Cum să închiriezi rapid un apartament: instrucțiuni pas cu pas. Cum inchiriez o locuinta?

America

Închirierea apartamentelor la Moscova aduce proprietarilor lor o medie de 7-10% pe an. Dar valoarea profitului depinde nu numai de cererea pentru acesta, ci în mare măsură de cât de competent abordați închirierea de locuințe.

„Dacă doar plănuiți să cumpărați un apartament și să începeți o afacere de închiriere, atunci este mai bine să vă investiți banii într-o afacere mai profitabilă”, a fost sfatul pe care mi-a dat unul dintre agenții imobiliari cu care am vorbit. Într-adevăr, este mult mai ușor să depui bani și să primești 12-13% pe an decât să te implici în afacerea de închiriere. Dar poate că dețineți deja unul sau mai multe apartamente. În această situație, aproape toată lumea își dorește să transforme locuința într-o sursă de venit – deși mică, dar stabilă. Cum să vă asigurați profitabilitatea maximă a afacerii de închiriere și de ce depinde nivelul profitului, a analizat D’.

Nu pentru pălăria lui Sensen

În Moscova, astăzi, practic nu există locuințe care să nu poată fi închiriate. Singura întrebare este durata expunerii (timpul petrecut în căutarea unui chiriaș) și prețul. Unele greșeli ale unui chiriaș fără experiență pot duce la întârzieri sau la închirierea apartamentului la un preț diferit de cel la care s-ar fi putut aștepta. „Astăzi, în segmentul economic, un apartament costă 20-25 de mii de ruble. durează câteva ore pe lună. Un apartament de elită, cu prețuri corecte, nu ar trebui să stea inactiv mai mult de câteva săptămâni”, spune Olga Sugonyaeva, șeful departamentului de închiriere al biroului Polyanka de la DOKI. Dacă termenul de livrare a apartamentului este mai lung, înseamnă că dumneavoastră sau consultantul dumneavoastră imobiliar ați calculat greșit ceva.

Cea mai frecventă greșeală este o evaluare inadecvată a apartamentului. Adesea, proprietarii de case nu văd o problemă cu faptul că un apartament rămâne neînchiriat câteva luni și nici măcar nu ajustează tariful. Cu toate acestea, un calcul simplu arată că beneficiile unei astfel de „afaceri” sunt îndoielnice. „Proprietarul apartamentului vrea să primească 6,5 mii dolari pe lună pentru chiria acestuia (adică 78 mii dolari pe an). Dar chiriașul cere o reducere de 200 de dolari. Dacă proprietarul face concesii, va pierde 2,4 mii de dolari într-un an. Cu toate acestea, dacă va continua să insiste, proprietatea poate rămâne neeliberată timp de două până la trei luni. Atunci profitul pierdut va fi mai semnificativ - 13-19 mii USD”, spune Vadim Lamin, șeful departamentului imobiliar exclusiv la Penny Lane Realty. Adesea, locația casei și (sau) calitatea apartamentului în sine nu corespunde cerințelor de preț ale proprietarului. Astfel, livrarea apartamentelor în case vechi cu podele din lemn este adesea întârziată. Chiar dacă sunt într-un centru popular. „Clienții bogați preferă să locuiască fie în case reconstruite, fie în case nou construite”, explică Vadim Lamin. Asta nu înseamnă că nu va fi posibilă închirierea unui astfel de apartament, dar proprietarii vor trebui să-și taie pofta de mâncare. Aceeași problemă poate apărea în cazul obiectelor cu distribuție incorectă a filmării sau cu aspect slab. „Se întâmplă ca un apartament să aibă o suprafață bună - aproximativ 200 de metri pătrați. m, și este situat într-o casă nouă și există securitate, dar are doar două camere de zi, deși uriașe. Locuinta este excelenta, dar din punct de vedere al inchirierii este practic de neinchiriat. Se întâmplă dimpotrivă, o sufragerie uriașă și o sufragerie și... trei dormitoare minuscule de 10-12 m2”, spune Olga Sugonyaeva. Această problemă poate fi rezolvată printr-o reamenajare adecvată.

Investiție în renovare

Reparațiile bune și reamenajarea pot crește semnificativ valoarea unui apartament pe piața de închiriere. Dar trebuie avut în vedere faptul că valoarea reparațiilor în prețul de închiriere diferă semnificativ în funcție de clasa de locuință. Joacă un rol mai mic pentru apartamentele din clasa economică. „Dacă un apartament cu o cameră cu renovare cosmetică costă 900-1000 USD pe lună, un apartament similar cu renovari majore și mobilier nou poate fi închiriat cu 1200-1300 USD, iar cu renovare de calitate europeană cu 1600-1800 USD”, directorul adjunct. a firmei Miel-Renta dă un exemplu Maria Zhukova. Și directorul general al companiei Century 21 West, Evgeniy Skomorovsky, consideră că starea imobiliară de clasă economică afectează în primul rând nu costul, ci viteza de expunere. Un apartament cu reparații proaste va rămâne fără chiriaș câteva zile în loc de câteva ore. Clasa business și locuințele de lux sunt o altă problemă. Dacă apartamentul este situat în locatie buna, s-a făcut o renovare de calitate europeană, poate fi închiriată cu 15-30% mai scump, iar o renovare de designer de calitate europeană într-un complex de elită vă va permite să cereți cu 50% mai mult. Cosmeticele ușoare în segmentul locuințelor de lux și clasei business sunt o condiție indispensabilă la încheierea unui nou contract. Dar cheltuirea banilor pe un proiect de design exclusiv nu este practic. În mod surprinzător, apartamentele cu astfel de renovări sunt mai puțin lichide. Este foarte important, spun experții, ca prețul de închiriere să nu depășească prețul pieței. „Nu este necesar să puneți parchet de mesteacăn Karelian în tot apartamentul sau să-l umpleți cu mobilier de epocă: va fi foarte greu să închiriați un astfel de apartament peste prețul pieței. Apropo, ideea că un jacuzzi adaugă valoare unui apartament este, de asemenea, un mit”, spune Olga Sugonyaeva. Și cu atât mai mult, nu ar trebui să sperați să creșteți chiria din cauza renovărilor costisitoare într-un apartament de clasă economică. Nivelul finisajelor si mobilierului trebuie sa corespunda calitatii casei, prestigiului zonei si dimensiunii apartamentului. Mobilierul de la Bizzarri, aparatele de uz casnic Gaggenau și parchetul încrustat este puțin probabil să crească semnificativ costul închirierii locuințelor într-o casă cu panouri lângă șoseaua de centură a Moscovei. Înainte de a face reparații, nu strica să vă consultați cu agenții imobiliari care cunosc nevoile clienților lor.

