Как быстро сдать квартиру в аренду: пошаговая инструкция. Как я сдаю жилье

Америка

Сдача квартир в аренду в Москве приносит их владельцам в среднем 7-10% годовых. Но размер прибыли зависит не только от спроса на нее, но во многом и от того, насколько грамотно вы подойдете к сдаче жилья

«Если вы только планируете купить квартиру и заняться рентным бизнесом, то лучше вложите деньги в более прибыльное дело», — такой совет дал мне один из риэлтеров, с которым я беседовала. Действительно, гораздо легче положить деньги и получать 12-13% годовых, чем связываться с рентным бизнесом. Но, возможно, вы уже владеете одной или несколькими квартирами. В этой ситуации практически каждый хочет превратить жилье в источник дохода — пусть небольшого, но стабильного. Как обеспечить максимальную доходность рентного бизнеса для себя и от чего зависит уровень прибыли, разбирался D’.

Не по сеньке шапка

В Москве сегодня практически нет жилья, которое невозможно было бы сдать в аренду. Вопрос только в длительности экспозиции (время, затраченное на поиски арендатора) и цене. Некоторые ошибки неопытного рантье могут привести к тому, что сроки затянутся или квартира будет сдана не по той цене, на которую он мог бы рассчитывать. «На сегодняшний день в сегменте экономкласса квартира стоимостью 20-25 тыс. руб. в месяц уходит за несколько часов. Элитная, правильно оцененная квартира не должна простаивать больше нескольких недель», — считает руководитель отдела аренды офиса «Полянка» компании DOKI Ольга Сугоняева. Если сроки сдачи квартиры больше, значит, вы или ваш риэлтер-консультант в чем-то просчитались.

Самая распространенная ошибка — неадекватная оценка квартиры. Зачастую владельцы жилья не видят проблемы в том, что квартира остается несданной в течение нескольких месяцев, и даже не корректируют ставку. Однако простой расчет показывает, что выгода от такого «бизнеса» сомнительна. «Хозяин квартиры хочет получать за ее аренду $6,5 тыс. в месяц (то есть $78 тыс. в год). Но арендатор просит скидку $200. Если владелец пойдет на уступки, за год он потеряет $2,4 тыс. Однако если он будет продолжать настаивать на своем, объект может оставаться несданным два-три месяца. Тогда упущенная выгода будет более значительной — $13-19 тыс.», — говорит руководитель отдела эксклюзивной недвижимости Penny Lane Realty Вадим Ламин. Зачастую месторасположение дома и (или) качество самой квартиры не соответствует ценовым запросам арендодателя. Так, часто затягивается сдача квартир в старых домах с деревянными перекрытиями. Даже если они находятся в востребованном центре. «Состоятельные клиенты предпочитают селиться либо в реконструированных, либо в недавно построенных домах», — поясняет Вадим Ламин. Это не означает, что сдать такую квартиру не удастся, но хозяевам придется умерить аппетит. Такая же проблема может возникнуть в объектах с неправильным распределением метража или неудачной планировкой. «Бывает, что у квартиры хороший метраж — около 200 кв. м, и находится она в новом доме, и охрана есть, но в ней всего две, пусть и огромные, жилые комнаты. Жилье прекрасное, но с точки зрения аренды практически несдаваемое. Бывает наоборот, огромные гостиная и столовая и… три крохотные спальни по 10-12 м», — рассказывает Ольга Сугоняева. Эту проблему можно решить за счет грамотной перепланировки.

Инвестиции в ремонт

Хороший ремонт и перепланировка могут существенно повысить стоимость квартиры на рынке аренды. Но следует учитывать, что значение ремонта в стоимости аренды заметно отличается в зависимости от класса жилья. Меньшую роль он играет для квартир экономкласса. «Если однокомнатная квартира с косметическим ремонтом стоит $900-1000 в месяц, аналогичную квартиру с капитальным ремонтом и новой мебелью можно сдать за $1200-1300, а с евроремонтом — за $1600-1800», — приводит пример заместитель директора компании «Миэль-аренда» Мария Жукова. А управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский считает, что состояние недвижимости экономкласса влияет прежде всего не на стоимость, а на скорость экспозиции. Квартира с плохим ремонтом вместо нескольких часов будет оставаться без арендатора несколько дней. Другое дело жилье бизнес-класса и элитное. Если квартира расположена в хорошем месте, сделан евроремонт, ее можно сдать на 15-30% дороже, а дизайнерский евроремонт в элитном комплексе позволит запросить и на 50% больше. Легкая косметика в сегменте элитного жилья и бизнес-класса является непременным условием при заключении нового договора. А вот тратиться на эксклюзивный дизайнерский проект нецелесообразно. Удивительно, но квартиры с таким ремонтом отличаются меньшей ликвидностью. Очень важно, уверяют эксперты, чтобы цена аренды не перевешивала рыночную. «Необязательно класть по всей квартире паркет из карельской березы или заставлять ее антикварной мебелью: сдать такую квартиру выше рыночной цены будет очень сложно. Кстати, мнение о том, что джакузи прибавляет квартире стоимость, тоже миф», — уверяет Ольга Сугоняева. И уже тем более не стоит надеяться повысить арендную плату за счет дорого ремонта в квартире экономкласса. Уровень отделки и меблировка должны соответствовать качеству дома, престижности района и размеру квартиры. Мебель от Bizzarri, бытовая техника Gaggenau и наборный паркет вряд ли намного увеличат стоимость аренды жилья в панельном доме вблизи МКАД. Прежде чем делать ремонт, не мешает посоветоваться с риэлтерами, которые знают запросы своих клиентов.

