Бизнес на посуточной аренде загородных домов. Свой дом в аренду

Эта же статья посвящена сдаче внаем частных домов .

Основное отличие найма дома от найма другого жилья не в правовых особенностях, а в характере самой аренды. Как правило, дома сдаются на небольшой срок. Это может быть сезонная аренда, например, дача на лето. Или аренда на несколько дней, например, чтобы отметить какой-либо праздник.

Оформление найма дома

Если вы сдаете дом физическому лицу, то чтобы официально оформить сделку, потребуется заключать (п. 1 ст. 167 ГК РФ ). Как мы уже сказали, наиболее распространенный случай – наём дома на небольшой срок. В соответствии с п. 2 ст. 683 , договор, заключенный на срок до 1 года, называется краткосрочным наймом.

Договор краткосрочного найма имеет некоторые отличия от обычного найма. К нему не применяются нормы, серьезно расширяющие права нанимателя. А именно, краткосрочный наём не позволит:

1. Вселять временных жильцов на срок до 6 месяцев. Такое право предусматривается для нанимателя в соответствии со ст. 680 ГК РФ . А по договору краткосрочного найма вселить кого-либо, кто изначально не был указан в договоре, уже нельзя.
2. Заключать договоры поднайма. В соответствии с ст. 685 ГК РФ наниматель может с согласия наймодателя сдать жилое помещение в поднайм. Но в краткосрочном найме эта статья также не применяется.
3. Заменять нанимателя в договоре (ст. 686 ГК РФ ).
4. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок. Пожалуй, самое значительное отличие. При заключении договора найма на срок менее года вы не обязаны предлагать нанимателю заключить договор на тех же условия на новый срок. Это и позволит вам сдавать дом на небольшой срок разным нанимателям, избегая простоя помещения.
5. Потребовать в суде предоставления срока на исправление нарушение, на основании которых наймодатель обратился в суд с инициативой расторгнуть договор.
6. Потребовать в суде отсрочить исполнение решения о расторжении договора.

Пункты 5 и 6 из списка применяются при расторжении договора найма по инициативе наймодателя. Скажем сразу, что наниматель по своей инициативе может расторгнуть договор только через суд (п. 2 ст. 687 ГК РФ ).

По инициативе же нанимателя договор может быть расторгнут просто с письменным уведомление наймодателя за 3 месяца (п.1 ст. 687 ГК РФ ).

В остальном же краткосрочный договор найма не отличается от обычного. Он также не подлежит государственной регистрации и не требует заверения у нотариуса . Подробнее про сам и про права и обязанности сторон по нему вы можете прочитать в соответствующих статьях на нашем портале.

Имущество и риски

Особенно хочется обратить внимание на имущество в сдаваемом доме и риск причинения ущерба. Как было сказано выше, зачастую дома сдаются для каких-либо мероприятий : дни рождения , свадьбы , корпоративы и так далее. Конечно же веселая шумная компания с большей вероятностью может что-то сломать (пусть даже и не нарочно), чем обычная семья, снимающая квартиру. К тому же обстановка в домах обычно намного дороже: телевизоры, бильярд, бассейн, сауна и так далее.

Поэтому даже если вы сдаете дом всего на несколько дней, обязательно нужно оформить акт приема-передачи дома и всего ценного имущества, которое там есть. Также советуем прописать в договоре штрафные санкции за порчу того или иного имущества и нарушение условий договора, своего рода “прайс-лист”, т.к. обычно нарушений бывает много, и на них тоже можно заработать.

Если сдавать дом на лето, то конечно, риски ниже. Обычно на лето дачи и коттеджи снимают семьи с детьми. От них беспокойства значительно меньше.

Также тем, кто собирается сдавать дом регулярно, а не только на время своего отсутствия, можно предложить .

Согласование аренды

Если хотите сдавать дом, принадлежащий вам на праве собственности, то согласие соседей или дачного кооператива вам не требуется. Распоряжаться своей собственностью – это ваше право. Конечно, лучше предупредить нанимателей, что не стоит шуметь ночью на улице и вступать в конфликты с соседями, так как и наниматели могут понести ответственность за нарушение общественного порядка, и вы привлечете к своей арендной деятельности лишнее внимание.

В заключение

На сегодняшний день аренда частных домов является, пожалуй, самым “чистым”, с точки зрения обязательного оформления договоров, видом аренды жилья. Большинство людей сдают дома для получения прибыли регулярно незнакомым людям, с которыми необходимо заключать договор. В то время как квартиры и комнаты зачастую сдаются родственникам и знакомым без договора, так как намного меньше риск, что они не оплатят аренду, и что с ними не удастся все уладить полюбовно в случае конфликтов.

Константин Курепин сдает в аренду 13 коттеджей в Подмосковье. В среднем по году бизнес приносит около 300 тыс. руб. прибыли в месяц, а за две новогодние недели в этом году рантье заработает более 1 млн руб.

