9472

Položit otázku

Bydlím v pokoji. Další pokoj na prodej vedle mého pokoje za 700 tisíc. 18m2. Pokud si to koupíte, mohu vyložit zálohu 200 tis. Ale na zbytek je potřeba si vzít hypotéku na 5 let pro jistotu. Vyplatí se pronajmout pokoj? Nájem 7-10 tisíc měsíčně. A bude výhodné tuto místnost prodat později, za 10 let?

Odpovědi právníků

nejlepší odpověď

Alexej Evgenievich(18. 4. 2016 v 8:51:35)

Dobré odpoledne. Začněme tím, že do nemovitosti se vždy vyplatí investovat, protože jde o investici do budoucna. V tomto případě musíte vzít v úvahu svou finanční situaci, výši a úrok z hypotéky. Pokud vyděláváte dobré peníze, přičemž pokoj bude neustále po celou dobu (dobře, nebo delší dobu) pronajímán a úroky z hypotéky a splátka jistiny nezhorší vaši finanční situaci, pak jste úspěšně investoval. V opačném scénáři sami chápete, že bude těžké přežít. Druhou nuancí je, že za předpokladu, že jste ji nedostali dříve, můžete vrátit 13 procent nákladů na bydlení, což také není špatné. Pokud jde o ziskovost prodeje do budoucna, v posledních letech náklady na bydlení pouze rostou, jediné, co je třeba vzít v úvahu, je kupní síla a okolnost, kde se místnost nachází, v jakém je stavu - to ovlivní touhu koupit si svůj pokoj, ale v každém případě si pro každou věc (nemovitost) najde svého kupce. Shrneme-li výše uvedené, pokud uvažujete o budoucnosti a existuje finanční příležitost do ní investovat, pak je vlastnictví nemovitosti dobré a výnosné a získání dalšího zisku z pronájmu místnosti je také velmi výnosné a hlavně , příjemné.

nejlepší odpověď

Bogomolov(18. 4. 2016 v 20:14:34)

Ahoj! Investiční atraktivita sekundárního bydlení, zejména pokojů, je nepředvídatelná a velmi závislá na situaci na trhu. S přihlédnutím k tomu, že nemáte celou částku na koupi, se pak nevyplatí brát si hypotéku na bydlení za účelem jeho dalšího pronájmu. Navíc za 10 let je skvělá příležitost snížit náklady na pokoje a sekundární bydlení staré dispozice.

Hledáte odpověď? Zeptejte se právníka!

9472 Právníci na vás čekají Rychlá reakce!

Položit otázku

Oleg Eduardovič(18. 4. 2016 v 9:01:25)

Dobré odpoledne.

Pokud jde o prodej za 10 let, za prvé, hodnota nemovitostí neustále roste. Za druhé, ušetříte peníze z inflace. Proto je výhodné pronajmout si obydlí. Ale je tu i druhá strana mince. To je povinnost, určitá rizika, jak získat bezohledné zaměstnavatele ...

A je nezbytně nutné, aby při pronájmu bydlení bylo nutné uzavřít bydlení. Pokud tomu tak není, můžete být odpovědní za všechny ztráty způsobené zaměstnavateli třetím stranám.

Ershova Jekatěrina Vladimirovna(18. 4. 2016 v 9:02:59)

Dobré odpoledne, Yuri! Nejprve analyzujte trh s nemovitostmi. z Vašich údajů vyplývá, že cena za 1 m2. je 38,8 tisíc rublů. Tento pokoj, ne byt. Pokuste se snížit cenu, obvykle prodejci na takové akce chodí. Investice do nemovitostí se vyplatí. Nyní existují programy pro zvýhodněné půjčky. Kontaktujte několik bank, podívejte se, kde jsou podmínky výhodné úvěrové podmínky. V , po 3 letech od data nákupu, se daně neplatí. V případě pronájmu nemovitosti se musíte chránit, nájem se všemi nezbytnými podmínkami. Z příjmu budete muset zaplatit daň. Těžko vám radit, ať si koupíte nebo nekoupíte nemovitost, je to vaše volba, váš krok. Pokud potřebujete pomoc s registrací nemovitosti, kontaktujte nás! Rád vám pomohu!

Anatolij Igorevič(18. 4. 2016 v 9:05:47)

Dobrý den, Vážený Yuri, na základě vaší otázky, kterou jste položil, mohu stručně vysvětlit následující: vždy je výhodné pronajmout, koupit a nemyslet. Nemovitosti v současné době, tedy jejich pronájem, vždy přinesou stabilní příjem, byť malý, ale stabilní.

