Ľudia, ktorí vlastnia majetok, akým je nehnuteľnosť, často premýšľajú čo je lepšie, prenájom alebo predaj bytu, ako organizovať prenájom ako podnikanie? Na túto otázku je ťažké dať jednoznačnú odpoveď: veľa závisí od situácie na trhu, regiónu, dopytu, stavu a typu bývania.

Napríklad v ťažkých časoch pre realitný trh (2014 – 2015) v regióne hlavného mesta bola ponuka takmer dvakrát vyššia ako dopyt. Mnohí majitelia preto museli znížiť ceny nájmu alebo predať bývanie, ktoré bolo prázdne bez nájomníkov. Aby sme zhodnotili všetky klady a zápory predaja alebo prenájmu nehnuteľnosti, uvádzame malý výpočet pre 1-izbový byt:

1. Cena bytu je 2 milióny rubľov.
2. Cena prenájmu za mesiac - 15 tisíc rubľov. okrem inžinierskych sietí.
3. Ročný príjem - 180 000 rubľov.

Spočítajme si výdavky, ktoré čakajú majiteľa pri prenájme bytu:

1. Platba dane (13% pre fyzické osoby) - 23 400 rubľov. z ročného zisku.
2. Náklady na kozmetické opravy - 15 000 rubľov.
3. Poistenie (0,4% z ceny bytu) – 8 000 rubľov.

Celkový príjem za rok mínus výdavky bude 133 600 rubľov. Na základe nákladov na byt 2 milióny rubľov. ziskovosť podnikania bude 6,68 % ročne

Podrobnejšie sme sa rozprávali o prenájme bytu.

Čo je výnosnejšie?

Priemerná sadzba na vklady v ruských bankách je 7-8,5%. Zoberme si ako príklad Tinkoffbank, ktorá ponúka sadzbu 8% ročne. Vložením 2 miliónov rubľov na vkladový účet bude ročný príjem 8,84 % z hodnoty vkladu.

Oplatí sa prenajať byt? Na základe približných výpočtov môžeme konštatovať, že predaj bytu je výhodnejší ako jeho prenájom. Pri prenajímaní bývania však bude mať majiteľ vždy istotu, že v prípade nepredvídaných situácií môže počítať s presťahovaním sa do vlastného.

Výhody a nevýhody

Pozrime sa na výhody a nevýhody podnikania v oblasti prenájmu nehnuteľností.

Výhody:

• stabilný príjem z prenájmu;
• lízing nevyžaduje registráciu jednotlivého podnikateľa;
• možnosť získať pasívny príjem uzavretím dohody s realitnou kanceláriou (môžete zistiť, koľko stoja jeho služby);
• vysoký dopyt po prenájme;
• minimálny počiatočný kapitál.

nevýhody:

• ak sa zaoberáte prenájmom sami, budete musieť obetovať osobný čas na zostavovanie zmlúv, predvádzanie a vyhľadávanie klientov;
• Prenájom prináša najväčší úžitok len majiteľom viacerých bytových priestorov;
• Ak chcete legálne prenajať bývanie, budete musieť platiť dane ako jednotlivec alebo samostatný podnikateľ;
• existuje riziko, že sa stretnete s podvodníkmi v dôsledku straty majetku v byte alebo vlastníckych práv (hovorili sme o tom, ako sa chrániť);
• na vytvorenie stabilného príjmu budete musieť investovať do reklamy;
• Môžu sa vyskytnúť výdavky spojené s opravami a nákupom všetkého potrebného na pohodlný pobyt pre nájomníkov.

Oplatí sa to robiť?

Zisk získaný z prenájmu nehnuteľností môže byť dobrým prírastkom k platu alebo sa môže stať samostatným príjmom, ktorý vám umožní zabezpečiť pohodlnú existenciu. Môžete si prenajať svoj dom a nepracovať. V tomto prípade získate dostatočný zisk. Existujú dva dôvody na otvorenie firmy:

1. Toto je jeden z výklenkov, ktorý nevyžaduje veľké investície, znalosti a skúsenosti.
2. V tejto oblasti je takmer neustále vysoký dopyt.

Ako zarobiť peniaze?

Ako na tom zarobiť? Je to ziskové alebo nie? Čo? Najprv budete musieť zorganizovať ziskový prenájom:

Kde začať? Aby prenajímanie generovalo príjmy a nie výdavky, mali by ste:

• poistiť byt;
• správne štruktúrované tak, aby v dôsledku nepoctivosti obyvateľov došlo k strate;
• vytvoriť tok klientov (byt by nemal stáť bez nájomníkov celé týždne, pretože ide o stratu vašich peňazí).

Ako získať väčší zisk?

Stanovenie nadhodnotenej ceny za prenájom je neúspešná možnosť. Cena poskytovaných služieb musí zodpovedať kvalite. Ak chcete prenajať svoj dom čo najdrahšie a najziskovejšie, musíte použiť niekoľko metód:

1. Vykonajte opravy. Nie nevyhnutne drahé. Hlavná vec je vytvoriť útulnosť a pohodlie. Ak má byt starú rekonštrukciu, určite by ste mali vykonávať kozmetické práce: zavesiť tapety, zmeniť inštalatérske práce, zavesiť nové závesy atď.
2. Vybavte byt všetkým potrebným na bývanie: nábytok, internet, riad, domáce spotrebiče. To výrazne zvýši náklady na prenájom.
3. Čo je výhodnejšie na prenájom? Ak hovoríme o viacizbovom byte, potom si môžete prenajať 1 izbu na nájomníka (môžete zistiť, ako prenajať izbu).
4. Je výhodné denne prenajímať obytný priestor? Tento typ prenájmu vám umožní získať dvojnásobný zisk.

Ide o podnikateľskú činnosť?

Byt je vlastníctvom osoby, ktorá podľa čl. 209 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, on má právo s ním nakladať podľa vlastného uváženia, vrátane jeho prenájmu.

Podnikateľská činnosť je činnosť zameraná na získanie systematického príjmu z predaja tovaru, poskytovania služieb a pod. osobou registrovanou ako samostatný podnikateľ. V liste Ministerstva daní a daní č. 04-3-01/398 zo dňa 7. 6. 2004 je vysvetlené, či je prenájom nehnuteľností prenájmom.

V dokumente sa uvádza, že prenajímateľ má síce príjem vo forme prenájmu, no nevykonáva žiadnu ekonomickú činnosť. Napriek tomu sa často vyskytujú prípady, keď daňové úrady a súdy uznajú túto činnosť ako podnikateľskú. Záver je nasledujúci: ak vlastník považuje svoje konanie za podnikateľskú činnosť, môže zaregistrovať samostatného podnikateľa. Ak nie, potom má právo zostať vo svojom predchádzajúcom stave a platiť dane ako fyzická osoba.

REFERENCIA: Napriek tomu, že sa môžete venovať prenájmu ako fyzická osoba, stále musíte platiť dane. Príjem z prenájmu nehnuteľností podlieha zdaneniu (článok 208 daňového poriadku Ruskej federácie).

Po čom je najväčší dopyt?

Po akom bývaní je podľa realitných expertov najväčší dopyt? Nová výstavba alebo sekundárny trh? V tomto prípade nie je rozdiel v cene. Ak však na presťahovanie nájomníkov do novej budovy budete musieť vykonať opravy a kúpiť nábytok, potom byt na sekundárnom trhu takmer nikdy nevyžaduje veľké výdavky. S tým by mali počítať tí, ktorí plánujú kúpu nehnuteľnosti za účelom jej prenájmu.

Aká je optimálna veľkosť prenajímanej nehnuteľnosti? Optimálna plocha je od 30 do 40 metrov štvorcových. m. Spravidla ide o jednoizbové byty alebo štúdiové apartmány. Najžiadanejšie sú 1-2 izbové bývanie. Byty s 3 a viac izbami sa budú prenajímať jednému nájomcovi ťažšie. V tomto prípade je oveľa jednoduchšie hľadať samostatného nájomcu pre každú izbu (môžete zistiť, ako vypracovať zmluvu o prenájme izby).