(Фото: Олег Яковлев / РБК)

Утро 1 января для владельца компании Luxury Cottage Константина Курепина — самый напряженный рабочий день в году. Вот уже три года его коттеджи в Подмосковье во время зимних праздников заполнены до отказа. Две новогодние недели приносят владельцу в пять раз больше доходов, чем любой месяц в году. Стоимость аренды коттеджа на два дня, включая новогоднюю ночь, обходится в этом году в 100 тыс. руб. Но есть риск: иногда даже такая арендная плата не покрывает сумму нанесенного гостями за новогоднюю ночь ущерба.

«Как-то раз молодежь решила поиграть в салочки тем, что было на новогоднем столе: стены были измазаны апельсинами и помидорами, — вспоминает Константин. — Меньше чем за сутки пришлось перекрашивать весь дом». И форс-мажоры в этом бизнесе не редкость: в канун Нового года в коттеджах не раз отключали свет. Порядок наводит сам владелец: прошлую новогоднюю ночь, например, он провел в подвале одного из домов, где под бой курантов прорвало трубу.

650 тыс. руб. за праздники

Скачок валюты и неофициальный запрет для силовиков на выезд за границу привели к заметному росту спроса на аренду коттеджей. «На протяжении последних лет наблюдается аномально высокая загрузка объектов Подмосковья, которая составляет более 90%», — говорит Наталья Розенблюм, управляющий партнер консалтинговой компании Top Hotel Experts. При этом стоимость подмосковного отдыха постоянно растет: по данным «РБК Недвижимость», за первое полугодие 2015 года цена на аренду домов в Солнечногорском районе Подмосковья (там, где расположены коттеджи Курепина) выросла на 39,6%, а больше всего в Одинцовском районе — на 85,7%.

По данным сервиса Kottegi.ru, самый дешевый вариант размещения на три дня, включая новогоднюю ночь, в Подмосковье стоит в этом году 20 тыс. руб. — за эти деньги можно снять двухэтажный дом с одной спальней на 120-м км Новорижского шоссе. Самое дорогое предложение — трехэтажный особняк на 35-м км Волоколамского шоссе площадью 1,3 тыс. кв. м с 1 га придомовой территории и вертолетной площадкой. Его на три новогодних дня можно арендовать за 700 тыс. руб.

В целом цены на аренду коттеджейв длинные новогодние каникулы на 30-50% выше по сравнению с аналогичным периодом в непраздничное время, подсчитала Наталья Розенблюм. «Вместе с тем надо понимать, что высокая загрузка и длинные праздники зачастую негативно сказываются на состоянии номерного фонда», — отмечает Розенблюм.

В регионах средняя стоимость посуточной аренды коттеджей повышается на выходные дни на 50-60%, новогодняя ночь стоит в 2-6 раз дороже, чем любой выходной день в году. Так, по данным портала по выбору недвижимости N1.RU, аренда коттеджа на новогодние праздники в Новосибирске обойдется в среднем в 42 тыс. руб., в Красноярске — в 34 тыс. руб., в Екатеринбурге — в 78,4 тыс. руб.

Дом за домом

Константин Курепин — выпускник Военного университета Министерства обороны. Он уволился в запас сразу после окончания вуза и открыл туристическое агентство ООО «Дрим Тур». Этот бизнес в начале 2000-х был на подъеме и не требовал крупных вложений на старте. На запуск пошли деньги, которые Курепин откладывал на второе высшее образование, — около 200 тыс. руб.

Параллельно с основным бизнесом Константин решил сдавать дом в подмосковной деревне Рыбаки, доставшийся ему от родителей. Двухэтажный коттедж площадью 150 кв. м с территорией 15 соток, беседкой и прудом он сдал семье на долгосрочной основе. Но эксперимент оказался не слишком успешным — всего за два года арендаторы успели «убить» коттедж. Курепин сделал ремонт и начал сдавать дом через «Авито» посуточно. По будням коттедж обычно пустовал, зато почти каждые выходные удавалось зарабатывать около 10 тыс. руб.

В 2011 году Курепин купил еще один коттедж у друга семьи недалеко от горнолыжного курорта Сорочаны. «Человек много лет жил за границей, и этот дом был для него дырой в кошельке. Поэтому он очень обрадовался, когда я предложил выкупить дом, пусть и дешевле рынка», — вспоминает Константин. Трехэтажный коттедж площадью 250 кв. м с бассейном, сауной и 14 сотками земли достался предпринимателю всего за 3,5 млн руб. Еще около 1,5 млн руб., взятых в кредит, ушло на ремонт. Новую недвижимость предприниматель также начал сдавать посуточно — этот дом приносил Константину уже 20 тыс. руб. за выходные.