Kuzin Jevgenij Igorevič(18. 4. 2016 v 9:12:34)

Dobré odpoledne, Yuri! Při nestabilní situaci na burze je nejjednodušší investovat majetek do nemovitostí – to je statistika, před kterou neutečete. Zároveň si spočítejte, jaký nájem dostanete za závazky na hypotéce, kterou si budete brát. Definujte pozice splácení, ale mějte na paměti, že mohou existovat možnosti, kdy se váš zaměstnavatel opozdí s placením nájemného, ​​což znesnadní splácení půjčky. Pro vyloučení této možnosti je nutná běžná (nájemní smlouva), nájemní smlouva se sepisuje v jednoduché písemné formě, nevyžaduje účast notáře. Vzhledem k tomu, že mluvíme o obydlí, bude se smlouva nazývat nájemní smlouva. Aby byla smlouva považována za uzavřenou, musí její podmínky nezbytně specifikovat předmět smlouvy a výši nájemného, ​​doby splácení apod. , tedy všechny podstatné podmínky, při jejichž nesplnění budete mít právo se obrátit na soud a inkasovat nejen nájem, ale i úroky za použití cizích peněz a je to. Existuje však riziko z hlediska předčasných plateb ze strany zaměstnavatele. Pokud potřebujete připravit nájemní smlouvu, kontaktujte [e-mail chráněný]

Alexej Vladimirovič(18. 4. 2016 v 10:28:39)

Ahoj Yuri!

Investice do nemovitostí se zpravidla vždy vyplatí. Taková investice je zvláště likvidní v dlouhodobém horizontu (od 8 let a více).

Pokud plánujete koupit pokoj za 700 000 rublů, na základě jeho pronájmu za 7 000-10 000, pak návratnost takového bytu přijde za 6 - 8,5 let provozu (v závislosti na nákladech na pronájem pokoje). Pokud se chystáte koupit takový pokoj na úvěr, bude otázka záviset na výši investice úvěrových prostředků a úrokové sazbě.

Do 10 let, na základě podmínek, které jste zadali, se plné náklady na půjčku vyplatí ve výši 840 000 až 1 200 000 rublů. v závislosti na hodnotě nájmu. Pokud však vezmeme v úvahu i vámi investovanou částku ve výši 200 000 rublů, pak by se o tuto částku měla snížit i velikost celkových nákladů na půjčku a bude se tedy pohybovat od 640 000 do 1 000 000 rublů. v závislosti na hodnotě nájmu.

Pavel Artobalevskij(18. 4. 2016 v 10:31:13)

Shrneme-li výše uvedené: nemovitosti a drahé kovy v krizi jsou nejstabilnějším a nejziskovějším způsobem investování. A pak už jen výpočty... Podívejte se na měsíční splátku hypotéky a vycházejte z ní: pokryje cena pronájmu splátku.

Katia(18. 4. 2016 v 11:47:08)

Dobré odpoledne,

500 t. R. - hypotéka - akontace.

13,5 % – průměrná roční sazba hypotéky.

1 rok - 500 000 * 113,5 % = 567 500 rublů

2 roky – 567500 * 113,5 % = 644112,5 r

3 roky – 644112,5 * 113,5 % = 731067,6875 r

4 roky – 731067,6875 * 113,5 % = 829761,8253 r

Rok 5 - 829761,8253 * 113,5% = 941779,67 rublů. = 942 tr.

942 tr. - výše hypotéky po 5 letech, pokud se sazba nemění.

200 + 942 = 1142 tr. Celková hodnota pokoje po 5 letech se zohledněním zaplacené hypotéky

Nejprve určíme roční příjem z pronájmu místnosti. (sazba daně z příjmu fyzických osob - 13 %), a poté po dobu 10 let bez zohlednění inflace (při výpočtu s přihlédnutím k inflaci se částka zvyšuje o možné procento inflace).

1) Pokud je nájem 7000 r. za měsíc

7000 * 12 = 84000 rublů včetně daně z příjmu fyzických osob a 73080 - včetně NIFL (viz níže), a

73080 - 311,11 \u003d 72768,89 r - po ruce, pokud NIFL - 0,1 %

72768,89 * 10 \u003d 727688,90 r - příjem za 10 let

73080 – 622,22 = 72457,78 r – po ruce, pokud NIFL – 0,2 %

72457,78 * 10 \u003d 724577,80 r - příjem za 10 let

73080 - 933,33 \u003d 72146,67 r - po ruce, pokud NIFL - 0,3%

72146,67 * 10 \u003d 721466,7 r - příjem za 10 let

2) Pokud je nájem 8000 r. za měsíc

8000 * 12 = 96000 rublů včetně daně z příjmu fyzických osob a 83520 - včetně NIFL, a

83520 - 311,11 \u003d 83208,89 r / g. - po ruce, pokud NIFL - 0,1% a 832088,90 r po dobu 10 let

83520 - 622,22 \u003d 82897,78 r / g. - po ruce, pokud NIFL - 0,2% a 828977,80 r po dobu 10 let

83520 - 933,33 \u003d 82586,67 r / g - po ruce, pokud NIFL - 0,3% a 825866,70 r po dobu 10 let

3) Pokud je nájemné 9000 r. za měsíc

9000 * 12 \u003d 108000 rublů za měsíc, včetně daně z příjmu fyzických osob a 93960 - včetně NIFL

93960 - 311,11 \u003d 93648,89 r / g - po ruce, pokud NIFL - 0,1% a 936488,90 r po dobu 10 let

93960 - 622,22 \u003d 93337,78 r / g - po ruce, pokud NIFL - 0,2% a 933377,80 r po dobu 10 let

93960 - 933,33 \u003d 93026,67 r / g - po ruce, pokud NIFL - 0,3% a 930266,70 r po dobu 10 let

4) Pokud je nájemné 10 000 rublů. za měsíc

10 000 * 12 \u003d 120 000 r za měsíc, včetně daně z příjmu fyzických osob a 104 400 - včetně NIFL.