Požiadavky na bytové priestory na prenájom:

Dá sa zarobiť na dennom prenájme? Denné nájomné bývanie má množstvo výhod a nevýhod. Na jednej strane táto možnosť prinesie vyšší príjem. Na druhej strane, denné prenájmy si vyžadujú veľa času, skúseností a nákladov. Zvážme túto možnosť z hľadiska výhod pre majiteľa.

Krátkodobé prenájmy sú oveľa výnosnejšie ako dlhodobé. Aby sme to overili, vypočítajme približný zisk za mesiac z denného prenájmu a porovnajme ho s príjmom z:

1. Nájomné za byt na dlhodobý prenájom je 30 tisíc rubľov.
2. za deň v tej istej časti mesta stojí v priemere 2 tisíc za deň.
3. Ak pri dlhodobom prenájme bývanie prinesie majiteľovi iba 30 tisíc rubľov. za mesiac, potom za denný prenájom, s podmienkou, že ľudia budú bývať v byte celý mesiac, majiteľ dostane 60 tisíc rubľov.

Kde začať?

Na začiatok Musíte pripraviť svoj dom na obývanie: vykonať upratovanie, potrebné opravy, dokúpiť veci na skvalitnenie pobytu. Ďalej by ste sa mali zamyslieť nad reklamou a nájsť stránky, na ktorých budete v budúcnosti zverejňovať inzeráty na prenájom. Potom budete musieť vytvoriť dobrú reklamu, v ktorej uvediete všetky výhody vášho obytného priestoru.

Vo veľkých mestách sú denné prenájmy veľmi žiadané, takže sa musíte pripraviť na to, že telefón bude zvoniť pri hovoroch od potenciálnych zamestnávateľov.

Ako urobiť plán?

Ak chcete vytvoriť podnikateľský plán, musíte určiť náklady na denné ubytovanie. Aby ste to dosiahli, musíte sa oboznámiť s ponukami konkurentov. V podnikateľskom pláne na prenájom bytu by ste nemali výrazne zvyšovať alebo znižovať ceny, pretože to môže upozorniť potenciálnych nájomníkov alebo ich úplne pripraviť o zisk.

• reklama;
• platba za bývanie a komunálne služby (za denné nájomné bude výška energií vyššia);
• náklady na čistenie (detergenty, prací prášok atď.);
• výdavky na domáce potreby pre nájomníkov (toaletný papier, riad, sušič vlasov atď.);
• dane (pre fyzické osoby – 13 %, pre fyzických osôb – podnikateľov – od 6 %).

Ako zarobiť peniaze denným prenájmom bytov? Prenájom môže byť celkom efektívny. Efektivita denných prenájmov do značnej miery závisí od obsadenosti nehnuteľnosti. Priemerná obsadenosť by nemala byť nižšia ako 80 %. To znamená, že byt by nemal byť prázdny dlhšie ako týždeň bez nájomníkov. S týmto ukazovateľom sa vlastníkovi plne vrátia náklady a dostane normálny príjem.

DÔLEŽITÉ: Na organizovanie výnosného denného prenájmu jeden byt nebude stačiť. Uvedomujúc si to mnohí vlastníci okrem svojich nehnuteľností prenajímajú aj bývanie iných vlastníkov. Pre dobrý príjem je vhodné mať aspoň 5 bytov na denný prenájom.

Umožňuje využívať bytové priestory na podnikanie a odbornú činnosť za nasledujúcich podmienok:

• nie sú porušované práva a záujmy obyvateľov domu;
• osoba vykonáva odborné činnosti na základe existujúceho alebo dokladu o vlastníctve priestorov.

Oplatí sa otvoriť si takýto podnik? Prenájom alebo prenájom bytu ako podnikanie si vyžaduje vo väčšine prípadov minimálne náklady, no veľa času a určité právne znalosti. Podnikanie však môže v konečnom dôsledku priniesť vysoké zisky, ak k nemu budete pristupovať múdro a zodpovedne.

Ak nájdete chybu, zvýraznite časť textu a kliknite Ctrl+Enter.

Denný prenájom bytu sa stáva obľúbeným biznisom. A pre ľudí, ktorí navštevujú mesto za účelom turistiky alebo práce, je prenájom takéhoto bývania veľmi výhodnou možnosťou. Často to vyjde lacnejšie ako hotelová izba s lepšou kvalitou služieb. Benefitom pre majiteľa je možnosť zarobiť viac ako pri dlhodobom prenájme.

Možnosť krátkodobého prenájmu bývania má však aj negatívne stránky, ktoré sa týkajú predovšetkým prenajímateľa. Oplatí sa teda prenajímať byt denne alebo je to lepšie dlhodobo?

Všeobecné informácie

Požiadavky na obytný priestor

Trh s nehnuteľnosťami na prenájom je obrovský, takže váš byt musí spĺňať určité požiadavky, aby bol úspešný. Obytný priestor si samozrejme môžete prenajať aj bez rekonštrukcií a domácich spotrebičov – niekomu stačí posteľ, sprcha a toaleta. Ale musí tam byť malá chladnička. Napriek tomu väčšina ľudí pri výbere bytu očakáva obsluhu. Čo je potrebné mať v byte pri dennom prenajímaní?

A hlavná vec je čistota. Možno pre niekoho bude hrať rozhodujúcu úlohu pri výbere vášho bytu.

zdaňovanie

Pri prenájme bytu ako fyzická osoba musíte zaplatiť daň z prijatého zisku. Každý rok do 30. apríla (alebo pred večerom prvého pracovného dňa, ak 30. apríl pripadne na deň pracovného voľna) musí vlastník podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzických osôb na tlačive 3 a odviesť 13 % z prijatých príjmov do rozpočtu. (30 %, ak je doba trvalého pobytu v Rusku kratšia ako 180 dní). Ak je vlastník registrovaný ako samostatný podnikateľ, sadzba bude iná.

Fyzický podnikateľ si môže vybrať z nasledujúcich možností zdanenia:

• Všeobecný daňový systém. Na rozdiel od fyzickej osoby, individuálny podnikateľ platí zálohy počas celého roka (na požiadanie) a môže si znížiť svoj základný príjem profesionálnymi zrážkami.
• Zjednodušený daňový systém. Zvolená sadzba je 6 % „príjmy“ alebo 15 % „príjmy mínus výdavky“. Fyzický podnikateľ si navyše môže znížiť svoj príjem o sumu poistného zaplateného za seba v 100 % sumy a 50 % sumy poistného zaplateného za zamestnanca.
• IP na „patente“. V tomto prípade jednotlivý podnikateľ platí 6 % z predpokladaného príjmu ustanoveného zákonom za tento druh činnosti.

Ak už bol otvorený individuálny podnikateľ alebo existuje takáto príležitosť, môžete si vopred vypočítať a vybrať najziskovejšiu možnosť platenia daní štátu.

Vlastnosti zmluvy o dennom prenájme

Takáto dohoda sa príliš nelíši od zmluvy o dlhodobom prenájme bytu. Štandardný formulár si môžete stiahnuť na internete a podľa potreby ho zmeniť: niekto odstráni body, ktoré považuje za zbytočné, niekto pridá. Existujú však základné údaje, ktoré by v ňom mali byť:

• Predmet dohody.
• Celé meno a údaje o pase strán.
• Náklady na prenájom.
• Doba prenájmu (s uvedením času príchodu a odchodu).
• Zodpovednosť strán.

Je potrebné urobiť inventúru situácie, aby nedošlo k sporu v prípade poškodenia majetku (pri denných prenájmoch sa riziko zvyšuje). Dohoda musí byť podpísaná oboma stranami a vyhotovená v dvoch vyhotoveniach. Ak prenajímate bývanie cez agentúru, tieto práce prevezmú zamestnanci.

Upratovanie priestorov

Pri prenajímaní bytu na akúkoľvek dobu ho treba pred každým novým hosťom dôkladne vyčistiť. Ak prenajímate bývanie denne, budete to musieť robiť často. Ak je medzi obyvateľmi dlhý čas, pred nasťahovaním nových hostí je potrebné mokré čistenie.