В 2012 году подработка превратилась в полноценный бизнес. К Курепину обратилась знакомая, которая несколько лет назад построила шесть коттеджей в подмосковной деревне Мышецкое под Солнечногорском, планируя их продать. Но кризис обрушил спрос на недвижимость, и дома простаивали. Узнав, что Курепин уже сдает два собственных дома, она предложила ему взять эти коттеджи в управление. Константин заключил с владелицей договор, согласно которому он сдавал дома в аренду и следил за их состоянием. Прибыль делят пополам.

С этого момента доходы от сдачи домов начали превышать прибыль, которую приносил туристический бизнес, и Константин передал управление турагентством своей супруге. Тогда же он зарегистрировал бренд Luxury Cottage и начал управлять домами от имени своего ООО «Дрим Тур». Но по закону юридическое лицо не может сдавать жилые дома — в таком случае недвижимость нужно выводить в нежилой фонд. Чтобы «не морочиться с документами» и при этом работать легально, Курепин придумал схему: владелица домов сдавала их «Дрим Туру», а компания в свою очередь выступала посредником при сдаче недвижимости арендатору.

Основатель и владелец компании Luxury Cottage Константин Курепин (Фото: Олег Яковлев / РБК)

Бизнес на болотах

Первое время за уборку коттеджей отвечала жена Константина, а сам он работал сантехником , грузчиком и администратором. «Я до сих пор получаю от этого удовольствие — чтобы заниматься этим бизнесом, нужно быть хозяйственником до мозга костей», — говорит он. Но вскоре стало понятно, что качественно управлять несколькими коттеджами, разбросанными по Московской области, очень сложно. Предприниматель решил продать коттедж в Сорочанах и дом в деревне Рыбаки. На вырученные средства он решил масштабировать бизнес: купить собственный участок и заняться строительством. Денег не хватало, и на семейном совете было решено продать еще и квартиру в Зеленограде, в которой жила младшая сестра Константина Анна (в 2016 году она присоединилась к семейному бизнесу). Помогать стала и мама предпринимателя, которая как раз вышла на пенсию.

В покупку 3,5 га земли в деревне Покров предприниматель вложил около 5 млн руб. собственных и кредитных средств. «Участок был, мягко говоря, не в самом благоприятном месте, — признает Курепин. — Земля посреди леса, на болоте. Там даже пешком сложно было пройти, не то что строиться». На согласование документов, планов и получение разрешений ушло два с половиной года. Фундамент первого коттеджа залили только в начале 2014 года.

Но игра стоила свеч, уверен Курепин. «Коттеджи посреди леса, свежий воздух, вокруг — ни души, — хвалится он. — Мы расположили дома так, чтобы гости не пересекались, даже не видели друг друга и отдыхали максимально комфортно». Такое расположение помогло решить проблему с соседями: в Рыбаках и Сорочанах местные жители часто жаловались на шумные компании гостей. «А сейчас у нас из соседей разве что лисы, лоси и кабаны, — говорит Константин. — Они в общем-то мирные, разве что еду со столов таскают».

Внутри коттеджи тоже отличаются от обычных домов. Здесь должно быть как можно больше свободного пространства для отдыха, а значит, много гостиных и большая придомовая территория. «Важен не только комфорт, но и эстетика, — рассуждает Константин. — Наши дома рассчитаны на группы до 22 человек, и всем нужно где-то ночевать. Нужно создать как можно больше спальных мест, но в то же время не превращать спальни в казарму».

Экономика рантье

По словам Константина, строительство одного коттеджа вместимостью 10-12 человек обходится в среднем в 10 млн руб. Участок в 15-20 соток в экологичном районе Подмосковья с хорошей транспортной доступностью можно купить за 2-3 млн руб. На сам процесс строительства уходит около 5,5 млн руб., на согласования, проведение коммуникаций и строительство инфраструктуры (подъездов к дому, придомовой территории с беседками и мангалами) — еще 1,5 млн руб.

Если получать разрешения и контролировать работу бригад самостоятельно, можно сэкономить несколько миллионов. Так, для Luxury Cottage строительство шести коттеджей обошлось в 46 млн руб., 10 млн из которых Константину пришлось взять в кредит. Сейчас обслуживание кредитов обходится ему в 300 тыс. руб. «Бизнес этот не сверхприбыльный — я вложил доход от продажи имущества, кредитные средства, продолжаю инвестировать почти все заработанное. И понимаю, что окупится это дело нескоро, — признает предприниматель. — Зато это фундаментальный бизнес, который дает уверенность в завтрашнем дне — ведь построенные дома никуда не денутся». По расчетам РБК, сдача домов приносит Курепину ежемесячно около 300 тыс. руб. прибыли после выплаты банковских кредитов.

Если бизнес будет развиваться в таком же темпе, окупить вложенные средства удастся через 10-15 лет работы. Если, конечно, российские власти не будут каждый год повышать налоги на недвижимость. Если в 2015 году за 3,5 га своей земли Курепин платил 15 тыс. руб., то в 2016-м — уже 150 тыс. руб.