Măsuri de siguranță

Afacerea de închiriere implică diverse riscuri. Una dintre cele mai probabile implică chiriașii care cauzează daune proprietății dumneavoastră sau apartamentului în sine. De exemplu, îmi amintesc de experiența părinților care, după ce s-au mutat din oraș, și-au închiriat rublele de trei ruble unei familii tinere. În doi ani, apartamentul confortabil și curat s-a transformat într-un hambar. Iar când părinții s-au hotărât să-l vândă, au fost nevoiți să facă și reparații pe cheltuiala lor pentru a reda aspectul comercial al locuinței. Chiriașii pot provoca, de asemenea, daune vecinilor, cum ar fi inundarea acestora. Dacă se întâmplă acest lucru, vă va fi formulată o cerere de despăgubire, în calitate de proprietar al apartamentului. „Odată ce cererea are succes, aveți, desigur, dreptul de a cere despăgubiri de la chiriași (dacă a fost încheiat un contract de închiriere). Dar există o garanție că veți putea, din punct de vedere tehnic, să obțineți această revendicare satisfăcută? Locuitorii se pot muta și dispărea într-o direcție necunoscută. Cel mai probabil, chiar dacă există o hotărâre judecătorească corespunzătoare, nu se vor putea returna banii pentru reparații”, spune Irina Perevoznikova, specialist șef al departamentului de asigurări de răspundere civilă a companiei Soglasie. Există și riscuri precum întârzierea plății, folosirea apartamentului dumneavoastră pentru orice activitate ilegală etc.

Asemenea riscuri ar trebui prevăzute. Principalul lucru este să încheiați un acord cu chiriașii dvs. În mod ciudat, mulți proprietari nu fac acest lucru, considerând că acordul le limitează drepturile ca proprietari de apartamente. Acest lucru este parțial adevărat. Daca contractul prevede o perioada minima de inchiriere, proprietarul nu va putea scapa imediat de chiriasi. Dar poate stipula dinainte condițiile în care este posibilă rezilierea anticipată a contractului. De exemplu, întârzierea plății, deteriorarea proprietății etc. Contractul poate prevedea și gradul de responsabilitate a chiriașilor pentru apartament, mobilier și echipamente.

Mulți proprietari nu își fac griji cu privire la proprietatea lor, deoarece preiau un depozit de la chiriași în valoare de o lună de chirie. Dar prejudiciul cauzat poate depăși această sumă. Dacă chiriașii plătesc 20-25 de mii de ruble pentru un apartament. pe lună, iar după ce se mută va trebui să faceți reparații pentru câteva mii de dolari, atunci chiriașul va fi un învins. Desigur, practica garanțiilor ca instrument de securitate este răspândită în întreaga lume, iar acest lucru nu trebuie neglijat.

Este logic ca proprietarul să ia în considerare opțiunile de asigurare - proprietate și răspundere civilă față de terți (vecini). Asigurarea de proprietate protejează împotriva unui set standard de riscuri care pot apărea, inclusiv din cauza neglijenței chiriașilor: incendiu, explozie de gaze menajere, dezastre naturale, inundații, accidente de echipamente tehnice, furt, jaf etc. Asigurarea de răspundere civilă implică faptul că, dacă chiriașii tăi provoacă pagube vecinilor lor (de exemplu, inundați-i), atunci nu veți plăti reparațiile, ci compania de asigurări. „Proprietarul are nevoie de ambele tipuri de asigurare, mai ales dacă proprietatea proprietarului rămâne în apartamentul închiriat. La urma urmei, taxa pentru poliță nu este comparabilă cu costul posibilelor pierderi”, spune Tatyana Moiseeva, director adjunct al departamentului de asigurări de proprietate și persoane din Rosgosstrakh. Tarifele sunt cu adevărat mici: aproximativ 0,5-1% din suma asigurată. Dar rețineți că asigurarea proprietății închiriate îl costă de obicei clientul cu 5-10% mai mult.

Din păcate, nici asigurarea nu este un instrument universal de protecție pentru proprietar. Deoarece daunele cauzate locuințelor nu sunt adesea acoperite de niciun eveniment de asigurare. „Clienții proprietarilor întreabă adesea dacă va fi considerat un eveniment asigurat dacă chiriașul provoacă vreo deteriorare a decorațiunii sau fură conținutul casei. Nu asigurăm împotriva unui astfel de risc, deoarece proprietarul însuși permite chiriașului să intre în apartamentul său”, explică Lyudmila Karpova, șeful departamentului de asigurări de proprietate pentru persoane fizice la AlfaStrakhovanie. Apropo, unii proprietari transferă responsabilitatea asigurării către chiriași, dar aceștia din urmă sunt de acord cu acest lucru dacă aceste costuri sunt incluse. chirie.