V sezóne, ak sa byt nachádza na turisticky zaujímavom mieste, sa môžu nájomníci často meniť. V tomto prípade je dôležité myslieť na čas vysťahovania niektorých nájomníkov a prihlásenia iných, aby na upratovanie zostal pár hodín odstup. V zmluve je dobré stanoviť, že nájomníci musia po sebe zanechať čistý byt. Nie je potrebné ich nútiť vysávať podlahu, ale nezaškodí ani umývanie riadu.

Výhody denného prenájmu

• Potenciálne vyššie zisky v porovnaní s dlhodobými prenájmami. Najmä ak sa byt nachádza v turisticky atraktívnej časti mesta.
• Ak by ste nečakane potrebovali bývanie (príbuzní sa prišli ubytovať), môžete ich presťahovať do bytu bez toho, aby ste niekoho úmyselne vysťahovali.
• Ak sa rozhodnete predať svoj byt, je nepravdepodobné, že by stáli obyvatelia súhlasili s pravidelnými návštevami realitnej kancelárie s potenciálnymi kupcami. V prípade denných prenájmov je oveľa reálnejšie nájsť si čas na ukážku obytného priestoru.

Nevýhody a možné riziká

• Riziko pádu na podvodníkov, pravdepodobnosť poškodenia majetku. A susedia budú mať starosti so zmenou nájomníkov.
• Pri dennom prenájme budete musieť stráviť veľa času upratovaním priestorov a sledovaním ich stavu.
• Ak je mesto pre turistov neatraktívne a poloha apartmánu nevyhovujúca, len ťažko môžete počítať so stabilným tokom klientov.

Ako zarobiť peniaze na krátkodobý prenájom

Ak chcete zarobiť peniaze na dennom prenájme, musíte sa rozhodnúť, ako presne chcete byt prenajať: sami alebo prostredníctvom realitnej kancelárie. Ak sa rozhodnete využiť služby agentúry, všetky starosti so zháňaním klientov, predvádzaním bývania, sledovaním check-in a check-out, vypracovaním zmluvy a inkasovaním platby budú plne na realitnej kancelárii. Zároveň potrebuje dať časť príjmu za prácu. Ak nechcete zdieľať, musíte to urobiť sami. Kde začať?

Vzorový obchodný plán pre denné prenájmy

Čo je výhodnejšie prenajímať - denne alebo dlhodobo?

Na túto otázku je ťažké jednoznačne odpovedať. V letovisku alebo v meste atraktívnom pre turistov je výhodnejšie prenajať si byt na deň, najmä v centre. Ako sa darí v provinciách?

Priemerná cena za apartmán v centre Čeľabinska je 2000-3000 rubľov/deň. Priemerná cena za mesiac je 20 000 rubľov. Pri denných prenájmoch, ak sa byt prenajíma aspoň 10 dní v mesiaci, je to už viac ako pri dlhodobých prenájmoch. Za 15 dní majiteľ dostane 30 000 rubľov, za 20 - 40 000 rubľov. Zdá sa, že výhoda je zrejmá. Nie je však zaručený stály dopyt, ale dochádza k možným škodám na majetku v dôsledku častých zmien nájomníkov, dodatočných nákladov na reklamu a daní. Pri dlhodobom prenájme je príjem stabilnejší.

Ak sa vám ale pošťastí kúpiť si voľný apartmán na turisticky atraktívnom mieste, na dennom prenájme sa dá dobre zarobiť.

Názory odborníkov na tento obchod

Ak si vypočujete realitných odborníkov, pochopíte, že ich názory sa radikálne líšia.

Napríklad súkromný investor Georgy, ktorý investuje do bytov, je presvedčený, že každodenné prenajímanie bývania je nevďačná úloha a zisk je minimálny. Aby ste na tom naozaj zarobili, potrebujete mať viacero bytov v tesnej blízkosti seba. Veľkú rolu hrá nielen obľúbenosť oblasti, ale aj samotné mesto.

Realitný maklér Yuri naopak považuje tento druh podnikania za ziskový. Okrem toho, že cez deň prenajímal vlastný byt, mohol nadväzovať vzťahy so susedmi a aj prenajímať ich byty tak, že s nimi uzatvoril podnájomnú zmluvu. Stará sa o všetky hlavné problémy, pričom dostáva dobré percento z celkového príjmu. Tento príjem umožňuje Jurijovi zaplatiť hypotéku za svoj byt a získať ďalšie výhody.

Rentier Alisa sa naopak domnieva, že sa neoplatí vziať si byt na hypotéku, aby ste ho denne prenajímali. Možno bude zisk väčší ako pri dlhodobom prenájme, ale to je neustále hľadanie klientov, upratovanie, pranie a žehlenie a rozdiel vo výkone môže byť minimálny.

Cenovo najvýhodnejšie formy denného prenájmu

Existuje niekoľko možností prenájmu bývania:

1. Vlastný byt (zdedený, odkúpený za hotové, darovaný a pod.).
2. Byt prevzatý na hypotéku.
3. Byt, ktorý máte právo prenajímať na základe podnájomnej zmluvy.

Najvýhodnejšou možnosťou pre prenajímateľa je vlastniť vlastný dom. Pravda, prenájom bytu na základe podnájomnej zmluvy môže byť spočiatku výhodnejší. To sa stane, ak váš vlastný obytný priestor vyžaduje veľké opravy. Následne však váš vlastný byt začne generovať zisk, o ktorý sa nebudete musieť s nikým deliť.

Ak si plánujete zobrať hypotéku na byt a splácať ho ziskom z prenájmu, je lepšie zvoliť dlhodobý prenájom. Denným prenájmom môžete získať veľký zisk, ale v prípade prenájmu na dlhé obdobie bude príjem stabilný.

Ak si vyberiete možnosť podnájmu, informujte majiteľa o svojich plánoch. Na prvý pohľad sa môže zdať, že na takéto podmienky pristúpi máloktorý vlastník bytu. Ak však zmluvu vypracujete správne, pri hľadaní nebudú žiadne ťažkosti.

Ako zarobiť peniaze prenájmom bytu na Majstrovstvá sveta vo futbale 2018

V lete sa v jedenástich mestách našej krajiny budú konať majstrovstvá sveta vo futbale. A teraz fanúšikovia hľadajú hotely, apartmány, izby. Ak analyzujete ponuky, môžete vidieť, že bývanie v Čeľabinsku na deň od 15. do 16. júna bude stáť v priemere 10 000 - 20 000 rubľov.

Ak si vyberiete dátumy 18. až 19. marca, priemerná cenovka bude 2 500 rubľov. To znamená, že rozdiel je takmer päťnásobný. Z toho vyplýva, že na prenájme bytu na majstrovstvá sveta sa dá dobre zarobiť. Skúsení prenajímatelia radia ceny príliš nenafukovať. Po analýze takýchto návrhov by ste sa mali zamerať na strednú možnosť.

Ak neexistuje samostatný obytný priestor, nezáleží na tom. Počas majstrovských dní si môžete prenajať izbu alebo posteľ tak, že pôjdete do svojej chaty. Aby ste predišli škodám na majetku, poznamenajte si tento bod zmluvy vopred a vyžiadajte si zálohu, ktorú pri vysťahovaní vrátite nájomcovi – tým si vynútite disciplínu. Priestory je tiež dobré poistiť, aj keď to je dôležitejšie pre tých, ktorí podnikajú priebežne.

Je lepšie podať inzerát vopred. Už teraz je veľa ponúk na „horúce“ termíny. Ak však neviete v správnom čase, nebojte sa – od prvých do posledných dní šampionátu bude dopyt po nocľahoch. A to je presne ten prípad, keď nezáleží na polohe bytu – ľudia úspešne prenajímajú bývanie aj na predmestí.

Na záver možno povedať, že s prenájmom bytu na deň, rovnako ako s akýmkoľvek iným podnikaním, sa musí zaobchádzať s veľkou zodpovednosťou - pred konečným rozhodnutím posúďte všetky riziká. Ak sa stále rozhodnete prenajať byt do dňa, urobiť opravy, kúpiť potrebné veci, poistiť svoj dom, zaregistrovať firmu a dať pútavú reklamu. Pripravte sa na ťažké časy, pretože táto záležitosť zaberie veľa času.