Январские праздники, которые приносят предпринимателю основную прибыль, делятся на три заезда: с 31 декабря по 3 января, с 3 по 6 января и с 6 по 9 января. В этом году все места раскупили еще до середины ноября. Коттедж на новогоднюю ночь обойдется в 100 тыс. руб., остальные даты — в три раза дешевле. В обычные же дни аренда стоит 32 тыс. руб. за выходные. Новогодние праздники 2015/16 года, по подсчетам РБК, принесли предпринимателю около 1,3 млн руб. выручки, в этом году он планирует увеличить новогодний оборот до 2,5 млн руб.

Спрос на этом рынке в праздники всегда превышает предложение. В целом рынок загородного отдыха в Подмосковье не заполнен, уверен Константин Курепин.

«Мы развиваем инфраструктуру на воде, и все активности у нас происходят исключительно в летний период, — рассказывает владелец яхт-клуба «Пеликан» Алексей Колмогоров. — В межсезонье и зимой сдаем все в аренду из соображений оптимизации затрат». За грядущие новогодние праздники три коттеджа на территории яхт-клуба принесут компании, по прогнозам Колмогорова, до 620 тыс. руб. выручки и до 400 тыс. руб. чистой прибыли.

Чтобы успеть привести в порядок дома между праздничными заездами, Курепин дополнительно нанимает десять уборщиц. Арендаторы оставляют депозит 10 тыс. руб., но нередко ущерб превышает эту сумму — постояльцы ломают мебель, технику и рисуют на стенах.

Основатель и владелец компании Luxury Cottage Константин Курепин (Фото: Олег Яковлев / РБК)

Китайские перспективы

Сейчас Luxury Cottage сдает 13 коттеджей: семь коттеджей в управлении (еще один владелица передала Курепину в 2016 году) в Мышецком, пять собственных домов и одна двухэтажная баня в «Жилом парке Покров». На территории в 1,5 га (остальные 2 га пока не освоены) есть пруд, который зимой превращается в каток, беседки, сеть специально вырытых каналов («чтобы как в Европе») и даже собственная ферма. «Муж моей мамы очень любит животных и постоянно заводил в доме, где они живут, то кроликов, то кур. Маме это надоело, и она отправила его разводить живность в лес, в Покров», — рассказывает Константин. Так рядом с коттеджами поселились индюки, куры, утки, гуси и один поросенок. Он пробовал было продавать яйца и мясо кроликов постояльцам, но понял, что на фермерстве много не заработаешь — вырученные деньги не покрывали даже затрат на корм. Зверинец превратился в контактный зоопарк и привлекает семьи с детьми.

Коттеджи Курепин сдает через собственный сайт, сотрудничает с рядом агрегаторов (Booking.com, TVIL, Airbnb и др.) и 40 туристическими агентствами. Агентствам предприниматель отдает 10% с каждой сделки. Он собирается застроить оставшиеся 2 га земли двухместными домиками, наладить контакт с корпоративными клиентами и туристами. Им коттеджи нужны не только на праздники.

«Многие приезжают из регионов, чтобы посмотреть Москву, но отелям предпочитают загородный дом», — рассуждает Константин. Он рассчитывает и на зарубежных туристов: представители китайских компаний, например, уже обсуждают сотрудничество с Luxury Cottage. «Сейчас популярен туристический all ​inclusive — мы будем встречать делегацию, селить людей в коттедже, предоставлять площадки для деловых переговоров и показывать Москву», — рассказывает предприниматель.

Аренда домов как бизнес - давно опробованный вариант получения заработка для жителей местности, где только аренда жилой или коммерческой недвижимости может принести прибыль. Многие сомневаются, что данный вид деятельно может приносить реальный доход, а ведь на деле все более, чем возможно. Это отличный способ заработать в короткие сроки довольно крупную сумму. Но, естественно, не обходится и без подводных камней.

• Пошаговый план для сдачи дома в аренду
• Поиск арендатора
• Сколько можно заработать
• Сколько нужно денег для старта бизнеса
• Какое оборудование выбрать для оснащения жилья
• Какой ОКВЭД для бизнеса на аренде жилья
• Какие документы нужны для открытия бизнеса
• Какую систему налогообложения выбрать
• Нужно ли разрешение для открытия
• Технология продаж аренды
• Оформление договора аренды

Пошаговый план для сдачи дома в аренду

Поиск арендатора

Во-первых, нужно найти арендатора. С этим может помочь специализированное агентство, но, может быть, придется заниматься поисками арендатора самостоятельно. Большинство людей, давно работающих на рынке недвижимости, предпочитают сотрудничать именно с агентствами. Нужно выбрать организацию с хорошей репутацией и положительными отзывами, доверять первой попавшейся конторе с «желтых страниц» не стоит. Единственный минус сотрудничества с агентством - необходимость оплаты предоставляемых услуг по поиску арендатора.