Folosirea mâinilor altcuiva este mai fiabilă, dar mai scumpă

Experiența arată că găsirea de chiriași pe cont propriu nu este o problemă. În primul rând, există o mulțime de site-uri pe Internet care oferă o legătură directă între cei care închiriază locuințe și cei care doresc să o închirieze. În al doilea rând, de obicei este suficient să răspândești informațiile în cercul tău de prieteni și colegi, astfel încât solicitanții pentru apartament să fie imediat găsiți. Pe de altă parte, atât resursele, cât și publicitatea din gură sunt potrivite în principal pentru clasa economică. Chiriașii locuințelor mai scumpe preferă să încredințeze agenților imobiliari bătălia de a găsi un apartament. Prin urmare, are sens ca proprietarii de apartamente de clasă business și „de elită” să meargă la o agenție imobiliară (NA). Unele agenții sunt gata să își asume responsabilitatea pentru fiabilitatea chiriașilor referiți. „Agenția imobiliară ia toate loviturile de la client. Dacă chiriașul nu plătește, atunci agenția este responsabilă față de proprietar, adică este implicată în investigarea situației apărute. Dacă nu este posibilă colectarea banilor de la chiriaș, atunci comisionul este returnat proprietarului. Sau căutarea ulterioară a unui client este efectuată cu reducere”, spune Tatyana Vakulenko, șefa departamentului imobiliar al orașului la HomeHunter. NA mari oferă, de asemenea, o gamă mai largă de servicii pentru proprietar. La cererea proprietarilor, agenții imobiliari pot prelua aproape în totalitate gestionarea apartamentului - până la încheierea contractului cu chiriașii. „În acest caz, vei fi lipsit de nevoia de a comunica cu chiriașii și nu va trebui să rezolvi problemele de zi cu zi legate de locuința ta”, explică Vadim Lamin. Agenții imobiliari pot oferi suport juridic, suport tehnic pe toată perioada închirierii (o echipă specială efectuează reparații minore) și asistență în negocierile cu potențialii chiriași. De asemenea, este important ca agențiile mari să aibă contracte de servicii corporative cu multe companii străine care închiriază locuințe pentru angajați. Deoarece firma plătește pentru chiriaș, proprietarul apartamentului va primi plățile garantate și la timp. Adevărat, această abordare este practicată doar de acele companii care lucrează cu sectorul de elită. Pentru multe AN mici, relația proprietar/chiriaș se încheie imediat după primirea comisionului. Dacă contați pe o asistență suplimentară din partea agentului imobiliar, merită să notați în prealabil această problemă în contract: în ce cazuri va interveni agentul în situație și ce responsabilitate are față de clienții pe care îi găsește?

Costul serviciilor imobiliare diferă atât în funcție de pachet, cât și de companie. Majoritatea agențiilor percep proprietarului o taxă egală cu costul lunar al închirierii unui apartament pentru găsirea unui client. Dacă vorbim despre posibilitatea de a gestiona încrederea și de a atrage NA mari, atunci astfel de servicii vor costa între 8 și 50% din valoarea lunară. plata chiriei(în funcție de numărul de opțiuni).

Mod dificil

Dacă nivelul indicat de profitabilitate din închirierea unui apartament nu vă convine, puteți încerca să creșteți profitul în două moduri: închiriați apartamentul zilnic sau transferați-l la fond nerezidenţialși închiriez-o ca birou.

Având în vedere deficitul de la Moscova și costul ridicat al hotelurilor, închirierile zilnice de apartamente sunt la mare căutare.

Mai ales printre cei care vin în capitală nu pentru o zi sau două, ci pentru o lună sau două. În plus, potrivit agenților imobiliari, această piață este slab dezvoltată și oferta este sever limitată. Dar prin închirierea apartamentului său ca alternativă la o cameră de hotel, proprietarul își asumă responsabilitatea de a-l menține în ordine. Dupa fiecare chirias, apartamentul trebuie pus in ordine si curatat temeinic. Costurile pregătirii locuinței pentru livrare vor fi și ele mai mari decât în cazul chiriei pe termen lung. La urma urmei, astfel de apartamente nu pot fi închiriate fără mobilier, vase și lenjerie de pat. O problemă separată este găsirea clienților. Acest lucru necesită un anumit serviciu depanat. Cu excepția cazului în care, desigur, intenționați să stați în piața gării în fiecare zi cu un semn în mâini. În plus, atunci când închiriază zilnic apartamente, proprietarul acestora suportă a priori riscuri mai mari decât în cazul închiriilor pe termen lung. În cazul unui conflict, proprietarul unui apartament închiriat zilnic are mult mai puține modalități de a influența oaspetele. Prin urmare, închirierea locuinței, chiar și pentru o perioadă scurtă de timp, trebuie confirmată printr-un acord întocmit în scris, iar plățile bănești trebuie confirmate prin chitanțe. Vă puteți ușura viața contactând un AN specializat, care are un flux solid de clienți și resursele umane necesare pentru a vă menține apartamentele într-o stare adecvată. Cu toate acestea, o astfel de agenție trebuie încă găsită. Niciuna dintre cele șapte AN majore pe care am aplicat-o să le fac

inchiriere zilnica locuințe. Potrivit agenților imobiliari, cea mai populară proprietate pentru inchiriere zilnica chiria zilnică a apartamentelor cu o cameră la clasa business este de 80-150 USD, a apartamentelor cu două și trei camere - 120-250 USD. Rentabilitatea chiriei zilnice, ținând cont de plățile către societatea de administrare, este de 15-20% pe an, dar cu condiția ca apartamentul să nu rămână mult timp inactiv.

A doua opțiune este să transferați apartamentul în uz nerezidențial și să îl închiriați ca birou sau magazin. „Nevoia de astfel de facilități este foarte mare, iar valoarea plăților de închiriere în comparație cu închirierea locuințelor este de două până la trei ori mai mare”, spune Evgeniy Skomorovsky. Principala problemă a acestei metode este că are sens să o folosești doar cu un anumit tip de carcasă. În primul rând, obiectul ar trebui să fie situat la parter sau mai sus spații nerezidențiale, să poată aranja o intrare separată. Este de dorit ca casa să aibă accesibilitate bună la transport și să existe o parcare în apropiere care ar putea fi folosită de angajații biroului. Costurile oficiale pentru procedura de transfer al fondului de locuințe în cele nerezidențiale sunt mici: o taxă de stat de 500 de ruble. pentru o persoană și 7,5 mii de ruble. pentru persoane juridice. Cu toate acestea, experții avertizează că aceasta este o procedură juridică destul de complicată, care aproape niciodată nu are loc fără participarea agenților imobiliari. În acest caz, cheltuielile proprietarului apartamentului pot ajunge până la 500 USD pe metru pătrat. m. Separat, merită să luați în considerare costurile reparațiilor și pierderile cauzate de oprirea apartamentului. Cert este că procesul de traducere poate dura multe luni. O piatră de poticnire ar putea fi, de exemplu, dezacordul unuia dintre vecini. Până când toți vecinii tăi vor vota în unanimitate pentru, nu vei primi permisiunea de transfer. Iar consimțământul vecinilor tăi devine uneori o altă cheltuială și foarte mare în bugetul tău.

Văd periodic postări despre închirierea/închirierea apartamentelor de închiriat și le citesc mereu cu interes, dar... spre regretul meu, nu am înțeles nimic bine (subliniez, potrivit pentru mine). Dar sub fiecare text pe această temă se desfășoară un holivar serios de trandafiri albi și negri, la care participă ambele părți la tranzacție, proprietarul și angajatorul. Adevărat, există și un terț care nu închiriază sau închiriază apartamente, dar știe mai bine decât oricine cum se face acest lucru. Dar există o terță parte în orice problemă discutată, așa că nu îi vom acorda atenție.

De fapt, agenții imobiliari participă și la dispute, dar din anumite motive nu le plac niciuna dintre părți. Agenții imobiliari sunt răi! – Am citit asta undeva în comentarii. Deși nu este clar de ce.

Aici vreau să vorbesc despre experiență personală cum fac eu. Nu pretind a fi adevărul, nu intenționez să argumentez, nu insist că „acesta este singurul lucru corect”, îmi împărtășesc doar experiența mea de a închiria apartamente în Moscova și regiunea Moscovei. .

Cum caut clienti

Totul este simplu și banal, mă ajută un agent imobiliar. Nu am timp sau dorință să caut chiriași, să vorbesc cu ei la telefon, să răspund la întrebări, să călătoresc și să le arăt apartamentul. Toate acestea sunt realizate de un agent imobiliar, căruia i-am spus cerințele pentru chiriași. Și deși nu este responsabil pentru rezidenții selectați, îi filtrează în etapa de selecție, conform cerințelor mele.

Cerințe pentru chiriași

Sunt simple și necomplicate. Familie (de dorit), cu un copil (de dorit), înregistrare permanentă în Federația Rusă (obligatoriu). Eventual cu animale.

De ce este necesară înregistrarea continuă? Aceștia sunt pur și simplu gândacii mei interni, dar acest lucru mi se pare mai de încredere decât ar fi un migrant străin.

De ce o familie cu un copil? Este foarte simplu - nu închiriez locuințe pentru o lună sau două. Îmi este mai convenabil și mai profitabil să închiriez la limita de preț mai mică, dar pentru mulți ani, deci dacă este o familie cu un copil, atunci șansa ca într-un an să nu se mute din apartament este foarte mare. De aceea le dau mereu înscriere temporară la grădiniță/școală (nu o vor lua fără ea), dacă o cer.

Costul locuinței

După cum s-a scris mai sus, se află la limita de preț inferioară de pe piață și nu crește niciodată, cu excepția cazurilor de creștere bruscă a tarifelor pentru locuințe și servicii comunale (ceea ce nu s-a întâmplat încă), sau în situația descrisă mai jos.

Sunt oameni care petrec câteva luni în căutarea chiriașilor pentru că prețul unui apartament este atât de mare. Și, desigur, mai devreme sau mai târziu o găsesc. Există însă un risc considerabil ca foarte curând locuitorii să găsească alte locuințe de calitate similară, dar cu prețuri mult mai mici. Și mai este un lucru - de exemplu, închirierea unui apartament costă 50 de ruble/lună. Acesta este prețul maxim pentru astfel de apartamente. Proprietarul caută clienți de o lună, două, trei, dar nu reduce prețul. Ca urmare, constată, dar timp de trei luni apartamentul nu a adus profit, în final va primi 450 de ruble în 9 luni, deși dacă ar fi redus prețul, chiar și la 40 de ruble/lună, l-ar fi închiriat. ieșit imediat și ar fi fost de 480 de ruble pe an. După cum înțelegeți, acest exemplu este foarte exagerat, dar cred că este corect. Pentru că chiriașii unui apartament scump vor găsi o opțiune mai ieftină în acest timp și se vor muta, iar proprietarul va pierde din nou câteva luni în găsirea chiriașilor.

Depozit

Nu eu am inventat asta, dar o folosesc. La sosirea la apartament se percepe plata primei luni de rezidenta si un depozit in cuantumul platii lunare. Trebuie să returnați acest depozit chiriașilor la plecare. Mai mult, nu trebuie să fiți de acord cu propunerea chiriașilor de a considera acest depozit drept plată pentru ultima lună. Acest depozit este garanția dvs. că, în cazul în care cheile vă sunt returnate și se descoperă daune materiale din vina chiriașilor, nu va trebui să plătiți din propriul buzunar pentru a repara paguba.

Situații de urgență

Costul unui apartament este determinat, printre altele, de disponibilitatea diverselor facilități. Și, prin urmare, dacă ceva din apartament se defectează de la echipamente, mobilier, o conductă scursă, o toaletă spartă etc., atunci totul este restaurat pe cheltuiala mea, desigur, dacă defecțiunea (scurgerea) nu a avut loc din vină. a locuitorilor. Dar pentru mine acesta este un caz atât de rar încât nici nu-mi amintesc că chiriașii înșiși au rupt ceva și mi-au cerut să-l refac pe cheltuiala mea.

Relaţie

Uneori se întâmplă ca locuitorii să vrea să cumpere niște echipamente sau mobilier pentru apartamentul lor. Noi o negociem, iar ei cumpără împotriva plăților viitoare pentru locuințe. După care, articolul achiziționat devine proprietatea mea. Și este bine pentru ei, au cumpărat ce și-au dorit, dar banii mi-ar fi dat în continuare ca plată și mă simt bine, deoarece mobilierul suplimentar (electrocasnice) crește atractivitatea locuințelor pentru viitorii chiriași. Trebuie să spun că prima dată am închiriat un apartament complet gol, dar acum este aproape complet mobilat.

Nu este nevoie să sunați locuitorii prin telefon. Deloc. Este permis un singur apel, în ajunul zilei de plată, pentru a conveni asupra unei ore de întâlnire (dacă plata se face în numerar) și atât. Cu cât suni mai des, cu atât le reamintești mai des că apartamentul nu este al lor, ci locuințe temporare. Iar venind cu o inspectie, intrarea in apartament, inspectarea camerelor este aproape o garantie ca rezidentii vor trata apartamentul ca si cum ar fi un apartament inchiriat. Și un astfel de comportament nu vă va adăuga respect. Locuitorii ar trebui să se simtă proprietari depline ai apartamentului tău, abia atunci îl vor trata ca pe al lor.

Dacă dvs. și rezidenții sunteți de acord în prealabil asupra unui sistem de depanare, așa cum am scris mai sus despre situatii de urgenta, apoi ei înșiși vă vor suna și vă vor spune unde, ce, s-a greșit în apartament. Nu va fi profitabil pentru ei să ascundă deficiențele apărute, deoarece eliminarea acestora va fi în continuare pe cheltuiala dvs.

Nu am prea multă experiență în închirierea de locuințe, doar zece ani, dar niciodată un singur apartament nu a așteptat chiriași mai mult de două săptămâni. Și s-au mutat mereu cu regret și deloc din cauza a ceea ce le-am oferit servicii de slabă calitate. O familie a plecat în străinătate, a doua (o fată cu un copil) s-a căsătorit și s-a mutat la soțul ei, o alta a născut un al treilea copil și s-a mutat într-un apartament mai spațios.

Unii chiriași s-au mutat, în timp ce alții nu au fost încă găsiți.

In acest timp am pus apartamentul in perfecta ordine, inclusiv spalat geamuri, spatele/sub mobila etc. Verific toate instalațiile sanitare, ușile de mobilier, mânerele (punctele dureroase) și orice altceva care afectează viața confortabilă. Dacă este necesar, revopsesc pereții (un apartament are tapet care poate fi vopsit, ceea ce este foarte convenabil) sau îl relipesc dacă au nevoie. Da, acestea sunt costuri suplimentare, dar au fost planificate inițial. Indiferent de cât de atent trăiesc oamenii, nu contează că ceva se va desprinde, se va desprinde sau se va deșuruba, mai ales dacă există un copil în familie. Și următorii rezidenți ar trebui să vadă un apartament curat și frumos.

Locuitorii care se mută nu ar trebui să facă pretenții pentru tapet rupt sau zgârieturi pe laminat, toate acestea sunt uzură naturală. Desigur, dacă televizorul este spart sau frigiderul este stricat, atunci totul este dedus din depozit.

Chirie

Curentul electric și apa contorizată sunt plătite de locuitori, restul sunt plătite de mine.

Creșterea/scăderea costurilor de angajare

Acesta este un moment foarte alunecos care chiar nu-mi place, dar nu pot scăpa de el. Prima dată când chiriașii au cerut o reducere a costurilor de închiriere, după părerea mea, a fost în 1998, la momentul crizei. Am discutat cuantumul reducerii, dar cu condiția ca imediat ce situația din țară se va stabiliza, costul să revină la nivelul de dinainte de criză. Au trecut câțiva ani, criza s-a domolit și a venit timpul să creștem prețul, dar piața din această zonă s-a scufundat puțin și nu s-a mai putut reveni la prețul de dinainte de criză. După aceea, chiriașii au mai locuit cu mine încă patru ani și au plecat în străinătate.

Contract și alte probleme juridice

În orice caz, este mai bine să aflați detalii și nuanțe de la avocați. Inchei contract pe 11 luni cu inventarierea proprietatii, starea si defectele acesteia, procedura de plata, suma lunara si conditiile obligatorii in care se poate majora costul de inchiriere. La noi nu se poate fi sigur de stabilitatea tarifelor și impozitelor.

La efectuarea decontărilor financiare cu rezidenții, confirm cu chitanță că banii au fost primiți.

Aceasta este experiența mea. Cineva va spune că am fost doar norocos cu chiriașii și poate că vor avea dreptate. Dar fără filtrarea strictă a celor care doresc să închirieze un apartament, chiar dacă era mai scump, acest noroc nu s-ar fi întâmplat.

Mult succes tuturor angajatorilor și proprietarilor corespunzători!

Timpul este bani. Această expresie devine deosebit de relevantă atunci când aveți nevoie urgentă de a închiria un apartament. În condiții destul de extreme de grabă, proprietarii de proprietăți private fac adesea multe greșeli și erori, care în cele din urmă costă prea mult, iar costul nu este doar bani, ci și nervi stricați. În plus, spațiul de locuit gol necesită plăți constante și, prin urmare, trebuie închiriat, cel puțin pentru a le acoperi.

Dragi cititori! Articolele noastre vorbesc despre modalități tipice de a rezolva problemele juridice, dar fiecare caz este unic.

Daca vrei sa stii cum să vă rezolvați exact problema - contactați formularul de consultant online din dreapta sau sunați la numerele de mai jos. Este rapid și gratuit!

Foarte des, proprietarii lasă apartamentele goale, pur și simplu pentru că nu știu cum și ce să facă, cum să completeze corect documentația și, în cele din urmă, pur și simplu pentru a evita să devină victima escrocilor obișnuiți sau a chiriașilor nesiguri. Să vedem cum să închiriem oficial un apartament, ce oferă acesta și cum să aranjați totul corect.

Închirierea oficială a locuințelor private este cea mai optimă și profitabilă afacere punct legal viziune. În plus, această metodă de închiriere a unui apartament este cea mai sigură, în primul rând, pentru proprietarii înșiși.

Avantajele închirierii legale a unui apartament

Nu trebuie să vă temeți că chiriașul va face cine știe ce cu ea și nu va fugi fără să plătească cazarea și utilitati publice. Aşa într-un mod simplu Puteți elimina posibilitatea de fraudă cu proprietatea dvs.
Nu cea mai buna variantași închirierea către prieteni sau rude, având încheiat un acord verbal „în cuvinte”. Singurul plus este că vei cunoaște oamenii care locuiesc în apartamentul tău. Dar, dacă închirierea unui apartament pentru tine înseamnă, în primul rând, obținerea unui venit pasiv bun, atunci este mai bine să găsești chiriași necunoscuți și să finalizezi afacerea la un preț decent și în conformitate cu toate regulile.
Această metodă ajută la prevederea cât mai mult posibil a tuturor cheltuielilor viitoare pentru apartament, inclusiv chiar și plata apelurilor telefonice de la rezidenți. Un contract de închiriere formal include toate elementele de plată și responsabilitățile ambelor părți.
În plus, poți fi sigur că nu vor fi probleme cu autoritățile fiscale și nu vei fi tras la răspundere pentru ascunderea profiturilor.

Ce documente sunt necesare pentru formalizarea contractului?

Întocmirea unui contract de închiriere pentru un apartament nu necesită colectarea unui pachet mare de documente și diverse certificate, cum ar fi, de exemplu, pentru achiziționarea acestuia. Setul standard include astfel de documente obligatorii, Cum:

Un certificat de proprietate asupra locuinței în caz sau un acord care confirmă dreptul la proprietatea acesteia (de exemplu, ar putea fi un contract de cumpărare și vânzare sau un acord de donație);
Lista tuturor celor înscriși în apartament (extras din contul personal din biroul de locuințe);
Consimțământ notarial de închiriere de la toți proprietarii apartamentului, dacă sunt mai mulți. În plus, aceștia trebuie să fie prezenți în timpul încheierii contractului. Acest fapt te poate scuti de diverse probleme viitoare care pot apărea la intervenția coproprietarilor apartamentului dacă nu sunt de acord cu închirierea acestuia.

Chiriașul trebuie să furnizeze un pașaport.

Contract de închiriere: pentru ce este și ce ar trebui inclus în acesta?

Contractul de închiriere a apartamentului este un document oficial care confirmă faptul închiriere legală imobiliare și conține toate informațiile despre tranzacție, termenii și condițiile acesteia, precum și garanțiile și obligațiile ambelor părți. Se încheie între două părți: proprietarul și chiriașul. Aceasta este o componentă importantă a întrebării cum să închiriați corect un apartament.

Astăzi se practică două tipuri de contracte de închiriere de proprietăți:

Contract de închiriere. Se încheie în cazurile în care închiriați un apartament unei persoane (capitolul 35 din Codul civil al Federației Ruse). Acest tip de contract nu este supus înregistrare obligatorie, indiferent de durata mandatului său.
Contract de închiriere. Necesar pentru încheierea unei tranzacții cu persoane juridice (Capitolul 34 din Codul civil al Federației Ruse). Trebuie inregistrat daca este incheiat pe o perioada de 1 an sau mai mult.

Importanța unui contract de închiriere formal nu poate fi exagerată. Prezența obligatorie a unui astfel de document vă va ușura viața de zeci de ori și vă va economisi mulți bani și nervi în viitor. Așa că este important să îi acordați maximă atenție atunci când decorați.

Absența unui acord este un risc nejustificat pentru locator și există multe motive pentru aceasta, de exemplu:

Nu veți putea „da în judecată” datorii dacă aveți brusc „noroc” cu chiriașii nesiguri care nu plătesc chiria pentru cazare și facturile la utilități.
În plus, va fi imposibil să se compenseze pentru bunurile deteriorate sau pentru furtul bunurilor personale, ceea ce este destul de comun în practică.
Este banal, dar nici măcar poliția nu va accepta declarația dvs. despre problemele cu chiriașii dacă nu există un contract de închiriere oficial care să confirme faptul de a închiria proprietatea.
Dacă noii rezidenți își inundă vecinii sau le provoacă alte daune, atunci cu siguranță va trebui să plătiți despăgubiri.

Ce informații trebuie înregistrate în contract:

valoarea chiriei lunare,
termene de plată, până la data și ora,
utilizarea proprietății personale a proprietarilor de apartamente, ce și în ce măsură este permis,
plata pentru toata lumea costurile cu utilitatile, dimensiunea și suma, informații despre cine le va plăti - chiriașul sau proprietarul, acest lucru va ajuta la evitarea multor situatii conflictualeîn viitor,
obligatoriu ora exacta si procedura de verificare apartament inchiriatși proprietatea din acesta de către proprietarii locuinței,
informații despre privatizarea locuințelor, proprietarii acesteia,
trebuie indicat numărul viitorilor rezidenți,
procedura de returnare a fondurilor în caz de neplată, precum și procedura de compensare a eventualelor pierderi materiale aduse locatorului în cazurile de acțiuni ilegale ale chiriașilor,
acorduri suplimentare care nu contravin legii, dar sunt importante pentru ambele părți.

Ca anexă obligatorie la acord, trebuie să existe un act de acceptare și transfer de proprietate personală a proprietarului apartamentului, care indică faptul de transfer al apartamentului și a tuturor proprietăților din acesta. Datorită utilizării unui astfel de document, toate riscurile posibile de deteriorare atât a locuinței, cât și a tuturor bunurilor dumneavoastră în timpul șederii chiriașilor sunt reduse semnificativ.

Desigur, chiar dacă se încheie un acord, ambele părți au anumite riscuri. Chiriașul are dreptul să știe și trebuie să se asigure că aveți dreptul oficial de a închiria locuințe și, de asemenea, că nu există probleme neplăcute cu apartamentul, că toate facturile la utilități au fost plătite și nu există datorii. Toate aceste informatii sunt discutate sincer in prealabil, dupa care este obligatoriu sa le indicati in contract la incheiere. Chiriașul trebuie să confirme că este familiarizat cu informațiile despre locuință și nu are reclamații.

Ca suplimentar informatii importante, contractul poate indica date care confirmă solvabilitatea chiriașilor (de exemplu, o adeverință de la locul de muncă, care indică numele și numerele de telefon ale persoanelor de contact care pot confirma informațiile furnizate de chiriaș).

Un paragraf separat indică faptul că acest apartament nu este închiriat nimănui, că este „curat”. Nu trebuie să vă limitați la anumite fraze standard este important să indicați cât mai detaliat posibil toate informațiile despre locuință și proprietatea din aceasta, precum și toate acordurile verbale cu chiriașul. În acest caz, ambele părți ale tranzacției vor putea evita eventualele consecințe neplăcute sau își vor proteja drepturile în cazurile de acțiuni ilegale ale celeilalte părți.

Transfer de bani pentru plata chiriei

Etapa finală și cea mai importantă a tranzacției este transferul de bani. Este important să o luăm cât mai în serios. Astăzi există mai multe modalități de a efectua această procedură:

Din mână în mână- cel mai simplu și rapid mod. Dar poate să nu fie întotdeauna convenabil pentru ambele părți, deoarece este necesar să găsiți timp pentru a efectua acest proces. Adesea, niciuna dintre părți nu poate sacrifica acest tip de timp, mai ales dacă acest lucru se întâmplă în timpul zilei. Acest lucru este explicat simplu - adesea în timpul zilei oamenii se află la locul lor de muncă. Dacă fondurile sunt transferate în numerar, asigurați-vă că ați încheiat un act de acceptare și transfer de bani sau scrieți o chitanță cu suma, data, perioada de plată și semnătura specificate.
Folosind diverse conturi fără numerar, pentru care rezidenții plătesc chirie pentru locuință într-o anumită perioadă de timp. În acest caz, este important ca chiriașul să păstreze toate chitanțele.

Absolut toate manipulările de plată sunt efectuate pe baza unui acord încheiat și nu pot fi modificate unilateral. Ambele părți trebuie să respecte termenii acordului prealabil. Dacă acesta este un transfer de bani din mână în mână sau către persoane autorizate, atunci este necesar să se furnizeze documente care să confirme existența unei procuri. Difuzare numerar prin instituții bancare prin creditare în cont simplifică întregul proces de mai multe ori. Mai mult, faptul transferului de bani, dacă toate chitanțele sunt salvate, este aproape imposibil de contestat sau de infirmat.

Nu există fleacuri într-o chestiune atât de importantă. Orice lucru mic îți poate face o glumă crudă și poate fi foarte scump. Aceasta înseamnă că reasigurarea personală este întotdeauna mult mai bună și mai convenabilă decât să ai încredere în străini.

Cum să plătești în mod corespunzător taxele de stat pentru închirierea unui imobil?

Dacă sunteți interesat de cum să închiriați oficial un apartament, atunci ar trebui să știți și despre plata impozitelor. În practică, în Rusia sunt folosite diferite metode de închiriere a apartamentelor și nu sunt întotdeauna susținute de lege. Închirierea locuințelor fără a plăti impozite este o realitate, nu o ficțiune. Potrivit statisticilor, aproximativ 60% dintre proprietarii care își închiriază independent casele nu plătesc impozite către stat. De regulă, această opțiune este plină de consecințe neplăcute și probleme cu agențiile guvernamentale relevante.

Cel mai adesea, apare o situație banală - vecinii unor astfel de chiriași sunt cei care expun „dealerii” necinstiți, acest lucru se întâmplă de obicei atunci când locuința este închiriată de cineva necunoscut și în cazul unui comportament huligan pe timp de noapte. Desigur, vecinii încep să se plângă și iese la iveală chiria neoficială cu neplata impozitelor.

Există o modalitate de a închiria oficial un apartament și de a nu plăti taxe apelând la intermediari reprezentați de agențiile imobiliare. Dar, în acest caz, partea leului din profit revine lor. Este mai profitabil să faci totul singur și conform legii. Dar cum?

Potrivit legii, imobilele pot fi închiriate de către persoanele care desfășoară activități de întreprinzător privat, precum și de către persoane fără înregistrare ca întreprinzător (conform normelor Codului fiscal).

În acest caz, obiectul impozitării se determină prin calcularea chiriei, care este specificată în prealabil în acordul oficial dintre proprietar și chiriașul spațiului de locuit. Taxa de închiriere a proprietății este oferită la o rată obligatorie 13% din veniturile primite din închirierea proprietății. Acest venit este de obicei suma specificată în avans în contractul oficial și plătită proprietarului.

În unele cazuri, rata dobânzii este de 17% din suma excedentară, ținând cont de toate impozitele prevăzute anterior: dacă suma totală a veniturilor primite de contribuabil pentru ultima lună de raportare depășește de zece ori salariul minim.

Cum funcționează acest proces în practică?

Proprietarul apartamentului, care este și locator, depune independent o declarație fiscală la sfârșitul anului individual(Formular 3-NDFL). Această declarație se depune autorităților biroul fiscal la locul realizării directe a activităţilor de afaceri. În alt caz, declarația completată se depune la locația imobilului.

După ceva timp, în cutia poștală sosește o chitanță care trebuie plătită. Termenul limită pentru depunerea unei declarații și plata impozitelor pentru anul trecut este 30 aprilie a noului an.

Pentru activități legate de închirierea de bunuri imobiliare, puteți înregistra o întreprindere privată. Acest lucru va simplifica în mod semnificativ întreaga schemă de plată a impozitelor pe venit. Pentru a face acest lucru, este necesar să înregistrați o entitate comercială - o persoană fizică sau un antreprenor individual. Cel mai simplu mod este să înregistrezi un antreprenor individual și să plătești 6% din profit în cadrul unui sistem de impozitare simplificat.

Posibile dificultăți la finalizarea unei tranzacții

Tranzacțiile de închiriere imobiliară nu decurg întotdeauna fără probleme și rapid. Pentru a nu învăța din experiența ta amară, poți pur și simplu să ții cont de greșelile tipice care se fac foarte des la proiectare:

La încheierea unui contract, este mai bine să specificați imediat termenul de închiriere. Și dacă depășește 12 luni, atunci trebuie înregistrată la Serviciul Federal de Înregistrare. În acest caz, suma taxei de stat este plătită de chiriaș, iar contractul de închiriere este înregistrat pe numele proprietarului său. Un astfel de acord dobândește forță juridică deplină și poate acționa ca document oficial în cazurile de soluționare a diferitelor situații controversate și conflictuale.
Pentru a evita diversele situații neplăcute în procesul de închiriere a locuințelor, este important să controlați în mod independent întregul proces. În plus, nu fi leneș și cere viitorilor rezidenți cât mai multe informații. De asemenea, este recomandabil să verificați acuratețea acestuia, de exemplu, să sunați la serviciu și să vă asigurați că o astfel de persoană lucrează cu adevărat acolo.
A lua în serios fiecare detaliu în această problemă serioasă este o garanție a evitării posibilelor probleme. Prin urmare, un rezultat favorabil al tranzacției și primirea integrală a profiturilor viitoare fără pierderi inutile depind de responsabilitatea și conștientizarea dumneavoastră.

„Plătește-ți impozitele și dormi bine” este un slogan care îți amintește în mod regulat de necesitatea de a deduce statului o anumită sumă din venit. Închirierea unui apartament este, de asemenea, supusă taxelor. Dacă nu plătiți, vă veți confrunta cu o amendă semnificativă. Taxele pentru apartamentele închiriate trebuie plătite anual. Până pe 30 aprilie, trebuie să vizitați inspectorul, să completați o declarație și să depuneți suma necesară. După aceea, poți fi liber timp de un an. De asemenea, te poți înscrie ca antreprenor individual, după care impozitul pentru tine va fi mai mic.

Dacă închiriați locuințe de lux (mai mult de 85 de mii) sau mai multe apartamente, este logic să cumpărați un brevet pentru aceasta.

Unde să cauți chiriași

Cheia pentru închirierea cu succes a unui apartament este chiriașii potriviți. Le poți găsi fie pe cont propriu, fie cu ajutorul agențiilor imobiliare. Decide pe cine ai vrea să vezi la tine: dacă va fi o fată singură, un cuplu căsătorit sau un grup de studenți. Dacă aveți o renovare bună și mobilier deschis la culoare, discutați în prealabil dacă sunteți de acord să permiteți chiriași cu copii mici și animale. Nu vă bazați exclusiv pe agent, întâlniți-i personal cu potențialii chiriași și asigurați-vă că sunt oameni în care aveți încredere.

Cel puțin în primele luni, vizitați chiriașii pentru a vă asigura că sunt curați și nu intenționează să vă distrugă proprietatea.

Cum să întocmești corect un contract

Acordul dintre chiriaș și proprietar este o garanție că relația dintre ambele părți va fi sinceră și fructuoasă. Puteți găsi exemple de întocmire a unui contract pe Internet, dar amintiți-vă că puteți reflecta în document orice vă trece prin minte. Indicați starea apartamentului, a mobilierului și a altor bunuri aflate în acesta, astfel încât chiriașii necinstiți să nu încerce să vă bage în buzunar mașina de spălat și lingurile de argint. Descrieți cerințele pe care le impuneți chiriașilor: de exemplu, să nu facă zgomot după unsprezece și să avertizeze dacă au oaspeți. La rândul lor, chiriașii dvs. pot cere și anumite clauze care îi vor proteja pe ei și proprietatea lor.

Gaj

Înainte de a vă închiria locuința, cereți chiriașilor să lase o anumită sumă ca depozit (aceasta poate fi egală cu o chirie de o lună). Dacă chiriașii fără scrupule se mută, lăsând apartamentul în stare proastă, folosind depozitul, puteți face ca locuința să arate acceptabil.