V moderních podmínkách není snadné stát se majitelem vlastního bydlení, ale jsou situace, kdy máte nemovitost, která v tuto chvíli není potřeba. Každý měsíc za něj budete muset zaplatit určitou částku a nakonec se ukáže, že nemovitost „nečiní“ nečinností, takže za ni musíte stále platit. Tento problém můžete vyřešit kardinálním způsobem - pronajmout bydlení a zároveň získat dobré peníze. Někteří v Rusku s tím obchodují, ale tento článek není o tom, ale o tom, jak si ho jako vlastník domu bez jakýchkoli potíží pronajmout.

Existuje několik způsobů, jak si pronajmout byt. V jednom z nich majitel domu, který je v budoucnu i pronajímatelem, sám vyhledává klienty, kteří jsou zároveň nájemníky. Nebo se obrátí na příslušné realitní kanceláře, jejichž hlavním úkolem je usnadnit proces hledání klienta. Obě tyto metody jsou svým způsobem dobré. Jak víte, pokud se pronajímatel rozhodne vyhledávat klienty sám, ušetří na tom nějaké peníze. K implementaci této metody jsou zapotřebí určité znalosti. Také ve většině případů, pokud je pronajímatel nalezen sám, může se vlastník vyhnout placení daní, to bychom nedoporučovali, nicméně v této fázi vývoje jsou takové transakce ze strany finančních úřadů málo kontrolovány.

Pokud je byt pronajímán klientovi na vlastní pěst, bez zprostředkovatelů, a nechcete platit daně, pak nebudete mít právní oporu – smlouvu. Podle ruských zákonů musí majitel při sepisování nájemní smlouvy a jejím notářským ověřením podat prohlášení finančním úřadům v místě bydliště. Daň se platí ve výši 13 procent – ​​daň z příjmu, pronajímatel v této situaci vystupuje jako příjemce příjmu.

V životě však nastávají situace, kdy je hledání nájemníka na vlastní pěst jediným východiskem. Řekněme, že se rozhodnete pronajmout jeden pokoj z bytu, ale nejste vlastníkem celého prostoru, tudíž nebudete moci řádně sepsat nájemní smlouvu.

Pokud jde o realitní kanceláře, veškeré potíže, které vznikají při sepsání nájemní smlouvy, vyhledání klienta, placení daní, se přesouvají na společnost. Dovolím si malou výhradu, v předchozím odstavci bylo nadneseno téma, že nezávislé hledání nájemce je levnější než kontaktování realitních kanceláří. Tato výhoda se nevyskytuje ve všech situacích, v některých firmách nájemce provádí platbu v okamžiku transakce. Věnujte tedy pozornost tomu, jaké platební metody v konkrétní realitní společnosti existují. Zároveň dodržujte některá pravidla pro výběr takových firem. Neměli byste se ucházet o nové společnosti, které právě zahájily svou činnost na realitním trhu a nestihly se prosadit. Hlavním kritériem pro nalezení realitního makléře budou četné recenze jeho práce a dlouhá doba působení na trhu nájemního bydlení.

Pokud se rozhodnete využít služeb vyhledávání klientů prostřednictvím realitních kanceláří, pak bude nájemní smlouva sepsána v každém případě. Firmy - realitní kanceláře mají ve většině případů mezi zaměstnanci právníka, který smlouvu připraví. To se provádí v počáteční fázi, před nalezením zákazníků. Vy jako majitel domu se můžete podílet na sepisování podmínek smlouvy. Pokud však jednáte bez pomoci realitní kanceláře a právníků, pak budete muset sepsat smlouvu sami. Věnujte pozornost následujícím bodům.

Sepsání smlouvy musí být v souladu s právními předpisy Ruské federace. Co to znamená. Některé například udávají peněžní částky v jiné měně než rubl (dolar, euro), což je při sepisování platné smlouvy nepřijatelné. Použití slova nájemné je nepřijatelné. Nájem lze použít pouze při transakcích právnických osob, přičemž nájemcem i pronajímatelem jsou fyzické osoby. V této souvislosti mají smysl pouze slova pronájem nebo pronájem nemovitosti / bydlení.

Pro zjednodušení provádění takových transakcí zákon nevyžaduje uzavření pracovní smlouvy s notářem. Na prázdný list po vypsání podmínek pronájmu bydlení obě strany, nájemce i pronajímatel, zapíší své úplné pasové údaje (včetně místa registrace), to vše je potvrzeno podpisy obou stran.

Důležitým bodem smlouvy je také uvedení vlastností předávaného předmětu. Musíte zadat adresu, počet čtverečních metrů žil. plocha, počet pokojů. Jak již bylo řečeno, lze pronajmout nejen celý byt, ale i jeho samostatnou část. V nájemní smlouvě je zároveň uvedeno, co přesně se pronajímá: pokoj nebo pokoje s uvedením záběru.

A co je nejdůležitější - doba trvání smlouvy. Je určena dobou, na kterou se bydlení pronajímá. To by mělo být jasně uvedeno ve smlouvě.

Další bod, který stojí za zapamatování. Občanský zákoník stanoví, že pokud vlastník pronajímá bydlení na dobu delší než jeden rok, je jeho povinností sepsat a formalizovat nájemní smlouvu. I toto je specifický postup, a abyste se příliš neobtěžovali, doporučujeme sepsat smlouvu na neúplný rok a následně ji případně prodloužit.

Jak zhodnotit své nájemní bydlení za tržní cenu?

Cena pronajímaných nemovitostí pro potřeby bydlení se odhaduje podle více faktorů. Dobrá infrastruktura: přítomnost zastávek MHD, ústavů, školek, nemocnic, hypermarketů atd., to vše ovlivňuje nárůst ceny. Počet metrů čtverečních je také přímým faktorem ovlivňujícím cenu. Je však třeba si uvědomit, že jednopokojové byty jsou na nájemním trhu žádané.