В тех случаях, когда речь идет о сотрудничестве с известными и крупными агентствами, пропорционально их известности растет и стоимость их услуг. Поэтому арендодателям будет выгодно пользоваться такими услугами лишь в случае одновременного поиска сразу нескольких арендаторов на различные объекты.

Самостоятельный поиск арендаторов ограничивается распространением информации об объекте недвижимости в различных источниках: на телевидении, в прессе, в интернете и даже на рекламных щитах. Выбирать и использовать только один источник неэффективно, поэтому следует найти идеальную комбинацию информационных источников, способных привлечь максимум заинтересовавшихся. Следует учитывать, что затраты для реализации самостоятельного поиска арендаторов хоть зачастую и меньше, чем при сотрудничестве с агентством, но забот будет в разы больше.

Сколько можно заработать

Посуточная сдача жилья в аренду приносит, как правило, большую выгоду. Потому что дом на сутки-двое снимает компания, для того, чтоб отметить то или иное мероприятие. И они готовы платить более высокую арендную плату, чем долгосрочные жильцы. Но аренда на длительные сроки позволяет минимизировать временные затраты и силы, гарантировать стабильный доход при условии добропорядочности клиентов.

Например, с коттеджа элитного класса площадью 100 квадратов, можно получать от 65 до 80 тысяч в месяц. Все зависит от укомплектованности, ремонта, площади и расположения дома. Если в доме будет косметический ремонт цена аренды будет до 50 тысяч в месяц.

Сколько нужно денег для старта бизнеса

Если жилье свое, понадобятся деньги для ремонта и комплектации. Сумма будет зависеть от состояния жилья, уровня строительных работ и оснащенностью бытовой техникой, меблировкой. Вложений в ремонт может быть от 30-60 тысяч, до одного миллиона рублей и выше.

Какое оборудование выбрать для оснащения жилья

Не экономьте на бытовой технике. Она должна быть сертифицирована, надежна и устойчива к износу.

Какой ОКВЭД для бизнеса на аренде жилья

Основной код ОКВЭД 70.20 - Сдача внаем собственного недвижимого имущества. А именно, такой пункт, как 70.20.1− Сдача внаем собственной жилой недвижимости, который включат в том числе сдачу внаем многоквартирных зданий и других жилых домов, квартир и т.д. Обратите внимание, что данные коды не относятся к гостиничному бизнесу.

Какие документы нужны для открытия бизнеса

Это зависит от того, как вы оформите бизнес. Если, как ИП, то стандартный набор: паспорт, заявление о госрегистрации, квитанция на уплату госпошлины, копия свидетельства ИНН. Но для сдачи в аренду жилья не требуется обязательной регистрации.

Какую систему налогообложения выбрать

Если вы просто для физ. лицо (резидент) величина налогообложения сдачи в аренду квартиры составляет 13% от дохода. Для индивидуального предпринимателя налог от сдачи квартиры в аренду составляет 6%. При ИП учитывайте, что еще придется уплачивать определенные страховки.

Нужно ли разрешение для открытия

Никаких разрешений и лицензий для сдачи в аренду собственной жилплощади не нужно.

Технология продаж аренды

Размещайте объявлений об аренде, как в интернете, так и в печатных СМИ. Жилплощадь должна быть презентабельном виде, с учетом пожеланий потенциальных клиентов. Оборудованные дома с приличным ремонтом стоят дороже. Рассчитать стоимость аренды. То есть, разделить цену жилплощади на сто. При этом учитывая, что на цену жилья влияет месторасположение, площадь, наличие инфраструктуры, отдаленность от центра и прочее.

Оформление договора аренды

По мере того, как самостоятельно или с помощью агентства арендатор будет найден, с ним обязательно нужно будет заключить договор. Когда речь идет не о сезонной постройке, а капитальном доме, соглашение заключается на срок от одного года. Важно составить список всех предметов и особенностей интерьера, описать внешний вид и стоимость каждого предмета. Не лишним будет сделать фото и прикрепить их в качестве вложения к договору. В документе также следует распределить обязанности обеих сторон: арендодателя и арендатора. В первую очередь нужно позаботиться о распределении обязанностей в вопросах оплаты коммунальных платежей, передачи средств в правление, вывоза мусора и уборки снега. На этом же этапе обсуждается сумма страхового депозита. Под страховым депозитом следует понимать сумму, которую арендодатель получает в том случае, если арендатор принял решение разорвать договор раньше установленного срока. Также депозит не возвращается в тех случаях, если после выезда арендатор оставил после себя разбитую и сломанную мебель или неоплаченные счета. Депозит - это своеобразная страховка арендодателя против недобросовестного арендатора.