104400 - 311,11 \u003d 104088,89 r / g - po ruce, pokud NIFL - 0,1% a 1040888,90 r po dobu 10 let

104400 - 622,22 \u003d 103777,78 r / g - po ruce, pokud NIFL - 0,2% a 1037777,80 r po dobu 10 let

104400 - 933,33 \u003d 103466,67 r / g - po ruce, pokud NIFL - 0,2% a 1034666,70 r po dobu 10 let

Navíc musíte zaplatit (NIFL)(místnost) ročně

Základ daně za pokoj je definován jako jeho katastrální hodnota snížená o katastrální hodnotu 10 metrů čtverečních této místnosti.

Je-li základ daně stanoven na základě katastrální hodnoty předmětu zdanění, sazby daně se stanoví v částkách nepřesahujících:

1) 0,1 procenta ve vztahu k: obytným budovám, obytným prostorám;

4. Je-li základ daně zjišťován na základě inventární hodnoty, stanoví se sazby daně na základě celkové inventární hodnoty zdanitelných předmětů ve vlastnictví poplatníka vynásobené koeficientem deflátoru (s přihlédnutím k podílu poplatníka na společném vlastnictví poplatníka). každý z těchto objektů), nacházející se v rámci jedné obce (federální města Moskva, Petrohrad nebo Sevastopol), v následujících limitech:

Celková inventární hodnota předmětů zdanění vynásobená koeficientem deflátoru (s přihlédnutím k podílu poplatníka na společném vlastnictví každého z těchto předmětů)

Více než 300 000 až 500 000 rublů včetně

Přes 0,1 až 0,3 procenta včetně

Výpočet daně z nemovitosti

700 000 / 18 = 38888,89 rublů - za 1 m2

700 000 - 388888,90 = 311111,1 r - základ daně

311111,10 *0,1 % = 311,11 r - daň

311111,10 * 0,2 % = 622,22 r – daň

311111,10 * 0,3 % \u003d 933,33 r - daň.

Tím pádem bude samozřejmě ziskový a pro užitek z prodeje pokoje za 10 let je nutné jej pronajmout za nejvyšší cenu (10 tr měsíčně). s přihlédnutím k nejvyšší sazbě pro NIFL.

První otázka.

Je jich asi 1500 tr. Chtěl bych koupit nemovitost v Petrohradu za účelem jejího pronájmu.
Po prostudování cen nemovitostí od spolehlivých developerů jsem došel k závěru, že tyto peníze by mohly stačit na studio na periferii (například v Devjatkinu) a s termínem nejdříve v roce 2017. Existuje alternativa - koupit společný byt v centru.
Pak se okamžitě nabízí otázka - co bude v budoucnu výhodnější pronajmout?

Plusy studia: - nový, dobře opravený, v bytě žádní sousedé. Kdyby něco, tak je snadné prodat za normální cenu.
Nevýhody studia: malá plocha, umístění - daleko od centra. Platba za com. více služeb, musíte počkat 2 roky, které lze pronajmout a svařit za přibližně 10 000 * 24 = 240 000 rublů (bez účtů za energie)

Výhody společného bytu: centrum, všude se dobře dostanete, případná možnost odkoupení zbývajících pokojů nebo přesídlení. Poplatek za komunikační služby je nižší než ve studiu. Možno ihned pronajmout.
Nevýhody společného bytu: Oprava je špatná, sousedé mohou být neúspěšní (a samotná skutečnost, že mají sousedy). Bude to obtížnější prodat než studio.

Jaká je podle vás nejlepší investice? Co bude stabilnější na střelbu? co bude stát víc? To vše je myšleno ceteris paribus (tedy se stejnou vzdáleností od metra, některé další parametry navíc)

Je jasné, že existuje další možnost - složit zálohu.

Druhá otázka.

Stručně: Je lepší koupit jednopokojový byt od spolehlivého developera s termínem dokončení na konci roku 2017, nebo je to již hotové bydlení? K dispozici je 2500 tr.
Nyní pronajímám bydlení 25 000 měsíčně.

Podrobně: (existuje mnoho nuancí).
V nemovitosti je podíl 1/2 bytu, plánujeme prodej s druhým majitelem za účelem sdílení nemovitosti (nyní se tam nedá bydlet z důvodu vybourání všech příček rozvody byly odstraněny, zdi byly otlučené na cihlu,). V důsledku toho se očekává 2500 tr, v nejhorším případě - 2000 tr (téměř nereálné). To je objektivně, několik realitních kanceláří na to přišlo. Poté nařídili zvláštní posouzení dokladu, ukázali 5000 tr. z objektu. Ale tento byt ve starém fondu, v centru Petrohradu, je ve vlastnictví necelé tři roky. V únoru to budou 3 roky. Daň za to tedy bude 13%, to znamená, že budu muset zaplatit 200 tr, pokud nestihnu koupit nemovitost ve stejném kalendářním roce (pokud se jedná o staveniště, tak v každém případě budu muset platit daň).
Existuje tedy možnost koupit jednopokojový byt na staveništi od spolehlivého developera, bude to stát asi 2000 tr (v Devyatkinu), ale zároveň budete muset utratit asi 300 tr za pronájem bytu. Další taxa je cca 200 tr. Nebo si můžete koupit studio připravené za 3000 tr. se splátkovým kalendářem 1000 tr na několik let.
Kterou možnost byste doporučili a proč? Jaká je nyní situace na trhu? Z grafů jsem viděl, že primární stojí za rubl a sekundární klesá. Jaké jsou předpovědi do budoucna. Je to trochu matoucí, děkuji za přečtení!

Nemovitosti jsou jedním z nejoblíbenějších způsobů investování peněz. Podle studie poradenské společnosti dolaroví milionáři ve 24 % případů preferují investice do luxusních rezidenčních nemovitostí. Tento typ investic je na druhém místě po investicích do akcií a dluhopisů.

kolik si můžete vydělat?

„Existuje vzorec: čím vyšší investice, tím nižší výnos. Podle Miel-Arenda je průměrná doba návratnosti za byt v ekonomické třídě asi 18 let. Ziskovost ve stejném segmentu na trhu městských pronájmů v Moskvě kolísá v rozmezí 4–7 % ročně,“ říká Maria Zhukova, ředitelka Miel-Arenda.

Propočty ukazují, že je výhodnější pořídit dva levné jedno- nebo dvoupokojové byty v oblastech, které jsou oblíbené k pronájmu, nebo v oblastech, kde je nabídka minimální. Tato investice se vrátí rychleji než investice do jednoho drahého bytu, říká Zhukova.

Ziskovost z pronájmu bytů v Moskvě a Krasnodaru

* - přibližná návratnost s přihlédnutím k růstu hodnoty nemovitosti, ** - aktuální výnos minus 13% daň (bez zdražení bytu). Zdroj: Inkom-real estate, Z ruky do ruky, Rosstat, výpočty Sravni.ru.

Jak vybrat byt?

Podle hodnocení realitní společnosti "Metrium Group" jsou mezi nájemníky velmi žádané velké jednopokojové byty (cca 45 m2) nebo naopak malé dvoupokojové byty (cca 55 m2). tvoří 70-80% nabídek na trhu. „Vhodnější jsou malé byty – je po nich větší poptávka, stojí méně, snadněji se udržují, zdanění je nižší,“ souhlasí Vadim Lamin, managing partner realitní kanceláře Spencer Estate.

Při výběru domu se musíte řídit stejnými kritérii jako potenciální nájemce:

• Patro - byt by se neměl nacházet v prvním ani posledním patře.
• Dopravní dostupnost - pokud jdete pěšky několik kilometrů na nejbližší autobusovou zastávku, pak vás byt bude stát málo, docházková vzdálenost na metro může cenu navýšit.
• Pohled z okna - je logické, že pohled na smetiště není tak atraktivní jako pohled do parku. Mnoho nájemníků preferuje okna do dvora.
• Blízkost obchodů - přítomnost velkých nákupních center v blízkosti může mírně zvýšit náklady na byt, bydlení mimo obchody bude stát méně.
• Dokončovací práce - při koupi jakéhokoli bytu je třeba jej zrekonstruovat, stejně jako nakoupit / aktualizovat nábytek a spotřebiče - tím bude nabídka pronájmu atraktivnější.

Pokud v hlavním městě není dostatek peněz na bydlení, můžete přemýšlet o koupi bytu v jiném městě.

Společnost „NDV-Nedvizhimost“ nedávno oznámila, že při pronájmu prostor se investice do kanceláří vyplatí 3x rychleji než do bytů. Odborníci na realitní trh se vesměs shodli na tom, že se kanceláře vyplácejí rychleji, všimli si však, že rozdíl v návratnosti není tak vysoký, a také uvedli řadu úskalí, která znesnadňují investice do komerčních nemovitostí. ŘEKNUTO A ZKONTROLOVÁNO

ŘEKL

Společnost "NDV-Real Estate":

. při pronájmu prostor se investice do kanceláří vrátí 3x rychleji než do bytů;

Vydělávat si pronájmem bydlení je výhodné pro toho, kdo získal byt dědictvím nebo darem, ale pokud se bavíme o investiční koupi, pak je lepší na rezidenční nemovitosti zapomenout. Investice do bytu se bude vracet řadu let. Další věcí jsou kancelářské prostory.

Pro přehlednost uvedli odborníci společnosti následující výpočty:

Standardní cena obyčejné "odnushky" v rezidenční oblasti (na sekundárním trhu s nemovitostmi) je 5,5 - 6 milionů rublů a přiměřená sazba pronájmu je přibližně 27 tisíc rublů. Doba návratnosti bytu se tak může protáhnout až na 19 let.

Evgenia Borzova, vedoucí oddělení komerčních nemovitostí v NDV-Nedvizhimost, uvedla několik názorných příkladů kancelářských prostor. Například kancelář v business parku Dorohoff o rozloze 65 m2. ma náklady na 7,35 milionu rublů, s přihlédnutím k indexaci nájemného, ​​se plně vyplatí za 6,5 ​​roku (aktuální sazba pronájmu: 13,5 tisíc rublů. m2 / rok). A pokud si koupíte kancelář v obchodním parku Atmosfera (stanice metra Mendělejevskaja) o rozloze 119,8 m2 za 285,5 milionu rublů, bude možné „znovu získat“ investice za 7,5 let (při ceně pronájmu 24 tisíc RUB m2 / rok, včetně indexace). Stejná částka - 7,5 roku - vyplácí dražší nemovitosti: například obchodní prostor za 50 milionů rublů a plocha 80 metrů čtverečních. m, který se nachází v blízkosti stanice metra Novokosino.

Soudě podle výše uvedených výpočtů se ukazuje, že nákup komerčních nemovitostí je pro pronájem 3krát výhodnější než rezidenční. Uvidíme, co na to říkají ostatní účastníci trhu.

KONTROLOVÁNY

Kanceláře se opravdu vyplatí rychleji než byty, ale rozdíl stále není 3x, ale 1,5 - 2x.

Vedoucí partner DNA Realty Anton Belykh a Stanislav Titorenko, vedoucí oddělení pronájmu ve společnosti Delta Estate Předpokládá se, že investice do kanceláře se vyplatí ne 3x, ale 1,5 - 2x rychleji.

„Faktem je, že u bytů lze dobu návratnosti výrazně zkrátit prodejem novostavby zakoupené v rané fázi výstavby ihned po uvedení domu do provozu (zpravidla jsou to 2-3 roky s výnosem 20 -30 % ročně), - vysvětlil Anton Belykh. - U komerčních prostor je situace složitější, protože poptávka po nich je omezená, takže prodej může trvat déle, pokud se samozřejmě nebavíme o zvláště likvidních místech a plochách. Ale to pokud vezmeme v úvahu investiční cyklus výstavby. Co se týče pronájmu, zde je doba návratnosti maloobchodních a kancelářských prostor rozhodně vyšší.“

Výnosnější než kanceláře

„Například doba návratnosti u dvoupokojového bytu je přibližně 14–16 let, u obchodního prostoru v dobré lokalitě 6–7 let au kancelářského prostoru 8–9 let,“ upřesnil Anton Belykh. S tímto souhlasím a Ředitelka rozvoje společnosti Miel-Commercial Real Estate Elena Mishina s tím, že maloobchodní nemovitosti by se měly zaměřit na pouliční maloobchod. "Pokud nájemní byt přináší v průměru 4-5% ročně a vyplatí se za 18 let, pak likvidní pouliční maloobchodní objekty dávají 10% ročně s dobou návratnosti 9-11 let."

Kanceláře v rezidenčních oblastech se nevyplatí rychleji než bydlení ve stejných oblastech

Vedoucí oddělení poradenství a analýzy ve společnosti Azbuka Zhilya Artem Rzhavsky také potvrdil, že doba návratnosti investic do komerčních nemovitostí umístěných v centrální části Moskvy bude kratší než do rezidenčních nemovitostí. Upozornil však na některé výjimky. "To není typické pro obytné oblasti na okraji Moskvy," vysvětlil specialista. "Doba návratnosti je zde přibližně stejná."

V rezidenční čtvrti Mitino se nachází obchodní prostory o rozloze cca 38 m2. m, který se nachází v 1. patře obytného domu, bude stát asi 9,5 milionu rublů, nájemné přinese asi 492 tisíc rublů. v roce. Současně budou náklady na byt stejné oblasti ve stejné oblasti asi 6,8 milionu rublů a nájemné bude 360 ​​tisíc rublů. v roce. „Doba návratnosti investic do komerčních prostor nebo bytu v rezidenční čtvrti Moskvy tak bude téměř stejná – asi 19 let,“ vysvětlil specialista s tím, že prohlášení NDV platí pouze pro objekty v centrální obvody hlavního města.