Při stanovení ceny pronájmu nemovitosti doporučujeme použít standardní způsob stanovení výše. Koupí se několik místních novin, otevře se webová stránka města a začíná hledání podobných nabídek. Měli byste se řídit cenami, které jsou uvedeny při pronájmu bytů ve vaší oblasti a bytů podobných vašim. Tento typ hodnocení je příkladný. Je lepší jej použít v tandemu s jinými metodami stanovení hodnoty. Zeptejte se například přátel nebo dokonce sousedů, zda mají zkušenosti s pronájmem domu.

V případě oslovení specialistů se postarají o veškeré kalkulace správné tržní ceny. Měli byste naslouchat jejich radám, ale musíte pochopit, že ty společnosti, jejichž práce není placena procentem z transakce, ale pevnou částkou, se pokusí pronajmout vaši nemovitost co nejdříve a s největší pravděpodobností budou zkuste to udělat za nižší cenu. Držte nos u větru a máte-li podezření, že částka nabízená specialisty je podhodnocená, ovlivněte to a uveďte přibližnou požadovanou cenu. Jenže v tomto případě může být hledání nájemníka delší.

Vzhledem k rychlosti rozvoje ruské ekonomiky můžeme doporučit, abyste při sepisování smlouvy neurčovali pevnou výši platby za dlouhodobý pronájem. Zapište si nějakou progresi růstu ceny, nebo jednoduše naznačte možnost jejího zvýšení a nastavte hranici.

Majitelé domů často čelí otázce, co dělat s účty za energie. Zde se každý rozhodne sám za sebe. Buď si je platíte sami, nebo to dělají nájemníci.

Velmi vážným momentem při pronajímání bydlení je bezpečnost majetku. Doporučujeme, abyste bezpodmínečně sepsali zvláštní smlouvu-inventář, který obsahuje veškeré informace o stavu bydlení včetně oprav. Možná bude nutné pořídit fotografie ukazující původní stav vaší nemovitosti. Případnou škodu na straně nájemců uhradí oni, pokud existuje řádně vyhotovený inventární doklad.

Po přečtení těchto obecných rad a jejich dodržování v praxi budete schopni pronajmout svou nemovitost v krátké době a s vysokou efektivitou.

Úspěšné transakce!

Při použití tohoto článku nezapomeňte použít přímý odkaz na web

Než odpovíte na otázku „Jak oficiálně pronajmout byt“, doporučujeme nejprve odpovědět na jinou.

Proč bych si měl oficiálně pronajímat byt?

Nebudeme apelovat na vaše svědomí a říkat vám, že porušovat zákon není dobré. Místo toho si pojďme nastínit hlavní rizika, kterým čelí člověk, který nelegálně pronajímá svou nemovitost:

1. podvod. Pokud si pronajímáte bydlení načerno, můžete se potýkat s tím, že ve vašem bytě budou úplně jiní lidé, kterým jste byt původně pronajali. Nebo ještě hůř, můžete dokonce přijít o svůj domov;
2. Neočekávané výdaje. Pokud si předem neurčíte postup pro hrazení všech výdajů (platby energií, telefon atd.), pak nebude snadné například získat od zaměstnavatele peníze na zaplacení jeho telefonických hovorů s příbuznými ze vzdálené ale rodné město;
3. Škoda na majetku. Jak později bez smlouvy prokázat, že než se v bytě objevil nájemník, byla jiná televize, na lustru nebyly 4, ale 5 stínidel a na koberci nebyly žádné fleky?
4. Problémy se zákonem. Současná právní úprava nestanoví odpovědnost za „pronájem bytu bez smlouvy“, existují však pravidla upravující odpovědnost za nepodání daňového přiznání ( Umění. 119 Daňový řád Ruské federace) a daňové úniky. Dále upozorňujeme na skutečnost, že za neplacení daní se poskytuje jako pokuta ( Umění. 119 Daňový řád Ruské federace) a trestní odpovědnost ( Umění. 198 Trestního zákoníku Ruské federace).

Doufáme, že se nyní přikláníte k legálnímu pronájmu bytů.

Než však začnete nabízet svůj byt svým přátelům nebo zveřejňovat inzeráty na internetu, doporučujeme vám seznámit se s některými regulačními dokumenty a provést určité výpočty.

Analýza příjmů, výdajů a daní

Příjem

Každý si chce svou činností vydělat, nájem není výjimkou. Aby bylo možné určit potenciální příjem, můžete si prohlédnout podobné nabídky pronájmu: byty ve vašem okolí v přibližně stejném stavu např. pomocí našeho .

daně

Výše příjmu je tedy přibližně jasná, nyní se pojďme rozhodnout výdaje: , a majetek (pokud uznáte za vhodné) a samozřejmě . Co se týče daní, pro úplný obrázek vás můžeme pozvat k přečtení článků na toto téma na našem portálu. Zde jednoduše poznamenáme, že při pronájmu bytu je více daňových možností, takže je docela možné vybrat si pro sebe nejlepší možnost:

1. Jednotlivec platící;
2. Fyzický podnikatel o obecném daňovém režimu (placení daně z příjmu fyzických osob);
3. - ch. 26.2 daňového řádu Ruské federace;
4. Jediný majitel používá - ch. 26.5 daňového řádu Ruské federace.

Pro jednoduchost a přehlednost můžete použít námi připravené zadáním příslušných údajů pro vás.

Jak vidíte, z hlediska zdanění mají větší výběr jednotliví podnikatelé. Podrobnější informace o vlastnostech pronájmu bytu pro fyzické osoby a jednotlivé podnikatele naleznete v našem článku. .

Vztahy s finančními úřady

Po obdržení platby na základě leasingové smlouvy máte povinnost zaplatit daň. Částku je nutné nejen zaplatit samotnou, ale také ji poskytnout finančním úřadům dokumenty potvrzení, že tato částka je vypočtena správně.

Formuláře daňových přiznání jsou schváleny Ministerstvo financí Ruské federace. Finanční úřady po vás také mohou požadovat předložení samotné smlouvy a dokumentů potvrzujících přijetí platby.