В договоре также следует указать частоту посещения объекта недвижимости владельцем. Это может быть один день для передачи суммы месячной оплаты аренды или более частые посещения для проверки порядка и целостности имущества.

Во время оформления договора следует получить всю информацию об арендаторах: паспортные и контактные данные. Можно в неформальной беседе уточнить подробности о месте их работы, чтобы затем перепроверить полученную информацию и уберечься от мошенников.

После подписания договора следует обратиться в районный орган налоговой инспекции, предоставить копию составленного документа и получить начисление подоходного налога в размере 13% от суммы арендной платы.

Портрет арендатора загородной недвижимости таков – это молодой мужчина с семьей. Он хорошо зарабатывает, но по каким-то причинам не хочет покупать или строить собственный дом. Какова ситуация на этом рынке, и что надо знать съемщику и арендодателю загородного жилья?

Чего изволите?
Поскольку коттеджи снимают в основном семейные люди, они ждут, что в приватной зоне будет минимум 3 спальни (хозяйская, детская и гостевая). Еще желательна комната для няни, для домработницы. Словом, обеспеченные представители среднего класса ориентируются на дом, площадь которого составляет от 200 до 300 кв. метров. Хоромы по 1000 кв. м мало кому нужны, поэтому спрос на них невелик.

Естественно арендаторов волнует транспортная доступность поселка, поэтому в фаворе 30-километровая зона от МКАД. Жилье, расположенное дальше, сдается с трудом.

Хорошо, если в поселке или поблизости от него развита инфраструктура (есть магазины с платежными терминалами, детская игровая площадка, автомойка, аптека), а сам поселок обжитой – такой, где многие домовладельцы зимуют. Мало кому понравится жить одному в чистом поле. Охрана территории и КПП обязательны, а охрана самого дома желательна.

Меблированный коттедж скорее найдет себе жильцов, нежели пустой. При этом никто из арендаторов не гонится за инкрустированным паркетом и антикварной мебелью – все должно быть со вкусом оформлено и чисто. Сколы и царапины на мебели, потертый пол – это может не просто снизить цену на объект, но и вовсе отпугнуть от него нанимателей.

Дома, окруженные деревьями, ценятся выше собратьев, «растущих» на голом поле. Поэтому хольте и лелейте свои липы и клены. Эти усилия пойдут на пользу, если вы вдруг когда-нибудь решите сдавать владение.

Обустроенный небольшой огород с клубникой тоже окажется востребованным, потому что для детей мы предпочитаем выбирать лучшее, и арендатор с радостью подхватит огородническую идею.

Сезонная аренда
Под этим понятием чаще всего подразумевают сдачу в наем на лето. Опытные арендаторы ищут дома заранее, в феврале-марте. Стало быть, выставлять свой коттедж тоже надо в этот период. Что понадобится летним жильцам? Сетки на окнах от летающих насекомых (обратите внимание на этот факт, если у вас есть такие сетки), обустроенная площадка для барбекю (впрочем, если таковой нет, не беда), беседка, где можно укрыться от палящего солнца, цветник, который состоит из многолетников, поэтому не требует рассад, глубокого знания ботаники и прочих садоводческих трудностей. Плодовые кусты (особенно богатая витамином C черная смородина), яблони, сливы – все это будет большим, жирным плюсом и добавит вашему предложению несколько баллов.

Арендный экстрим
Здесь речь пойдет о сдаче в наем на выходные и праздники. Надо понимать, что граждане наши не воспитывались в Смольном институте и пажеском корпусе. Сломанная мебель, разбитые унитазы, грязь – со всем этим вы можете столкнуться, если предоставите свое жилье для корпоративной или студенческой пьянки длиной в несколько суток. Но и финансовая отдача от таких «заездов варваров» выше, чем от мирной, размеренной жизни семейной пары.

Сдача в посуточную аренду подходит тому, у кого есть еще один дом или квартира для проживания. Вы должны понимать, что сдаваемый коттедж будет быстро стариться. Чтобы снизить убытки, держите на участке управляющего, который будет следить, чтобы компания не слишком резвилась. Желательно, чтобы у управляющего была квартира (например, в надстройке над гаражом или в отдельном небольшом домике), потому что веселящейся публике не понравится, если по дому будет бродить проверяющая личность и бить всем по рукам – «не трогай этого». В договоре вы должны прописать, что хозяин или его представитель имеет право войти в снятый на выходные дом. Еще вам придется заплатить за уборку, после того как временные жильцы съедут. Впрочем, если это ваш бизнес, можно убрать и самостоятельно.

Чтобы коттедж вместил как можно больше людей, позаботьтесь о спальных местах, а при подписании договора сдачи в аренду, оговорите, должны ли вы предоставить постельное белье, посуду и т.д.