Prenájom je a zostáva populárny už mnoho rokov, keďže veľa ľudí nemá možnosť kúpiť si bývanie a firmy sa snažia znížiť úroveň jednorazových investícií do developerských aktivít. Sortiment predmetov, ktoré je možné poskytnúť na prenájom, neustále rastie: v súčasnosti si môžete prenajať aj také veci, ako sú kolieskové korčule, lyže atď. - všetko, čo nie je neustále žiadané, ale je predmetom sezónneho používania.

Najčastejšou možnosťou je však stále prenájom nehnuteľnosti. Aby ste získali určitý príjem z poskytovania konkrétnych priestorov na prenájom, je potrebné vziať do úvahy množstvo nuancií, o ktorých sa bude diskutovať v tomto článku.

Je potrebné pochopiť, že nehnuteľnosti sú zvyčajne rozdelené do 3 skupín - pozemky, byty a nebytové priestory. Najbežnejším typom služieb na tomto trhu je poskytovanie nájomného bývania a nebytových priestorov.

Spomedzi nebytových nehnuteľností sa zvyčajne prenajímajú komerčné nehnuteľnosti. Všetky renomované analytické agentúry zároveň identifikujú tieto typy:

• kancelárske priestory;
• obchodovanie;
• sklad;
• priemyselné.

Niektoré organizácie si navyše prenajímajú samostatný typ priestorov - kategóriu „na špeciálne účely“. Tu sú pridelené budovy pre materské školy, školy, nemocnice, kostoly atď.

Okrem nehnuteľností si môžete prenajať pozemky, altánky, techniku, autá, špeciálne vybavenie, inventár a mnoho iného. Ide však o zriedkavejšiu a zložitejšiu formu podnikania.

Aký je najlepší obchod?

Ak hovoríme o rezidenčných nehnuteľnostiach, priemerné náklady na jednoizbový byt 10-15 minút od metra v rezidenčnej štvrti v Moskve budú stáť 5-6,5 milióna rubľov. Zároveň je priemerná sadzba za prenájom takýchto miestností asi 25 - 30 tisíc rubľov. Výsledkom je, že pri výpočte možno získať, že minimálna doba návratnosti pre jednoizbový byt bude asi 15 rokov.

Preto túto možnosť nemožno nazvať z investičného hľadiska veľmi výnosnou: jediný prípad, v ktorom sa to môže skutočne vyplatiť, je zdedené bývanie.

Ak hovoríme o kancelárskych priestoroch, sú o niečo drahšie ako obytné, pretože ich umiestnenie by malo byť na dostupnejších miestach a ich plocha je väčšia. V Moskve bude malý kancelársky priestor stáť 6,5-7,5 milióna rubľov za predpokladu, že plocha je asi 60-70 metrov štvorcových. V tomto prípade sa nájomné vypočíta za 1 meter štvorcový.

Podľa agentúry Knight Frank bola na konci roka 2015 sadzba za prenájom kancelárií triedy A asi 25 000 rubľov a za kancelárske priestory triedy B - asi 15 000 rubľov ročne. V súlade s tým bude maximálna doba návratnosti asi 8 rokov.

Obchodné priestory sú ešte výhodnejšie na prenájom ako kancelárske priestory – ich návratnosť je rovnaká 5-6 rokov. Je tu však dôležité obmedzenie: pri takýchto nehnuteľnostiach je jedným z kľúčových faktorov lokalita. Priestory by sa mali nachádzať v centrálnej oblasti, v oblasti s vysokou úrovňou premávky. Nakoniec to musí byť dobre vykonané.

Vo všeobecnosti sú komerčné nehnuteľnosti horšie ako rezidenčné nehnuteľnosti iba v jednom parametri: úroveň rizika, pretože závisí od ekonomickej situácie v krajine a konkrétnom meste.

Ak chcete zistiť, kde začať a ako takéto aktivity rozvíjať, pozrite si nasledujúce video:

Ako organizovať takéto podnikanie od nuly?

1. V prvom rade si musíte nájsť vhodné priestory na prenájom. V prípade dedenia obytného priestoru sa konanie začne prípravou dokladov potvrdzujúcich, že vlastníkom nehnuteľnosti je podnikateľ.
2. V situácii hľadania hotových priestorov je najlepšie obrátiť sa na služby profesionálnych agentúr, ktoré pomôžu posúdiť skutočné náklady na bývanie alebo komerčnú nehnuteľnosť: neskúsený podnikateľ sa môže ľahko prepočítať.
3. Ďalej je potrebné vyplniť potrebnú dokumentáciu k nehnuteľnosti. Ak ide o komerčnú nehnuteľnosť a plánujete ju prenajať špeciálnym organizáciám (napríklad tým, ktorí pracujú v gastronomickom priemysle), musíte sa postarať o získanie ďalších povolení a záverov z určitých služieb.
4. Po dokončení počiatočnej dokumentácie je potrebné vykonať prestavbu a opravy: v prípade rezidenčných nehnuteľností je dôležité zakúpiť určitú sadu nábytku a domácich spotrebičov, pretože byty, v ktorých môžete bývať ihneď po nasťahovaní, môžu ponúkať za vyššiu cenu. V prípade komerčných nehnuteľností je dôležité zamerať sa na zväčšenie voľného priestoru a možnosť následnej prestavby podľa potrieb klienta.

V ruskej praxi veľa ľudí prenajíma rezidenčné nehnuteľnosti bez uzavretia zmluvy - to im umožňuje zbaviť sa dane z príjmu fyzických osôb vo výške 13% a skrátiť dobu návratnosti. S tým sú však spojené určité riziká – najmä tie, ktoré sú spojené s nespoľahlivosťou klientov. Preto je tak v prípade nebytových ako aj bytových nehnuteľností potrebné formalizovať vzťah s nájomcom.

Kde hľadať klientov?

Hľadanie klientov prostredníctvom štandardných možností inzercie (umiestňovanie reklám na verejných miestach alebo v tlačených médiách) nie je v rámci prenájmu efektívne. Inzerciu je možné vykonávať prostredníctvom sociálnych sietí (to platí najmä pre situáciu prenájmu obytných nehnuteľností) - tu bude fungovať efekt „ústneho vyjadrenia“.

Okrem toho je vhodné uverejňovanie na tematických stránkach a fórach. Pre obchodné priestory, najmä tie, ktoré sa nachádzajú v obchodných centrách, je možné umiestniť ceduľku „na prenájom“ s telefónnym číslom majiteľa. Tým sa okruh potenciálnych zákazníkov rozšíri na všetkých návštevníkov obchodného centra.

Nakoniec existujú 2 pomerne efektívne spôsoby, ako nájsť klientov - udržiavanie tematickej webovej stránky alebo blogu s nevtieravou reklamou služieb ako prenajímateľ, ako aj distribúcia brožúr a vizitiek.

Nevyhnutné náklady

Ak sa podnikateľ do takéhoto podnikania chystá, musí pochopiť, že medzi hlavné nákladové položky je potrebné zaradiť náklady na prestavbu: v tomto prípade sú klienti pripravení uzatvárať nájomné zmluvy za oveľa vyššie sadzby (rozdiel môže byť až jedenapolnásobok). Stáva sa to preto, že po prestavbe sa percento úžitkovej plochy najčastejšie zvyšuje, navyše je možné miestnosť zmeniť podľa vlastných potrieb.

Medzi nákladmi je tiež potrebné zdôrazniť:

• Náklady na výstavbu alebo obstaranie priestorov.
• Náklady na služby špecialistu, ktorý vie odhadnúť trhovú cenu nehnuteľnosti.
• Náklady na údržbu a bezpečnosť priestorov.
• Náklady na elektrinu, vodu a pod.

Nástrahy

Jedným z úskalí je určenie optimálneho investovania peňazí. Neskúsení podnikatelia často nesprávne hodnotia hodnotu konkrétneho priestoru, čím investujú do nelikvidných predmetov a strácajú veľké množstvo peňazí.

Okrem toho je dôležité dbať na legálnosť podnikania, zmeny v legislatíve a proces papierovania (týka sa to predovšetkým komerčných nehnuteľností).

Upozorňujeme, že daňová legislatíva v oblasti prenájmu sa neustále mení.

Pri výpočte nákladov a úrovne návratnosti je potrebné určiť niekoľko možností vývoja - optimistický, najrealistickejší a pesimistický, aby sa určila približná doba návratnosti objektu, ako aj skutočnosť, ako diverzifikovať riziká. Aby ste sa poistili proti situácii nedostatku peňazí, je nevyhnutné mať iné zdroje príjmu.

Výhody a nevýhody tejto oblasti

Tento druh podnikania, podobne ako iné, má množstvo výhod a nevýhod, ktoré vyplývajú z jeho charakteristík. Medzi nevýhody možno zdôrazniť hlavnú - hľadanie nájomcu môže trvať mnoho mesiacov (predovšetkým sa to týka priemyselných zariadení a maloobchodných nehnuteľností na nepriechodných miestach). Tým pádom ani vysoká cena prenájmu nebude schopná kompenzovať finančné náklady, ktoré bude musieť prenajímateľ znášať počas celej doby odstávky.

Medzi nevýhody patrí aj:

• pomerne dlhá doba návratnosti;
• nie príliš vysoká úroveň ziskovosti;
• vysoká úroveň počiatočných nákladov.

V tejto situácii je jedinou racionálnou možnosťou kúpa likvidného majetku (takého, po ktorom vždy existuje určitá úroveň dopytu). K tomu je dôležité dobre rozumieť tejto oblasti alebo vyhľadať služby špecialistu.

Medzi výhody podnikania patrí:

• dlhodobé zmluvy na obdobie jedného roka alebo dlhšie;
• stabilná úroveň zisku;
• príjem bude dostávať prenajímateľ neustále;
• pasívny charakter dosahovania zisku (prenajímateľ nemusí po podpise zmluvy s nájomcom vynaložiť žiadne úsilie);
• možnosť organizovať živnosť bez registrácie právnickej osoby.

Prenájom je teda celkom atraktívna oblasť na zarábanie peňazí. Najlepšie je však kombinovať ho s inými zdrojmi príjmu, aby ste sa poistili proti prípadným rizikám.

Prenajímanie bytov na dennej báze sa považuje za pomerne výnosný biznis. Hlavnou výhodou je zarábanie peňazí od nuly bez špeciálnych investícií, ak máte aspoň jeden byt na prenájom. Dá sa zdediť alebo predtým kúpiť na hypotéku. V tomto článku sa pozrieme na podnikateľský plán denného prenájmu bytov vlastníkom.

Zhrnutie projektu

Uvedieme príklad podnikateľského plánu na základe denných nájomných bytov vo veľkom meste. Tento biznis má dobré vyhliadky vo veľkom meste, kde je cieľová skupina pomerne široká. Tento biznis však nie je o nič menej výnosný v malom turistickom meste. Podstatou podnikania je prenájom 3 bytov, ktorých majiteľ prenajíma obytnú plochu na denný prenájom v rôznych častiach mesta: dva v centrálnej a jeden v rezidenčnej štvrti. Klienti budú teda v strednej aj vyššej triede a budú podpriemerní.

Všeobecné vlastnosti apartmánov:

1. 1-izbová garsónka na 3. poschodí s celkovou výmerou 30 m2. mv centrálnej oblasti.
2. 2-izbový byt na 5. poschodí s celkovou výmerou 45 m2. m vedľa metra.
3. Byt vo vilovej štvrti, 1-izbový s celkovou výmerou 30 m2. m na 2. poschodí.

Treba poznamenať, že bude veľa vyhliadok a konkurentov. Dopyt po tomto type služby vám však umožňuje zaujať miesto vo výklenku a rozvíjať svoje podnikanie a získať pasívny príjem. Konkurentmi sú fyzické osoby, ktoré prenajímajú podobný obytný priestor a realitné kancelárie. Hlavnými kritériami, ktoré nám umožnia bojovať s konkurenciou, sú individuálny prístup ku klientovi, vysoká úroveň služieb pre byty v centre mesta a prijateľná cena za byt na okraji mesta.

Ak chcete začať realizovať myšlienku, musíte si kúpiť nábytok a vybavenie. Aj v počiatočnej fáze je potrebné vypracovať podnikateľský plán na denný prenájom bytov s výpočtami. Ak chcete investovať do sľubnejšieho projektu, odporúča sa prenajímať jeden z bytov denne aspoň na šesť mesiacov s minimálnymi investíciami do spotrebného materiálu (posteľná bielizeň a energie). V tomto prípade bude možné vyplatiť štartovacie náklady bytov strednej a VIP triedy.

Najprv by ste si mali preštudovať riziká, ktoré sú kameňom úrazu pri dosahovaní stabilného príjmu:

• Nestabilný dopyt.
• Bezohľadní nájomníci (krádež drobného zariadenia, interiérových prvkov, poškodenie majetku).
• Zníženie platobnej schopnosti potenciálnych obyvateľov v dôsledku poklesu ekonomickej situácie v krajine.
• Agresívni konkurenti.
• Nešťastná štvrť, ktorá môže zhoršiť obsluhu a pokojné bývanie obyvateľov.

Je ťažké vopred odhadnúť počet nájomníkov na mesiac, ale úspech do značnej miery závisí od aktívneho vyhľadávania a správnej komunikácie s potenciálnymi nájomcami. Treba im ponúknuť to, čo chcú dostávať: kompletné informácie o byte, výhodné aspekty (blízkosť metra, počet poschodí nie nižší ako 2. a nie vyšší ako 10., dostupnosť všetkého potrebného v byte, balkón , dobrý výhľad).

Na správne vyhľadávanie klientov musí samotný podnikateľ analyzovať objem konkurentov a pochopiť, kto bude jeho kľúčovým klientom a na koho zamerať maximálne úsilie. Pre byty v centre mesta by ste mali hľadať nájomníkov týchto kategórií: páry, obchodní cestujúci, turisti. Najlepší spôsob, ako ich hľadať, je na populárnych internetových zdrojoch, kde títo ľudia hľadajú byty. Cieľovou skupinou bytov na okraji mesta sú mladé firmy, turisti a obchodní cestujúci s nižšími príjmami.

Registrácia aktivít

Pre právne činnosti v oblasti prenájmu nehnuteľností by mal vlastník 3 bytov prejsť zákonnou registráciou. Registráciou ako samostatný podnikateľ sa vlastník bytov zbaví rizika vzniku daňovej povinnosti a získa záruky ochrany v právnych sporoch. Pri sťahovaní nájomníkov do bytu má prenajímateľ možnosť chrániť sa pred zbytočnými nákladmi v prípade poškodenia nehnuteľnosti zmluvou. Okrem toho môžete prilákať obchodných cestujúcich, pretože zamestnávajúce organizácie vyžadujú oficiálny dokument potvrdzujúci životné náklady zamestnancov.

Podnikateľ si môže zvoliť zjednodušený systém dane z príjmov, kde si zrazí 6 % z čistého príjmu. V tomto prípade je individuálny podnikateľ povinný platiť pevnú sumu príspevkov na poistenie do dôchodkového fondu a fondu sociálneho poistenia za prítomnosti najatých zamestnancov. V našom prípade sa podnikateľ zaobíde bez personálu. Ak chcete zaregistrovať samostatného podnikateľa, musíte predložiť dokumenty miestnemu daňovému úradu, zaplatiť štátny poplatok a po získaní osvedčenia sa začať sťahovať s obyvateľmi a vytvárať zisk.

Registrácia bude vyžadovať malé náklady, až 3 000 rubľov, a nebude trvať dlhšie ako týždeň. V priemere 3-4 dni.

Vybavenie bytu

Pre zvýšenie ceny prenájmu bytu je potrebné zakúpiť nové zariadenie, pohodlný a praktický nábytok, skontrolovať vodovod, elektrinu, vodovod atď. Priestory by mali byť nielen v dobrom stave, ale mali by mať aj základné a doplnkové vybavenie. V súlade s tým sú potrebné určité investície do dizajnu a vybavenia bytu. Platí to najmä pre byty pre strednú a vyššiu úroveň príjmov obyvateľov. Náklady na 2 byty v centre mesta:

Meno	Cena	Množstvo	Sum
Nákup materiálu na kozmetické opravy	200 000	2 apartmány	400 000
Vykonávanie opravárenských prác	150 000	2 apartmány	300 000
Veľká rozkladacia pohovka	40 000	2	80 000
Manželská posteľ	25 000	1	25 000
Mäkké stoličky	15 000	2	30 000
Kuchynská súprava	50 000	2	100 000
Minichladnička INDESIT TT 85	11 000	2	22 000
Automatická práčka INDESIT EWUC 4105	11 000	2	22 000
Mikrovlnná rúra	5 000	2	10 000
TV	30 000	2	30 000
internet	4 000	2	8 000
Klimatizácia	10 000	2	20 000
Šatník	10 000	2	20 000
Inštalatérstvo	17 000	2	34 000
Rýchlovarná kanvica	2 000	2	4 000
Žalúzie do okien	1 000	5	5 000
Nočné stolíky	1000	4	4 000
Dekoračné prvky	10 000	2	20 000
Posteľné plachty	2 000	5	10 000
Riad	1 500	2	3 000
Celkom			1 147 000

Na prenájom bytu na okraji mesta, ktorý podlieha priemernej úrovni renovácie a prítomnosti nového nábytku a niektorých zariadení, budú potrebné minimálne investície:

Na účty za energie pre 3 byty by ste mali minúť najmenej 15 000 rubľov mesačne.

Môžete si najať ľudí na obsluhovanie bytov a hľadanie klientov, ale aby ste náklady udržali na minime, môžete to najskôr urobiť sami alebo s pomocou rodinných príslušníkov. Za hlavnú funkciu – vyhľadávanie klientov a umiestňovanie inzerátov, komunikáciu, korešpondenciu, volanie a aktualizáciu inzerátov – môže výhradne zodpovedať majiteľ firmy. Ale sťahovanie obyvateľov do bytov, ich vysťahovanie a upratovanie priestorov bude mať na starosti niekto z príbuzných. S pribúdajúcim počtom bytov bude prepracovaný systém upratovania a prihlasovania, o ktoré sa bude starať samostatný zamestnanec.

V tomto prípade nevzniknú žiadne náklady na zamestnancov. Všetky príjmy pôjdu do rodinného podniku, takže ziskovosť bude pozitívna.

Marketing a reklama

Napriek tomu, že každodenný prenájom bytov možno len ťažko nazvať organizáciou v plnom zmysle, používanie marketingových a reklamných nástrojov priamo ovplyvňuje ziskovosť podnikania. Sú potrebné v boji s konkurenciou, ktorá, ako sme už povedali, je dosť silná.

Inzeráty na byty na denný prenájom budú zverejňované mesačne:

Meno	Sum
Na bezplatných nástenkách	0
Na palube Avito v platenej sekcii	5 000
V novinách	5 000
V sociálnych skupinách na popredných miestach	5 000
Reklamy na ulici	500
Letáky na distribúciu na miestach, kde sa zhromažďuje cieľové publikum (železnica a letisko)	7 500
Spolupráca s taxi službou, tlač informácií o denných prenájmoch bytov na zadnú stranu vizitky	5 000
Celkom	28 000

Príjmy a výdavky

Všeobecná tabuľka štartovacích nákladov pre 3 byty:

Na začatie podnikania sa plánuje prideliť 1 721 000 rubľov. Vďaka predchádzajúcim príjmom z prenájmu z minulého roka a osobným investíciám je potrebné tieto peniaze investovať na zvýšenie nájmu všetkých 3 bytov.

Mesačné výdavky

Všeobecná tabuľka mesačných výdavkov od 2. mesiaca:

príjem

Pre výpočet návratnosti investície je potrebné plánovať cenovú politiku a priemerný počet obyvateľov za mesiac. Prirodzene, toto číslo sa bude výrazne líšiť v závislosti od sezónnosti. Napríklad v teplej sezóne bude viac turistov av zime o niečo menej. Ak sa nachádzate v meste s aktívnou zimnou turistikou, opak môže byť pravdou.

Počas prázdnin - Silvestra a májové sviatky - bude mnohonásobne viac ľudí, ktorí si budú chcieť prenajať byt na denný prenájom, ako v bežné dni. Urobme výpočet berúc do úvahy priemerné ukazovatele dopytu:

Pri 50% obsadenosti bytov bude príjem za 2. mesiac 190 500 rubľov. Každý mesiac však počet žiadateľov porastie:

• Vyvinie sa systém na prilákanie klientov.
• Nájdu sa stáli zákazníci, ktorí budú služby požičovne systematicky využívať a odporúčať známym.

Okrem toho sa počas novoročných a májových sviatkov ceny denného prenájmu bytov zvýšia najmenej o 20-30%. Tieto ukazovatele by sa mali brať do úvahy pri plánovaní doby návratnosti.

Vykonajte výpočet na základe ukazovateľov priemernej ziskovosti.

Poďme zistiť rozdiel medzi príjmami a výdavkami, aby sme mohli vypočítať daňové odpočty:

183 000 – 48 000 = 135 000.

Vypočítame platbu dane:

135 000 x 6 % = 8 100 rubľov.

Čistý zisk teda bude:

135 000 – 8 100 = 126 900 rubľov mesačne.

Vypočítame ziskovosť:

(126 900 / 48 000) x 100 = 264 %. Na prvý pohľad je ziskovosť pomerne vysoká. Stanovme si však dobu návratnosti investícií:

1 721 000/ 126 900 = 13,56 mesiaca (viac ako rok).

Stojí za to vziať do úvahy zvýšenie taríf na dovolenky a zvýšenie počtu obyvateľov na maximálne 90% mesiaca, potom sa príjem najmenej zdvojnásobí. V plánoch na šesť mesiacov je preto vytvorenie silnej základne stálych zákazníkov, minimálne 15 % z celkového objemu, a aktívna práca na hľadaní nájomcov s využitím všetkých vyššie uvedených reklamných nástrojov.

Hneď po splatení výnosov zo zriaďovacích nákladov je možné čistý zisk použiť na zvýšenie obytnej plochy o možnosti dokúpenia bývania: investícia do výstavby alebo kúpa bytu na hypotéku;

Nakoniec

Denný biznis s prenájmom bytov je dokonca veľmi výnosný, ale hlavne vtedy, ak už vlastníte jeden alebo viac bytov. Ak plánujete kúpu obytného priestoru na prenájom, je lepšie zamerať sa na tento príjem ako na ďalší príjem. Dopyt môže na mesiac alebo dva nečakane klesnúť a ak nemáte zdroj príjmu na splatenie úveru na byt, ocitnete sa v núdzi. Cestou zarábania peňazí prenájmom nehnuteľností sa preto vydajte opatrne.

23.08.18 73 313 76

Skúsenosti hoteliera

Mám voľný jednoizbový byt v Petrohrade a prenajímam ho.

Marína Smetanina

denne prenajímal byt

Predtým som dlho prenajímal a potom som sa rozhodol skontrolovať, koľko by som zarobil, keby som si prenajal na deň alebo týždeň. Vyšlo z toho toto.

Ako som si prenajal byt

Príprava bytu

Najviac ma znepokojovalo, že byt bude nečinný. Keď sa prenajíma na rok alebo dva, je s klientmi menej problémov: odovzdať a zabudnúť. Ale keď sa to prenajíma na deň alebo týždeň, tak by tam malo byť veľa klientov. Keď jeden odíde, druhý by už mal klopať na dvere. Tak som sa snažil zatraktívniť moju ponuku.

Počiatočné údaje o byte

Nevýhody	Pros
Byt nie je v centre, ale v bežnej obytnej štvrti.	Byt v blízkosti metra. 20 minút metrom do centra.
Renovácia je jednoduchá a zastaraná.	Moderný nábytok.
Nie je tam kávovar - predchádzajúci obyvatelia ho nepotrebovali.	K dispozícii je plazma, Wi-Fi, mikrovlnná rúra, práčka.
Nechýba posteľná bielizeň ani uteráky – na dlhodobé prenájmy si obyvatelia používajú svoje.	V okolí je veľa supermarketov a nákupných centier.
Byt je malý, 35 m².	Dom podľa individuálneho projektu.
	Krásny výhľad na mesto z balkóna na 24. poschodí.
	Zelená plocha, nepreťažená dopravou.