Техника безопасности

Рентный бизнес сопряжен с различными рисками. Один из наиболее вероятных связан с тем, что арендаторы нанесут вред вашему имуществу или самой квартире. Мне, например, памятен опыт родителей, которые, переехав за город, сдали свою «трешку» молодой семье. За два года уютная чистая квартирка превратилась в подобие хлева. И когда родители собрались продавать ее, им пришлось еще делать за свой счет ремонт, чтобы восстановить товарный вид жилья. Арендаторы могут также нанести ущерб вашим соседям — к примеру, затопить их. Если это случится, иск о возмещении вреда будет предъявлен вам как хозяину квартиры. «После удовлетворения иска вы, конечно, вправе требовать возмещения от арендаторов (если был заключен договор аренды). Но есть ли гарантия, что вам технически удастся получить удовлетворение этого иска? Жильцы могут съехать и исчезнуть в неизвестном направлении. Скорее всего, даже при наличии соответствующего решения суда вернуть деньги за ремонт не удастся», — считает главный специалист отдела страхования ответственности компании «Согласие» Ирина Перевозникова. Также существуют такие риски, как несвоевременная оплата, использование вашей квартиры для какой-либо противозаконной деятельности и т. п.

Такие риски стоит предусмотреть. Главное — заключите договор с вашими жильцами. Как ни странно, многие арендодатели не делают этого, полагая, что договор ограничивает их права как владельцев квартиры. Отчасти так оно и есть. Если в договоре указан минимальный срок аренды, у владельца не получится избавиться от жильцов немедленно. Но зато он может заранее оговорить те условия, при которых возможно досрочное расторжение договора. Например, несвоевременная оплата, порча имущества и т. п. В договоре можно также прописать степень ответственности арендаторов за квартиру, мебель и технику.

Многие хозяева не беспокоятся за свое имущество, поскольку берут с жильцов залог в размере месячной платы. Но нанесенный ущерб может и превышать эту сумму. Если жильцы платят за квартиру 20-25 тыс. руб. в месяц, а после их проживания вам придется делать ремонт на пару тысяч долларов, то рантье окажется в проигрыше. Конечно, практика залога как инструмента обеспечения безопасности распространена во всем мире, и пренебрегать этим не стоит.

Арендодателю имеет смысл рассмотреть и варианты страхования — имущества и гражданской ответственности перед третьими лицами (соседями). Страхование имущества защищает от стандартного набора рисков, которые могут возникнуть, в том числе из-за халатного отношения квартиросъемщиков: пожара, взрыва бытового газа, стихийных бедствий, затопления, аварий инженерного оборудования, краж, грабежей и т. д. Страхование ответственности перед третьими лицами подразумевает, что в случае, если ваши арендаторы причинят какой-либо ущерб соседям (например, затопят их), то расплачиваться за ремонт будете не вы, а страхования компания. «Арендодателю необходимы оба вида страхования, особенно если в арендуемой квартире остается имущество хозяина. Ведь плата за полис несопоставима со стоимостью возможных убытков», — считает замдиректора управления имущественного и личного страхования физических лиц «Росгосстраха» Татьяна Моисеева. Тарифы действительно невелики: около 0,5-1% от страховой суммы. Но имейте в виду, что страхование сдаваемого в аренду имущества обычно обходится клиенту дороже на 5-10%.

К сожалению, страхование тоже не является универсальным инструментом защиты для арендодателя. Поскольку нанесенный жилью ущерб зачастую не подпадает ни под один страховой случай. «Клиенты-арендодатели часто задают вопрос, будет ли признано страховым случаем, если арендатор причинит какой-то вред отделке или украдет домашнее имущество. От такого риска мы не страхуем, так как арендодатель сам пускает в свою квартиру арендатора», — объясняет начальник отдела имущественного страхования физлиц компании «АльфаСтрахование» Людмила Карпова. Кстати, некоторые арендодатели перекладывают обязанность по страхованию на жильцов, но последние соглашаются на это в том случае, если данные затраты идут в счет арендной платы.

Чужими руками надежнее, но дороже

Опыт показывает, что самостоятельно найти арендаторов не является проблемой. Во-первых, есть масса сайтов в интернете, предполагающих прямую связь тех, кто сдает жилье, и тех, кто желает его снять. Во-вторых, обычно достаточно пустить информацию по кругу знакомых и коллег, чтобы на квартиру сразу нашлись претенденты. С другой стороны, и ресурсы, и реклама по принципу сарафанного радио годятся в основном для экономкласса. Арендаторы более дорогого жилья предпочитают доверять хлопоты по поиску квартиры риэлтерам. Поэтому владельцам квартир бизнес-класса и «элиты» имеет смысл идти в агентство недвижимости (АН). Некоторые агентства готовы взять на себя ответственность за благонадежность приведенных арендаторов. «Все удары со стороны клиента берет на себя риэлтер. Если наниматель не заплатил, то агентство несет ответственность перед арендодателем, то есть занимается разбирательством возникшей ситуации. Если не удается взять с арендатора деньги, то комиссия возвращается собственнику. Либо последующий поиск клиента осуществляет со скидкой», — рассказывает руководитель департамента городской недвижимости HomeHunter Татьяна Вакуленко. Крупные АН предлагают и более широкий набор услуг для арендодателя. По желанию хозяев риэлтеры могут практически полностью взять на себя управление квартирой — до окончания срока договора с арендаторами. «В данном случае вы будете лишены необходимости общаться с арендаторами, и вам не надо будет решать возникающие бытовые проблемы, связанные с вашим жильем», — поясняет Вадим Ламин. Риэлтеры могут взять на себя и юридическое сопровождение, и техническую поддержку на протяжении всего срока аренды (специальная бригада осуществляет мелкий ремонт), и помощь в проведении переговоров с потенциальными жильцами. Немаловажно также то, что у крупных агентств заключены договоры на корпоративное обслуживание со многими иностранными компаниями, которые снимают жилье для сотрудников. Поскольку за арендатора платит компания, владелец квартиры будет получать платежи гарантированно и в срок. Правда, такой подход практикуют лишь те фирмы, которые работают с элитным сектором. Для множества мелких АН отношения с парой арендодатель/арендатор заканчиваются сразу после получения комиссионных. Если вы рассчитываете на какую-то дальнейшую помощь со стороны риэлтера, стоит этот вопрос заранее прописать в договоре: в каких случаях агент будет вмешиваться в ситуацию и какую ответственность он несет за найденных клиентов.

Стоимость риэлтерских услуг отличается как по комплекту, так и по компании. Большинство агентств берут с арендодателя за поиск клиента плату в размере месячной стоимости аренды квартиры. Если же речь идет о возможности доверительного управления и привлечении крупных АН, то такие услуги будут стоить от 8 до 50% от ежемесячного арендного платежа (в зависимости от количества опций).

Хитрый способ

Если указанный уровень доходности от сдачи квартиры внаем вас не устраивает, вы можете попробовать увеличить прибыль двумя способами: сдавать квартиру посуточно либо перевести ее в нежилой фонд и сдать под офис.

При московском дефиците и дороговизне гостиниц посуточная аренда квартир весьма востребована. Особенно среди тех, кто приезжает в столицу не на день-два, а на месяц-другой. К тому же, по утверждению риэлтеров, этот рынок развит слабо, и предложение сильно ограничено.

Но, сдавая свою квартиру как альтернативу гостиничному номеру, собственник берет на себя заботу о поддержании ее в должном порядке. После каждого съемщика квартиру необходимо приводить в порядок, делать полную уборку. Затраты на подготовку жилья к сдаче также будут больше, чем в случае с долгосрочно рентой. Ведь такие квартиры не могут сдаваться без мебели, посуды и постельного белья. Отдельный вопрос — поиск клиентов. Это требует определенного отлаженного сервиса. Если, конечно, вы не предполагаете сами ежедневно стоять на вокзальной площади с табличкой в руках. Кроме того, сдавая квартиры посуточно, их владелец априори несет большие риски, чем при долгосрочной аренде. В случае конфликта у владельца сдающейся посуточно квартиры куда меньше способов воздействия на постояльца. Поэтому сдача жилья даже на короткий срок должна быть подтверждена договором, составленным в письменной форме, а денежные расчеты — подтверждаться расписками. Можно облегчить себе жизнь, обратившись в специализированное АН, которое обладает солидным клиентским потоком и необходимыми кадровыми ресурсами для поддержания ваших квартир в пригодном состоянии. Однако такое агентство еще нужно поискать. Ни одна из семи крупных АН, куда я обращалась, не занимается посуточной сдачей жилья.

По данным риэлтеров, самым востребованным объектом для посуточной аренды являются одно-, двухкомнатные квартиры бизнес-класса, расположенные в пределах Кольцевой линии московского метрополитена. Они наиболее востребованы бизнес-туристами из стран дальнего зарубежья. Средняя цена посуточной аренды однокомнатных квартир бизнес-класса составляет $80-150, двух— и трехкомнатных — $120-250. Доходность посуточной аренды с учетом выплат управляющей компании составляет 15-20% годовых, но при условии, что квартира не будет долго простаивать.

Второй вариант — перевести квартиру в нежилой фонд и сдать под офис или магазин. «Потребность в подобных объектах очень велика, а сумма арендных платежей по сравнению со сдачей жилья в два-три раза выше», — утверждает Евгений Скоморовский. Главная проблема этого способа в том, что его имеет смысл использовать только с жильем определенного типа. В первую очередь объект должен размещаться на первом этаже либо над нежилым помещением, иметь возможность обустройства отдельного входа. Желательно, чтобы у дома была хорошая транспортная доступность, а рядом располагалась автомобильная стоянка, которой могли бы пользоваться сотрудники офиса. Официальные расходы на процедуру перевода жилого фонда в нежилой невелики: госпошлина в размере 500 руб. для физлица и 7,5 тыс. руб. для юрлиц. Однако эксперты предупреждают, что это довольно сложная юридическая процедура, которая практически никогда не проходит без участия риэлтеров. В этом случае расходы владельца квартиры могут достигать до $500 за кв. м. Отдельно стоит учесть расходы на ремонт и потери на простое квартиры. Дело в том, что процесс перевода может растянуться на долгие месяцы. Камнем преткновения способно стать, например, несогласие кого-то из соседей. Пока все соседи по подъезду единогласно не проголосуют «за», вы не получите разрешения на перевод. А согласие соседей порой становится еще одной, и очень крупной, статьей расходов в вашем бюджете.

Я периодически наблюдаю посты про сдачу/съем квартир в найм и всегда с интересом их читаю, но… к моему сожалению ничего правильного (подчеркну, правильного для меня) я не вынес. Зато под каждым текстом на эту тему разворачивается нешуточный холивар белой и черной розы, в котором участвуют обе стороны сделки, наймодатель и наниматель. Правда, есть еще третья сторона, которая не сдает и не снимает квартиры, но зато лучше всех знает, как это делается. Но третья сторона есть в любом обсуждаемом вопросе, поэтому не будем обращать на нее внимание.

На самом деле в спорах участвуют еще и риэлторы, но их почему то не любит не одна ни другая сторона. Риэлторы – зло! – это я где то прочитал в комментариях. Хотя непонятно, почему.

Здесь я хочу рассказать о личном опыте, как это делаю я. Я не претендую на истину, не планирую споров, не настаиваю, что «так единственно правильно», я просто делюсь опытом сдачи квартир в Москве и Московской области.

Как я ищу клиентов

Все просто и банально, мне помогает риэлтор. У меня нет времени и желания самому искать квартиросъемщиков, разговаривать с ними по телефону, отвечать на вопросы, ездить и показывать квартиру. Все это делает риэлтор, которому я озвучил требования к квартиросъемщикам. И хоть он не несет ответственности за подобранных жильцов, но зато он фильтрует их на стадии отбора, согласно мои требованиям.

Требования к квартиросъемщикам

Они просты и незамысловаты. Семья (желательно), с ребенком (желательно), постоянная регистрация в РФ (обязательно). Возможно с животными.

Почему нужна постоянная регистрация? Это чисто мои внутренние тараканы, но так мне кажется надежней, нежели это будет мигрант-иностранец.

Почему семья с ребенком? Все очень просто – я не сдаю жилье на месяц-два. Мне удобней и выгодней сдать в нижнем ценовом пределе, но на много лет, поэтому если это будет семья с ребенком, то шанс, что они не съедут с квартиры через год, очень велик. Именно поэтому я всегда делаю им временную регистрацию для детского садика/школы (без нее не берут), если они этого попросят.

Стоимость жилья

Как написано выше, она у меня в нижнем ценовом пределе на рынке и никогда не повышается, за исключением случаев резкого роста тарифов на услуги ЖКХ (чего еще не было), либо в ситуации, описанной далее.

Есть люди, которые по несколько месяцев ищут жильцов, потому, что цена на квартиру задрана под самый верх. И, разумеется, рано или поздно находят. Но здесь есть немалый риск, что очень скоро жильцы найдут другое жилье, аналогичное по качеству, но гораздо ниже по цене. И еще есть один момент – вот например найм квартиры стоит 50 т.р./мес. Это максимальная цене на такие квартиры. Хозяин ищет клиентов месяц, два, три, но цену не снижает. В итоге находит, но три месяца квартира не приносила прибыль, в итоге он получит за 9 месяцев 450 т.р., хотя, если бы снизил цену, даже до 40 т.р./мес., то сдал бы ее сразу и имел бы за год 480 т.р. Как вы понимаете, этот пример сильно утрирован, но я считаю его правильным. Потому, что жильцы дорогой квартиры за это время найдут более дешевый вариант и съедут, а хозяин опять будет терять несколько месяцев в поиске жильцов.

Депозит

Не мной это придумано но я этим пользуюсь. При заезде в квартиру, берется оплата за первый месяц проживания и депозит, в размере месячной оплаты. Этот депозит вы обязаны вернуть жильцам при их выезде. Причем не стоит соглашаться на предложение жильцов зачесть этот депозит как оплату за последний месяц. Этот депозит – ваша гарантия, что при возврате вам ключей и обнаружении порчи имущества по вине жильцов, вам не придется из своего кармана платить за устранение поломок.

Внештатные ситуации

Стоимость квартиры формируется в том числе и из наличия в ней различных удобств. И поэтому, если в квартире что-нибудь ломается из техники, мебели, потекла труба, сломался унитаз и т.д., то это все восстанавливается за мой счет, разумеется, если поломка (протечка) произошла не по вине жильцов. Но для меня это настолько редкий случай, что и не вспомню, что бы жильцы сами что то сломали и попросили меня восстановить за мои же деньги.

Отношения

Иногда бывает, что жильцы хотят купить в квартиру что-нибудь из техники или мебели. Мы обговариваем это, и они покупают в счет будущей оплаты за жилье. После чего, приобретенная вещь становится моей собственностью. И им хорошо, купили, что хотели, а деньги все равно отдали бы мне в счет оплаты и мне хорошо, так, как дополнительная мебель (техника) повышает привлекательность жилья для будущих квартиросъемщиков. Надо сказать, что одну квартиру первый раз я сдавал совершенно пустой, а теперь она почти полностью обставлена.

Не нужно названивать жильцам по телефону. Вообще. Допускается только один звонок, накануне дня выплаты, что бы согласовать время встречи (если оплата происходит наличными) и все. Чем больше вы названиваете, тем чаще им напоминаете, что квартира не их, а так, временное жилье. А приезжать с проверкой, заходить в квартиру, осматривать комнаты, это почти гарантия, что жильцы будут относится с квартире, как к съемной. Да и такое поведение не добавит вам уважения. Жильцы должны чувствовать себя полноправными хозяевами вашей квартиры, только тогда они будут к ней относиться как к своей.

Если вы с жильцами заранее договоритесь о системе устранения неполадок, как я писал выше про внештатные ситуации, то они сами будут вам звонить и говорить, где, что, стало не так в квартире. Им не выгодно будет скрывать возникшие недостатки, поскольку устранять их все равно за ваш счет.

У меня опыт сдачи жилья не такой большой, всего десять лет, но ни разу, ни одна квартира не ждала жильцов больше двух недель. И съезжали они всегда с сожалением и совсем не из-за того, что я предоставлял им некачественные услуги. Одна семья уехала за границу, вторая (девушка с ребенком) вышла замуж и уехала к мужу, еще одни родили третьего ребенка и уехали в более просторную квартиру.

Одни жильцы съехали, а другие еще не нашлись

За это время я навожу идеальный порядок в квартире, включая мойку окон, за/под мебелью и т.д. Проверяю всю сантехнику, дверцы мебели, ручки (больное место) и все остальное, что влияет на комфортное проживание. В случае необходимости перекрашиваю стены (в одной квартире обои под покраску, очень удобно) или переклеиваю, если они того требуют. Да, это дополнительные затраты, но они были запланированы изначально. Как бы аккуратно не жили люди, все равно, что то отвалится, оторвется или открутится, тем, более, если в семье есть ребенок. А следующие жильцы должны увидеть чистую и красивую квартиру.

Не стоит жильцам, которые съезжают, предъявлять претензии за оторванные обои или царапины на ламинате, это все естественный износ. Разумеется, если разбит телевизор или помят холодильник, то все вычитается из депозита.

Квартплата

Электричество, вода по счетчикам оплачивают жильцы, все остальное – я.

Повышение/понижение стоимости найма

Это очень скользкий и весьма не любимый мною момент, но от него никуда не деться. Первый раз жильцы обратились с просьбой понижения стоимости найма, по моему в 1998 г., в момент кризиса. Мы обговорили сумму снижения но с условием, как только ситуация в стране стабилизируется, то стоимость вернется на докризисный уровень. Прошло пару лет, кризис утих и пришло время поднимать цену, но рынок в этом районе немного просел и к докризисной цене вернуться не удалось. После этого жильцы прожили у меня еще четыре года и уехали за границу.

Договор и остальные юридические вопросы

В любом случае, подробности и нюансы лучше узнавать у юристов. Я же заключаю договор на 11 месяцев с описью имущества, его состояния и дефектов, порядком оплаты, ежемесячной суммой и обязательными условиями при которых стоимость найма может быть увеличена. В нашей стране нельзя быть уверенным в стабильности тарифов и налогов.

При финансовых расчетах с жильцами, распиской подтверждаю, что деньги получены.

Вот это и есть мой опыт. Кто то скажет, что мне просто повезло с жильцами и возможно будет прав. Но без жесткой фильтрации желающих снять квартиру, пусть даже и дороже, этого везения не было бы.

Удачи и всем адекватных нанимателей и наймодателей!

Время – деньги. Особенно актуальным это выражение становится, когда нужно срочно сдать квартиру. В довольно экстремальных условиях спешки, зачастую владельцы частной недвижимости допускают множество промахов и ошибок, которые в конечном итоге обходятся слишком дорого, и цена им не только деньги, но и испорченные нервы. Кроме того, пустая жилищная площадь требует постоянных платежей, а потому сдавать ее необходимо уже хотя бы для того, чтобы их перекрывать.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Очень часто хозяева оставляют квартиры пустыми, просто потому что не знают, как и что нужно делать, как правильно оформлять документацию и, в конце концов, чтобы просто не стать жертвой обыкновенных мошенников либо неблагонадежных жильцов. Давайте разберем, как сдать квартиру официально, что это даёт и как правильно всё оформить.

Официальная аренда частного жилья является наиболее оптимальной и выгодной сделкой с юридической точки зрения. Кроме того, такой способ сдачи квартиры наиболее безопасен, в первую очередь, для самих хозяев.

Преимущества законной сдачи квартиры

Не нужно бояться, что арендатор сделает с ней неизвестно что и не сбежит, не заплатив за проживание и коммунальные услуги. Таким простым способом можно исключить возможность аферы с Вашим имуществом.
Не лучший вариант и сдача знакомым или родственникам, заключив «на словах» устный договор. Единственный плюс – Вы будете знать людей, которые проживают в Вашей квартире. Но, если сдача квартиры для Вас – это, прежде всего, получение хорошего пассивного дохода, то лучше найти незнакомых арендаторов и оформить сделку по достойной цене и по всем правилам.
Данный способ помогает максимально предвидеть все будущие расходы на квартиру, включая даже оплату телефонных звонков жильцов. Официальный договор аренды включает все пункты оплаты и обязанности обеих сторон.
Кроме того, можно быть спокойным, что проблем с налоговой не возникнет, и Вас не притянут к ответственности за сокрытие прибыли.

Какие документы нужны для оформления договора?

Оформление договора аренды квартиры не требует сбора большого пакета документов и различных справок, как, например, для ее покупки. Стандартный набор включает наличие таких обязательных документов, как:

Свидетельство о праве собственности на жильё в случае или же договор, который подтверждает право на ее собственность (к примеру, это может быть договор купли-продажи или договор Дарения);
Список всех зарегистрированных в квартире (выписка из лицевого счета в ЖЭКе);
Нотариальное согласие на аренду от всех собственников квартиры, если их несколько. Кроме того, в процессе заключения договора они должны обязательно присутствовать. Данный факт может избавить Вас от различных будущих проблем, которые могут возникнуть при вмешательстве совладельцев квартиры, если он не согласны с ее арендой.

Со стороны арендатора необходимо предоставление паспорта.

Договор аренды: для чего нужен и что в нем прописать?

Договор о найме квартиры является официальным документом, который подтверждает факт законной аренды недвижимого имущества и содержит всю информацию о сделке, ее условиях и сроках, а также гарантиях и обязанностях обеих сторон. Он заключается между двумя сторонами: арендодателем и арендатором. Это важная составляющая вопроса, как правильно сдать квартиру в аренду.

На сегодняшний день практикуются два вида договоров о сдаче имущества

Договор найма. Заключается в тех случаях, когда Вы сдаете квартиру физическому лицу (гл. 35 ГК РФ). Данный вид договора не подлежит обязательной регистрации, независимо от продолжительности его срока.
Договор аренды. Необходим для заключения сделки с юридическими лицами (гл. 34 ГК РФ). Подлежит обязательно регистрации, если он заключается на срок от 1 года и более.

Значение официального договора о сдаче жилья в наем невозможно переоценить. Обязательное наличие такого документа в десятки раз облегчит Вам жизнь, убережет кучу денег и нервов в будущем. Так что важно уделить ему максимум внимания при оформлении.

Отсутствие договора – это неоправданный риск для арендодателя и причин тому достаточно много, к примеру:

Вы не сможете «отсудить» долги, если вдруг Вам «повезет» с неблагонадежными жильцами, которые не платят аренду за проживание и коммунальные платежи.
Кроме того, невозможным станет возмещение испорченного имущества или кража личных вещей, что довольно часто встречается на практике.
Банально, но даже в милиции никто не станет принимать Ваше заявлении о проблемах с жильцами, если нет официального договора аренды, который подтверждает факт сдачи жилья в наем.
Если новые жильцы затопят соседей или нанесут им другой ущерб, то возмещать придется непременно Вам.

Какая информация в обязательном порядке должна быть зафиксирована в договоре:

размер месячной оплаты за аренду,
сроки оплаты, вплоть до числа и времени,
использование личного имущества хозяев квартиры, какого и в какой степени разрешается,
оплата всех коммунальных расходов, размеры и сумма, информация о том, кто их будет платить — арендатор или арендодатель, это поможет избежать многих конфликтных ситуаций в будущем,
обязательное точное время и порядок проверки съемной квартиры и имущества в ней хозяевами жилья,
указывается информация о приватизации жилья, его собственниках,
обязательно обозначается количество будущих жильцов,
порядок возврата средств в случае неуплаты, а также порядок возмещения возможных материальных убытков арендодателю в случаях неправомерных действий нанимателей,
дополнительные договоренности, которые не противоречат законодательству, но является важными для обеих сторон.

Как обязательное приложение к договору, должен быть акт приема-передачи личного имущества хозяина квартиры , в котором указывается факт передачи квартиры и всего имущества в ней. Благодаря использованию такого документа, значительно снижаются всевозможные риски причинения ущерба как жилью, так и всем вашим вещам на время проживания жильцов.

Конечно, даже в случае заключения договора, определенные риски есть у обеих сторон. Наниматель имеет право знать и должен быть уверен, что вы имеете официальное право сдавать жилье, а также, что с квартирой нет неприятных проблем, что уплачены все коммунальные платежи и долгов за ней не числится. Вся эта информация заранее честно оговаривается, после чего в обязательном порядке указывается в договоре при заключении. Наниматель обязан обязательно подтвердить, что он ознакомлен с информацией о жилье и не имеет никаких претензий.

Как дополнительная важная информация, в договоре могут указываться данные, подтверждающие платежеспособность нанимателей (например, справка с места работы, в которой обозначаются имена и номера телефонов контактных лиц, которые могут подтвердить информацию предоставленную арендатором).

Отдельным пунктом указывается, что данная квартира не сдана никому другому, что она является «чистой». Не стоит ограничиваться определенными стандартными фразами, важно как можно подробнее указать всю информацию о жилье и имуществе в нем, а также все устные договоренности с нанимателем. В таком случае обе стороны сделки смогут избежать возможных неприятных последствий, или же защитить свои права в случаях неправомерных действий другой стороны.

Передача денег в счет оплаты аренды

Заключительный и самый важный этап сделки – это передача денег. К нему важно относиться максимально серьезно. На сегодняшний день существует несколько способов осуществления данной процедуры:

Из рук в руки – самый простой и быстрый способ. Но он может быть не всегда удобным обеим сторонам, так как необходимо находить время для осуществления этого процесса. Часто таким временем ни одна, на другая сторона не могут пожертвовать, особенно если это происходит днем. Объясняется это просто – зачастую днем люди находятся на своих рабочих местах. Если средства передаются наличными, обязательно заключайте акт приема-передачи денег или же пишите расписку с указанной суммой, датой, периодом платежа и подписью.
Использование различных безналичных счетов , на которые в определенный срок жильцы перечисляют арендную плату за жилье. В таком случае арендатору важно сохранять все квитанции.

Абсолютно все манипуляции с оплатой проводятся на основе заключенного договора и не могут быть изменены в одностороннем порядке. Обе стороны должны следовать заранее оговоренным условиям сделки. Если это передача денег из рук в руки или же доверенным лицам, то обязательно необходимо предоставлять документы, которые подтверждают наличие доверенности. Передача денежных средств через банковские учреждения путем зачисления на счет упрощает весь процесс в несколько раз. Тем боле что факт передачи денег, если сохранены все квитанции, практически невозможно оспорить или отрицать.

Мелочей в таком важном деле не бывает. Любая мелочь может сыграть с Вами злую шутку и стоить очень дорого. Это значит, что личная перестраховка всегда намного лучше и целесообразнее кредита доверия малознакомым людям.

Как правильно платить государственные налоги за аренду недвижимого имущества?

Если вы интересуетесь тем, как сдать квартиру в аренду официально, то вы должны знать и об уплате налогов. На практике в России применяются разные способы сдачи квартир и не всегда они подкреплены законом. Сдача жилищного имущества без уплаты налогов – это реальность, а не выдумка. По статистике около 60 % хозяев, которые самостоятельно занимаются арендой своего жилья, не платят налоги государству. Как правило, такой вариант чреват неприятными последствиями и проблемами с соответствующими государственными органами.

Чаще всего происходит банальная ситуация – именно соседи таких арендаторов выдают нечестных «дельцов», обычно это происходит, когда жилье нанимается непонятно кем и в случае хулиганского поведения в ночное время. Естественно, что соседи начинают жаловаться и наружу выплывает неофициальная аренда с неуплатой налогов.

Есть способ сдать квартиру официально и не платить налоги, обратившись к посредникам в лице агентств недвижимости. Но в таком случае и львиная часть прибыли уходит к ним. Выгоднее сделать все самому и по закону. Но как?

По закону предоставлять в аренду недвижимое имущество могут лица, которые занимаются частной предпринимательской деятельностью, так и лица без регистрации как предприниматель (согласно нормам Налогового кодекса).

В таком случае объект налогообложения определяется по расчету арендной платы, которая заранее указана в официальном договоре между арендодателем и арендатором жилплощади. Налог на аренду недвижимости предусматривается в обязательном размере ставки 13 % от полученного дохода от сдачи имущества . Этим доходом, как правило называется сумма, заранее прописанная в официальном договоре и уплаченная хозяину.

В отдельных случаях процентная ставка составляет 17 % от суммы превышения с учетом всех предусмотренных ранее налогов: если общая сумма полученного налогоплательщиком дохода за последний отчетный месяц превышает размер минимальной заработной платы в десятикратном размере.

Как происходит этот процесс на практике?

Хозяин квартиры, он же арендодатель, по окончании года в самостоятельном порядке подает налоговую декларацию физического лица (форма 3-НДФЛ). Данная декларация предоставляется в органы налоговой инспекции по месту непосредственного осуществления предпринимательской деятельности. В другом случае заполненная декларация подается по месту нахождения имущества.

Через какое-то время в почтовый ящик приходит квитанция, которую нужно оплатить. Срок подачи декларации и уплаты налога за прошедший год — до 30 апреля нового года.

На деятельность, связанную со сдачей недвижимости в аренду, можно зарегистрировать частное предприятие. Это существенно упростит всю схему уплаты налогов на доходы. Для этого необходимо произвести регистрацию субъекта предпринимательской деятельности – физического лица или индивидуального предпринимателя. Проще всего оформить ИП и платить 6% с прибыли по упрощенной системе налогообложения.

Возможные трудности при оформлении сделки

Не всегда сделки по оформлению аренды недвижимого имущества проходят гладко и быстро. Чтобы не учиться на своем горьком опыте, можно просто взять на заметку типичные ошибки, которые очень часто совершаются при оформлении:

При заключении договора срок аренды лучше прописывать сразу. А если он превышает 12 месяцев, то его в обязательном порядке нужно регистрировать в Федеральной регистрационной службе. В таком случае сумму государственной пошлины выплачивает арендатор, а договор аренды регистрируется на ее собственника. Такой договор обретает полноправную юридическую силу и может выступать официальным документом в случаях разрешения различных спорных и конфликтных ситуаций.
Чтобы избежать различных неприятных ситуаций в процессе сдачи жилья, важно самостоятельно контролировать весь процесс. Кроме того, не поленитесь и расспросите у будущих жильцов как можно больше информации. Желательно еще и проверить ее на достоверность, к примеру позвонить на работу и убедиться в том, что там действительно работает такой человек.
Серьезное отношение к любым мелочам в этом серьезном деле — это гарантия избежания возможных проблем. Поэтому от Вашей ответственности и осознанности зависит благоприятный исход сделки и получение будущей прибыли в полном объеме без ненужных потерь.

«Заплати налоги и спи спокойно», - слоган, регулярно напоминающий о необходимости отчисления определенной суммы от ваших доходов государству. Сдача квартиры также налогами. При неуплате вас будет ожидать немалый штраф. Платить налоги за квартиры в аренду необходимо ежегодно. До 30 апреля вы должны посетить инспектора, заполнить декларацию и внести нужную сумму. После этого в течение года вы можете быть свободны. Также вы можете оформить ИП, после чего налог для вас станет меньше.

Если вы сдаете элитное жилье (дороже 85 тысяч) или же несколько квартир, имеет смысл купить патент на это.

Где искать жильцов

Залог успешной сдачи квартиры в аренду – правильные жильцы. Найти таковых вы можете как самостоятельно, так и с помощью агентств, занимающихся недвижимостью. Решите, кого вы хотели бы видеть у себя: будет ли это одинокая девушка, супружеская пара или компания студентов. Если у вас хороший ремонт и светлая мебель, заранее оговорите, согласны ли вы пускать квартирантов с маленькими детьми и животными. Не полагайтесь исключительно на агента, встретьтесь с будущими арендаторами лично и убедитесь, что эти люди вызывают у вас доверие.

По крайней мере в первые месяцы наведывайтесь к жильцам в гости, чтобы убедиться, что они чистоплотны и не намерены разнести ваше имущество.

Как правильно составлять договор

Договор между арендатором и арендодателем – это гарантия того, что отношения обеих сторон будут честными и плодотворными. Примеры составления договора вы можете найти в интернете, однако помните, что вы можете отразить в документе все, что придет вам в голову. Укажите состояние квартиры, мебели и прочего имущества, которое в ней находится, чтобы нечестные квартиранты не попытались прикарманить вашу стиральную машину и серебряные ложечки. Опишите требования, предъявляемые вами к арендаторам: к примеру, не шуметь после одиннадцати и предупреждать, если к ним будут приезжать гости. В свою очередь, ваши квартиранты также могут попросить внести некоторые пункты, которые защитят их и их имущество.

Залог

Прежде чем сдавать жилье, попросите квартирантов оставить некоторую сумму в качестве залога (она может равняться стоимости за месяц). В случае если недобросовестные съемщики съедут, оставив квартиру в ненадлежащем состоянии, воспользовавшись залогом, вы сможете придать жилью приемлемый вид.