Pronájem kanceláří je vysoce rizikový byznys, zatímco u bydlení je vše stabilnější. Proto je ziskovost obou úměrná

V průběhu průzkumu zazněl trochu jiný názor. Alexander Pogodin, první náměstek generálního ředitele Pioneer Group of Companies, se domnívá, že ziskovost obytných prostor a kanceláří je úměrná, protože při vyšších sazbách nájemného za kancelářské prostory závisí doba návratnosti bydlení v menší míře na celkové ekonomické situaci. "Nájemné kanceláří je náchylnější k poklesu během hospodářského poklesu a klesající míry obsazenosti kanceláří," vysvětlil expert. „Přitom náklady na bytovou arénu, pokud klesají, tak v menší míře a míra poptávky zůstává vysoká i v krizových letech, navíc je trh s pronájmem bytů pro soukromé investory srozumitelnější. “

Denis Kolokolnikov, předseda představenstva skupiny společností RRG, také dodává: „Jde o riziko získání původně nelikvidních prostor a riziko nesprávného určení optimální destinace a potíže s papírováním,“ vysvětlil specialista. . - Současná správa komerčních nemovitostí je navíc mnohem obtížnější a proces hledání nájemníků je delší. Novým nájemcům navíc často nestačí jen kosmetické opravy: musí například provést určité dispoziční změny, což také zvyšuje náklady na údržbu prostor. Z těchto důvodů si mnoho soukromých investorů najímá společnosti spravující nemovitosti nebo se do správy nemovitostí zapojuje na profesionální bázi.“

Obchodní daňové náklady jsou vyšší

Elena Karpova, vedoucí marketingového oddělení skupiny SEZAR, také připomněla, že nelze pominout skutečnost, že náklady na opravy bytových a nebytových prostor nejsou srovnatelné. Ve druhém případě jsou o řád nižší, což umožňuje výrazné úspory. Ale zároveň pronajímáním bytu mají majitelé reálnou možnost obcházet daně. "Ve smlouvě můžete uvést menší částku," vysvětlil expert. "Ale tento trik nebude fungovat s kancelářemi a pronajímatelé budou muset stále platit daň z příjmu."

Ekonomická třída je v bydlení nejvýnosnější

I když první zástupkyně ředitele společnosti Miel-Arenda Maria Zhukova dbala především na to, že čím vyšší částka do bydlení investuje, tím nižší bude její výnos z pronájmu.

„Navzdory dlouhé době návratnosti a nízké ziskovosti jsou investice do rezidenčních nemovitostí považovány za nejspolehlivější typ investice,“ poznamenává Maria Zhukova. - Nájemní bydlení v hlavním městě bude v budoucnu relevantní. Ekonomická třída je navíc nejoblíbenějším segmentem, ve kterém nájemníci hledají nájemní byt. To naznačuje, že poptávka po takovém bydlení bude vždy a majitel z toho bude mít příjem vždy, až bude stanoveno nájemné odpovídající trhu.“

ZÁVĚRY

A zde se dostáváme k nejdůležitější otázce: je za takových podmínek pro soukromé investory výhodné kupovat komerční bydlení za účelem jeho pronajímání?

Ano, je to ziskové, ale vyžaduje to mnohem více peněz a znalostí trhu než na nákup většiny bytů. To jsou ve skutečnosti různé třídy investorů - ti, kteří si mohou dovolit investovat do komerčních nemovitostí, a to i kompetentně, a ti, kteří mají dost peněz na jiné bydlení a na trhu nemusí být žádné znalosti a zkušenosti. Všechno.

Podle Elena Shevchuk, viceprezidentka pro komerční nemovitosti GVA Sawyer, minimální výše možné investice do nákupu nebytových prostor v Moskvě se pohybuje kolem 1 milionu dolarů. Je zde také šance najít pokoj za 300 - 500 tisíc dolarů, ale to bude vyžadovat spoustu času a úsilí a také vynikající znalosti trhu.

S takovými čísly není divu, že hlavní proud soukromých investorů v Moskvě stále zvažuje investice do bydlení, protože minimální investice jsou zde zjevně nižší než v komerčním segmentu. V zásadě si můžete koupit slušný byt za 200-250 tisíc dolarů a v rané fázi výstavby - ještě levnější. I když se odborník domnívá, že návratnost bytů v určitých oblastech může být vyšší než komerční prostory, pak budou náklady na takové bydlení zpočátku vyšší.

Marie Lukina

Jak pronajmout byt bez zprostředkovatelů? Jaké jsou vlastnosti pronájmu bytu přes agenturu? Kolik si vydělám, když si dlouhodobě pronajmu byt nebo pokoj?

Zdravím všechny, kteří se podívali na světlo! V kontaktu je Denis Kuderin, odborník z populárního online magazínu HeatherBober.

Dnes budeme hovořit o tom, jak kompetentně, bezpečně a výhodně pronajmout byt. Článek bude užitečný pro každého, kdo má další nemovitosti, na kterých chcete podnikat.

Na konci článku na vás čeká zaručený bonus - přehled nejspolehlivějších společností v Ruské federaci, které vám pomohou pronajmout bydlení za nejvýhodnějších podmínek pro jeho majitele.

1. Pronájem bytu jako podnikání

Pokud máte jiný byt, než ve kterém bydlíte, a tento obytný prostor je nečinný a žere peníze na údržbu, můžete ho vždy proměnit ve zdroj dalšího příjmu.