Výhody:

1. Byt v blízkosti metra. 20 minút metrom do centra.
2. V okolí je veľa supermarketov a nákupných centier.
3. Zelená plocha, nepreťažená dopravou.
4. Dom podľa individuálneho projektu.
5. Moderný nábytok.
6. K dispozícii je plazma, Wi-Fi, mikrovlnná rúra, práčka.
7. Krásny výhľad na mesto z balkóna na 24. poschodí.

nevýhody:

1. Byt nie je v centre, ale v bežnej obytnej štvrti.
2. Renovácia je jednoduchá a zastaraná.
3. Byt je malý, 35 m².
4. Nechýba posteľná bielizeň ani uteráky – na dlhodobé prenájmy si obyvatelia používajú svoje.
5. Nie je tam kávovar - predchádzajúci obyvatelia ho nepotrebovali.

čo som si kúpil?

Pri dlhodobom prenájme ide hlavne o to, aby byt mal veľké vybavenie a internet. Zvyšok si obyvatelia väčšinou kupujú sami.

Ľudia, ktorí si prenajmú byt na pár dní, sú väčšinou na dovolenke alebo služobnej ceste. Na takéto cesty si len zriedka vezmú niečo na život s nimi - verí sa, že toto všetko je už na mieste. Preto som najprv skontroloval, či je v byte všetko vybavenie, riad, posteľná bielizeň, uteráky a toaletné potreby. Musel som si kúpiť kávovar a nejaký riad.

Medzi pobytmi nebude čas vyprať bielizeň, tak som si hneď kúpil 4 sady dobrej posteľnej bielizne a uterákov. Zároveň som našla krásny prehoz, aby izba vyzerala v inzeráte elegantnejšie.

30 000 R

Minul som na ďalšie nákupy

Dopredu som si nakúpila aj zásoby na mesiac: upratovacie a saponáty, papierové utierky, mydlo, toaletný papier, mop a iné užitočné drobnosti na upratovanie.

Byt sa nenachádza v centre mesta - túto nevýhodu nemožno napraviť. Ale je na 24. poschodí, s nádherným výhľadom z balkóna. Kúpil som si barové stoličky a kvety na balkón - vznikol z toho improvizovaný lobby bar s výhľadom na mesto.

Rozloha bytu je 35 m², v izbe je veľká manželská posteľ. Dvojici, ktorá sa prišla pozrieť do mesta na Neve, to stačí, ale ak majú dieťa, tak jej to bude s mojimi konkurentkami pohodlnejšie. Toto usporiadanie mi nevyhovovalo, tak som si kúpil rozkladacie kreslo a do inzerátu napísal, že mám tri miesta na spanie.

Potom sa ukázalo, že je to výhodné pre malé skupiny turistov. Pre tretieho hosťa som požiadal len o 300 rubľov na deň a rozdelenie nákladov medzi troch je výhodnejšie ako zdieľanie s dvoma.

Všetky nákupy stoja približne 30 000 RUR.

width="1000" height="750" class="outline-bordered" style="max-width: 1000px; height: auto" data-bordered="true"> Barové stoličky som kúpil v Maxidome za 1500 RUR za kus, kvety - v Lente za 350 R

Registrácia na stránkach

Inzeráty na prenájom bytu som zverejnil na Booking, Air BBC a na niekoľkých menej známych stránkach. Celkovo bolo 6 miest na rezerváciu ubytovania.

Rezervácia má tie najnevhodnejšie podmienky. Registrácia reklamy trvala týždeň a pol, platforma si berie 15% províziu z každej transakcie a potom k nej pripočíta 18% DPH, ak nie ste individuálny podnikateľ. Okrem toho, Booking vypláca peniaze iba 15. deň v mesiaci nasledujúcom po dátume odhlásenia hosťa. To znamená, že ak hosť prišiel koncom apríla a odišiel prvého mája, tak peniaze dostanem až 15. júna - 40 dní po príchode.

Pre porovnanie, Air BBC vypláca peniaze po 3 dňoch, jej provízia je len 3%. Ale musíme sa zmieriť so všetkými nepríjemnosťami, pretože 80-90% klientov prichádza cez Booking.

Na iných stránkach sa reklamy začnú zobrazovať ihneď po registrácii. Aby boli medzi potenciálnymi klientmi dôveryhodnejšie, môžete získať odznaky ako „overená reklama“ a „skutočný vlastník“ – na všetkých stránkach sú odlišné. K tomu od vás väčšinou žiadajú potvrdenie, že ste vlastníkom bytu.

Na všetkých stránkach môžete uviesť zálohu pre bezpečnosť majetku, ktorú hostia platia pri registrácii. Rozhodol som sa, že si vezmem 2000 RUR a ospravedlnilo sa to: raz som zadržal peniaze zo zálohy za zlomený kľúč, inokedy som dostal pokutu za fajčenie v byte. Ale takmer vždy som peniaze vrátil. Možno boli klienti disciplinovaní samotným faktom zabezpečenia, aj keď išlo o malú sumu. Na druhej strane moji hlavní konkurenti pracujú bez záruky.

2000 R

Beriem od klientov ako zábezpeku

Kde som uverejnil inzeráty?

Webová stránka	Komisia	Dodatočné podmienky
Rezervácia	15%	V nastaveniach môžete nezávisle zvýšiť províziu, potom vás stránka bude propagovať a odporúčať vo vyhľadávaní.
Denne-ru	15%	Provízia zostáva vo vašej virtuálnej peňaženke na stránke a tieto peniaze môžete použiť na propagáciu svojej reklamy.
Air BBC	3%	Prvé peniaze môžu byť zmrazené, kým nebudú presvedčení, že nie ste podvodník. Cenu za byt si môžu zdvihnúť aj sami – je to nepohodlné, keď je bývanie nečinné a chcete klientov rýchlejšie nájsť.
Kyanogén	0%	Ak platíte za umiestnenie, reklama sa zobrazí nad ostatnými a farebne zvýrazní. Inzerát musí byť zverejnený aspoň raz za dva týždne, inak bude odstránený z vyhľadávania.
Apartmán	0%
Reality Yandex	0%	Svoju reklamu môžete propagovať za peniaze.

Rezervácia

Komisia

Dodatočné podmienky

V nastaveniach môžete nezávisle zvýšiť províziu, potom vás stránka bude propagovať a odporúčať vo vyhľadávaní.

Denne-ru

Komisia

Dodatočné podmienky

Provízia zostáva vo vašej virtuálnej peňaženke na stránke a tieto peniaze môžete použiť na propagáciu svojej reklamy.

Air BBC

Komisia

Dodatočné podmienky

Prvé peniaze môžu byť zmrazené, kým nebudú presvedčení, že nie ste podvodník. Cenu za byt si môžu zdvihnúť aj sami – to je nepohodlné, keď je bývanie nečinné a chcete klientov rýchlejšie nájsť. Svoju reklamu môžete propagovať za peniaze.

Kyanogén

Komisia

Dodatočné podmienky

Ak platíte za umiestnenie, reklama sa zobrazí nad ostatnými a farebne zvýrazní. Inzerát musí byť zverejnený aspoň raz za dva týždne, inak bude odstránený z vyhľadávania.

Apartmán

Komisia

Dodatočné podmienky

Svoju reklamu môžete propagovať za peniaze.

Reality Yandex

Komisia

Dodatočné podmienky

Svoju reklamu môžete propagovať za peniaze.

Inzerát na prenájom

Keď som denne rozmýšľal nad prenájmom bytu, pozeral som sa, koľko by som mal konkurentov. Len booking zobrazuje takmer 7 tisíc inzerátov ako ten môj. Ak sa pozriete len na centrum mesta, máte pocit, že všetko bývanie je na prenájom. V obytných štvrtiach je to trochu lepšie, ale prenájom bytu je tam lacnejší.

Bála som sa, že nebude dostatok klientov pre každého a nikto za mnou nepríde – veď som ešte nemal žiadne hodnotenia ani recenzie. Preto som sa v inzeráte snažil naznačiť, čo všetko by mohlo prilákať turistov.