Юридические тонкости
Обычно договор аренды заключается на год (если она не сезонная), далее следует пролонгация. Перед тем, как сдать дом, составьте опись имущества: какие предметы в доме, их стоимость и состояние. Можно сфотографировать помещения и приложить фотографии к договору. Также вам предстоит разграничить зоны ответственности: кто, например, будет отвечать за уборку сада, оплачивать ремонт сломавшихся приборов. Одна дама владела гектаром в стародачном месте. На этом гектаре располагались два дома: в одном она проживала, второй сдавала внаем. Летом хозяйка обирала до ягодки ягодные кусты и проводила зачистку территории при собирании грибов, запрещала сажать возле арендного домика цветы. Все эти моменты надо оговорить в документе, чтобы потом никто не обижался.

Также необходимо распределить платежи. Кто будет отдавать деньги в правление (поселковые взносы), кто оплатит электричество и газ, интернет, уборку снега, стрижку газона (естественно сами арендаторы).

Помимо договора, надо решить вопрос с суммой, которая уйдет на страховой депозит. Речь идет о деньгах, которые получит арендодатель, если арендатор вдруг съедет раньше оговоренного срока. Не возвращается депозит и в том случае, если арендатор что-то сломал, разбил, испортил. Также с нанимателя могут попросить предоплату в размере 3 ежемесячных платежей – как страховку от «побега».

Нанимателю перед подписанием договора нужно убедиться, что дом принадлежит именно тому человеку, который представляется арендодателем, поэтому надо обязательно посмотреть на документы, устанавливающие право собственности. Также можно попросить для себя копию описи, чтобы потом вам не приписали порчу имущества.

Ценные факты
Эксперты рынка недвижимости утверждают, что коттедж площадью 500 кв. метров можно снять за 150 тыс. рублей. За такую же цену сдаются и дома поменьше – 200-300 кв. метров. Это говорит о том, что арендаторы не гонятся за метражом – им нужно качество и приемлемая цена. Наиболее часто запрашиваемая цена составляет 30-90 тыс. руб. в месяц. Перед тем, как дать добро на съем дома, поинтересуйтесь, каким котлом он отапливается. Если электрическим, то аренда вам обойдется намного дороже, потому что электроэнергия – удовольствие недешевое. Оптимально, если дом обогревается газовым котлом, и кухонная плита тоже газовая.

Дома бизнес-класса можно выставлять за 100-300 тыс. рублей. Все, что оценивается хозяином выше, долго ищет своего клиента.

Стоимость посуточной аренды составляет в среднем 40 тыс. рублей, при этом двое суток проведенных в этом же доме будут стоить 55 тыс. рублей – при длительном пребывании действуют колоссальные скидки. В договоре на посуточную аренду прописывается максимальное количество гостей (скажем, 25 человек).

Пустое дело
Если вложить деньги в дом, который только начали строить, то к концу стройки его цена возрастет, и при продаже в течение первых трех лет вы получите прибыль. А есть ли смысл покупать или строить дом, чтобы сдавать его в аренду? Специалисты уверены, что это невыгодно. Особенно сейчас, когда арендные ставки невысоки. Но если это второй дом, то почему бы и не попробовать? Пусть это будет не особняк, а простая сезонная дача – приведите ее в порядок и сдайте на лето простой семье с ребенком. И им радость, и вам небольшая добавка к бюджету. Дачи и коттеджи, расположенные далеко (30 км и дальше) от МКАД, сдать очень тяжело. Чем ближе дом к столице, тем скорее он найдет своего временного хозяина.

Сдать или купить?
Приличный дом совсем дешево не снимешь. Тем не менее, находятся люди, которые живут в съемном загородном жилье годами. И им это выгодно. Потому что, купив или построив дом, мы берем на себя и заботы по его обслуживанию. Арендатора не волнует, что происходит с нашим котлом – менять мы его будем за собственные деньги. Если есть средства, но не хочется «гнездиться» на всю жизнь, аренда – прекрасный выход. Часто в дома бизнес-класса въезжают иностранцы. Обеспеченные мужчины снимают для своей семьи дом, чтобы ребенок рос на свежем воздухе. Иногда, пожив за городом, привыкнув к большой площади и свободе, люди покупают свой дом.

Таблица 1. Стоимость аренды по направлениям (состояние на октябрь 2011 г., в тыс. руб.).

В наш век больших скоростей и загрязнения окружающей среды все больше горожан начинают ценить жизнь на природе. Выгодно ли сдавать дом в аренду по аналогии с городскими квартирами? И что необходимо учесть тому, кто все-таки отважился на такой шаг?

В наш век больших скоростей и загрязнения окружающей среды все больше горожан начинают ценить жизнь на природе. Выгодно ли сдавать дом в аренду по аналогии с городскими квартирами? И что необходимо учесть тому, кто все-таки отважился на такой шаг?

Что почем?