Zároveň budete muset tvrdě pracovat pouze v počáteční fázi - příprava objektu k pronájmu a hledání nájemců. A pak už bude vaším úkolem pouze včasné obdržení pravidelného nájemného. Ideálním příkladem pasivního příjmu je „sedíme a peníze jdou“.

Je pravda, že stále musíte sledovat stav bytu, včas řešit problémy a poruchy a pravidelně kontrolovat úroveň loajality nájemníků. Pokud si ale přejete, můžete tuto část práce realitní společnosti delegovat.

V této situaci si můžete pronajmout byt a odjet do zahraničí, do vesnice k dědečkovi nebo na jižní pobřeží Krymu k trvalému pobytu. V tomto případě přejdou veškeré starosti s pronájmem na správce a vám nezbyde než vybrat peníze z účtu a utratit je podle svého uvážení.

O tom, co je to profesionál, si přečtěte v samostatném článku.

Hlavní věcí při pronájmu bytu je správně posoudit ziskovost tohoto podniku. Při pronájmu nemovitosti k dočasnému užívání je třeba vzít v úvahu všechny faktory, které tak či onak mohou ovlivnit cenu pronájmu: pouze v tomto případě budete schopni stanovit adekvátní tržní cenu pronájmu.

A také je potřeba se předem rozhodnout, zda budete jednat na vlastní pěst, nebo do řízení zapojíte profesionální realitní kanceláře. Obě možnosti mají svá pro a proti.

Základní pravidlo je toto: pokud potřebujete pronajmout byt právě teď - odcházíte, nutně potřebujete peníze - je lepší přilákat agenty od spolehlivé realitní společnosti nebo s bezvadnou pověstí. Pokud máte čas, udělejte to sami. Jedinou podmínkou je, že musíte mít alespoň minimální zkušenosti s transakcemi s nemovitostmi.

A ještě jedna důležitá nuance - musíte být schopni porozumět lidem. Sami se budete muset rozhodnout, zda je vámi vybraný nájemník spolehlivý, nebo se vám vyplatí hledat jiného kandidáta.

Chyby by se neměly dělat: nepoctivý nájemník znamená pozdní platby nebo jejich úplný nedostatek, škody na majetku, stížnosti sousedů, povodně a požáry, možná i volání na policii. Potřebuješ to?

V tabulce jsou uvedeny hlavní výhody a nevýhody samostatného pronájmu bytu a s pomocí zprostředkovatele:

Krok 3 Hledáme nájemníky

Kde hledat, už jsem řekl výše. Zde podotýkám, že ačkoliv je hledání kandidátů nejdůležitější fází procesu, neměli byste se tím nechat zavěsit. 100% perfektní nájemníci jsou vzácní.

Příklad

Jedna z mých kamarádek se vdala a přestěhovala se s manželem do bytu. Rozhodla se pronajmout svou „odnushku“ a důkladně přistoupila k hledání nájemníků. Asi 30 žadatelů jí bylo soustavně odmítnuto.

Některé měly kočku, jiné byly příliš mladé a veselé, dalším se zdálo, že se nemají dobře a tak dále. Tím se hledání nájemníků protáhlo na dlouhé měsíce a kamarádka ztratila spánek, klid a málem se pohádala s novým manželem.

Univerzální rada – upřednostněte manželské páry, ve kterých oba manželé pracují a mají stabilní plat.

Krok 4 Domluvíme si schůzku a ukážeme byt

Než se dohodnete na představení, proveďte předběžný rozhovor a položte žadateli bezpečnostní otázky. Pokud vás v odpovědích něco znepokojuje, neriskujte – řekněte přímo: „Je mi líto, ale vaše kandidatura mi nevyhovuje.“

Na schůzce si promluvte s potenciálním nájemcem podruhé. Pokud je dojem pozitivní - veďte a ukažte.

Krok 5 Sbíráme dokumenty

Nájemníci se také nerodí s lýkem. Musí si být jisti čistotou transakce a vaší slušností. Shromážděte si proto dokumenty pro případ, že by je nájemce požadoval.

Požadovaný balíček obsahuje:

• cestovní pas (můžete zkopírovat);
• osvědčení o vlastnictví bydlení;
• účtenky potvrzující absenci dluhů za bydlení a komunální služby.

Pokud je v bytě přihlášen někdo jiný než Vy, budete k pronájmu bytu potřebovat i písemný souhlas těchto osob.

Krok 6 Uzavřeme dohodu

Byt si můžete pronajmout neformálně i oficiálně. V prvním případě sice dostanete více (13% daň se neodečte), ale nebudete mít žádné záruky za bezpečnost vašeho majetku.

Smlouva je dokladem občanskoprávních vztahů mezi stranami. To je vaše pojištění pro případ konfliktů, nedorozumění a sporů. Absence dohody se může stát nástrojem nátlaku ze strany nájemce – z nájmu si prý nestrháváte daň, což znamená, že můžete čekat na platby.

Ve smlouvě musí být uvedeny podmínky, za kterých si byt pronajímáte, podmínky placení měsíčního poplatku, případná výše první zálohy. Samostatné body se týkají bezpečnosti vašeho majetku, odpovědnosti stran v případě porušení dohody, podmínek předčasného ukončení smlouvy.