Na začiatok som sa rozhodol veľmi neznížiť cenu - stanovil som ju o 100 rubľov menej ako konkurent o dva bloky neskôr s takmer dizajnérskou rekonštrukciou, piatimi rokmi každodenných skúseností s prenájmom, hodnotením takmer 10 hviezdičiek a 40 recenziami. Ale som o dva bloky bližšie k metru, mám takmer dizajnový balkón na 24. poschodí s výhľadom na mesto!

Prvý klient prišiel z Bookingu. Predtým, ako som vôbec dostal oznámenie o rezervácii, nejaký chlapík mi zavolal a povedal, že práve rezervoval môj byt. Urobil to z kaviarne oproti domu a bol pripravený prísť o 5 minút.

Bolo to pre mňa nečakané: vtedy som ešte nevedel, ako okamžité rezervácie vyzerajú v praxi. Musel som sa vrátiť na polceste do telocvične a stretnúť sa s hosťom.

Hodnotenia a recenzie

Mal som šťastie s mojím prvým klientom: dopyt po byte silne závisí od hodnotenia a recenzií hostí. Oveľa neskôr, keď som už mal stabilné hodnotenie 9,8 z 10, jeden pár mu zrazu dal 5,8 bez zjavného dôvodu alebo vysvetlenia. Moje hodnotenie hneď kleslo na 8,2 – nejaký čas prišlo menej klientov.

Postupne sa hodnotenie opäť zvyšovalo, všetko sa vrátilo do normálu, no uvedomil som si, že to nie sú len čísla. Preto som sa snažil, aby boli hostia spokojní: moje miesto je vždy čisté a zostávam priateľský, aj keď sa mi to vôbec nechce.

Sezónnosť

Dopyt je výrazne ovplyvnený ročným obdobím. V Petrohrade sú sezónou denných prenájmov apartmánov letné, májové a novoročné sviatky. Stáva sa, že dopyt sa zvyšuje počas iných sviatkov: 8. marca, „Noc múzeí“, Deň mesta, „Scarlet Sails“. Ale to sú výbuchy na pár dní a nie vždy.

Zvyšok času je mimo sezóny. Aby byt nezostal nečinný, musíte sa z neho dostať: znížiť ceny, propagovať reklamy, vymýšľať akcie a zľavy.

Doba, na ktorú sa byt prenajíma, závisí aj od sezóny. Počas sezóny ľudia prichádzajú dlho: často si prenajímajú byty na 5, 10 alebo aj 20 dní. Mimo sezóny sa často zdržiavajú aj na pár dní – pozrieť si mesto, urobiť si romantické stretnutie alebo služobne.

Z toho vyplýva, že musíte pracovať viac ako pri dlhodobom prenájme.

Služby pre hostí

Keď som prenajímal byt na dlhší čas, bol to pasívny príjem: nemusel som robiť takmer nič. Zavolal som agentovi a porozprával som sa s kandidátmi a potom som len z času na čas skontroloval, či je všetko v poriadku.

Pri krátkodobých prenájmoch som zistil, že som viazaný na lokalitu. Pred príchodom hostí musí byť všetko čisté, bielizeň vypraná a vyžehlená a všetko vybavenie musí fungovať. Najťažšie je to v mimosezóne, kedy býva byt často rezervovaný len na deň. Mám šťastie, že telocvičňa, byt a hlavné bydlisko sú neďaleko.

S bezpečnosťou bytu sa všetko ukázalo jednoduchšie, ako som si myslel. Keď si ľudia prenajímajú byt na dlhší čas, v každom prípade sa niečo rozbije, zašpiní, poškriabe. Ani tí najopatrnejší ľudia sa k svojmu prenajatému bytu nesprávajú tak starostlivo ako k vlastnému. A tí, ktorí si prenajímajú byt krátkodobo, jednoducho nestihnú nič rozbiť alebo rozbiť. Ich hlavným účelom je stráviť noc. Je to citeľné najmä pre turistov, ktorí trávia celé dni prechádzkami niekde v meste.

3 krát

Byt som prenajal za deň. Toto je môj rekord

Ak chcete znížiť záťaž, môžete hosťom zabezpečiť prenájom bytu na dlhšie obdobie – nebudete musieť meniť bielizeň, upratovať a žehliť každý deň. Všetky stránky vám umožňujú určiť minimálny počet nocí. Ale mimo sezóny tvoria rezervácie na jeden deň približne 30 % príjmu.

Mám jeden zaujímavý záznam: za jeden deň som 3x prenajal byt. Pozor na ruky:

1. Muž si rezervoval a zaplatil jeden deň cez Booking, ale potom nemohol prísť. Podľa pravidiel stránky, ak zrušíte menej ako 24 hodín vopred, peniaze za rezerváciu idú ako pokuta prenajímateľovi.
2. Po rozhovore s mužom v to isté ráno mi zavolali stáli klienti a ja som im prenajal byt. Odišli už počas dňa.
3. Večer prišli ďalší hostia, ktorí si cez deň rezervovali apartmán.

Samozrejme, je to veľa problémov. Ale aj veľa peňazí. Iná vec je, že sa to stalo iba raz – väčšinou to nie je viac ako jeden klient za deň.

príjem

Pri dlhodobom prenájme som dostal 21 000 RUR mesačne, energie platili nájomníci - ušetrilo sa tak ďalších 4 500 RUR. Byt som začal denne prenajímať v marci, mimo sezóny. Za prvý mesiac, mínus provízie za stránky, som zarobil 21 300 RUR. Teraz som si ale energie platil sám, takže nakoniec som ostal v mínuse o 4000 RUR.

Potom sa to zlepšilo, mimo sezóny som zarábal od 20 do 40 tisíc mesačne. Dopyt bol silne závislý od reklamy a zliav. Napríklad, ak urobíte zľavu 30-50%, vždy budú zákazníci. Ale budete musieť pracovať takmer každý deň.

Navyše sa cena ukázala ako akýsi filter primeranosti. Tí, ktorí platili oveľa nižšie ako zvyčajne, mi často robili problémy: napríklad odmietli odísť, pretože sa dostatočne nevyspali, alebo sa pokúsili nasťahovať bez zálohy. Po niekoľkých podobných situáciách som prestal znižovať ceny.

50 000 R

Zarábam mesiac v lete a cez prázdniny

Počas sezóny to šlo ešte lepšie: v lete a cez prázdniny som dokázal zarobiť 50-60-tisíc mesačne. Počas tohto obdobia zabudnete, čo je reklama.

Hlavnými výdavkami sú posteľná bielizeň a uteráky. Musia sa často prať a žehliť, takže sa rýchlo stanú nepoužiteľnými. Približná životnosť dobrej bielizne je 8 mesiacov. Ak sem pripočítate náklady na čistenie a pracie prostriedky a toaletné potreby, vychádza to približne na 10-15 tisíc ročne. Pri dlhodobom prenájme majú všetky tieto nákupy na svedomí nájomníci.

Aký je výsledok?

Výhodnejšie je prenajímať si byt denne ako dlhodobo, najmä v lete a cez prázdniny. Zároveň však musíte veľa pracovať.

Toto podnikanie by som nevedel skĺbiť s prácou na plný úväzok, preto som sa zatiaľ rozhodol cez sezónu prenajímať byt denne, mimo sezóny aj dlhodobo. Kvôli účtom za energie sa to ukazuje ešte výhodnejšie ako prenajímanie bytu na deň po celý rok.

Stálych klientov stratím, ale ak budete byt prenajímať len počas sezóny, tak klientov už bude dosť. Hodnotenie a recenzie však nezmiznú: reklamy možno jednoducho pozastaviť a potom znova otvoriť. Na niektorých stránkach to môžete urobiť sami, na iných musíte zavolať podporu.

V Bookingu môžete uzavrieť rezerváciu na dobu neurčitú, ale reklama sa bude naďalej zobrazovať vo vyhľadávaní a na mape. Ak chcete odstrániť reklamu z vyhľadávania, musíte im zavolať. A v „azúrovej“ sa musí reklama zobrazovať každé dva týždne, inak sa stane neaktívnou. Mimo sezóny to jednoducho nemôžete urobiť.