Fyzická osoba a v některých případech ani fyzická osoba podnikatel nemusí vést „plnohodnotné“ účetnictví jako právnické osoby. Stále však existují účetní požadavky. Například jednotliví podnikatelé používající zjednodušený daňový systém jsou povinni vést knihu příjmů a výdajů ( 346.24 daňového řádu Ruské federace). V každém případě musí být skutečnost přijetí platby zaznamenána účtenkou nebo výpisem z bankovního účtu, pokud je platba prováděna bankovním převodem.

Aby to nebyl problém, můžete vždy využít našich služeb:

• pro jednotlivce a

Nejen škodit, ale také prospívat

Legálním pronájmem nemovitosti a placením daní z ní nesete nejen náklady na samotné daně, ale také ... získáte možnost dostat se ze zcela jiné zóny rizik plynoucích z „černého nájmu“, kdy nemůže jít v konfliktní situaci na policii nebo soud. Odvolávání se na zákony a jejich porušování.

Při legálním pronájmu se nebojíte výhrůžek ze strany nájemníka, že nahlásí Federální daňové službě, že odpovědnost za to, že v bytě žije 40 nelegálních přistěhovalců, bude přidělena vám, nikoli odpovědnému nájemníkovi, že v případě poškození Vašeho majetku nebo majetku Vašich sousedů budete moci tento problém řešit soudní cestou atp.

Formalizace nájemních vztahů přináší kromě nepřímých situací i přímé výhody. Takže například v určitých situacích můžete žádat nebo daňové úlevy na nemovitosti využívané k obchodní činnosti.

jiné výdaje

Nyní, když jsme se zabývali daněmi, nejsou to jediné náklady. Což stojí za zhodnocení, přímo rojení o pronajímání nemovitostí. Když se rozhodnete pronajímat nemovitost, stáváte se podnikatelem, a proto je potřeba k tomu přistupovat jako k podnikání.

Musíte minimalizovat rizika poškození stavu bytu, majetku a také případné škody třetím osobám. Toto riziko můžete řídit buď kontaktováním pojišťovny (pouze při sjednávání pojistky se ujistěte, že pronajímaný byt spadá do pojistné události), nebo samostatným vytvořením rezervy na nepředvídané události. Více si o tom můžete přečíst v samostatném článku.

A také při pronajímání nemovitosti je třeba pamatovat na to, že nájemníci, kteří v bytě bydlí, ji vystavují přirozenému opotřebení a ať už jsou jakkoli upravení a slušní, a po několika letech pronájmu nemovitosti, byt bude potřebovat kosmetické opravy. Zda si pro tyto účely vytvoříte rezervu či nikoliv, je na vás, mějte však na paměti, že taková potřeba vyvstane, v každém případě je nezbytná.

Nájemní smlouva

Doufáme, že v důsledku výše provedených výpočtů jste v zisku a můžeme přejít k dalšímu odstavci. Rozhodněte se, na čem a s kým se musíte dohodnout, abyste získali právo na nájemní bydlení. Toto téma jsme probrali v článcích a . Ale abych vás nezatěžoval spoustou odkazů, níže je tabulka, která jasně ukazuje, jaký souhlas je v jakém případě potřeba.

	Dohoda všichni majitelé	Souhlas pronajímatele	Souhlas všech členové vašeho rodiny, žít spolu s tebou	Souhlas spolubydlících
Vlastní byt	Ano	–	–	–
Obecní byt	–	Ano	Ano	–
Zprivatizováno pokoj v komunální byt	Ano	–	–	Ano
Neprivatizováno pokoj v komunální byt	–	Ano	Ano	Ano
Pokoj v neprivatizovaném bytě	–	Ano	Ano	–
Místnost v privatizováno byt	Ano	–	–	–

Více o smlouvě

Jakou smlouvu zvolit?

Určili jste, čí souhlas je potřeba, a pravděpodobně již víte, jak jej získat. Nyní je čas přejít možná k nejdůležitější části nájmu – smlouvě.

Samotnou smlouvu s nájemcem/nájemcem samozřejmě zkoordinujete a podepíšete. Bude ale užitečné si předem určit, jakou smlouvu bude potřeba uzavřít.

souhrn

K legálnímu pronájmu bydlení bude bezpochyby nutné prostudovat některé normy legislativy, zejména občanský a daňový zákoník. Možná hledejte odpovědi na své otázky na specializovaných fórech.

Ale na druhou stranu je legislativa psána tak, aby chránila naše oprávněná práva a zájmy a jejím správným uplatňováním můžete pro sebe těžit a snižovat rizika.

V tomto článku jsme se vám pokusili říci, jak správně pronajmout byt od rozhodnutí udělat to až do okamžiku, kdy zaplatíte daně. Bohužel nelze v jednom článku popsat všechny nuance všech konkrétních případů pronájmu, množství informací je příliš významné. Ale podrobnější informace lze získat v příslušných sekcích našeho portálu.

Pravidelně sleduji příspěvky o pronájmu / pronájmu bytů a vždy je se zájmem čtu, ale ... k mé lítosti jsem nic nepochopil (zdůrazňuji, že je to pro mě správné). Ale pod každým textem na toto téma se odvíjí vážný holivar bílé a černé růže, na kterém se podílejí obě strany transakce, pronajímatel i nájemce. Pravda, stále existuje třetí strana, která byty nepronajímá ani nepronajímá, ale ví lépe než kdokoli jiný, jak se to dělá. Ale v jakékoli projednávané otázce je třetí strana, takže jí nebudeme věnovat pozornost.

Ve skutečnosti se do sporů zapojují i ​​realitní kanceláře, ale z nějakého důvodu je nemá ráda ani jedna strana. Realitní makléři jsou zlí! - Někde jsem to četl v komentářích. I když není jasné proč.

Zde chci mluvit o své osobní zkušenosti, jak to dělám já. Nepředstírám pravdu, neplánuji spory, netrvám na tom, že „toto je jediná správná cesta“, pouze sdílím své zkušenosti s pronájmem bytů v Moskvě a Moskevské oblasti.

Jak najdu klienty?

Vše je jednoduché a banální, pomáhá mi realitní makléř. Nemám čas ani chuť sama shánět nájemníky, mluvit s nimi po telefonu, odpovídat na dotazy, cestovat a ukazovat byt. To vše dělá realitní makléř, kterému jsem sdělil požadavky na nájemníky. A sice za vybrané nájemníky neručí, ale filtruje je ve fázi výběru, dle mých požadavků.

Požadavky na nájemce

Jsou jednoduché a nekomplikované. Rodina (žádoucí), s dítětem (žádoucí), trvalá registrace v Ruské federaci (povinná). Případně se zvířaty.

Proč je nutná trvalá registrace? Jsou to čistě moji vnitřní švábi, ale zdá se mi to spolehlivější, než že to bude zahraniční migrant.

Proč rodina s dítětem? Všechno je velmi jednoduché - nepronajímám bydlení na měsíc nebo dva. Je pro mě výhodnější a výhodnější pronajímat na spodní cenové hranici, ale na mnoho let, takže pokud se jedná o rodinu s dítětem, tak šance, že se za rok z bytu nevystěhují, je velmi vysoká. Proto je vždy dočasně přihlásím do školky/školy (bez toho to neberou), pokud o to požádají.

Náklady na bydlení

Jak je psáno výše, mám ji na spodní cenové hranici na trhu a nikdy nestoupá, kromě případů prudkého nárůstu tarifů za služby (k čemuž zatím nedošlo), nebo v situaci popsané níže.

Jsou lidé, kteří hledají nájemníky na několik měsíců, protože cena bytu je vytlačena až nahoru. A samozřejmě to dříve nebo později najdou. Zde je ale značné riziko, že si nájemníci velmi brzy najdou jiné, kvalitou podobné, ale cenově mnohem nižší bydlení. A je tu ještě jedna věc - například pronájem bytu stojí 50 tr / měsíc. To je maximální cena za takové byty. Majitel shání klienty na měsíc, dva, tři, ale nesnižuje cenu. V důsledku toho zjistí, ale po dobu tří měsíců byt nevytvářel zisk, v důsledku toho dostane za 9 měsíců 450 tr, i když kdyby cenu snížil, dokonce na 40 tr / měsíc, pronajal by okamžitě by to bylo 480 tr za rok Jak jste pochopili, tento příklad je silně přehnaný, ale považuji ho za správný. Protože nájemníci drahého bytu během této doby najdou levnější variantu a odstěhují se a majitel opět ztratí několik měsíců hledáním nájemníků.

Vklad

Není to můj nápad, ale používám to. Při příjezdu do apartmánu se vybírá platba za první měsíc pobytu a záloha ve výši měsíční platby. Tuto zálohu musíte nájemníkům vrátit při jejich odjezdu. Navíc byste neměli souhlasit s nabídkou nájemníků započíst tuto zálohu jako platbu za poslední měsíc. Tato kauce je vaší zárukou, že pokud vrátíte klíče a zjistíte poškození nemovitosti vinou nájemníků, nebudete muset z vlastní kapsy platit opravy poruch.

Situace na volné noze

Náklady na byt se tvoří mimo jiné z přítomnosti různého vybavení v něm. A proto, pokud se v bytě něco rozbije od spotřebičů, nábytku, teče potrubí, praskne záchodová mísa atd., tak se to vše obnovuje na mé náklady, samozřejmě pokud poruchu (netěsnost) nezavinil nájemníci. Ale pro mě je to tak vzácný případ, že si nepamatuji, že by sami nájemníci něco rozbili a požádali mě, abych to obnovil za své vlastní peníze.

Vztahy

Občas se stane, že si nájemníci chtějí do bytu pořídit nějaké vybavení nebo nábytek. Vyjednáme to a oni koupí proti budoucí platbě za bydlení. Poté se zakoupená věc stává mým majetkem. A cítí se dobře, koupili si, co chtěli, ale peníze by mi stejně daly jako výplatu a já se cítím dobře, protože další nábytek (spotřebiče) zvyšuje atraktivitu bydlení pro budoucí nájemníky. Musím říct, že poprvé jsem si pronajal jeden byt úplně prázdný a nyní je téměř kompletně zařízený.

Nemusíte nájemníkům volat po telefonu. Obvykle. Je povolen pouze jeden telefonát, v předvečer dne platby, k dohodě o čase schůzky (pokud se platí v hotovosti) a je to. Čím víc voláte, tím víc jim připomínáte, že byt není jejich, ale dočasné bydlení. A přijít s šekem, vstoupit do bytu, prohlédnout si pokoje, to je téměř záruka, že se nájemníci k bytu budou chovat jako k pronajatému bytu. Ano, a takové chování vám na respektu nepřidá. Obyvatelé by se měli cítit jako plnohodnotní majitelé vašeho bytu, teprve pak se k němu budou chovat jako ke svému.

Pokud se s nájemníky předem dohodnete na systému odstraňování závad, jak jsem psal výše o havarijních situacích, pak vám sami zavolají a řeknou vám, kde, co se v bytě pokazilo. Nebude pro ně prospěšné zakrývat vzniklé nedostatky, protože jejich odstranění je na vaše náklady.

Moje zkušenost s pronájmem bydlení není tak velká, jen deset let, ale ani jednou, ani jeden byt nečeká na nájemníky déle než dva týdny. A vždy se odstěhovali s lítostí a vůbec ne proto, že jsem jim poskytoval nekvalitní služby. Jedna rodina odešla do zahraničí, druhá (dívka s dítětem) se vdala a odešla za manželem, další porodila třetí dítě a přestěhovala se do prostornějšího bytu.

Někteří nájemníci se odstěhovali, jiní se zatím nenašli.