Цена квадратного метра сильно зависит от класса дома. Но на вскидку скажем: неподалеку от подмосковного города Пушкино (17 км от МКАД по Ярославскому шоссе) удалось найти объявление о сдаче дома 250 кв. м в охраняемом поселке на 15 сотках за 130 тыс. рублей в месяц. Еще одно объявление - дом в том же месте и такой же площади уже за 160 тыс. рублей в месяц. Дом 270 кв. м в том же поселке предлагается уже за 200 тыс. рублей в месяц. Для сравнения, в престижном районе Новые Черемушки квартира площадью 103 кв. м с неплохой отделкой в кирпичном «цковском» доме с высокими потолками и в пешей доступности от метро предлагается за 90 тыс. рублей в месяц. Квартира площадью 79 кв. м в соседнем доме - за 80 тысяч рублей. Насколько целесообразно такое вложение, в любом случае решать вам. Тем более что цены, как мы видим, могут варьироваться. Но беглый анализ показывает, что аренда квадратного метра в городской квартире все-таки несколько дороже, чем в загородном доме.

Кто-кто в теремочке живет?

Чаще всего арендой загородного дома интересуется средний класс и люди с доходом выше среднего. Как правило, это обеспеченная семейная пара с детьми, общий доход которой начинается от 200 тыс. рублей в месяц. Ведь кому, как ни детям особенно нужен свежий воздух, хорошая экология и возможность искупаться в теплой речке летом? А ведь зимой и глава семейства может себе позволить настоящий мужской отдых с баней, березовыми вениками и снежными закаливаниями. А кто не хочет питаться натуральными продуктами с соседской фермы вместо того, чтобы покупать в сетевом магазине еду с консервантами, красителями и канцерогенами?

Кроме того, люди посостоятельнее могут позволить себе содержание няни или уборщицы. В съемных домах такая практика тоже бывает, хотя чаще она встречается у богатых людей в их собственных особняках и коттеджах.

Так что желающим приобретать дома под сдачу в аренду очень желательно предусмотреть наличие минимум трех спален, одной кладовки, и русской бани (или хотя бы проведенного водоснабжения).

Практичность в моде

Площадь дома не должна быть очень большой и составлять более 400 метров, даже если речь идет о сравнительно высоком ценовом сегменте. Жилье должно быть максимально функциональным. Даже у состоятельной публики сейчас не в моде огромные замки из красного кирпича с башнями, что уж говорить о среднем классе. Кризис научил считать деньги людей практически всех профессий, и вряд ли кто-то захочет переплачивать за бесполезные пустующие помещения или огромный участок за высоким забором. А вот наличие охраны очень даже приветствуется, поскольку ситуация в нашей стране все еще остается довольно криминогенной. Поэтому будет лучше, если дом располагается в коттеджном поселке. В крайнем случае, он должен находиться рядом с другими домами, близкими по уровню и цене. И ни в коем случае - в чистом поле или посреди старых покосившихся избушек. Кстати, еще одно преимущество поселков - наличие детской площадки. Впрочем, песочницу и качели вполне можно соорудить прямо на участке.

Поскольку большинство арендаторов работают все-таки в городе, дом должен иметь если не идеальную, то приемлемую транспортную доступность. Если он находится дальше, чем в 25 километрах от кольцевой дороги, то найти желающих в нем жить будет непросто.

Еще один важный нюанс - дом должен быть прилично обставлен. Да, некоторые арендаторы, снимающие жилье на длительный срок, предпочитают сами определять предметы интерьера. Но найти таковых сразу не так-то и просто. Так что все это вряд ли может быть поводом демонстрировать клиентам голые стены.

Виды аренды

Кроме долгосрочной постоянной аренды загородные дома нередко сдаются на сезон (как правило, это лето), а также на выходные или праздники. В первом случае необходимо начать искать постояльцев уже в марте. И не забыть обустроить антимоскитные сетки на окнах и площадки для шашлыков.

Что же касается краткосрочной аренды, то скажем честно, с большой долей вероятности это будет корпоративная или студенческая пьянка. Так что заранее будьте готовы к многочисленным поломкам и грязи. В то же время, отказываться с порога от такой возможности заработать не стоит, тем более, что арендная ставка будет ощутимо выше.

Но даже если вы сдаете дом надолго спокойной семейной паре с детьми, следует перед этим провести полную инвентаризацию всех предметов и не забыть сфотографировать имущество.
Далее необходимо составить договор сдачи дома в аренду, в котором четко прописать, кто будет нести ответственности за поломки и платить коммунальные платежи (воду, газ, электричество и т. д.)

Если учесть нехитрые нюансы, теоретически можно грамотно организовать процесс и выгодно провернуть дело. На практике дом - это большое трудоемкое хозяйство, управиться с которым значительно сложнее, чем даже с городской квартирой. Нужно ли вам связываться с таким хлопотным делом, как сдача дома в аренду - можете ответить только вы сами.

Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем