبلغ مالیات بر ارزش افزوده که در فاکتور صاحبخانه ذکر شده است. قضات نیز نظر مشابهی دارند، به عنوان مثال می توان به قطعنامه سرویس فدرال ضد انحصار ناحیه شمال غربی در 27 دسامبر 2010 در پرونده شماره A56-7049 / 2010، قطعنامه سرویس فدرال ضد انحصار ناحیه شمال غربی اشاره کرد. منطقه مسکو 26 اوت 2008 در پرونده شماره KA-A40 / 7882-08، قطعنامه سرویس فدرال ضد انحصار منطقه قفقاز شمالی در تاریخ 26 ژوئن 2008 در پرونده شماره Ф08-3507 / 2008 و موارد دیگر.

2. آب و برق جدا از اجاره پرداخت می شود.

اگر قبوض آب و برق در اجاره گنجانده نشده باشد، مطمئن ترین گزینه برای بازپرداخت هزینه های آب و برق به صاحبخانه انعقاد قرارداد اجاره با عناصر توافق میانجیگری است. یعنی در قرارداد اجاره پیش‌بینی می‌شود که موجر به‌عنوان واسطه‌ای که از طرف خودش اما به نفع مستأجر عمل می‌کند، برای او خدماتی را به دست می‌آورد.

علاوه بر این، به عنوان یک اختیار، ممکن است یک توافق میانجیگری جداگانه منعقد شود. در نظر داشته باشید که خدمات میانجیگری پولی است، بنابراین در قرارداد اجاره مختلط باید هزینه واسطه پیش بینی شود یا در قرارداد میانجیگری جداگانه باید پرداخت خدمات مالک که خدمات واسطه ای را برای مستاجر ارائه می دهد، پیش بینی کند.

علاوه بر این، از آنجایی که شرکت‌های خدمات عمومی اسناد خود را به نام مالک ملک افشا می‌کنند، گزینه‌های یک قرارداد میانجی که بین مالک و مستاجر منعقد می‌شود می‌تواند قرارداد کمیسیون یا قرارداد نمایندگی باشد که در آن نماینده از طرف خود عمل می‌کند. ، اما به نفع اصلی است.

در این حالت ، صاحبخانه دو فاکتور به نام مستاجر صادر می کند: یکی از طرف خود برای خدمات اجاره ، دوم - از طرف خود برای خدمات آب و برق. علاوه بر این، صورتحساب صادر شده برای مستاجر برای آب و برق توسط موجر بر اساس داده های صورتحساب صادر شده توسط تامین کننده تاسیسات به نام موجر صادر می شود. این فاکتور در دفتر خرید موجر درج نمی شود، بلکه در ثبت فاکتورهای دریافتی ثبت می شود. دقیقاً این رویه برای صدور صورتحساب توسط مالیات دهندگان مالیات بر ارزش افزوده، شرکت کنندگان در قراردادهای میانجی است که توسط قوانین نگهداری ثبت صورتحساب های دریافتی و صادر شده، دفاتر خرید و دفاتر فروش هنگام محاسبه مالیات بر ارزش افزوده، مصوب مصوبه دولت پیش بینی شده است. فدراسیون روسیه مورخ 2 دسامبر 2000 شماره 914.

طبق این طرح برای بازپرداخت هزینه های آب و برق، مبلغ دریافتی از مستاجر در بازپرداخت آب و برق، درآمد مالک نیست. مبالغ دریافتی توسط موجر به عنوان معاملات تجاری جداگانه حساب می شود.

مطابق بند 9 بند 1 ماده 251 قانون مالیات فدراسیون روسیه، هنگام تعیین پایه مالیاتی مالیات بر درآمد، درآمد به صورت اموال (از جمله پول نقد) دریافت شده توسط نماینده کمیسیون، نماینده و (یا) وکیل دیگری در رابطه با انجام تعهدات طبق قرارداد کمیسیون، قرارداد نمایندگی یا سایر قراردادهای مشابه، و همچنین به دلیل بازپرداخت هزینه های متحمل شده توسط نماینده کمیسیون، نماینده و (یا) وکیل دیگر برای متعهد، اصل و ( یا) دیگر اصل، در صورتی که این هزینه ها مشمول هزینه های کمیسیون، نماینده و (یا)) وکیل دیگری مطابق شرایط قراردادهای منعقده نباشد. این درآمد شامل پورسانت، نمایندگی یا سایر پاداش های مشابه که به درآمد حاصل از فعالیت های عادی تبدیل می شود، نمی شود.

هنگام ارائه مجدد خدمات، موجر از خطرات مربوط به مالیات بر درآمد و مالیات بر ارزش افزوده و همچنین خطرات مرتبط با شناسایی احتمالی معامله مطابق با مواد 166-181 قانون مدنی فدراسیون روسیه خلاص می شود. و همچنین خطرات مسئولیت کیفری ناشی از ماده 171 قانون جزایی فدراسیون روسیه "کارآفرینی غیرقانونی" (از نظر ارائه مجدد خدمات ارتباطی).

با این حال، بر اساس چنین طرحی، علاوه بر تعهد به اخذ مالیات بر ارزش افزوده از مبلغ اجاره، موجر موظف است از میزان حق الزحمه واسطه خود مالیات دریافت کند.

این متن یک مقدمه است.برگرفته از کتاب همه چیز درباره سیستم مالیاتی ساده (سیستم مالیاتی ساده) نویسنده Terekhin R. S.

4.2.6. تعمیر دارایی های ثابت از جمله دارایی های استیجاری لازم به ذکر است که مفهوم تعمیر در قانون مالیات ها افشا نشده است، اما در این مورد باید به معنایی که در سایر قواعد حقوقی به کار می رود استفاده شود. معمولا اینها آثار هستند

از کتاب ثروتمند شوید! کتابی برای کسانی که جرأت دارند پول زیادی به دست آورند و فراری یا لامبورگینی بخرند نویسنده دیمارکو ام جی

رویاها چگونه سقوط می کنند: فرمول اشتباه متغیر اشتباه در برخی مواقع، یک راننده متوسط ​​متوجه می شود که نمی تواند درصد بالاتری از سپرده ها را حذف کند. نمی توان به افزایش 200 درصدی نیاز داشت. نمی توانند آموزش اضافی برای بهبود آموزش خود دریافت کنند

نویسنده پانچنکو تی ام

ماده 614. پرداخت اجاره 1. مستأجر مکلف است وجه انتفاع مال (اجاره) را بموقع بپردازد ترتیب و شرایط و شرایط پرداخت اجاره به موجب اجاره نامه تعیین می شود. در مواردی که در قرارداد تعریف نشده باشند، مستقر محسوب می شوند

برگرفته از کتاب استفاده از مال دیگران نویسنده پانچنکو تی ام

ماده 630. اجرت المثل 1. مال الاجاره به صورت اجرت المثل ادواری یا در یک وقت معین می شود. در صورت استرداد زودهنگام ملک توسط مستاجر، موجر به وی برمی گردد

از کتاب اجاره نویسنده

فسخ قرارداد اجاره با موجر از جمله در صورت تخریب اموال در حال حاضر در فعالیت های تجاری واحدهای اقتصادی، قرارداد اجاره ملک یکی از رایج ترین انواع قراردادها می باشد. با این حال، در عمل

از کتاب اجاره نویسنده سمنیخین ویتالی ویکتورویچ

سایر عملیات موجر بر اساس قرارداد اجاره، موجر متعهد می شود که ملکی را در قبال تملک و استفاده موقت یا استفاده موقت در اختیار مستاجر قرار دهد. هنگام اجاره ملک، هزینه نگهداری ملک مورد اجاره را بر عهده موجر است.

از کتاب اجاره نویسنده سمنیخین ویتالی ویکتورویچ

مالیات بر سود از موجر در شرایط اقتصادی کنونی، روابط اجاره ای در حال گسترش است، زیرا در شرایط بحرانی بسیاری از سازمان ها توانایی مالی برای خرید ملک مورد نیاز خود را ندارند.

از کتاب اجاره نویسنده سمنیخین ویتالی ویکتورویچ

تغییر صاحبخانه هنگام دریافت ملک برای اجاره، مستاجر، به عنوان یک قاعده، روی یک اجاره بلند مدت حساب می کند و محل اجاره را "برای خود" تجهیز می کند. قرارداد اجاره برای مدت طولانی منعقد می شود. اما در طول مدت قرارداد این امکان وجود دارد که

از کتاب اجاره نویسنده سمنیخین ویتالی ویکتورویچ

حسابداری نزد موجر (قرض دهنده)

برگرفته از کتاب پول، اعتبار بانکی و چرخه های اقتصادی نویسنده Huerta de Soto Jesus

مبنای غلط تحلیل: تقاضا برای گردش امانتداری به عنوان یک متغیر برونزا مطالعه سلگین بر این فرض استوار است که تقاضا برای پول امانتی یک متغیر برونزا است.

برگرفته از کتاب درآمد و هزینه های سیستم مالیاتی ساده نویسنده سووروف ایگور سرگیویچ

5.5. پرداخت اجاره (از جمله اجاره) برای اموال استیجاری (از جمله اجاره) طبق بندها. بند 4 ماده 346.16 قانون مالیات فدراسیون روسیه، به مالیات دهندگان سیستم مالیاتی ساده این حق داده می شود که مبلغ اجاره (اجاره) را برای اجاره در هزینه ها لحاظ کنند.

برگرفته از کتاب عملیات املاک. نحوه خرید، فروش، اجاره نویسنده باچورین دیمیتری

پرداخت اجاره در قرارداد اجاره شرط اصلی شرط اجاره است. مستاجر متعهد به پرداخت به موقع اجاره بها برای استفاده از محل است. روال، شرایط و شرایط پرداخت اجاره باید باشد

از کتاب همه چیز در مورد تملک و فروش املاک مسکونی. مشاوره تخصصی نویسنده زوبووا النا اوگنیونا

حقوق و تعهدات صاحبخانه مالک اجاره بها را تعیین می کند و می خواهد تا آنجا که ممکن است به دست آورد. با این حال، زمانی که صاحبخانه قیمت بسیار بالایی را درخواست می کند، خطر می کند که برای مدت طولانی بدون مستاجر بماند. نشانگر گران قیمت - بدون تماس

از کتاب کتاب 2.0. گذشته، حال و آینده کتاب های الکترونیکی از نگاه خالق کیندل نویسنده مرکوسکی جیسون

چرا کتاب ها، از جمله کتاب های الکترونیکی، ضروری هستند

برگرفته از کتاب آژانس مسافرتی سودآور [توصیه به صاحبان و مدیران] نویسنده Vatutin Sergey

بخش های متغیر و ثابت حقوق پس، این ابزار چیست؟ قبل از اینکه آنها را در نظر بگیریم، بیایید با مدل های اساسی انگیزه شروع کنیم. اینها به اصطلاح قطعات ثابت و متغیر هستند. ثابت و فلکس - همانطور که ما آنها را می نامیم (شکل 9). بیایید مزایا و معایب هر کدام را ببینیم

برگرفته از کتاب ضد شکنندگی [چگونه از هرج و مرج استفاده کنیم] نویسنده طالب نسیم نیکلاس

اجاره شما مثال دیگری: تصور کنید که به طور رسمی یک آپارتمان در نیویورک اجاره می کنید (جایی که اجاره توسط دفتر شهردار تنظیم می شود) و آپارتمان شما البته پر از قفسه های کتاب است. شما این امکان را دارید که تا زمانی که بخواهید در اینجا زندگی کنید، اما شما

توصیه شده
هورد پایتخت سایر متحدان اتحاد
Shelter Arrow Highmountain
نحوه ورود به سالن کلاس
خانه خالی از سکنه متروکه