Během této doby uklidím v bytě dokonalý pořádek, včetně mytí oken, za/pod nábytkem atd. Kontroluji veškerou sanitu, nábytková dvířka, kliky (bolestivé místo) a vše ostatní, co ovlivňuje pohodlný pobyt. V případě potřeby stěny přemaluji (v jednom bytě tapeta na malování, velmi výhodné) nebo přelepím, pokud to vyžadují. Ano, jsou to dodatečné náklady, ale byly plánovány od samého začátku. Bez ohledu na to, jak pečlivě lidé žijí, nezáleží na tom, zda něco spadne, vypadne nebo se odšroubuje, zvláště pokud je v rodině dítě. A další nájemníci by měli vidět čistý a krásný byt.

Obyvatelé, kteří se stěhují, by neměli reklamovat roztrženou tapetu nebo škrábance na laminátu, to vše je běžné opotřebení. Pokud je rozbitá televize nebo promáčklá lednice, tak se samozřejmě vše odečítá ze zálohy.

Pronajmout si

Elektřinu, vodoměry platí nájemníci, vše ostatní jsem já.

Zvýšit/snížit náklady na nábor

Toto je velmi kluzký a velmi nemilovaný okamžik, ale nedá se z něj uniknout. Poprvé nájemníci požádali o snížení nákladů na nájemné, podle mého názoru v roce 1998, v době krize. O výši snížení jsme diskutovali, ale s podmínkou, že jakmile se situace v zemi stabilizuje, vrátí se náklady na předkrizovou úroveň. Uběhlo pár let, krize odezněla a bylo na čase zdražit, ale trh v této oblasti se trochu propadl a nebylo možné se vrátit na předkrizovou cenu. Poté se mnou nájemníci bydleli další čtyři roky a odešli do zahraničí.

Smlouva a další právní záležitosti

V každém případě je lepší se podrobnosti a nuance dozvědět od právníků. Smlouvu uzavírám na 11 měsíců se soupisem nemovitosti, jejího stavu a závad, platebním postupem, měsíční částkou a závaznými podmínkami, za kterých lze navýšit náklady na nájem. U nás si člověk nemůže být jist stabilitou cel a daní.

Při finančním vypořádání s nájemníky potvrzuji přijetím peněz účtenkou.

To je moje zkušenost. Někdo řekne, že jsem měl prostě štěstí na nájemníky a možná budou mít pravdu. Ale bez přísného filtrování těch, kteří si chtějí pronajmout byt, byť dražší, by se toto štěstí nekonalo.

Hodně štěstí a všem adekvátním zaměstnavatelům a pronajímatelům!

Majitelé, kteří byty pronajímají, vědí z vlastní zkušenosti, jak těžké to může být vlastními silami. Potřebujete podat správný inzerát, promluvit si po telefonu s potenciálními nájemníky, ukázat byt a udělat mnohem víc. Byty pronajímám přes 10 let. Pronajato úplně jinému kontingentu: od párů s dětmi a konče Číňany a Vietnamci. Mnoho mých bývalých obyvatel se ke mně chce vrátit, s některými dále komunikuji: nechám se od nich ostříhat, poradím se, volám po opravě.

Často dostávám otázky:

• Jak najít dobré nájemníky?
• Jak se nenechat zmást v řízení o pronájmu bytu?
• Co je potřeba zajistit?

Doporučuji používat pokyny krok za krokem.

Krok první. Průzkum trhu

Před pronájmem bytu je potřeba prozkoumat trh s nájemním bydlením a udělat si alespoň minimální analýzu konkurence.

Při studiu hlavních webů pro pronájem nemovitostí věnujte pozornost cenám, fotografiím bytů, textu reklamy, tomu, jaký nábytek a domácí spotřebiče jsou v bytě.

Na cenu pronájmu má vliv nejen kvalita opravy. Cenu určuje lokalita, kvalita a stav samotného domu, dopravní dostupnost a řada dalších faktorů. Je vhodné porovnat úroveň cen bydlení s polohou bytu ve vašem městě / okrese a přítomností nábytku a domácích spotřebičů v něm. S největší pravděpodobností také víte, do jakého typu bytu váš byt patří: ekonomická třída, business třída nebo apartmá.

Společně váš průzkum pomůže určit nejen cenu pronájmu bytu, ale také nakreslí portrét potenciálních nájemníků.

Krok dva. Příprava bytu k pronájmu

Jak připravit byt na přijetí nových nájemníků?

Pokud mluvíme o bytě ekonomické třídy, pak je hlavní věcí, aby byl reprezentativní, ale nepřehánějte to s opravami, protože vaše náklady se nemusí vyplatit po dlouhou dobu.

První věc, kterou musíte udělat, je vynést všechny odpadky. Poté zkontrolujte vodovodní potrubí a elektriku: ochráníte tím sebe i svého nájemníka před možnými problémy. Dlouho jste nezměnili tapetu? Linoleum není dobré, ale na stropě jsou skvrny od starých netěsností? Změna!

I po drobných kosmetických opravách získá váš byt upravenější a uklizenější vzhled, což nejlépe ovlivní hledání nájemníků.

Určitě vyperte, vyžehlete a vyleštěte vše, co můžete, do lesku - ať se to leskne a třpytí!

Vybavte byt tím nejnutnějším a nezapomeňte na domácí spotřebiče: lednice, pračka, TV. Pamatujte však, že pokud si pronajmete levný byt a dáte do něj drahé domácí spotřebiče, nájemné se příliš nezvýší. Pokud vám ale nájemníci rozbijí superelektroniku, pak vám vzniknou značné ztráty. V žádném případě byste však neměli zaplnit byt až po oči. Často se vyskytují případy, kdy nájemníci nepotřebují nábytek ani domácí spotřebiče – nastěhují se se všemi svými.

Pokud vám v bytě zůstanou nějaké osobní věci, raději si je odneste. Zaplaťte všechny stávající dluhy za obecní byt, vypněte pevný telefon nebo alespoň „osmičku“.

Pokud je řeč o bytě vyšší třídy, pak je vhodné jej přinést v naprostém pořádku. Zvýšíte tak jeho stav a budete schopni najít vhodné nájemníky.

Krok tři. Focení bytu

Výběr bytu začíná fotkami, proto je tento krok nesmírně důležitý. To, jaké obrázky doprovázíte svůj inzerát na pronájem bytu, do značné míry určuje, jak rychle nájemníky najdete. Přednosti pronajatého bytu je potřeba ukázat velmi kompetentně. Netrvám na profesionálních fotkách, za které musíte platit peníze. Ale pokud chcete, můžete sami pořídit skvělé snímky.

Před focením se znovu rozhlédněte po bytě, vytvořte si pohodlí. Udělejte to tak, že si sami chcete pronajmout svůj byt! Je lepší fotit za slunečného počasí. Nebuďte lakomí, foťte hodně, dobře a jinak. Nezapomeňte na koupelnu s toaletou, kuchyň a chodbu. Čím kvalitnější a krásnější fotografie do inzerátu přidáte, tím snáze se nájemníci rozhodnou a pronajímají váš byt!

Krok čtyři. Sestavení inzerátu

Naším cílem je napsat skvělý inzerát na pronájem bytu. Téměř mistrovské dílo. K tomu uvádíme v reklamě všechny plusy. A více. Určitě napište, jestli jste dělali opravy. Balkon, samostatná nebo kombinovaná koupelna, kuchyňský kout – to vše by se mělo v inzerátu projevit. Abyste znovu nevynalézali kolo, vyberte pět nejlepších, podle vašeho názoru, reklam zveřejněných na webu. Vezměte si z nich to, co se hodí do vašeho bytu, a přidejte další informace o nábytku, spotřebičích v bytě a skvělých sousedech.

Pokud nejste připraveni pronajmout svůj byt nájemníkům s dětmi, zvířaty, kuřáky, upřednostněte nájemníky určité národnosti - to vše je také nutné uvést v inzerátu.

Vaše reklama by měla ideálně odpovídat vzorci AIDA (Attention, Interest, Desire, Action). Mělo by to být takové, že nájemníci chtějí nejen pronajmout váš byt, ale chtějí naléhavě popadnout telefon a zavolat vám ve strachu, že jim byt seberou zpod nosu.

Při psaní inzerátu nezapomeňte zkontrolovat text, zda neobsahuje gramatické chyby a překlepy.

Krok pět. Umístíme inzerát na stránky

Doporučuji umístit reklamu na top stránky. Všechny jsou slyšet. Máte-li pochybnosti, zeptejte se svých přátel nebo kolegů, jaké databáze používají při hledání bytu nebo při pronájmu vlastního. Není třeba vkládat reklamu na desítky webů. Obvykle stačí umístění na několika zdrojích hodnocení.

Obvykle neplatíme peníze za podání inzerátu. Jak však ukazuje praxe, v současném stavu trhu s nájemním bydlením stojí za to umístit placené reklamy. Sazba pronájmu bytu se v tomto případě výrazně zvyšuje.

Jo a nezapomeňte na fotku! Nejlepší. A více.

Krok šest. Komunikujeme telefonicky

A tak jste čekali na první hovory. Mluvte klidně a sebevědomě. Odpovídejte nejen sami na otázky, ale také si ujasněte informace o potenciálních nájemnících. Možná vám něco nebude vyhovovat v nájemnících již v průběhu telefonického rozhovoru, tak proč ztrácet čas prohlídkou bytu? Určitě se ptejte na složení a počet obyvatel. Nebojte se zeptat na to, co je v inzerátu. Pokud nechcete nechat obyvatele se psem, nebude zbytečné znovu objasňovat přítomnost domácích mazlíčků.

Pokud Vám i případným nájemníkům vše vyhovuje, domluvte si prohlídku bytu.

Dle mých zkušeností je lepší naplánovat schůzky přibližně na stejnou dobu s rozdílem 10–20 minut pro více nájemníků najednou. Na schůzku nepřijdou všichni. Dokážete si představit, jak je to frustrující, když ztrácíte čas, přijedete a nikdo se neobjeví? Takže se nestyďte: je to trh. Ujišťuji Vás, že nájemníci se stejným způsobem dohodnou na jeden den s více majiteli bytů najednou a vyberou si, co jim vyhovuje.

Krok sedm. Ukazujeme byt

Je vhodné přijet o něco dříve než případní nájemníci. Vyvětrejte byt, roztáhněte závěsy nebo rozsviťte světlo, přidejte příjemnou hudbu – vytvořte pocit tepla a pohodlí.

Pokud máte rádi nájemníky, přimějte je, aby si váš byt zamilovali. Nenásledujte je tiše, pouze odpovídejte na otázky. Mluvte, ukazujte, vyprávějte krátké příběhy související s bytem, ​​dávejte argumenty ve váš prospěch. Zkuste se potěšit. Jinými slovy, buďte dobrým prodejcem sebe sama!

Pokud vám nájemníci uvěří, pak bude šance, že váš byt pronajmou, mnohem větší.

Pokud návštěvníci nejsou připraveni se rozhodnout hned, nebrumte si něco nesrozumitelně pod vousy: Z vlastní zkušenosti vím, že mnoho z těch, kteří odešli, se vrací.

Krok osm. Podepisujeme smlouvu

Tak jsme našli naše ideální nájemníky! Tedy ne ideální, ale pro nás celkem vyhovující. Je to věc smlouvy. Připravte si jej předem ve dvou vyhotoveních. Existuje mnoho typů smluv. Který z nich si vyberete, je jen na vás. Nezapomeňte do smlouvy promítnout pouze nezbytné položky, výši kauce, odečíst ze všech měřičů a vyfotit pas nájemce.

Závěr

Byt je pronajat. Otevíráme láhev šampaňského. Některé z těchto položek se vám mohou zdát zbytečné. Ale ujišťuji vás, že to vše dělám přesně mnoho let (s výjimkou oprav) a mohu říci, že postupná implementace návodu nezabere mnoho času, ale naopak strukturuje práci a usnadňuje proces pronájmu bytu.

Budu rád, když to pomůže i vám.

Pokud někdo z vás někdy přemýšlel o změně bydliště, okresu, města nebo dokonce země, pochopí mě.

Náš malý jednopokojový byt v panelovém domě v ulici Budapeshtskaya (v centru Kupchino, Petrohrad) jsme koupili v roce 2006. Před námi to bylo pronajaté asi 10-12 let. Dostali jsme bydlení bez řádné péče a oprav.

Dodnes si pamatuji, jak se jejímu stavu smáli nakladači, kteří nám převáželi nábytek a vybavení ze starého pronajatého do „nového“, ale již vlastního bytu.

Trochu osobní historie, abych tak řekl.

Sdíleli jsme rodinný životní prostor, který byl prázdný. Rozešli se s příbuznými a zaplatili polovinu jeho hodnoty za tržní cenu v té době. Pak jsme si vydělávali sami, obešli jsme se bez hypoték a půjček. Naše úspory a výdělky se nám velmi hodily, abychom během několika měsíců dali 1,5 milionu rublů.

Myslím, že jsme měli velké štěstí, že se to tehdy stalo.

Společně s manželkou jsme provedli opravy podle svého a bydleli v bytě asi dva roky. Náš první syn se narodil a naučil se chodit na tomto ostrově osobního prostoru. Ale pochopili jsme, že 32,5 metrů čtverečních je příliš málo na to, aby naše rozrůstající se rodina mohla pohodlně žít.

O rok později se nám narodilo druhé dítě. Ale už tři měsíce bydlíme na nové adrese. V pronajatém bytě po rekonstrukci, v obrovských 86 metrech čtverečních o dvou pokojích a kuchyni o velikosti celé naší minulé obytné plochy.

Naši „malou rodinku“, jak říkají někteří realitní makléři, jsme pronajali mladému páru. Peníze z nájmu stačily na to, abyste si mohli dovolit dva pokoje místo jednoho s malým příplatkem.

Tak začala naše éra profesionálních nájemců, vedených touhou nezůstávat ještě na jednom místě.

V tomto příběhu jsem se dopustil řady hrubých chyb, které pravidelně připomínám svým klientům a manažerům. Přečtěte si o nich více v tomto příspěvku.

Proč je pro mě nomádství výhodné?

Už o tom je A takových jako ona bylo napsáno mnoho.

Je to úplně jiný životní styl. Když se rozhodnete změnit nejen čtvrť, ale i město. A vyrazíte s rodinou za čerstvými dojmy.

Když se záměrně připravujete o svůj obvyklý způsob života a nutíte se nehromadit harampádí. Naučte se žít ekonomicky. Provádíte pouze ty nákupy, které budou užitečné po dlouhou dobu. Což vás zároveň nepřipraví o mobilitu.

Slogan "k čertu s kultem šíleného konzumu!" skutečně funguje pouze v izolaci od známého místa.

Rád sleduji změny v mém životě. Objevují se osobní zájmy, jako je jízda na kole s celou rodinou nebo život celé léto na venkově, které mi na „staré adrese“ nebyly k dispozici.

Když jsme se přestěhovali do jiného města (Voronezh), platba za místní bydlení byla kompenzována z pronájmu bytu v Petrohradě. Příjemným překvapením bylo, že regionální realitní trh se opožďuje s cenami a apetitem realitních kanceláří ve srovnání s hlavním městem.

Proto jsme si nyní pronajali dvoupokojový byt 65 metrů, který plně zaplatila naše odnushka v Petrohradě. Měli jsme dokonce dost na zaplacení účtů za energie. Náklady na společný byt byly také nižší než Kupchinsky HOA.

Dobrý výběr místa bydliště, v nové oblasti s jehličnatým lesoparkem a prakticky neobydlenými novostavbami, se neomezoval pouze na úsporu na nájemném. Průměrný účet naší rodiny za jídlo se také snížil 1,5-2krát.

To vše nám vlastně umožnilo nebát se tolik o výši výdělků, jak to bylo důležité v Petrohradu.

Začala nám chybět i polovina peněz, které jsme tam vydělali.

První hovor

Když jsme znovu měnili nájemníky v bytě v Petrohradě, dokonale jsem si pamatoval, jak předchozí nájemníci vždy pravidelně převáděli platby, posílali zaplacené účtenky za komunální služby a společně jsme opravovali lednici, osvětlení v koupelně a ještě něco na maličkosti .

A věřil jsem, že to tak bude vždycky.

Protože minulá zkušenost mi řekla, že existují slušní lidé. Sám totiž pronajímám bydlení již řadu let, neustále jsem v kontaktu s majitelem, posílám platby a platím za teplo, elektřinu a vodu spotřebované mnou a mou rodinou.

Při práci v realitách v letech 2006-2009 jsem viděl dost různých problémů spojených s pronájmem a koupí domu. A viděl jsem zničené byty a obrovské dluhy na nájemném, zabitý nábytek a vybavení po dodávce.

Ale jako správný švec bez bot jsem tvrdošíjně neviděl signály, které se ke mně dostaly.

Řekli mi, že potřebují větší kontrolu. Již potřetí nájemníci zpozdili platbu a uváděli potíže s bankovními převody konkrétně na mou kartu. S prominutím, ale nebyly peníze.

První signál byl v prosinci a poslední v dubnu. Když mi zavolali na můj dotaz ohledně další platby, kde bylo uvedeno: „Příští týden se stěhujeme! Kdy předáte klíče?

Zasáhl mě telefon

Že prý bylo pozdě klást otázky o obecním bytě a stavu bytu. Série nečekaných tvrzení, že mi bylo jedno, jak se nájemníci cítí. Ukazuje se, že jsem se měl o jejich osud více zajímat, volat častěji, osobně je navštěvovat.

Měsíc před jejich odvoláním na kongres jsem vyměnil rozbitou pračku v bytě (sloužila skoro 10 let, to je nutné!) za opravenou dvouletou s Avitem, se zárukou z dílny. Starou sundali, odvezli a přinesli novou. Vše bylo vyřízeno za pár hodin po telefonu.

A teď se ukázalo, že si musím koupit nový, protože jsem jakýsi oligarcha. Dokonce jsem ani nevydal novou pračku pro nájemníky, které jsem opustil a zapomněl. Bylo potřeba sledovat pokles cen nájmů a nabízet snížení ceny atp. atd.

Zkrátka nároky přicházejí ze školky, s touhou naučit mě, jak správně žít.

Pokud vám něco nevyhovuje, je třeba se důstojně rozloučit

Největší zklamání přineslo nezaplacené nájemné, které se nájemníci rozhodli neplatit. Rozhodli se, že se jim prodraží pronájem bytu, který už zabili ve vilové čtvrti, a za „šílené“ peníze. Rozhodli se mě neinformovat. Posílali falešné šeky na dříve provedené platby za veřejné služby.

A zde je stručný výsledek mé důvěřivosti a nerozvážnosti při práci s „obchodními partnery“.

Abych byl upřímný, nevěděl jsem, co s tím. Nebyl jsem připraven na tento vývoj událostí, kdy se nájemník již odstěhoval a nechal klíče známému agentovi.

Byt byl v hrozném stavu. Chodili po koberci v pouličních botách, ořezávali tapety (s největší pravděpodobností pes, což se mnou také nesouhlasili), zničili nábytek a instalatérské práce.

Utratil jsem spoustu peněz navíc, abych zavolal profesionální úklid a vrátil bytu zdravý vzhled. Opravte instalatérské práce, vyperte koberec, vyměňte nábytek.

Říct, že jsem byl situací neuvěřitelně rozrušený, je podcenění.

Jde o to, že jen velmi málo lidí je schopno být uvnitř problému nebo konfliktu a okamžitě vidět řešení. Podle psychologů je takových lidí méně než 10 %.

Kromě toho, tvrdý styl není můj přístup. Pokusil jsem se vyhrožovat a řekl jsem, že pokud nebude platba, dluhy prodám. Ale byl to slabý tah. A po použití pro mě neobvyklé techniky se jednání ukázalo jako zcela neúspěšné.

Zbývalo se jen spolehnout na slušnost nájemníka. Ale na mou poslední žádost o zaplacení dlužného nájemného mi Valery směle řekl, že v tomto životě nemůžete nikomu věřit a později mi poslal SMS

Všude jsou nepoctiví lidé a podvodníci, kteří hledají okliky a výmluvy, jak se zbavit osobní odpovědnosti.

Očekávají, že „zahřejí“ partnera nebo „zrcadlí“ své vlastní problémy.

Možná jeden z nich přišel o práci, příjem přestal být pravidelný a byt se stal jednoduše nedostupným. Nechci se zabývat současnou situací, která k takovému výsledku vedla.

Chcete-li čestně oznámit, že existují potíže nebo vaše rozhodnutí odstěhovat se ještě před vypuknutím kritické situace – musíte mít dobrou odvahu a pevné nervy. Ale neukázali se.

Nepředvedl bych podobnou situaci dále v řetězci na svém majiteli domu. Tuto vlnu jsem pohltil já a můj airbag. A ukázalo se to jako dobrá lekce pro mou budoucí diskrétnost při výběru partnerů.

V naší době se práh upřímnosti a slušnosti znatelně snížil jak v obchodních, tak v osobních vztazích mezi lidmi. Pokud si vyberete mezi pobytem na ulici nebo podváděním a věšením dluhů, mnozí si v tichosti zvolí to druhé.

Abyste se svými nájemníky a nájemníky neudělali mé chyby, chci vám zprostředkovat doporučení mého známého realitního makléře.

Taťána mi v této těžké situaci pomohla. Pomohla vše uklidit (pozvala tým uklízeček), renovovat nábytek (dala doporučení, kde a co koupit) a najít nové nájemníky.

4 cenné rady od Taťána Verežnikovová, realitní makléř s 15letou praxí

♣ Pokud máte druhou sadu klíčů, mějte ji vždy u sebe.

Nikdy, ale nikdy nedávejte všechny klíče od svého bytu svým nájemníkům. Lepší by bylo, i kdyby byl v předních dveřích druhý zámek. Zde od něj nemůžete vůbec nechat klíč. Nechte je zamknout dveře jedním zámkem. V případě problémů nebo vážných ztrát přijedete a zamknete byt svým klíčem a čekáte, až se nájemníci domluví.

Nikdy nezapomínejte na opětovné sjednání nájemní smlouvy.

Možná je to moje hlavní chyba. Zapomněl jsem to obnovit. Obyvatelé hlídali zákon, připravili se, sebrali odvahu k neochvějnému odporu a šli „all-in“. Můj nepřipravený a chaotický plán nátlaku po telefonu 1200 kilometrů od objektu naprosto selhal. Ušetřete peníze a dělejte to pravidelně! Obnovení smlouvy v jakékoli agentuře stojí od 500 do 2 000 rublů. To vás může ochránit před problémy.

♦ Změňte svou platební strategii.

Přijměte tuto odpovědnost. Peníze si ihned vezměte od nájemníka za nájem + KU. Zadejte průměrné číslo. Například 15 000 rublů - nájemné + 2 500 CU v průměru za rok. Nastavte tedy sazbu 17 500 rublů a získejte to do svých rukou. Za kreditní karty můžete platit na dálku uložením šablon plateb do Sberbank.Online nebo prostřednictvím jiných platebních systémů.

♠ Je potřeba odhodlání jednat okamžitě.

Pamatujte - je to váš majetek i po určité době provozu. Nechte v této nemovitosti žít pouze vaše minulé sny a ne vy sami. Pokud je otázkou hodnota nájemného, ​​pak je to řešitelná záležitost. Ale pokud nedojde k platbě od nájemce - 3 dny a balíme kufry. Nemůže dojít k žádnému zpoždění.

Situace s byty k pronájmu ve velkých městech se v příštích 50 letech nezmění.

Stále se jedná o trh prodávajícího (pronajímatele) a pouze vy rozhodujete o tom, kdo bude bydlet ve vašem domě, když tam nebudete, a za jakých podmínek do něj výměnou za úplatu změníte přístup.

Doufám, že vám tyto rady pomohou nelámat dříví při výběru vlastního bydlení nebo pronajímání nemovitosti.