Pokud si například sousedé stěžují na hluk, má majitel právo nájemníky do 3 dnů nebo týdne vystěhovat bez vrácení nájemného.

Krok 7 Dostáváme platbu předem

Dohoda vyhovuje oběma stranám, všichni jsou spokojení a usměvaví. Zbývá pouze obdržet zálohu - to bude začátek dlouhého oboustranně výhodného partnerství. Všechny finanční výpočty by měly být pokud možno zdokumentovány. Aby se nestalo: "Ale já jsem ti ten týden zaplatil, zapomněl jsi?", "Jak jinak 2000, dal jsem celou částku?".

Pokud pochybujete o svých schopnostech nebo vám některé body nejsou jasné, je lepší si je předem ujasnit. Využijte výhod moderních digitálních technologií – nechte si online poradit od profesionálních právníků o zdroji Právník.

Zdroj spolupracuje s tisíci kvalifikovaných odborníků ve všech oblastech práva, včetně bytových právníků. Můžete je kontaktovat prostřednictvím chatu nebo na níže uvedených číslech.

Právě teď můžete získat kompetentní právní podporu – stránka funguje nepřetržitě.

4. Odborná pomoc při pronájmu bytu - přehled TOP-5 realitních kanceláří

Slíbeným bonusem je přehled pěti nejspolehlivějších agentur, které vám pomohou rychle a bezpečně pronajmout byt.

Nejstarší kapitálová realitní společnost. Má rozsáhlou síť zastoupení - pouze v Moskvě funguje podle jednotného standardu 120 poboček. Zabýváme se veškerými realitními transakcemi, včetně pronájmu soukromých bytů.

Zkušení agenti zaručují předání vašeho objektu rychle, právně způsobilé a výhodně. Realitní kanceláře s mnohaletými zkušenostmi pomohou realizovat jakýkoli objekt - od pokoje v rezidenční čtvrti až po elitní chatu v Moskevské oblasti. Na právní čistotu smlouvy dohlížejí právníci společnosti na plný úvazek.

Specializovaná realitní kancelář s dlouholetými zkušenostmi na kapitálovém trhu. Firma má rozsáhlou informační základnu a personál kvalifikovaných zaměstnanců. Hlavní zásadou práce společnosti je zodpovědný přístup k realizaci každé zakázky.

Realitní kanceláře jsou odpovědné za kompetentní sepsání nájemní smlouvy a zohledňují především zájmy vlastníků domů. Výběrem Almy si můžete být jisti bezpečností svého majetku a včasnou platbou.

3) Příchozí

Jedna z největších realitních společností v Ruské federaci. Pracovní zkušenosti na trhu s bydlením - 25 let. Vůdce moskevské oblasti. Má pobočky v desítkách ruských měst. Rozsah činnosti pokrývá všechny oblasti realitního trhu. Pomůže pronájem bytu v novostavbě, na předměstí, v obchodním centru hlavního města. Ve státě - pouze prověření agenti s velkým počtem úspěšných zakázek.

Moskevská agentura specializující se na luxusní nemovitosti. Společnost garantuje, že vaše bydlení nebude pronajato prvnímu příchozímu: zaměstnanci každého kandidáta prověří, aby zjistili jeho solventnost a slušnost.

Zároveň Vám společnost garantuje předání Vašeho objektu do 1-2 dnů za maximální tržní cenu. Hodinu po zavolání k vám přijede profesionální fotograf, který byt vyfotí, poté specialisté nemovitost ocení a určí její nájemní hodnotu.

Kompletní nabídka služeb na realitním trhu. Pracovní zkušenosti od roku 1997. 8 poboček v Moskvě a desítky zastoupení v dalších městech Ruské federace. Doplňkové služby v oblasti oceňování bydlení, poradenství a analýzy.

Byt si můžete pronajmout prostřednictvím agentury 2 způsoby: volejte telefonicky (volání přijímáme od 9 do 21) nebo vyplňte online žádost. Byt bude pronajímán za tržní cenu a konečný výběr nájemníků provede majitel nemovitosti. Jako dárek každému klientovi - pojištění majetku a občanské odpovědnosti.

5. Na co byste se měli připravit – 4 hlavní rizika pro pronajímatele

Při pronájmu bytu se připravte na určitá rizika. Lidé se chovají k cizímu majetku ne tak uctivě jako ke svému.

Kromě toho existuje na trhu s bydlením obrovské množství podvodníků, kteří jsou připraveni profitovat na vaše náklady.

Uvádíme hlavní typy rizik pro vlastníky bytů.

Riziko 1. Poškození majetku

To je nejpravděpodobnější riziko při pronájmu nemovitosti. Majitelé zpravidla spolu s obytným prostorem pronajímají nábytek a domácí spotřebiče. Někdy je to velmi cenná vlastnost, kterou chcete získat zpět v pořádku. Jo a dodělání bytu často stojí hodně peněz.